II SA/Po 611/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Kwiecińska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Protokolant St. sekretarz sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2013 r. sprawy ze skargi A. K. – K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę (...),- zł (...) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Decyzją z dnia (...) października 2012 r., nr (...), Wójt Gminy D., na podstawie art. 145 oraz art. 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), dalej jako "K.p.a.", w związku z uchwałą Rady Gminy w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości (...) zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...), położonej w miejscowości D. z uwagi na stworzenie warunków podłączenia nieruchomości do gminnej kanalizacji sanitarnej. Do uiszczenia powyższej opłaty zobowiązano A. K. – K. Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie wyjaśniono, że Gmina D. w 2010 r. zrealizowała inwestycję o nazwie "Budowa kanalizacji sanitarnej ul. (...)", czego dowodem jest spisany w dniu (...) kwietnia 2010 r. protokół ostatecznego obioru robót. Spełniona została tym samym przesłanka ustalenia opłaty, o jakiej mowa w art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jaką jest budowa infrastruktury technicznej. W toku prowadzonego postępowania organ powołał rzeczoznawcę majątkowego – D. M., celem dokonania wyceny nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej według cen obowiązujących w dacie wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Organ I instancji scharakteryzował następnie przedłożony operat wskazując, że zawiera on w swojej treści elementy wymagane przepisami prawa, niezbędne do wykazania wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania kanalizacji sanitarnej. W jego ocenie przedłożony operat był zgodny ze standardami zawodowymi oraz nie zawierał żadnych niejasności stanowiąc spójną, logiczną i konsekwentną opinię biegłego. Ustalony na jego podstawie wzrost wartości nieruchomości mógł tym samym stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła A. K. – K. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 146a ust. 1a w zw. z art. 143 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegający na zawyżeniu wartości nieruchomości poprzez niewłaściwe oszacowanie powierzchni nieruchomości oraz naruszenie art. 32 Konstytucji polegającego na ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 50% wartości różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury oraz wartością jaką nieruchomość miała po ich wybudowaniu. W treści odwołania wskazano na rozbieżność pomiędzy datą, na jaką dokonano wyceny nieruchomości – (...) września 2012 r., a datą zrealizowania inwestycji – (...) kwietnia 2010 r. Podniesiono, że rzeczoznawca nie uwzględnił obserwowanego faktu spadku cen nieruchomości oraz okoliczności, że wyceniana nieruchomość sąsiaduje z suszarnią płodów rolnych, co niewątpliwie niekorzystnie wypływa na jej wartość. Skarżąca wskazała, że na wycenianej działce znajduje się niewykorzystany obszar gruntu, o powierzchni 540m2, na którym znajdują się instalacje (kable, przewody, rury), uniemożliwiający wybudowania dodatkowych obiektów. Obszar ten nie powinien być uwzględniony, przy dokonywaniu wyceny nieruchomośći. W odwołaniu wskazano wreszcie, że przedmiotowa decyzja narusza zasadę równości wobec prawa, gdyż uchwała Rady Gminy w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej z listopada 2011 r. ustaliła wysokość opłaty na 15% różnicy wartości nieruchomości, gdy tymczasem uchwała z 2007 r., na podstawie której wydano zaskarżoną decyzję, ustaliła wysokość opłaty adiacenckiej jako 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia (...) lutego 2013 r., nr (...), na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy powtórzył dotychczasowy przebieg postępowania, wskazując dodatkowo, że organ I instancji przekazując akta sprawy dołączył wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego (pismo z dnia (...) października 2012 r.), który wskazał, że zastosowanie innej niż przyjęta metody wyceny – metody korygowania ceny średniej – prowadziłoby do zawyżenia wartości nieruchomości. Rzeczoznawca podniósł, że wielkość wycenianej