IV SA/Wa 1487/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jakub Linkowski, Sędziowie sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), sędzia WSA Anna Szymańska, Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 października 2014 r. sprawy ze skargi R. M. i M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] kwietnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżących R. M. i M. M. solidarnie kwotę 3110 (trzy tysiące sto dziesięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r. - zaskarżoną skargą przez M.M. i R.M. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie - utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy S. [...] stycznia 2012 r. ustalającą wymienionym skarżącym jednorazową opłatę w wysokości 22 516, 50 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej numerami ewidencji gruntów [...] położonej w miejscowości B. Stan sprawy przedstawia się następująco: Wójt Gminy S., na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), decyzją z dnia [...] stycznia 2012 r., opierając się na operacie szacunkowym z 15 grudnia 2011 r. sporządzonym dla przedmiotowej nieruchomości dla celów ustalenia tzw. renty planistycznej przez rzeczoznawcę majątkowego, ustalił R.M. i M.M. jednorazową opłatę w wysokości 22 516, 50 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem przez Radę Gminy S. uchwałą nr [...] z dnia [...] listopada 2010 r. planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi B. (Dziennik Urzędowy Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] grudnia 2010 r.) dla nieruchomości oznaczonych numerami ewidencji gruntów [...] położonych w miejscowości B. w wysokości 22 516, 50 zł. Jednocześnie w decyzji tej określono sposób i termin uiszczenia ustalonej opłaty, wskazując, iż opłatę należy wpłacić na odpowiednie konto w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji. W uzasadnieniu decyzji Wójt Gminy S. wskazał, że w dotychczasowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości G., B., U., J. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] czerwca 2005 r. wymienione działki położone były w obszarze produkcji rolnej oznaczonym na rysunku planu symbolem R. Natomiast według ustaleń nowego planu z 2010 r. działki te znalazły się w granicach terenu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, usług, składów, magazynów, produkcji, parkingów i dróg wewnętrznych, usług obsługi komunikacji samochodowej, oznaczonego na rysunku planu symbolem UC/P/U-1. Organ pierwszej instancji podał, że w związku ze zbyciem aktem notarialnym Repertorium A Nr [...] z dnia [...] maja 2011 r. przedmiotowych działek wszczęto z urzędu postępowanie administracyjne i zlecono rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego określającego wzrost wartości nieruchomości. Organ podkreślił, iż operat szacunkowy, który przygotował rzeczoznawca majątkowy jest dokumentem potwierdzającym, że wartość działek po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi B., G. wzrosła. Rada Gminy S. uchwałą nr [...] z dnia [...] listopada 2010 r. w § 51 ustaliła 10 % stawkę opłaty od wzrostu wartości nieruchomości dla wszystkich terenów funkcjonalnych objętych przedmiotowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty została ustalona na podstawie różnicy nieruchomości po uchwaleniu zmiany planu oraz wartością przed uchwaleniem jego zmiany. Powołując się na operat szacunkowy organ wskazał, że wartość 1 m2 powierzchni gruntu według stanu po uchwaleniu zmiany planu miejscowego została określona w podejściu porównawczym po uwzględnieniu sumy wskaźników korygujących £U=1,064 i oszacowana została na kwotę 53,60 zł/m2, a wartość przedmiotowych działek została wyliczona na kwotę 269.394,00 zł. Natomiast wartość nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu określono na kwotę 44.229,00 zł przyjmując, że wartość rynkowa powierzchni gruntu 1 m2 wynosi 8,80 zł. Od decyzji Wójta Gminy S. z dnia [...] stycznia 2012 r. skarżący wnieśli odwołanie, zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak wykazania bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem skarżących szczególnie istotne jest, że organ nie dokonał oceny wpływu na bezpośredniość tego związku przyczynowego umów przedwstępnych dość powszechnie zawieranych i dotyczących nieruchomości z pobliskiego obszaru. Wskazali, że umowy przedwstępne były zawierane w 2008 roku i również skarżący taką umowę zawarli, w której ustalone zostały stawki cenowe, zastosowane bez zmiany po trzech latach w umowie sprzedaży. Umowy te zawierane były z tym samym nabywcą i dotyczyły gruntów podobnych, tworzących w sumie jeden duży kompleks gruntowy. Zdaniem skarżących umowy te miały możliwość oddziaływania na faktyczną wartość nieruchomości w badanym rejonie, która mogła być znacznie wyższa od przyjętej przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Ponadto w odwołaniu wskazano na naruszenie art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Skarżący podnieśli, że Wójt Gminy nie zweryfikował należycie i nie ocenił właściwie operatu, który w ich ocenie, został sporządzony z naruszeniem wymogów § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zauważyli, że rzeczoznawca typując nieruchomości podobne do nieruchomości będących przedmiotem wyceny według stanu sprzed wejścia w życie uchwały o zmianie planu miejscowego, nie uwzględnił żadnej nieruchomości z terenu wsi B. oraz G. Poza tym rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił w sposób wyczerpujący wszystkich cech przyjętych do porównania nieruchomości wpływających na poziom ich cen, poprzestając tylko na zwykłym zestawieniu szacowanych nieruchomości. Kolegium rozpoznając sprawę na skutek wniesionego odwołania zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] stycznia 2012 r. W ocenie Kolegium operat szacunkowy sporządzony w dniu 15 grudnia 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B.L. jest prawidłowy i rzetelny. Wycena została wykonana zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) i obowiązującym w dacie sporządzenia operatu rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca dokonał wyboru podejścia i metody oraz techniki wyceny uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i po jego uchwaleniu, z zastosowaniem podejścia porównawczego stosując metodę korygowania ceny średniej, co jest zgodne z § 4 w/w rozporządzenia. Kolegium podkreśliło, że w procesie szacowania podano charakterystykę nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań, z wyeksponowaniem ich cech rynkowych, w szczególności tych, o których mowa w art 134 ust. 2 ustawy o gospodarce gruntami. W konsekwencji Kolegium uznało, iż zaskarżona decyzja organu pierwszej instancji jest prawidłowa, a zarzuty podniesione w odwołaniu nie znajdują uzasadnienia. W skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] kwietnia 2012 r. M.M. i R.M. wnieśli o uchylenie zaskarżonej oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Wójta Gminy S. z dnia [...] stycznia 2012 r. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie: - art. 36 ust. 4 u.p.z.p., które miało istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez niewłaściwe jego zastosowanie i przyjęcie, iż w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dot. części wsi B. i G. nastąpił wzrost wartości nieruchomości będących przedmiotem sprawy, w takiej wysokości i zakresie, w jakich zostało ustalone przez organy; - art. 37 ust. 1 w zw. z ust. 4 w zw. z art. 2 pkt 18 u.p.z.p. oraz art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe ich zastosowanie i dokonanie ustaleń wysokości wzrostu wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości na podstawie wartości tych nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi B. i G. w relacji do wartości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu, w sposób niezgodny z tymi przepisami; - art 4 pkt 16 w zw. z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię pojęcia "nieruchomości podobnej" i niewłaściwe ustalenia przy określaniu nieruchomości podobnych w odniesieniu do nieruchomości przyjętych w operacie szacunkowym; - art. 154 ust. 1 w zw. z art. 155 w zw. z art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów i nienależyte uwzględnienie przy wyborze techniki szacowania nieruchomości przyjętych w operacie do określenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu, wszystkich informacji o stanie nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości; - art. 157 w zw. z art. 175 ust. 1 w/w ustawy przez uwzględnienie w sprawie jako dowodu, dowodu z oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia 2011 r., w zakresie dotyczącym merytorycznej jego zasadności; - § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) przez jego nieuwzględnienie w treści obowiązującej od dnia 26 sierpnia 2011 r., co do sposobu określania zakresu obrotu rynkowego nieruchomości podobnych, przyjętych do porównań z nieruchomościami będących przedmiotem wyceny i nieuzasadnione przyjęcie "rynku lokalnego", ograniczonego wyłącznie do terenu Gminy S.; - § 56 ust. 1 pkt 7 w zw. z § 3 ust. 2 w zw. z 55 § w/w rozporządzenia przez dokonanie pobieżnej i pozornej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, zwłaszcza w przedmiocie uzyskiwanych na rynku cen oraz warunków zawarcia transakcji, a także zakresu przeprowadzonych analiz i obserwacji rynku; - § 56 ust. 1 pkt 9 w zw. z 55 § w/w rozporządzenia przez niewłaściwe zastosowanie tego przepisu i niedokonanie dokładnego i zupełnego opisu wszystkich nieruchomości stanowiących podstawę wyceny. W skardze wskazano również na naruszenie następujących przepisów postępowania w stopniu mającym istotne znaczenie dla wyniku sprawy: - art. 77 § 1 i 2 , art 80, art. 107 § 3 k.p.a. przez zebranie niezupełnego materiału dowodowego, niedopełnienie obowiązku oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz przedstawienie uzasadnienia faktycznego skarżonej decyzji z pominięciem przyczyn, z powodu których organ innym dowodom nie dał wiary, zwłaszcza tym okolicznościom, które były przedmiotem zarzutów lub wniosków stron w postępowaniu prowadzonym przez organ pierwszej instancji, jak również przez organ odwoławczy oraz nieprzeprowadzenie własnej oceny dowodu z poprzestaniem powołania się na wypowiedź biegłego - rzeczoznawcy majątkowego B.P.; - zasady przekonywania z art. 11 oraz art. 89 § 2 k.p.a. przez uchybienie obowiązkowi wyjaśnienia stronom zasadności wszystkich przesłanek w uzasadnieniu prawnym i faktycznym decyzji obu instancji, którymi organy kierowały się przy załatwianiu sprawy, nieprzeprowadzenie rozprawy administracyjnej oraz nieustosunkowanie się do wszystkich, istotnych twierdzeń strony skarżącej; - zasady informowania stron z art. 9 k.p.a. w zw. z art. 8 k.p.a., w zw. z art. 157 ust. 1 w/w ustawy o gospodarce nieruchomościami przez brak pouczenia strony skarżącej o jej uprawnieniu do zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jeżeli ten operat był przez nią kwestionowany; - art. 84 k.p.a. przez odwołanie się do opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego B. P. w kwestii dot. sposobu interpretacji przepisu prawa, zwłaszcza jeżeli wynik tej interpretacji bezpośrednio rzutował na ocenę prawidłowości operatu szacunkowego, będącym głównym dowodem w sprawie; - błędne zastosowanie przez SKO art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, albowiem nie ma on zastosowania w sprawach o ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu skargi podkreślono, iż organy obu instancji nie wykazały w sposób obiektywny i wyraźny bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy zmianą wartości nieruchomości, a wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zwrócono uwagę, iż od 2008 r. istniał ważny czynnik kształtujący relację popyt - podaż na nieruchomości na tym terenie, albowiem już od tego czasu zawierane były masowo umowy przedwstępne kupna - sprzedaży innych pobliskich działek, w taki sposób, iż całość tworzyła jeden kompleks nieruchomości. Również skarżący w dniu [...] października 2008 r. zawarli taką umowę z inwestorem spółką S. sp. z o.o. Jednakże organy przy ocenie związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości zbytych nieruchomości, a zmianą planu, opierając się bezkrytycznie na operacie szacunkowym nie zauważyły, iż czynnikiem wpływającym na wzrost wartości nieruchomości przede wszystkim były determinanty rynkowe w związku z lokalnym popytem na rynku nieruchomości. Zdaniem autora skargi wartość przedmiotowych nieruchomości została wykreowana bezpośrednio przez cenę nieruchomości, nie tylko będących przedmiotem sprawy, do których nabycia zobowiązał się inwestor S. sp. z o.o. stanowiących