II SA/Kr 1515/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Kazimierz Bandarzewski Sędziowie: Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędzia WSA Krystyna Daniel Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 lutego 2014 r. sprawy ze skargi K. J., "M" Sp. z o.o. Sp. komandytowo-akcyjna z/s w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 5 września 2013 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz strony skarżącej K. J., "M" Sp. z o.o. Sp. komandytowo-akcyjna z/s w K. kwotę 757 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania. Prezydent Miasta decyzją z dnia 24 czerwca 2013 r. nr [...] działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1 – 9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, a także art. 104 K.p.a. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn: "Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego na działkach nr [...], [...] obr [...] wraz z obsługą komunikacyjną, przy ul. K. w K.". Organ wskazał, że w dniu 18 grudnia 2012 r. do Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta wpłynął wniosek K. K. – Pracownia Projektowa "[...]" o ustalenie warunków zabudowy dla wyżej opisanego zamierzenia inwestycyjnego. Teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Od tej decyzji odwołanie złożyła Spółka [...] Spółka z.o.o. Spółka komandytowo – akcyjna z siedzibą w K.. Zarzuciła naruszenie: art. 53 ust 4 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 60 ust 1 w związku z art. 61 ust 1 pkt 5 ustawy poprzez niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, pomimo że zamierzenie inwestycyjne objęte wnioskiem nie spełnia wymogów określonych w opinii geologa powiatowego z dnia 8 stycznia 2013 r. w zakresie sposobu odprowadzania wód opadowych, art. 61 ust 1 pkt 3 ustawy poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie a w konsekwencji wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy pomimo, że istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla realizacji zamierzenia inwestycyjnego, art. 17 ust 1 pkt 3 i 5 ustawy o ochronie przyrody w związku z § 3 ust 1 pkt 3,5 i 6 Rozporządzenia Wojewody z dnia 17 października 2006 r. w sprawie [...] Parku Krajobrazowego poprzez nieuwzględnienie, art 61 ust 1 pkt 1 ustawy poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji wydanie decyzji wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy pomimo, iż objęte wnioskiem zamierzenie inwestycyjne nie spełniało wymogów w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy, § 8 i 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez nieprawidłowe ustalenie wskaźnika geometrii dachu oraz szerokości elewacji frontowej, art. 53 ust 4 pkt 11 ustawy w związku z art. 60 ust 1 poprzez zaniechanie uzgodnienia objętego wnioskiem zamierzenia inwestycyjnego z właściwym dyrektorem zarządu gospodarki wodnej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 5 września 2013 r. nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 59 ust 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust 2 stosuje się odpowiednio. Ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji będzie możliwe w sytuacji spełnienia warunków zawartych w art. 61 ust 1 ustawy. W celu spełnienia tych wymagań przy ustalaniu warunków zabudowy, ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia szczegółowej analizy wskaźników i cech zabudowy i zagospodarowania na otaczającym obszarze - w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie Kolegium, sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3, zresztą obszar ten zawiera również załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Analiza opisuje jak kształtują się poszczególne parametry zabudowy w obszarze analizowanym. Planowana inwestycja ma być realizowana w zachodniej części K., w obrębie dz. VII – Z., po północnej stronie ul. K. na dz. nr [...] i [...] o łącznej pow. 2263 m2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr [...], stanowiącym składową pierzei szeregowej oraz przewidzianym do rozbiórki budynkiem gospodarczym. W otoczeniu występuje zabudowa wolnostojąca, głównie niskie obiekty użyteczności publicznej oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w układzie szeregowym, zlokalizowana w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestycji w otoczeniu terenów otwartych o wysokich walorach krajobrazowych. Działki przeznaczone pod inwestycje