II SA/Ol 1119/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Jezielska Sędziowie Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Sędzia WSA Tadeusz Lipiński (spr.) Protokolant st. sekretarz sądowy Jakub Borowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 stycznia 2014r. sprawy ze skargi Spółki A na decyzję Wojewody z dnia "[...]", Nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że decyzją z dnia "[...]", Starosta A orzekł o ustaleniu na rzecz spółki A, odszkodowania w wysokości 289 090,00 zł za działki nr "[...]" i "[...]" o łącznej powierzchni 0,9563 ha, położone w obrębie A, gmina A, które przeszły z mocy prawa na własność Gminy A jako publiczne drogi gminne. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ wskazał, że na wniosek właściciela nieruchomości w 2011 roku wykonany został podział nieruchomości położonej w obrębie A, gmina A oznaczonej numerem działki "[...]", w wyniku którego wydzielone zostały między innymi działki oznaczone numerami "[...]" i "[...]" o łącznej powierzchni 0,9563 ha, jako lokalne i dojazdowe drogi gminne. Podział został zatwierdzony ostateczną decyzją Burmistrza A z dnia "[...]" jako zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazano, że zgodnie z treścią art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem. Wobec braku porozumienia stron, zgodnie z art. 129 ust. 5 pkt. 1 starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu. W przeprowadzonym postępowaniu rzeczoznawca majątkowy sporządził operat z wyceny wartości nieruchomości z dnia 16.04.2013 r. ustalając wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości na kwotę 289 090,00 zł. Operat szacunkowy wraz ze sprostowaniem uwzględnia stanu nieruchomości w dniu 20.06.2011r., tj. w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartość na dzień sporządzenia operatu, tj. 16.04.2013 r. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość działek nr "[...]" w obr. A przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za obiekty podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość tych obiektów koryguje się ze względu na cechy różniące te obiekty i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Do analizy przyjęto siedem transakcji rynkowych nabycia nieruchomości pod drogi z rynku lokalnego, zawartych w latach 2011-2013. Przyjmując przedłożony operat szacunkowy jako dowód, w niniejszym postępowaniu uznano w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, że jest on wyczerpujący, logiczny i spełnia wszystkie wymogi formalne obowiązującego w tym zakresie prawa. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli Prezes Zarządu spółki A oraz Burmistrz A. W odwołaniu z dnia 27.06.2013 r. oraz jego uzupełnieniu z dnia 17.07.2013 r. od decyzji organu I instancji, Prezes Zarządu Spółki A powołał się między innymi na akt notarialny Repertorium A Nr "[...]" z dnia 02.10.2012r. umowy sprzedaży pomiędzy Spółką A, a osobą fizyczną, dotyczący działki nr "[...]" o powierzchni 0,0038 ha, położonej w obrębie A. Strona stwierdziła, że cena sprzedaży działki nr "[...]" z przeznaczeniem na drogę, zawarta na wniosek i życzenie kupującego - bez przymusu - w wyniku negocjacji została ustalona na kwotę 200zł/m kw.+ VAT i jednocześnie zarzuciła, iż Starosta A oraz rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnili przedmiotowej umowy sprzedaży w niniejszej sprawie oraz w wycenie działek nr "[...]" i "[...]". Ponadto zarzucono błędną interpretację § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W odwołaniu z dnia 27.06.2013r. strona wniosła o uchylenie decyzji z dnia 12.06.2013r. i ustalenie odszkodowania w wysokości 200zł/m kw. + VAT. Burmistrz A zaś zarzucił między innymi przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego w wykazie transakcji nieruchomości pełniących funkcję porównywalną, jednej z nieruchomości, której cena znacząco odbiega od pozostałych cen nieruchomości. Strona podniosła także, iż wątpliwości budzi opis cechy "wartość inwestycyjna" i brak opisu ocen tej cechy dla nieruchomości porównawczych i wycenianej. Wojewoda A zwrócił się do autorki operatu o wyjaśnienie kwestii szczegółowego opisu cechy rynkowej "wartość inwestycyjna". W odpowiedzi z dnia 02.09.2013r. rzeczoznawca majątkowy przedstawiła opis wartości inwestycyjnej obiektów porównawczych i jednocześnie nadmieniła. Wartość ta nie musi pokrywać się oczekiwaniami stron, gdyż rzeczoznawca nie jest związany żądaniami zamawiającego oraz osób zainteresowanych wynikiem jego pracy, natomiast wiążący jest aktualny stan fizyczny i prawny przedmiotu wyceny. Decyzją z dnia "[...]" Wojewoda A uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Organ odwoławczy wskazał, że przy piśmie z dnia 07.10.2013r. rzeczoznawca majątkowy przesłała organowi II instancji opinię Komisji Opiniodawczo – Rozjemczej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w A w sprawie operatu szacunkowego z dnia 16.04.2013r. Jak wynika z tej opinii, przedmiotowy operat wymaga uzupełnienia, gdyż w przedstawionej formie nie zawiera pełnych informacji oraz załączników, a także wyjaśnienia zasad procedury i przedstawienia toku obliczeń. Jednocześnie Zespół Opiniodawczo - Rozjemczy stwierdził, że po uzupełnieniu operat może być wykorzystany do celu, w którym został sporządzony. W związku z tym w ocenie organu odwoławczego istnieje konieczność uzupełnienia operatu szacunkowego sporządzonego w celu ustalenia wysokości odszkodowania poprzez uwzględnienie pełnych informacji, wyjaśnień zasad i przedstawienia toku obliczeń. Uzupełnienie więc operatu szacunkowego oznacza w istocie przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części i dlatego należy sprawę przekazać organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Podkreślono przy tym, że operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej wysokość odszkodowania przyznanego stronie postępowania i dlatego należy zagwarantować stronie prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji. W przeciwnym wypadku merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy mogłoby nastąpić z naruszeniem zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Strony muszą mieć możliwość pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu i gwarancję, że operat będzie oceniony przez organy obu instancji. Skargę na ww. decyzje wywiodła spółka A, wnosząc o uchylenie decyzji zapadłych w obydwu instancjach, bądź stwierdzenie ich nieważności oraz nakazanie ich uzupełnienia poprzez uwzględnienie w opinii dowodów bezpośrednich. Strona wniosła wiele zarzutów dotyczących zarówno decyzji Wojewody jak i decyzji organu pierwszej instancji oraz sporządzenia operatu szacunkowego. Skarżący stwierdził, że od początku prowadzonego postępowania domagał się uwzględnienia w opinii i obliczeniach, wysokości odszkodowania dowodów bezpośrednich. Zarzucił także, że decyzja organu odwoławczego oparta jest na aktach nie mających mocy powszechnie obowiązującej oraz że organ pozostawał w bezczynności przez trzy miesiące. Starostwo Powiatowe A oraz Urząd Wojewódzki w A, zdaniem strony, świadomie działają przewlekle, aby minął termin ważności wyceny. Skarżący podniósł, że Wojewoda nie odpowiedział na zarzuty postawione w pismach z dnia 20.10.2013r., 22.10.2013r. i 26.10.2013r. dotyczące nieudowodnienia i nieprzedstawienia przez rzeczoznawcę majątkowego, organy pierwszej i drugiej instancji "ograniczeń prawnych do obrotu nieruchomością działki nr "[...]" poza popytem i podażą". Ponadto stwierdził, że radca prawny w piśmie z dnia 26.10.2013 r. wskazał na fakt wydania błędnej decyzji z uwagi na ominięcie dowodów bezpośrednich i zwrócił się o jej zmianę poprzez uzupełnienie lub wydanie nowej decyzji na podstawie dowodów bezpośrednich. Przy czym podkreślono, że Wojewoda zataił fakt, że rzeczoznawca majątkowy częściowo poprawiła swoją opinię. Zdaniem strony, organ odwoławczy powinien "zwrócić się do biegłej o skorygowanie opinii i usunięcie wady polegającej na niewłaściwej ocenie okoliczności faktycznych poprzez ujęcie dowodu bezpośredniego w obliczeniach wysokości odszkodowania". Strona dodała, że nie ma konieczności sporządzania nowego operatu szacunkowego, a tylko jego korektę, gdyż "nie wymaga powyższa opinia przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub znacznej części". Zdaniem skarżącego wystarczy do tabeli danych rozpatrywanych nieruchomości podobnych wprowadzić działkę nr "[...]" w A i przeprowadzić obliczenia, które zajmą tylko jedną tabelę. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zaprezentowaną w zaskarżonym rozstrzygnięciu. Wojewoda wskazał, że data wydania decyzji Wojewody A pokrywa się z datą wpływu do urzędu pisma Starosty A z dnia 17.10.2013 r. oraz uzupełnienia operatu szacunkowego opracowanego dnia 16.04.2013 r. wraz ze sprostowaniem z dnia 20.05.2013 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Na wstępie wyjaśnienia wymaga, iż sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu lub czynności z prawem. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz.1269 ze zmianami). Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności rozstrzygnięcia administracyjnego. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach, a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – zwanej w dalszym ciągu uzasadnienia jako ppsa) uchyla go lub stwierdza jego nieważność. Nadto wskazania wymaga, iż sąd orzeka na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 ppsa) nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ppsa). Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja nie została podjęta z naruszeniem przepisów prawa, w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody z dnia "[...]", którym to rozstrzygnięciem organ odwoławczy uchylił – przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia - decyzję organu I instancji ustalającą na rzecz skarżącej spółki odszkodowanie za działki, które w wyniku zatwierdzonego podziału, z mocy art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651), przeszły na własność Gminy A. Stosownie do ust. 3 powołanego artykułu za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości. Zgodnie z art. 129 ust. 5 pkt. 1 tej ustawy Starosta wydaje decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3. W rozpatrywanym przypadku nie budzi wątpliwości spełnienie przesłanek do ustalenia przez Starostę na rzecz skarżącej spółki odszkodowania za działki przejęte pod drogi gminne. Kwestię sporną stanowi natomiast wysokość przyznanego odszkodowania. Strona skarżąca zarzuciła, że w obliczeniach wartości nieruchomości przejętych z mocy prawa pod drogi, pominięto nieruchomość podobną w postaci działki nr "[...]", znajdującą się w tej samej miejscowości i na tym samym osiedlu, a także w tym samym obrębie geodezyjnym i powstałej z tej samej działki. Ponadto w skardze zarzucono, że Wojewoda zataił fakt, że biegła częściowo poprawiła swoją opinię, którą przesłała do organów. Według skarżącej spółki organ odwoławczy powinien zwrócić się do biegłej o skorygowanie opinii i usunięcie wady polegającej na niewłaściwej ocenie okoliczności faktycznych poprzez ujecie dowodu bezpośredniego w obliczeniach wysokości odszkodowania. Oceniając zasadność tego stanowiska zważyć należy, że cytowana ustawa o gospodarce nieruchomości reguluje sposób ustalania odszkodowania. Zgodnie z art. 128 i 134 tej ustawy zasadą jest, że wywłaszczenie następuje za odszkodowaniem odpowiadającym rynkowej wartości prawa. W myśl art. 130 ust. 1 omawianej ustawy w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód na okoliczność wartości nieruchomości, która jest podstawą określenia ceny. Tym samym rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę. Organ nie może ograniczać się jedynie do powołania na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego, w tym skonfrontować zawarte w opinii wnioski z podniesionymi przez strony zarzutami (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 1983 r. II SA 1302/83, ONSA z 1983 r., z. 2, poz. 106). W rozpatrywanym przypadku organ II instancji przeprowadził analizę całości dokumentacji zgromadzonej w sprawie, w tym operatu szacunkowego. Wojewoda jednoznacznie wskazał, że przy piśmie z dnia 07.10.2013r. rzeczoznawca majątkowy przesłała organowi II instancji opinię Komisji Opiniodawczo – Rozjemczej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w A w sprawie operatu szacunkowego z dnia 16.04.2013r. Jak wynika z tej opinii, przedmiotowy operat wymaga uzupełnienia, gdyż w przedstawionej formie nie zawiera pełnych informacji oraz załączników, a także wyjaśnienia zasad procedury i przedstawienia toku obliczeń. Jednocześnie Zespół Opiniodawczo - Rozjemczy stwierdził, że po uzupełnieniu operat może być wykorzystany do celu, w którym został sporządzony. W związku z tym w ocenie organu odwoławczego istnieje konieczność uzupełnienia operatu szacunkowego sporządzonego w celu ustalenia wysokości odszkodowania poprzez uwzględnienie pełnych informacji, wyjaśnień zasad i przedstawienia toku obliczeń. W ocenie Sądu należy zgodzić się z organem II instancji, że uzupełnienie operatu szacunkowego oznacza w istocie przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w znacznej części i dlatego należało sprawę przekazać organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Podkreślić trzeba, że precyzyjne ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi niewątpliwie dysponuje rzeczoznawca majątkowy. Dlatego organ orzekający o odszkodowaniu nie może zignorować sporządzonego dla potrzeb wyceny operatu szacunkowego wraz z jego uzupełnieniem i samodzielnie ustalić odszkodowania, nie czekając na przeprowadzenie kompletnego dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy. Jest to bowiem dowód kluczowy i bardzo dużej wagi w przedmiotowej sprawie, i to do tego stopnia, że jeśli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć związane z tym dodatkowe czynności. Może też w tym zakresie między innymi zwrócić się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Takie same uprawnienia przysługują stronie postępowania, która nie zgadza się z dokonaną wyceną. Wyjaśnić należy również, że § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przewiduje kilka wariantów wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe. Każda z sytuacji, określonych w tym przepisie zawiera konkretne przesłanki, uzasadniające jego zastosowanie w określonym stanie faktycznym. Rzeczoznawca majątkowy ani organ administracji publicznej nie mają zatem możliwości dokonywania w tym zakresie swobodnego wyboru. Sposób ustalenia wartości rynkowej gruntów dla określenia wysokości odszkodowania, o jakim mowa w art. 98 ust. 3 został określony w sposób szczególny w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem, w brzmieniu obowiązującym na dzień sporządzenia wskazanego operatu szacunkowego i ustalenia odszkodowania, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Unormowanie to wskazuje dwa sposoby określania wysokości odszkodowania za grunty przejęte z mocy prawa na inwestycje drogowe – 1. poprzez przyjęcie przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych i 2. poprzez uwzględnienie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przy czym przepis ten jednocześnie określa kolejność tych sposobów, przesądzając, że pierwszeństwo ma drugi ze wskazanych sposobów. Oznacza to, że zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych pod drogi publiczne jest przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi. Tylko w przypadku braku takich transakcji znaczenie będzie miało przeznaczenie nieruchomości przyległych do nieruchomości wycenianej. Jeżeli więc istnieją dane dotyczące cen uzyskiwanych w obrocie, brak jest co do zasady podstaw do szacowania wartości z uwzględnieniem gruntów przyległych. Organ pierwszej instancji powołując się na stanowisko rzeczoznawcy majątkowego z dnia 20.05.2013r., wyjaśnił już, że podstawą prawną odrzucenia transakcji wskazanych przez Spółkę A, jest art. 151 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wskazano, że transakcja z dnia 10.06.2010r. oprócz odległej daty zawarcia, dotyczy przede wszystkim umowy zawartej pomiędzy spółkami ojca i syna, dlatego należało uznać, że została naruszona zasada niezależności stron. Natomiast w przypadku transakcji z dnia 2 października 2012 r. kupujący działał w sytuacji przymusowej, ponieważ jego działki nie posiadały dostępu do drogi publicznej. Przywołane wyżej regulacje prawne precyzują szczegółowo sposoby określania wysokości odszkodowania za grunty przejęte z mocy prawa na inwestycje drogowe. Żaden przepis zaś nie uprawnia organu do nakazania biegłemu przy dokonywanej wycenie, wzięcia pod uwagę konkretnej nieruchomości. Jak już wspomniano organ dysponuje prawem oceny dowodów, nie może jednak w przypadku opinii biegłego rzeczoznawcy wpływać – jak chciałaby tego skarżąca spółka - na sposób ich przeprowadzenia. Strona zaś ma możliwość zasięgnięcia opinii rzeczoznawcy majątkowego we własnym zakresie i wówczas taki środek dowodowy organy będą zobligowane uwzględnić przy swoich ustaleniach, to znaczy ocenić go i odnieść się do niego. Odnosząc się zaś do uzupełnionego dowodu z opinii biegłego wskazać trzeba na okoliczności podniesione przez pełnomocnika organu na rozprawie w dniu 14 stycznia 2014r. (akta sądowe, k. – 46). Stwierdził on, że decyzja organu została wysłana w tym samym dniu, w którym uzupełniony operat wpłynął do urzędu, jednak wpłynął on już po wysłaniu decyzji. Organ zatem przed wysłaniem decyzji nie zapoznał się z operatem. Wojewoda nie mógł zatem ocenić zmodyfikowanego operatu we własnym zakresie. Ponadto słusznie organ odwoławczy podkreślił w swoim rozstrzygnięciu, że operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej wysokość odszkodowania przyznanego stronie postępowania i dlatego należy zagwarantować stronie prawo do oceny tego operatu przez organy obu instancji. W przeciwnym wypadku merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy mogłoby nastąpić z naruszeniem zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Strony zaś muszą mieć możliwość pełnego i wyczerpującego ustosunkowania się do takiego dowodu i gwarancję, że operat będzie oceniony przez organy obu instancji. Zasadnie zatem w takich okolicznościach ocenił, że postępowanie dowodowe powinno być uzupełnione w takim zakresie, że wymaga to ponownego rozpoznania sprawy przez organ I instancji. Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji.