II SA/Gd 281/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.), Sędzia WSA Jolanta Górska, Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Dorota Pellowska, po rozpoznaniu w dniu 24 lipca 2013 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi J.P. i H.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 21 lutego 2013 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Uzasadnienia Decyzją z 21 lutego 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z 19 lipca 2012 r., ustalającą dla H. i J. P. jednorazową opłatę w wysokości 5.979 zł. z tytułu wzrostu wartości działek nr [...], łącznej powierzchni 3.181 m2, położonych w miejscowości W., będącej następstwem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbycia przedmiotowych nieruchomości. Kolegium wskazało, że organ I instancji oparł rozstrzygnięcie na opinii rzeczoznawcy majątkowego wyrażonej w treści trzech operatów szacunkowych z 14 czerwca 2012 r., dotyczących wzrostu wartości działek nr [...], położonych w miejscowości W., związanej z uchwaleniem dla tego terenu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Z operatów szacunkowych wynika, że wartość działek po zmianie przeznaczenia w planie wzrosła o 39.860 zł. Wysokość opłaty ustalono na 15% różnicy pomiędzy kwotą wyceny działki ustaloną w operacie szacunkowym przed i po zmianie planu, w tym przypadku na kwotę 5.979 zł. W odwołaniu J. i H. P. wnieśli zastrzeżenia do operatów uznając, że zostały sporządzone niezgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przekonaniu odwołujących się nieruchomości przyjęte do porównania nie są nieruchomościami podobnymi. Ponadto w opisie nieruchomości gruntowej na stronie 10 operatu podano, że działka nr [...] (przed podziałem) jest nieuzbrojona, natomiast przy wycenie wartości działek po zmianie planu uzbrojenie terenu opisano jako średnie. Także cechę "lokalizacja" przed zmianą planu oceniono jako średnią, a po zmianie planu jako dobrą. Zmiana oceny lokalizacji wpłynęła zaś na zwiększenie wartości nieruchomości po zmianie planu. Również cechę "warunki inwestycyjne" przed zmianą planu oceniono jako niekorzystne, a po zmianie planu jako korzystne. Taka ocena, zdaniem strony, nie ma uzasadnienia. Ponadto w planie zagospodarowania część terenu przeznaczono pod drogę lokalną wewnętrzną. Ceny gruntów przeznaczonych po drogi wewnętrzne są natomiast zdecydowanie niższe od cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z uchwałą z 6 maja 2008 r. nr [...] Rady Gminy w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu wsi W. teren, na którym znajdują się działki nr [...], oznaczony jest symbolem MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego działki te położone były na terenie oznaczonym jako U - usługi różne (handlu, rzemiosła nieuciążliwego, usługi medyczno-rehabilitacyjne). W operacie szacunkowym ustalono, że działka [...] (decyzją z 26 października 2009 r. zatwierdzono projekt podziału tej działki na działki nr [...]) jest nieuzbrojona i stanowi rolę klasy IVb. W dniu 2 marca 2012 r. J. i H. P. sprzedali działkę nr [...] oraz udział wynoszący 1/8 części działki nr [...] (działka drogowa), a w dniu 2 kwietnia 2012 r. działkę nr [...] oraz udział wynoszący 2/8 części w działce nr [...]. Powyższe działki po zmianie planu przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Kolegium wskazało na treść przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym który stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Oceniając sporządzone w sprawie operaty Kolegium ustaliło, że w procedurze szacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny według stanu przed uchwaleniem zmiany planu rzeczoznawca dla potrzeb wyceny określiła rynek nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu U - usługi różne. Natomiast po uchwaleniu zmiany planu biegła dla potrzeb wyceny określiła rynek nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zakres wyceny obejmował prawo własności gruntu według stanu z dnia wejścia w życie planu miejscowego – 7 sierpnia 2008 r. oraz według poziomu cen z daty zbycia nieruchomości czyli na dzień 2 marca 2012 r. i na dzień 2 kwietnia 2012 r. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że podobna jest taka nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością wycenianą, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania, czy też inne cechy wpływające na jej wartość. Nie oznacza to, iż nieruchomość podobna musi być identyczna z nieruchomością wycenianą. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W każdym przypadku w przedmiotowej sprawie nieruchomości przyjęte do porównań były działkami przeznaczonymi odpowiednio pod zabudowę usługowa i mieszkaniową jednorodzinną. Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania Kolegium podkreśliło, że przedmiotowa nieruchomość nie jest uzbrojona. Położona jest jednak przy drodze gminnej, w której znajduje się sieć wodociągowa i elektroenergetyczna, czyli istnieje możliwość uzbrojenia i dlatego uzbrojenie oceniono jako średnie. Oceniając lokalizację, uznał organ, że lokalizacja usług w W. wypada niekorzystnie w porównaniu z lokalizacją w K., M. czy w M., również lokalizacja zabudowy mieszkaniowej w W. jest gorsza w porównaniu z lokalizacją w B., ale jest lepsza w porównaniu z lokalizacją w B. Odnosząc się do cechy "warunki inwestycyjne", dla nieruchomości o przeznaczeniu pod usługi, w przekonaniu Kolegium, wypada ona niekorzystnie w porównaniu z nieruchomościami usługowymi przyjętymi przez rzeczoznawcę do porównań w operacie. Ponadto, jak wynika z operatów szacunkowych, z zakresu wyceny wyłączono (przed zmianą planu) teren pod projektowaną trafostację wewnętrzną, a po zmianie planu teren dróg wewnętrznych. W tym stanie Kolegium uznało, że zarzuty odwołania nie są zasadne, zaś wyceny zawarte w operatach szacunkowych zostały dokonane zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. Skargę na powyższą decyzje wnieśli H. i J. P. wskazując, że nie zostali powiadomieni o terminie posiedzenia organu odwoławczego oraz o fakcie zgromadzenia wszystkich niezbędnych dokumentów. Z tego powodu nie odnieśli się do wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego w piśmie z 8 sierpnia 2012 r., co stanowi, w ocenie skarżących, naruszenie art. 10 k.p.a.. Podkreślili, że operat szacunkowy nie określał wartości całej nieruchomości, a jedynie jak pisze w swoich wyjaśnieniach i w operacie szacunkowym autorka wyceny: części nieruchomości, w przypadku nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującą teren przeznaczony w "starym" planie zagospodarowania przestrzennego na cele usług różnych o powierzchni 10 037 m2 z wyłączeniem terenu oznaczonego symbolem EE o wymiarach 6 x 6 m pod projektowaną trafostację wnętrzową (str. 4 operatu szacunkowego pkt. 1.2.2) oraz części nieruchomości, w przypadku po uchwaleniu zmiany planu, obejmującą teren przeznaczony w planie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o powierzchni 8 674 m2 (wyłączono teren KDW - teren dróg wewnętrznych o pow. 1 399 m2). Zdaniem skarżących przedmiotowy operat określający wzrost wartości części nieruchomości nie może być podstawą do naliczenia opłaty z tytułu renty planistycznej. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie powtarzając argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 2012, poz. 270 ze zm. zwanej w dalszej części p.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, polegającej na kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Rozpoznając przedmiotową sprawę Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm. zw. w dalszej części "ustawą") oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), a procedurę ich podjęcia regulują przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy, (...) wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie do ust. 4 w związku z ust. 3 tego artykułu, opłata, o której mowa w art. 36 ust. 4, może zostać pobrana w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przechodząc do oceny zasadności wydanej decyzji, Sąd uznał, że słusznie orzekające w sprawie organy wywiodły, iż na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2008 r. wzrosła wartość zbytych przez skarżących nieruchomości, co skutkowało naliczeniem kwestionowanej przez nich opłaty. Jak wynika z akt sprawy dla przedmiotowego terenu przed uchwaleniem zmiany planu w 2008 r. obowiązywały ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu wsi W., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy z 31 marca 2005 r.. Przed zmianą planu z 2005 r. teren obejmujący przedmiotowe nieruchomości był położony na obszarze U - usługi różne. Zgodnie zaś ze zmianą miejscowego planu z 2008 r. przedmiotowe nieruchomości znajdują się na terenie o symbolu MN, gdzie podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna typu wolnostojącego z dopuszczeniem wolnostojących budynków gospodarczych Stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sytuacji takiej dla ustalenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy porównać wartość tej nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Zasadnie rzeczoznawca majątkowy dokonała wyszacowania wartości części nieruchomości przed zmianą planu i po zmianie planu, gdyż skarżący dokonali podziału nieruchomości (działka nr [...] miała pow. 1,0037 ha i została podzielona na dziewięć działek, przy czym działka nr [...] stanowi drogę). Wbrew zarzutowi skargi dopuszczalne jest dokonanie wyceny części nieruchomości na potrzeby związane w określeniem wartości o jaką wzrosła cena nieruchomości w sytuacji, gdy następuje zbycie, wydzielonej po uchwaleniu planu, części nieruchomości. Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie, gdyż po wejściu w życie planu z 2008 r. skarżący dokonali podziału nieruchomości. Należy podkreślić, że biegła dokonując wyceny nie brała pod uwagę zmiany wartości działek związanej z podziałem, ponieważ ustalając wartość działek o przeznaczaniu usługowym i mieszkaniowym swoją wycenę odniosła do niepodzielonej działki [...]. Wyłączeniu podlegały jedynie tereny o odmiennym przeznaczeniu, przed uchwaleniem zmiany planu - teren przeznaczony pod trafostację, po zmianie planu – teren przeznaczony pod drogę wewnętrzną. Zarzut skarżących dotyczący niezachowania procedury administracyjnej przez orzekające organy poprzez brak informacji ze strony Kolegium o terminie rozpoznania odwołania skarżących oraz brak pouczenia z art. 10 § 1 k.p.a. poprzez wyznaczenie terminu do zapoznania się z aktami sprawy nie mogą spowodować uwzględnienia skargi. Organ odwoławczy nie ma obowiązku informowania o terminie rozpoznania sprawy, gdyż Kolegium rozstrzygnięcia podejmuje na posiedzenia niejawnych, co oznacza brak możliwości uczestniczenia stron postępowania w takim posiedzeniu. Zarzut braku zapewnienia udziału w postępowaniu wiążą skarżący z niemożnością wypowiedzenia się co do pisma rzeczoznawcy majątkowego z 8 sierpnia 2012 r. doręczonego im przez organ I instancji. Jest on jednak chybiony, bowiem skarżący przedmiotowe pismo otrzymali w sierpniu 2012 r. i do dnia wydania decyzji przez Kolegium tj. do dnia 21 lutego 2013 r. mogli się wypowiedzieć co do jego treści. Natomiast Kolegium nie prowadziło postępowania dowodowego, nie gromadziło żadnych nowych dowodów, zatem bezcelowym byłoby wyznaczanie skarżącym terminu do zapoznania się z aktami sprawy, w które mieli wgląd w organie I instancji. W okolicznościach przedmiotowej sprawy brak jest zatem podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji nakładającej na skarżących opłatę planistyczną. Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł, jak w sentencji, na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.