znajdują się w terenie zagrożonym osuwaniem się mas zmiennych, stąd też zamierzenie inwestycyjne opiniowane było przez Geologa Powiatowego, który w piśmie z dnia 8 stycznia 2013 r. stwierdził, iż działka, na której ma być zlokalizowana inwestycja położona jest w niedalekim (ok. 100 m) sąsiedztwie osuwiska o nr [...], które na listopad 2011 r. oceniono jako nieaktywne. Powiatowy Geolog uzgodnił planowaną inwestycję nakładając na inwestora określone tą opinią nakazy. Przechodząc do analizy parametrów ustalonych dla planowanej zabudowy, dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego ustalono linię zabudowy w odległości 30 m od granicy z dz. drogową nr [...], jednocześnie w załączniku nr 3 wyjaśniając, iż budynek nr [...] znajdujący się na działce narożnej w stosunku do ulic K. i M. jest zlokalizowany w odległości niezgodnej z ustaloną w ustawie o drogach publicznych, w związku z czym nie powinien stanowić odniesienia dla wyznaczenia linii zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Z kolei działki nr [...] i [...] i, stanowiące bezpośredni kontekst urbanistyczny nowoprojektowanej zabudowy cechuje głęboki przebieg linii zabudowy, budynki mieszkalne usytuowane są w oddaleniu od ul. K., co pośrednio spowodowane jest faktem, że ul. K. stanowi jedną z głównych arterii kołowych opisywanej części miasta. Zatem linię zabudowy ustalono w odległości 30 m od granicy z działką drogową nr [...]. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu wyznaczono na poziomie od 16% do 18%. Jednocześnie w załączniku nr 3 wskazano, iż średni wskaźnik w obszarze to 18%. Szerokość elewacji frontowej (elewacji południowej) wyznaczono na poziomie 14m z tolerancją +/- 20% tj. w przedziale ll, 2m -16,8 m. Jednocześnie w załączniku nr 3 wskazano, iż średni wskaźnik w obszarze to 14 m. Dla projektowanego budynku mieszkalnego ustalono wysokość głównej kalenicy dachu na 6m, z kolei wysokość okapu ustalono na 3,5 m, dopuszczając tolerancję +/- 1m z uwagi na względy technologiczne na etapie sporządzenia projektu budowlanego. W załączniku nr 3 wyjaśniono, że średnia wysokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi ok 7 m, średni poziom kalenicy ok. 6m, a średni poziom okapu ok. 3,5m. W odniesieniu do geometrii dachu dla planowanego budynku ustalono krycie dachem połaciowym, dwuspadowym, symetrycznym, o kącie nachylenia połaci dachowych od 15° do 35°, o głównej kalenicy w układzie zbliżonym do równoległego i/lub prostopadłego w stosunku do frontu działki nr [...], z możliwością zastosowania okien połaciowych oraz lukarn jako form doświetlenia poddasza Jednocześnie w uzasadnieniu wyjaśniono, iż w analizowanym obszarze dominują dachy płaskie o kącie nachylenia połaci dachowych do ok. 15°, obecne są mniej liczne dachy dwuspadowe o kącie nachylenia połaci dachowych od ok. 15° do 35° z doświetleniami w formie okien połaciowych. Ponadto Kolegium wskazało, że w toku postępowania organ I instancji wystąpił do wskazanych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organów uzgadniających oraz uzyskał wszelkie prawem wymagane opinie i uzgodnienia. W dniu 28 kwietnia 2013 r. organ I instancji wystąpił o uzgodnienie projektu decyzji do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w K., który dokonał tzw. milczącego uzgodnienia, poprzez niezajęcie stanowiska w sprawie przez 21 dni od daty doręczenia. Nadto planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, wskaźników i parametrów kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich tj. dz. nr [...], [...] i [...] oraz stanowiącej część terenu objętego wnioskiem dz. nr [...] obr. [...]. Konstrukcji prawna regulacji z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego nie pozwala orzekającemu w sprawie organowi administracji publicznej na odmowę ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie jest zgodne z przepisami odrębnymi. Po stronie potencjalnego inwestora istnieje prawo podmiotowe do domagania się wydania takiej decyzji, jeżeli planowane zamierzenie spełnia wymogi prawne. Sporządzona w toku postępowania przed organem I instancji analiza architektoniczno - urbanistyczna pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia z poszanowaniem wymogów ustawodawstwa z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Od tej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła K., [...