nieruchomości została ustalona na podstawie wypisu z ewidencji gruntów i obejmowała grunty, które w ewidencji są oznaczone jako grunty klasy B – teren budownictwa mieszkaniowego. Dodatkowo rzeczoznawca objaśnił brak uwzględnienia trendu czasowego nieruchomości wycenianej oraz przedstawił uzasadnienie przyjęcia dat poziomu cen z daty wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej oraz wskazał, że uwzględnił kłopotliwe sąsiedztwo suszarni płodów rolnych, oceniając tę cechę nieruchomości jako średnio korzystną. Rzeczoznawca wyjaśnił też, że instalacje znajdujące się na nieruchomości nie mają wpływu na jej wartość. Kolegium wskazało następnie, że pismem z dnia (...) stycznia 2013 r. skarżąca poszerzyła prezentowaną argumentację, podnosząc, że dokonując wyceny nie uwzględniono ponadnormatywnego hałasy pochodzącego z działki sąsiadującej, na której znajduje się suszarnia płodów rolnych. Jako dowód powyższej okoliczności wskazano pismo Wojewódzkiego Inspektora Ochrony Środowiska z dnia (...) listopada 2012 r., w którym potwierdzono przekroczenie dopuszczalnych granic hałasu. Do pisma dołączono opracowania – "Opinię prawną" oraz "Opinię uzupełniającą" – omawiające problematykę immisji pochodzących od suszarni płodów rolnych. Skarżąca podniosła również dodatkowe zarzuty dotyczące wadliwości przedłożonej wyceny, a odnoszące się do pominięcia cech nieruchomości takich jak odległość od węzłów komunikacyjnych oraz parametrów urbanizacyjnych. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia (...) lutego 2013 r. odniósł się do zarzutów strony uzasadniając wybór nieruchomości przyjętych do porównania oraz wskazując, że na dzień wykonania operatu szacunkowego nie były mu znane okoliczności związane z ponadnormatywna emisją hałasu przez suszarnię płodów rolnych. Podniesiono przy tym, że ponieważ suszarnia działała przed i po stworzeniu warunków do korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej, pozostawała ona bez wpływu na wzrost wartości nieruchomości, przy czym wartość działki została obniżona ze względu na jej sąsiedztwo. W dalszej części uzasadnienia organ przytoczył treść przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazując, że w sprawie wystąpiły wszystkie przesłanki uzasadniające ustalenie opłaty adiacenckiej. Organ odwoławczy podzielił pogląd organu I instancji, co do prawidłowości przedłożonego operatu wyjaśniając, że rzeczoznawca przypisał cechom nieruchomości stosowne wagi, dokonując równocześnie uzasadnienia wyboru metodologii oraz analizy właściwego rynku nieruchomości. Kolegium wskazało, że dobrane nieruchomości nie budzą wątpliwości, co do swojego podobieństwa oraz podniósł, że rzeczoznawca uzasadnił, w dodatkowych wyjaśnieniach, brak trendu czasowego oraz wskazał na brak wpływu na wzrost nieruchomości okoliczności związanej z ponadnormatywnym hałasem pochodzącym z działki sąsiedniej. Rzeczoznawca uwzględnił bowiem sąsiedztwo suszarni płodów, obniżając walor cech "sąsiedztwo" nieruchomości wycenianej. Organ wskazał, że rzeczoznawca prawidłowo przyjął daty wyceny oraz podkreślił, że fakt wykorzystania przez właściciela nieruchomości części działki przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową przez bliżej niesprecyzowane instalacje pozostaje bez znaczenia, gdyż spod wyceny mogły być wyłączone jedynie grunty stanowiące użytki rolne. Odnosząc się do zarzutu niekostytucyjności wysokości nałożonej opłaty organ podniósł, że nie jest on właściwy do dokonywania kontroli działań Rady Gminy pod względem ich zgodności z Konstytucją. Kolegium wskazało również, że przedłożona przez skarżącą "Opinia prawna" oraz "Opinia uzupełniająca" nie miały wpływu na wynik sprawy. W świetle wyjaśnień rzeczoznawcy, który odniósł się do ponadnormatywnego hałasu pochodzącego z działki sąsiedniej, uwzględnienie ujemnego wpływu na wartość nieruchomości cechy "sąsiedztwo" jest wystarczające. Podkreślono przy tym, że sąsiedztwo nieruchomości będzie wpływać na wartość nieruchomości zarówno przed, jak i po stworzeniu warunków do korzystania z nowobudowanych urządzeń, co powoduje, że jest to okoliczność mająca niewielki lub żaden wpływ na wartość wyceny. Decydujące znaczenie przyznano jednak faktowi, że biegły wiedział o fakcie sąsiedztwa nieruchomości z suszarnią i uwzględnił tą okoliczność zarówno w opinii, jak i w swoich dwukrotnych wyjaśnieniach. Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu A. K. – K. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. Decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego zarzucono w pierwszej kolejności naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. polegający na braku przeprowadzenia należytego i wyczerpującego postępowania dowodowego, a w konsekwencji dopuszczenia operatu szacunkowego, który nie spełniał warunków formalnych – nie określał dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; nie zawierał prawidłowo określonego przedmiotu, zakresu i uwarunkowań wyceny; nie zawierał opisy stanu nieruchomości; nie wskazywał obciążeń dotyczących nieruchomość; zawierał wadliwą analizę rynku; został dokonany na podstawie wadliwej metody wyceny. Wniesiono o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania biegłego oraz skarżącej, jak również o sporządzenie nowego operatu szacunkowego. W uzasadnieniu skargi szczegółowo opisano przedstawione powyżej zarzuty wskazując w szczególności, że wyceną powinna być objęta jedynie część nieruchomości o powierzchni 0,1696 ha oraz podnosząc, że stan nieruchomości powinien być oceniany na dzień stworzenia możliwości podłączenia do urządzeń infrastruktury, a więc na dzień (...) kwietnia 2010 r. Podniesiono, że w przedłożonym operacie nie dokonano pełnego i rzetelnego opisu stanu prawnego nieruchomości, w tym nie odniesiono się do faktu obciążenie nieruchomości – przebiega przez nią sieć infrastruktury technicznej. Równocześnie zwrócono uwagę, że brak przedstawienia charakterystyki nieruchomości przyjętych w operacie uniemożliwia ustalenie, czy spełniają one kryterium podobieństwa określone w art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz podkreślono, że w operacie nie odniesiono się do wpływu czasu na zmienność cen transakcyjnych. Dodatkowo zakwestionowano nieruchomości przyjęte do operatu wskazując, że z uwagi na swoją wielkość nie są one podobne do nieruchomości wycenianej. Wskazano na niedokadność operatu związaną z określeniem podstawy jego sporządzenia, konkludując, że przed wydaniem decyzji organ zaniechał dokonania jego wszechstronnej oceny. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Równocześnie podkreślić należy w tym miejscu, że sądy administracyjne nie prowadzą postępowania dowodowego, lecz oceniają materiał dowodowy zgromadzony przez organy administracji publicznej. Jedynie wyjątkowo może być przeprowadzony dowód uzupełniający i to tylko z dokumentu co wynika z treści art. 106 § 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Przepisy powołanej powyżej ustawy nie przewidują natomiast możliwości przeprowadzenia w postępowaniu sądowym dowodu z przesłuchania skarżącego oraz biegłego, czy też możliwości wystąpienia do biegłego o sporządzenie wyceny nieruchomości. Stąd też za niezasadne uznać należało wnioski dowodowe podniesione przez skarżąca w złożonej skardze. Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości rozstrzygnięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy D. o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości (...) zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...), położonej w miejscowości D. z uwagi na stworzenie warunków podłączenia nieruchomości do gminnej kanalizacji sanitarnej. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowił art. 145 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Równocześnie, zgodnie z ust. 2 powyższego artykułu, wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Sąd wyjaśnia, że w świetle powołanych powyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia się następujących przesłanek: 1) wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej; 2) obowiązywaniu w dniu, w którym wybudowano urządzenie infrastruktury technicznej, uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej; 3) wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem budowy urządzenia infrastruktury technicznej. W przedmiotowej sprawie poza sporem pozostaje zarówno fakt, wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej – budowy kanalizacji sanitarnej w D., czego dowodem jest spisany w dniu (...) kwietnia 2010 r. protokół ostatecznego obioru robót oraz fakt obowiązywania, w dniu jego wybudowania, uchwały Rady Gminy w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Co prawda w toku prowadzonego postępowania skarżąca kwestionowała wysokość stawki opłaty adiacenckiej, to jednak zwrócić należy uwagę, że uchwała Rady Gminy D., jako akt prawa miejscowego, wiązała organy prowadzące postępowanie, co powoduje, że brak było możliwości ustalenia opłaty na niższym poziomie niż 50% różnicy w wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej. Skarżąca konsekwentnie kwestionuje jednakże przedłożony operat szacunkowy, wskazując, że jest on wadliwy i nie mógł stanowić dowodu w sprawie. Dokonując oceny przedmiotowego operatu szacunkowego należy w pierwszej kolejności zauważyć, że niewątpliwie operat, jako dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Choć organ administracji publicznej nie jest uprawniony do badania operatu szacunkowego, w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak nie jest on zwolniony od obowiązku zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy stanowi bowiem dowód z opinii biegłego (art. 84 K.p.a.), który podlega ocenie organu – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. Stąd też operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. Jak wynika z analizy przedłożonego operatu szacunkowego z dnia (...) września 2012 r., sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę D. M., operat powyższy został sporządzony przy zastosowaniu metody porównania parami. Z jego treści wynika cel sporządzenia wyceny – wycena nieruchomości przed, jak i po wybudowaniu urządzenia infrastruktury technicznej – kanalizacji sanitarnej (str. 2 operatu), zawiera on również daty istotne dla dokonania wyceny, wskazując na str. 5, datę (...) kwietnia 2010 r., a więc datę odbioru robót. W ocenie Sądu, wbrew twierdzeniom skarżącej, przyjęte w operacie szacunkowym nieruchomości, z uwagi na swoją wielkość stanowią nieruchomości podobne, w rozumieniu art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomości. Dodatkowo rzeczoznawca prawidłowo przyjął następnie współczynniki korygujące, określone na podstawie cech nieruchomości wycenianej, dostosowując nieruchomości przyjęte w operacie do nieruchomości wycenianej. Tym samym materiał porównawczy, zastosowany przez rzeczoznawcę, był odpowiedni i wystarczający do skorzystania z przyjętej metody wyceny. W treści operatu oraz w piśmie uzupełniającym z dnia (...) października 2012 rzeczoznawca w sposób przekonujący uzasadnił wybór przyjętej metody wyceny oraz dokonał analizy właściwego rynku nieruchomości. Rzeczoznawca prawidłowo określił również powierzchnię wycenianej nieruchomości, opierając się w powyższym zakresie na zapisie w ewidencji gruntów. Zdaniem Sądu, podnoszone przez skarżącą zarzuty, dotyczące zajęcia części nieruchomości przez urządzenia infrastruktury (kable, przewody) nie mogły skutkować wyłączeniem części powierzchni nieruchomości spod wyceny, gdyż jak zasadnie wywiódł organ odwoławczy, brak jest przepisu prawa, który wskazywałby, że powierzchnia zajęta przez urządzenia infrastruktury nie jest wliczana do powierzchni nieruchomości wycenianej. Wnikliwa analiza operatu szacunkowego oraz pism rzeczoznawcy majątkowego wskazuje jednak na występującą w operacie sprzeczność, dotyczącą kwestii otoczenia i sąsiedztwa wycenianej nieruchomości. Dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określił, że nieruchomość wyceniana przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej – kanalizacji, posiadała korzystne otoczenie i sąsiedztwo. Jak wyjaśniono w tabeli zawartej na s. 11 operatu, oznaczało to, że najbliższe otoczenie budynków charakteryzuje się ładnym zagospodarowaniem, zielenią oraz ciszą. Dokonując wyceny nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury, tą samą cechę nieruchomości określono jako średnio korzystną, oznaczającą, że otoczenie jest zagospodarowane, słyszalny jest hałas uliczny, a w otoczeniu przeważa sąsiedztwo budynków jedno i wielorodzinnych o przeciętnym standardzie. Ta sama cecha nieruchomości – otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości – została więc raz określone jako korzystna (przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury), raz