II SA/Kr 1380/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krystyna Daniel / spr. / Sędziowie WSA Iwona Niżnik- Dobosz Waldemar Michaldo Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 stycznia 2014 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 26 lipca 2013r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w Krakowie kwotę 557/ pięćset pięćdziesiąt siedem / złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 3 kwietnia 2013 r., na podstawie art. art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2012.647 j.t.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, póz. 1588), orzekł z wniosku K.B. o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa dwóch budynków mieszkalno-usługowych z garażami podziemnymi realizowana w dwóch etapach (budynek etapu pierwszego B1 na dz. [...] złączony w granicy z budynkiem etapu drugiego B2 wraz z parkingiem realizowany na części dz.[...] ,[...] oba budynki obsługiwane komunikacyjnie przez działki [...] ,[...] ,[...] ,[...] oraz przebudową wjazdu z dz. [...] i infrastrukturą techniczną na dz. [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] , obr. [...] oraz [...] ,[...] obr. [...] w K". W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono w szczególności, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego prowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i n. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odniesiono się także szczegółowo w treści decyzji do uwag zgłaszanych przez strony w toku postępowania poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji. Następnie organ podał, że w wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że zostały spełnione przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odwołanie od decyzji organu l instancji w ustawowym terminie, tj. w dniu 24 kwietnia 2013 r., złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" z siedzibą w K. reprezentowana przez dwóch członków zarządu: K.C. oraz S.Z. . W uzasadnieniu odwołania podniesiono, że organ ł instancji błędnie przyjął, iż działka nr [...] obr. [...] posiada na potrzeby postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy dostęp do drogi publicznej, a to ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną położoną na działkach nr [...] i [...] obręb [...] . Ponadto nieprawdą jest również, aby strona odwołująca się udzieliła zgody na realizację przedmiotowej drogi pismem z dnia 28 sierpnia 2001 r. na części działki [...] , obręb [...] . W dalszej kolejności wskazano, iż dostęp pośredni terenu inwestycji do drogi publicznej ul. [...] poprzez działki ewidencyjne nr [...] i [...] obr. [...] w rozumieniu w/w przepisu nie stanowią drogi wewnętrznej. W odpisie mapy ewidencyjnej dołączonej do akt sprawy w/w działki mają w całości oznaczenie "B". Również z wypisu rejestru dla ww. działek wynika, że w całości stanowią one użytek "B". Natomiast, zgodnie z § 68 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2001 r. Nr 38, póz. 454) symbolem "B" oznaczone są grunty zabudowane i zurbanizowane stanowiące tereny mieszkaniowe, a działki o przeznaczeniu drogowym posiadają oznaczenie "dr". Ponadto wykorzystywanie części działki jako drogi dojazdowej do budynku czy jako parkingu dla samochodów nie powoduje, że nieruchomość automatycznie zmienia swoje przeznaczenie i traci charakter działki budowlanej. Działki nr [...] i [...] obr. [...] są faktycznie parkingiem dla mieszkańców bloków położonych przy ul. [...] w K. Jednakże właściciele działki nr [...], w tym Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...] , nie wyrazili zgody na jej wykorzystywanie jako ciągu komunikacyjnego, jak również nie ustalili odpowiedniej służebności drogowej. Z tych względów, zdaniem strony odwołującej się, wymóg posiadania dostępu do drogi publicznej działki inwestora nie można uznać za spełniony. Decyzją z dnia 26 lipa 2013 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu l instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium powołało przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będące podstawą materialnoprawną rozstrzygnięcia. W ocenie Kolegium, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. Przedmiotowa analiza opisuje sposób zagospodarowania terenu oraz funkcję zabudowy w jej obrębie występującej. Ustalone na podstawie niniejszej analizy wyniki znajdują uzasadnienie w świetle poczynionych w toku analizy ustaleń, a Kolegium po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego nie zakwestionowało jej prawidłowości. Kolegium stwierdziło, że wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją zabudowy już istniejącej na analizowanym obszarze (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 stycznia 2010 r., IVSA/Wa 1913/09). W ocenie Kolegium planowane zamierzenie inwestycyjne nie będzie stanowić elementu obcego w istniejącej zabudowie kształtującej się w obrębie ul. [...] w K, co więcej planowana inwestycja stanowić będzie jej uzupełnienie w już ukształtowanym ładzie urbanistyczno-architektonicznym w ramach obszaru analizowanego. Podkreślono, iż w obszarze analizowanym, funkcja mieszkalno-usługowa nie będzie stanowić elementu obcego wśród już ukształtowanej zabudowy występującej w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji. Niemniej jednak nawet przypadku wątpliwości co do rozumienia kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy te wątpliwości rozstrzygać mając na uwadze zasadę wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy (tak: Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 30. 11.2010 r., l OSK1831/09). W dalszej kolejności wyjaśniono, że ustalone przez organ l instancji w zaskarżonej decyzji wskaźniki i parametry planowanej inwestycji zostały wyznaczone w sposób prawidłowy, zgodnie z dyspozycjami norm prawnych zawartych w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego. Ponadto ustalenie tych parametrów i wskaźników poparte jest obszernym uzasadnieniem faktycznym znajdującym się zarówno w sporządzonej w niniejszej sprawie analizie urbanistyczno-architektonicznej, jak i w treści zaskarżonej decyzji. Z tych względów Kolegium nie znalazło podstaw do kwestionowania ustaleń merytorycznych decyzji organu l instancji. Odnosząc się do zarzutów odwołania podniesiono, że zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Analiza materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie wykazuje, iż teren planowanej inwestycji jest połączony z drogą publiczną, a to ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną położoną na działkach nr [...] ,[...] obr. [...] Droga dojazdowa do działki nr [...] obręb [...] została zrealizowana przez Zarząd Gospodarki Komunalnej w ramach zadania "Budowa parkingu dla samochodów osobowych w rejonie ul. [...] w K. z dojazdami do budynku mieszkalnego przy ul. [...] zlokalizowanego na działce nr [...] , obręb [...] " częściowo na działce stanowiącej własność Gminy K. (dz. nr [...] ), a częściowo na działce znajdującej się we władaniu Spółdzielni Mieszkaniowej "[...] " (dz. nr [...] ). Podkreślono, że działka nr [...] figuruje w ewidencji gruntów jako użytek "dr" (dowód: wypis z rejestru gruntów z dnia 1 marca 2012 r. -k. [...] ). Niemniej jednak Kolegium podzieliło stanowisko zajęte przez Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. w piśmie z 4 kwietnia 2012 r, znak: [...] , w świetle którego definicja drogi zawarta w ustawie o drogach publicznych nie jest tożsama z rozumieniem tego pojęcia dla potrzeb ewidencji gruntów i budynków. Z pojęcia drogi na gruncie ewidencji wyłączona została wewnętrzna komunikacja poszczególnych nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że nie jest to droga w rozumieniu ustawy o drogach publicznych lecz jedynie, że nie jest to droga, która w ewidencji zostanie opisana symbolem "dr". W konsekwencji geodezyjne wydzielenie gruntu, na którym położona jest droga wewnętrzna jako drogi, tj. oznaczenia symbolem "dr", nie jest koniecznym warunkiem dla uznania, że taka droga wewnętrzna rzeczywiście istnieje. W ocenie Kolegium, przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy. Kolegium wyjaśniło, że powołany przepis wprowadza na grunt polskiego systemu prawnego tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjne - estetyczne. Wskazano, że najistotniejsza z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy -zasada kontynuacji funkcji oznacza, że nowa zabudowa powinna mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektu). Można przyjąć jako regułę, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy, a nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącym stanem zagospodarowania terenu. Z kolei pod pojęciem cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia) należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu, zaś działka sąsiednia to działka dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Z powyższą decyzją nie zgodziła się Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" w K. zaskarżając ją w ustawowym terminie, za pośrednictwem organu, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: - art. 61 ust 1 pkt 2 ustawy z 27. 03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym po przez błędne przyjęcie iż nieruchomość na której ma być realizowana przedmiotowa inwestycja, czyli " budowa dwóch budynków mieszkalno-usługowych z garażami podziemnymi realizowana w dwóch etapach ( budynek pierwszego B1 na dz. [...] złączony w granicy z budynkiem etapu drugiego B2 wraz parkingiem realizowanym na części dz. [...] ,[...] oba budynki obsługiwane komunikacyjnie przez działki [...] ,[...] ,[...] ,[...] oraz przebudową wjazdu z dz. [...] i infrastrukturą techniczną na dz. [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] , obr. [...] oraz [...] ,[...] obr.