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo – akcyjna w K., reprezentowana przez adwokata, domagając się jej uchylenia oraz uchylenia decyzji organu I instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1/ naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: art. 53 ust. 4 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku (dalej: upzp) w zw. z art. 60 ust 1 upzp w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 upzp poprzez niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji oddalenie odwołania pomimo, iż objęte wnioskiem zamierzenie inwestycyjne nie spełniało wymogów określonych w opinii geologa powiatowego z dnia 8 stycznia 2013 roku, z dnia 14 stycznia 2013 roku oraz z dnia 18 kwietnia 2013 roku w zakresie sposobu odprowadzania wód opadowych, art. 61 ust. 1 pkt 3) upzp poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji oddalenie odwołania pomimo, iż istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla realizacji zamierzenia inwestycyjnego, art. 61 ust. 1 pkt 1) upzp poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji oddalenie odwołania pomimo, iż objęte wnioskiem zamierzenie inwestycyjne nie spełniało wymogów w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, § 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędna wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji oddalenie odwołania pomimo, iż przyjęte w zaskarżonej decyzji parametry dachu zostały określone w sposób niezgody z geometrią dachów występujących na obszarze analizowanym, § 6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędne wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji oddalenie odwołania pomimo, iż przyjęta w zaskarżonej decyzji szerokość elewacji frontowej objętego zamierzeniem inwestycyjnym budynku wykracza poza średnią szerokości elewacji frontowej budynków mieszkalnych zlokalizowanych na obszarze analizowanym, art. 53 ust. 4 pkt. 9 upzp w zw. z art. 54 upzp w zw. z art 64 upzp w zw. z art. 106 K.p.a. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że opinia Zarządu Infrastruktury i Transportu w K. ma dla Prezydenta Miasta charakter wiążący i w konsekwencji zaniechanie ustalenia czy objęte wnioskiem zamierzenie inwestycyjne ma zapewnioną należytą obsługę komunikacyjną; 2/ naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało wpływ na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, a to: art. 7 K.p.a. poprzez zaniechanie podjęcia kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego niniejszej sprawy, art. 77 § 1 w związku z art. 84 § 1 K.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia postępowania dowodowego, art. 10 § 1 K.p.a. poprzez nieuwzględnienie i zaniechanie powiadomienia strony o zebraniu materiału dowodowego w sprawie. W uzasadnieniu autor skargi wskazał, że w toku postępowania organ l instancji uzyskał uzgodnienie geologa powiatowego, które zostało wyrażone w pismach z dnia 8 stycznia 2013 roku, 14 stycznia 2013 roku oraz 18 kwietnia 2013 roku. W uzgodnieniach tych geolog powiatowy wskazał, iż planowana inwestycja znajduje się w terenie, w którym występuje zagrożenie osuwania się mas ziemnych. Podłoże terenu działki 263 wykształcone jest w postaci lessów, pyłów i glin pylastych lessoodpornych o nierozpoznalnej miąższości. Osady lessowe i lessodporne charakteryzują się zmiennymi właściwościami nośnymi jako podłoże budowlane, ponieważ w razie kontaktu z wodą lub bezpośrednim niekontrolowanym wprowadzeniu wód do utworu tego typu może nastąpić ich upłynięcie i zmiana właściwości mechanicznych gruntu, co w rezultacie może prowadzić do utraty stateczności stoku. W tych warunkach zabudowa terenu i dodatkowe obciążenie podłoża obiektami budowlanymi mogą skutkować uruchomieniem procesów geodynamicznych. W związku ze wskazanymi powyżej właściwościami terenu organ uzgadniający wskazał, że zagospodarowanie wód opadowych z powierzchni szczelnych powinno nastąpić poprzez ich ujęcie w system kanalizacyjny i odprowadzenie do miejskiej sieci kanalizacji opadowej, rowu lub cieku. Jednocześnie organ wskazał, iż brak jest możliwości odprowadzania wód bezpośrednio do gruntu (np. przy wykorzystaniu studni chłonnych czy skrzyń rozsączających). W zaskarżonej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla objętego wnioskiem zamierzenia inwestycyjnego organ w ślad za opinią geologa powiatowego dnia 8 stycznia 2013 roku przyjął, iż "wody opadowe powinny zostać ujęte w system kanalizacyjny i odprowadzone do