jako niekorzystna (po wybudowaniu urządzenia infrastruktury), co z kolei skutkowało obniżeniem wartości 1m2 nieruchomości po podziale o (...) zł. Co istotne, na str. 6 sporządzonego we wrześniu 2012 r. operatu, rzeczoznawca dokonując opisu nieruchomości wskazał, że "od ubiegłego roku", a więc jak można sądzić od roku 2011, na działce sąsiadującej z nieruchomością wycenianą, posadowiona jest suszarnia płodów rolnych, sezonowo utrudniająca życie mieszkańców. Porównanie dat, takich jak podłączenie do kanalizacji ([...] kwietnia 2010 r.) oraz data sporządzenie operatu będąca równocześnie datą, na która określono wartość przedmiotu wyceny ([...] kwietnia 2012 r.) wskazywać mogłoby zatem, że właśnie zrealizowanie w 2011 r. suszarni (i generowany przez nią hałas) wpłynął na zmianę cechy otoczenia i sąsiedztwa z korzystnej na mniej korzystną przy wycenie nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji. Stoi to jednak w sprzeczności z wyjaśnieniami, jakie zawarła rzeczoznawcza w piśmie z dnia (...) lutego 2013 r., przesłanym organowi odwoławczemu przez organ I instancji, w którym stwierdziła, że suszarnia działała przed i po wybudowaniu kanalizacji (a więc działała przed (...) kwietnia 2010 r.) zatem fakt ten (fakt przekraczania dopuszczalnych norm hałasu na działkach sąsiadujących z suszarnią) nie ma wpływu na wzrost wartości nieruchomości na skutek wybudowania kanalizacji. Jest rzeczą niewątpliwą, że wzrost wartości nieruchomości będący następstwem wybudowania kanalizacji, nie pozostaje w związku z występującym przekroczeniem dopuszczalnych norm hałasu w sąsiedztwie nieruchomości podlegających wycenie. Niemniej jednak, skoro jak wynika z pisma Wojewódzkiego Inspektora Ochrony Środowiska z dnia (...) listopada 2012 r., sąsiadująca z działką wycenianą suszarnia generuje ponadnormatywny hałas, rzeczoznawca powinien odnieść się do tej okoliczności, skoro przyjął on, jako jeden z atrybutów mających zasadniczy wpływ na cenę nieruchomości, "otoczenie i sąsiedztwo", wskazując m.in. w opisie na słyszalny hałas. Nie jest zatem wystarczające, w ocenie Sądu, skomentowanie tej sytuacji stwierdzeniem, że na dzień wykonania operatu nie było żadnych dokumentów potwierdzających występowanie hałasu (pismo rzeczoznawcy – D. M. z dnia (...) lutego 2013 r., złożone w postępowaniu międzyinstancyjnym), tym bardziej, że w dalszej części pisma rzeczoznawca stwierdza, że suszarnia działała przed i po wybudowaniu kanalizacji, co z kolei stoi w sprzeczności z informacją zawartą na stronie 6 operatu. Zdaniem Sądu wskazane powyżej nieścisłości w operacie powodują powstanie uzasadnionych wątpliwości, co do jego prawidłowości. W szczególności niezbędne jest jasne określenie, czy fakt zlokalizowania wycenianej nieruchomości przy suszarni płodów rolnych został uwzględniony w przedłożonym operacie szacunkowym i czy fakt generowania przez ten obiekt ponadnormatywnego hałasu ma wpływ na wycenę nieruchomości. Konieczne jest więc również jednoznaczne określenie, czy suszarnia funkcjonowała już w dniu (...) kwietnia 2010 r., a więc w dniu wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej, oraz wyjaśnienie powodów zróżnicowania kryterium położenia i sąsiedztwa nieruchomości zarówno przed, jak i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej. Podsumowując dotychczasowe rozważania wskazać należy, że prowadząc przedmiotowe postępowanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaniechało dokonania wszechstronnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, dopuszczając się tym samym naruszenia art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. Stąd też Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję. Ponownie rozpoznając sprawę Kolegium zobowiązane jest do uzupełnienia materiału dowodowego poprzez wyjaśnienie, czy suszarnia funkcjonowała już w dniu (...) kwietnia 2010 r., a więc w dniu wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej, oraz wyjaśnienia jaki wpływy miało istnienie suszarni generującej ponadnormatywny hałas na kryterium położenia i sąsiedztwa nieruchomości, a w rezultacie na wycenę nieruchomości. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O wykonalności orzeczono na podstawie art. 152 powyższej ustawy.