[...] w K. ", posiada dostęp do drogi publicznej w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ponieważ teren objęty wnioskiem inwestora jest połączony drogą publiczną, a to ul. [...], przez drogę wewnętrzną położoną na działkach nr [...] ,[...] obr.[...] , - art.61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez przyjęcie, że przedmiotowa inwestycja spełnia łącznie warunki określone w ww. przepisach, - art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z 27. 03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, po przez pominięcie, że swoboda zagospodarowania terenu podlega ograniczeniu, jeżeli narusza prawa osób trzecich co ma miejsce w niniejszej sprawie. Skarżąca spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm prawem przepisanych. W uzasadnieniu skargi rozwinięto wskazane powyżej zarzuty i przedstawiono argumentację na ich poparcie. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie w pełni podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zakwestionowanej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje: Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. póz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i art. 3 p.p.s.a). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Należy wskazać, że w sprawie poza sporem jest, że na obszarze wnioskowanym do ustalenia warunków zabudowy, w dacie wydania zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu l instancji nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz, że planowane zamierzenie nie ma charakteru inwestycji celu publicznego, a zatem w sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy z 27. 03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, póz. 717 ze zm.), zwanej dalej w skrócie u.p.z.p., w tym przepisy art. 60-64 a także art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55, art. 56 i art. 53 ust. 5b - 5c, , które zgodnie z dyspozycją art. 64 ust. 1 . oraz art. 60 ust. 1a cyt. ustawy stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy, także przepisy wykonawcze w tym rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588). Na wstępie należy zauważyć, że w ocenie Sądu zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji zostały wydane przedwcześnie tj. z naruszeniem przepisów postępowania nakazujących zgodnie z treścią art. 7 kpa podjęcie wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powyższa zasada znajduje swoje uszczegółowienie w treści art. 77 § 1, art. 80 i 107 § 3 kpa. W rozpatrywanej sprawie organ II instancji utrzymał w mocy decyzję Prezydenta M. K. z 3. 04. 2013 r. , którą po ponownym rozpoznaniu sprawy ustalono - na wniosek K.B. - warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa dwóch budynków mieszkalno-usługowych z garażami podziemnymi realizowana w dwóch etapach (budynek etapu pierwszego B1 na dz. [...] złączony w granicy z budynkiem etapu drugiego B2 wraz z parkingiem realizowany na części dz. [...] ,[...] oba budynki obsługiwane komunikacyjnie przez działki [...] ,[...] ,[...] ,[...] oraz przebudową wjazdu z dz. .[...] ) i infrastrukturą techniczną na dz. [...] ,[...] ,[...] ,[...] , obr. [...] oraz [...] ,[...] obr. [...] w K. ". W przedmiotowej sprawie sporna jest kwestia uzbrojenia terenu w zakresie dostępu do drogi, wystarczającego dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego. W opinii organów w odniesieniu do wnioskowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego istnieje możliwości zapewnienia prawidłowej i bezpiecznej obsługi komunikacyjnej, natomiast w ocenie skarżącej spółdzielni dla terenu zabudowy brak wymaganego prawem dostępu do drogi publicznej. Trzeba przy tym wskazać, że zgodnie z treścią przepisu art. 61 ust. 1 pkt. u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków : 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, 2. teren ma dostęp do drogi publicznej, 3 istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi dla ustalenia warunków zabudowy, brak dostępu . A zatem wnioskowany do ustalenia warunków teren zabudowy musi posiadać dostęp do drogi publicznej. W tym miejscu należy wskazać, że dostęp do drogi publicznej o jakim mowa w art. 61 ust.1 pkt 2 cyt. ustawy oznacza prawnie i faktycznie zagwarantowaną możliwość komunikacji pomiędzy terenem inwestycji a drogą publiczną, (por. wyrok WSA w Krakowie z 26.02. 