miejskiej kanalizacji, rowu lub cieku" (str. 4 załącznika nr l do decyzji). Organ całkowicie pominął treść informacji technicznej Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji Spółka Akcyjna w K. z dnia 10 grudnia 2012 roku, zgodnie z którą [...] S.A. nie może przyjąć wód opadowych pochodzących z odwodnienia terenu planowanej inwestycji do miejskiego kanału ogólnospławnego 0 60 cm w ul. K.. Organ nie uwzględnił również faktu, iż w piśmie z dnia 26 marca 2013 roku pełnomocnik inwestora dokonał korekty wniosku o ustalenie warunków zabudowy wskazując, że wody opadowe z terenu planowanej inwestycji zostaną zagospodarowane na działce inwestora tj. zostaną odprowadzone do zbiorników retencyjnych i posłużą do nawadniania terenów zielonych. Ponadto objęte wnioskiem zamierzenie inwestycyjne nie spełniało wymogów z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 uzpz. Parametry dachu organ I instancji ustalił z naruszeniem przepisu § 8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro bowiem w analizowanym obszarze nie występują budynki mieszkalne pokryte dachem połaciowym dwuspadowym, brak było podstaw do przyjęcia takich parametrów dachu dla objętej wnioskiem inwestycji. Szerokość elewacji frontowej została przez organ ustalona z naruszeniem § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Organ pominął fakt, iż jedyny w obszarze analizowanym budynek mieszkalny o szerokości 36 m, stanowi połączenie segmentów odrębnych budynków w zabudowie szeregowej zlokalizowanych na 4 działkach, zatem średnia szerokość budynku dla jednej działki wynosi 9 m, a nie jak ustalił organ I instancji 14 m. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania. Przedmiotem kontroli sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta, którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wolnostojącego. Zdaniem organów zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki o których mowa w art. 61 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz. U. z dnia 10 maja 2003 r. (dalej; ustawa). Stanowisko to jest wadliwe aczkolwiek nie wszystkie zarzuty sformułowanie w skardze w ocenie sądu zasługują na uwzględnienie. Zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 61 ust. 1 mówi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588) określone zostały parametry tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu oraz sposób ustalenia tych parametrów w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno architektoniczną. Przepis § 3 rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust 2). Analizę urbanistyczno – architektoniczna sporządza uprawniony architekt - urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji - jeden z jej załączników. Organ ma obowiązek przeprowadzenia pełnej kontroli sporządzonej w sprawie analizy nie tylko pod względem jej literalnej niesprzeczności z obowiązującymi przepisami, ale także jej poprawności przy uwzględnieniu prawidłowej wykładni przepisów, uwzględniającej dorobek doktryny i orzecznictwa. Analiza stanowi bowiem merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji. O ustaleniu bądź odmowie ustalenia warunków zabudowy decyduje organ administracji a nie urbanista, który na zlecenie organu przeprowadza tylko postępowanie wyjaśniające podlegające merytorycznej ocenie organu. Tak więc merytorycznej ocenie organu podlega między innymi prawidłowość przyjętych przez urbanistę przesłanek, warunkujących ustalenia przez niego wielkości obszaru analizowanego.. W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie podkreślano, iż interpretacja przepisów dotyczących ustalania warunków zabudowy powinna uwzględniać ochronę własności i wolność zagospodarowania. W niniejszej sprawie organ I instancji wydanie decyzji poprzedził analizą urbanistyczno-architektoniczną w oparciu o którą ustalił parametry zabudowy. Zdaniem sądu analiza została przeprowadzona prawidłowo i właściwie uzasadnia odstępstwa od wartości średnich odnośnie szerokości elewacji frontowej (niezależnie od tego czy średnia ta została obliczona prawidłowo), wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz ustalenia geometrii dachu. Sąd zwraca tu uwagę, iż brak ustawowych wymogów, by geometrię dachu organ wyznaczał na podstawie danych dotyczących obiektów budowlanych o takim samym przeznaczeniu jak zamierzenie inwestycyjne którego dotyczy postępowanie. Na uwzględnienie nie zasługują także zarzuty dotyczące dostępu planowanej inwestycji do drogi publicznej. Jak wynika bowiem z pisma ZIKiT z 11 stycznia 2013 r. (akta administracyjne k. 37) inwestycja ta dostęp do drogi publicznej posiada a ustawa nie zawiera warunku by dostęp do drogi był bezpieczny – co zresztą w niniejszej sprawie ze względu na skalę inwestycji wydaje się być bez żadnego znaczenia. Niezależnie od tego stwierdzić należy, iż decyzja jest wadliwa. Jednym z warunków o których mowa w art. 61 ust 1 ustawy, które zamierzenie inwestycyjne musi spełnić a jest to, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było dla tego zamierzenia wystarczające. W niniejszej sprawie warunek ten nie został spełniony. Mianowicie zgodnie z załącznikiem nr. 1 do decyzji organu I instancji, wody opadowe powinny być ujęte w system kanalizacyjny i odprowadzane do miejskiej kanalizacji, rowu lub cieku. Warunek ten jest zgodny z pierwotnym stanowiskiem organu uzgadniającego w zakresie administracji geologicznej – geologiem powiatowym, wyrażonym w uzgodnieniu z 8 stycznia 2013 r. (k.36 akt administracyjnych). Swoje stanowisko organ ten uzasadniał rodzajem struktury podłoża geologicznego na której miała być realizowana inwestycja oraz znacznym spadkiem terenu i znajdującym się w pobliżu osuwiskiem. Jednocześnie z uwagi na powyższe okoliczności w uzgodnieniu wykluczono możliwość odprowadzenia wód opadowych bezpośrednio do gruntu ( np. przy wykorzystaniu studni chłonnych czy skrzyń rozsączających). Tymczasem z dołączonego do wniosku pisma Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji wynika, iż wzdłuż ul. K., przy której miała być realizowana inwestycja, przebiega miejski kanał ogólnospławny, który z uwagi na ograniczoną zlewnie służy wyłącznie do odwadniania pasa drogowego oraz przyjęcia cieków bytowych i przemysłowych terenu przyległych nieruchomości. Mając to na uwadze, [...] nie może przyjąć wód opadowych pochodzących z terenu odwodnienia planowanej inwestycji do miejskiego kanału ogólnospławnego. Początkowo organ problem ten dostrzegał czego wyrazem jest postanowienie z 20 marca 2013 r. (akta administracyjne k. 70) po którym wnioskodawca złożył pismo modyfikujące wniosek o warunki zabudowy wskazując, iż wody opadowe z planowanej inwestycji zostaną zagospodarowane na działce inwestora tj. odprowadzane do zbiorników retencyjnych za pomocą systemu kanalizacji deszczowej. Tak zmodyfikowany wniosek pozytywnie uzgodnił organ geologiczny (pismo z 18 kwietnia 2013 r). Pomimo tego treść decyzji po pierwsze nie uwzględniła zmodyfikowanego uzgodnienia organu geologicznego. Po drugie nie uwzględniła modyfikacji wniosku o wydanie warunków zabudowy, gdyż jak mowa o tym wyżej, w obu przypadkach zakładano odprowadzanie wód opadowych do zbiornika retencyjnego a nie do miejskiej kanalizacji, rowy lub cieku – jak wynika to z decyzji. Tak sformułowana decyzja wskazuje też, iż uzbrojenie terenu (w kształcie określonym decyzją) nie jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, gdyż jak wynika ze stanowiska. Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji miejski kanał ogólnospławny nie może przyjąć wód opadowych pochodzących z terenu odwodnienia planowanej inwestycji. Wskazać należy także, iż z analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, iż teren planowanej inwestycji położony jest w granicach [...] Parku Krajobrazowego. Zgodnie natomiast z art. 53 ust 3 pkt 8 w związku z art. 60 ust 1a ustawy - decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 1, wydaje się po uzgodnieniu z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska - w odniesieniu do innych niż wymienione w pkt 7 obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody. Jak wynika natomiast z art. 6 ust 1 pkt 3 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. ochronie przyrody jedną z form ochrony przyrody są parki krajobrazowe. Wskazuje to na wydanie decyzji bez obowiązkowego uzgodnienia z organem właściwym w sprawach ochrony przyrody. Ponownie rozpoznając sprawę organ wyda decyzję z uwzględnieniem i po uzyskaniu wymaganych uzgodnień mając na względzie ograniczenia co do uzbrojenia terenu planowanej inwestycji w zakresie kierowania wód opadowych do miejskiego kanału ogólnospławnego. Z powyższych względów, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a oraz c a także art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd uchylił decyzje organów obu instancji.