2013 (sygn.. akt II SA/Kr 1087/12). Wynika z tego, ze nie jest wystarczający faktyczny dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z art. 2 pkt 14 cyt. ustawy dostęp do drogi publicznej – to bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Stosownie do art. 8 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, dojazdowe do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami oraz pętle autobusowe, są drogami wewnętrznymi. Droga publiczna to droga gminna, powiatowa wojewódzka lub krajowa. Oceniając powyższe należy jednak wskazać, że podane w uzasadnieniu organów obu instancji motywy decyzji, którą ustalone zostały warunki zabudowy dla wnioskowanego obszaru budzą wątpliwości w zakresie w jakim wskazują, że teren, dla którego wnioskowano ustalenie warunków zabudowy posiada dostęp do drogi publicznej, która stanowi ul.[...] , poprzez drogę wewnętrzną położoną na działkach [...] ,[...] Obr [...] . Trzeba wskazać, że ustalając powyższe organy powołały się stanowisko Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu, zgodnie z którym istnieje droga dojazdowa do działki nr [...] , zrealizowana przez ZIKiT w ramach zadania pn. "Budowa parkingu dla samochodów osobowych w rejonie ul. [...] w K. z dojazdami do budynku mieszkalnego przy ul. [...] zlokalizowanego na działce nr [...] obr. [...] "częściowo zrealizowana na działce nr [...] -stanowiącej własność Gminy K. , a częściowo na działce nr [...] - będącej we władaniu Spółdzielni "[...] ". W sprawie nie budzi wątpliwości, że ul. [...] spełnia kryterium drogi publicznej, problem jednak w tym czy można uznać, że zbudowana przez ZIKiT droga dojazdowa do działki nr [...] zapewnia faktyczny i prawny dostęp dla planowanego przedsięwzięcia. Po pierwsze należy podkreślić, że jak wskazano w piśmie Wydziału Architektury i Urbanistyki U.M. K. z 21.06. 2013 r. przedłożonym w administracyjnych aktach sprawy Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...] " pismem z 28 sierpnia 2001 r. znak [...] wyraziła zgodę na realizację przedmiotowej drogi po części działki nr [...] dla przedsięwzięcia polegającego na: "budowie parkingu dla samochodów przy ul [...] z dojazdami do budynku mieszkalnego przy ul. [...] , a z tego bynajmniej nie wynika, że zgoda dotyczyła wybudowania dojazdu do wszystkich budynków, które w przyszłości powstaną na terenie działki nr [...]. W ocenie Sądu nieuprawnione jest przyjmowanie, iż Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...][ " objęła zgodą wyrażoną w ww. pismem 28. 08. 2001 r. coś ponadto co zostało w niej expresis verbis wyrażone. Tym bardziej , ze czym innym jest dojazd do jednego budynku, a czym innych dojazd do wielu budynków. Nadto należy mieć na uwadze, że przedsięwzięcie, dla którego zostały ustalone przedmiotowe warunki to dwai 5-ciokondygnacyjne budynki mieszkalno-usługowe, przy czym tylko jeden z nich znajduje się na działce nr [...] (budynek oznaczony B1) natomiast drugi budynek (B2) wraz z parkingiem ma być realizowany na części działki nr [...] i [...] . Fakt, że skarżąca spółdzielnia wyraziła zgodę na realizację drogi dojazdowej po terenie należącej do niej działki dla jednego budynku określonego w zgodzie jako "budynek nr [...] " nie musi oznaczać, że zgodę tę można w sposób milczący rozszerzyć na wszystkie budynki, które znajdują się na ww. działce lub w przyszłości będą na niej wybudowane, co niewątpliwie będzie się wiązać - biorąc pod uwagę charakter planowanego przedsięwzięcia - ze zwiększeniem lub znacznym zwiększeniem natężenia ruchu pojazdów. Trzeba podkreślić, że w sprawie nie budzi wątpliwości, że w części droga ta przebiega po działce należącej do S.M. "[...] . Nie jest także kwestionowana zgoda Spółdzielni udzielona przed budową przedmiotowej drogi dojazdowej do dz. nr [...] . Dodatkowo trzeba zauważyć, że w toku postępowania ZiKiT ani żaden z organów nie zważył czy planowane przedsięwzięcie nie wpłynie na pogorszenie warunków ruchu w analizowanym obszarze w zakresie dostępu do drogi publicznej tj. ul. [...] . W ocenie Sądu podane motywy pozywanej decyzji organów l i II instancji w zakresie ustalenia uznania, iż wnioskowane przedsięwzięcie posiada dostęp do drogi publicznej jest niewystarczające, w związku z czy nie można przyjąć, że spełnione zostały warunki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ uwzględni wymagania przepisów postępowania administracyjnego, w tym art. 7 , art. 77 § 1 i art. 107 § 1 i 3 kpa, i będzie miał na uwadze, że droga zrealizowana na dz. nr [...] w części znajduje się na terenie prywatnym, który został przeznaczony pod realizację drogi dojazdowej z wyraźnie określonym przeznaczenia. W tej sytuacji mając na uwadze, że wskazane wyżej naruszenia prawa materialnego miały wpływ na wynik sprawy, a inne naruszenia przepisów postępowania mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy podstawie art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. należało orzec jak w l pkt. sentencji. Na podstawie art. 152 p.p.s.a orzeczono jak w punkcie II sentencji. Na podstawie art. 200 p.p.s.a orzeczono o kosztach.