wynik relacji popyt - podaż. W operacie szacunkowym brak jest oceny roli i wpływu umów przedwstępnych dość powszechnie zawieranych i dotyczących nieruchomości tworzących jeden kompleks z pobliskiego sprzedawanej nieruchomości obszaru, na związek przyczynowy pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a zmianą dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem skarżących operat pozostawił uzasadnione wątpliwości co do sposobu dokonania analizy i porównań dotyczących nieruchomości podobnych. Operat nie zawiera dokładnego opisu wszystkich nieruchomości pod kątem cech wymienionych w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe swoje stanowisko i argumentację. Dodatkowo wyjaśniło, że wobec zarzutów dotyczących działań rzeczoznawcy majątkowego, rzeczoznawca B.L. - na prośbę Kolegium - ustosunkował się w piśmie z dnia 5 marca 2012 r. Podał, że rozszerzenie rynku lokalnego na inne miejscowości Gminy S. spowodowane było brakiem transakcji nieruchomości rolnych położonych na terenie wsi B. i G. (oprócz jednej transakcji). Rzeczoznawca w piśmie tym uznał za nieuzasadniony zarzut skarżących dotyczący nieuwzględnienia wszystkich cech przyjętych do porównań nieruchomości, wpływających na ich poziom cen. Podał, że dokonał oszacowania wartości rynkowej przedmiotowych nieruchomości rolnych przed zmianą ich przeznaczenia w planie miejscowym, przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej z uwzględnieniem ich cech i wag (strony 16-19 operatu szacunkowego). Kolegium zaznaczyło, że wyjaśnienia rzeczoznawcy zawarte w opisanym piśmie, znajdują potwierdzenie w operacie szacunkowym z dnia 15 grudnia 2011 r. Kolegium stwierdziło, że po ponownej analizie operatu szacunkowego, nie można stwierdzić naruszenia przepisów rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wyrokiem z dnia 26 września 2012 r. sygn. akt IV SA/Wa 1157/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę, podzielając w całości stanowisko organu wyrażone zarówno w decyzji z dnia [...] kwietnia 2012 r., jak i w odpowiedzi na skargę. Od powyższego wyroku skargę kasacyjną wniósł R.M. i M.M. Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 10 czerwca 2014 r. sygn. akt II OSK 77/13 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Naczelny Sąd Administracyjny uznał za usprawiedliwione te zarzuty skargi kasacyjnej, w których wskazuje się, że Sąd nie dostrzegł, iż zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji, częściowo dotknięta jest wadą nieważności określoną w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. W ocenie NSA wadliwe jest również rozstrzygnięcie Sądu pierwszej instancji w tym zakresie, w jakim bezkrytycznie wskazuje się jako prawidłowy i rzetelny operat szacunkowy stanowiący podstawę do orzekania w niniejszej sprawie. NSA zaznaczyło, że stwierdzenie wadliwości wyroku w omawianej części skutkuje koniecznością jego uchylenia i przekazania sprawy do rozpoznania Sądowi pierwszej instancji. Wojewódzki Sad Administracyjny rozpoznając ponownie sprawę zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności zauważyć należy, że sprawa niniejsza była przedmiotem rozpoznania przez Naczelny Sąd Administracyjny. Wydanie w niniejszej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny wyroku z dnia 10 czerwca 2014 r. sygn. akt II OSK 77/13 ma ten skutek, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy przez Wojewódzki Sąd Administracyjny, "granice sprawy", o których mowa w art. 134 § 1 i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. z 2012 r, poz. 270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a. podlegają zawężeniu do granic w jakich rozpoznał skargę kasacyjną Naczelny Sąd Administracyjny i wydał orzeczenie na podstawie art. 185 § 1 tej ustawy. Stosownie bowiem do art. 190 ustawy p.p.s.a. zdanie pierwsze - sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Przytoczony przepis wyznacza kierunek postępowania sądu I instancji, który nie posiada już na tym etapie postępowania sądowoadministracyjnego swobody w zakresie wykładni prawa, jak również nie może odstąpić od wskazań co do dalszego postępowania. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy przez Wojewódzki Sąd Administracyjny granice sprawy podlegają zawężeniu do granic, w jakich Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną. Wskazany w art. 190 p.p.s.a. zwrot "związany wykładnią prawa" pozwala wysnuć wniosek, że sąd, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania jest związany wykładnią prawa obejmującą zarówno przepisy prawa materialnego jak i procesowego. Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 czerwca 2014 r., stwierdził, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy S. dotknięta jest wadą nieważności określoną w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., w części, w której określa się termin uiszczenia ustalonej opłaty, bowiem nie ma podstaw prawnych do określania w decyzji terminu zapłaty jednorazowej opłaty. Tym samym stwierdzić należało, że rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2 decyzji organu pierwszej instancji, nie znajduje odzwierciedlenia w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że Sąd wadliwie nie zakwestionował zaskarżonej decyzji skarżących o naruszeniu przez organy obu instancji art. 7, art. 77 § 1 i § 2 i art. 107 § 3 k.p.a. Rozpoznając ponownie sprawę, skład orzekający niniejszą sprawę uwzględniając przedstawioną wyżej ocenę prawną Sądu drugiej instancji, uznał, że wydane rozstrzygnięcia obu instancji naruszają art. art. 7, art. 77 § 1 i § 2, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przypomnieć należy, iż w myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży w oparciu o różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Powyższa regulacja wskazuje, że przy ustalaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jako czynnik kształtujący jej wysokość do porównania ma być wzięta pod rozwagę bądź wartość wynikająca z przeznaczenia terenu w dotychczasowym planie miejscowym, bądź wartość wynikająca z faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Pierwsza norma znajdzie zastosowanie w sytuacji, gdy w wyniku zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo uchwalenia nowego, zastępującego dotychczasowy danej nieruchomości przyporządkowane zostanie inne przeznaczenie. Hipoteza drugiej normy zostanie wypełniona wówczas, gdy dojdzie do uchwalenia planu miejscowego dla obszaru, na którym przed jego wejściem w życie plan miejscowy nie obowiązywał. Analiza faktycznego wykorzystywania nieruchomości będzie zasadna tylko w drugiej z przedstawionych sytuacji. Sąd Naczelny stwierdził, iż w niniejszej sprawie taka sytuacja nie ma miejsca. Na organach wykonawczych gmin ciąży obowiązek wykazania, że w wyniku wejścia w życie planu miejscowego nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości mający bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Z treści art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), dalej oznaczona jako u.g.n. wynika, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu, a zatem art. 149-159 u.g.n. Wskazać należy między innymi, że dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określa się wartość rynkową (art. 150 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Stosownie do art. 156 ust. 1 u.g.n., opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Z powyższych uregulowań wynika, że wzrost wartości musi mieć charakter obiektywny, odzwierciedlony poprzez przeprowadzenie dowodu biegłego w formie operatu szacunkowego. Szczegółowe zaś zasady sporządzania takiego dokumentu reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r. z późn. zm.) - dalej określone jako rozporządzenie, wydane na podstawie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 159 u.g.n. Wskazuje ono m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Jak wynika z analizy przedstawionych Sądowi akt administracyjnych sprawy, ocena operatu szacunkowego dokonana przez organ odwoławczy w istocie sprowadziła się do stwierdzenia, iż wycena w operacie z dnia 15 grudnia 2011 r. została wykonana zgodnie z rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r. Przy szacowaniu zastosowano podejście porównawcze przy użyciu metody korygowania ceny średniej, co jest zgodne z § 4 rozporządzenia. W efekcie Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że sporządzony w celu określenia wartości rynkowej gruntu i ustalenia opłaty planistycznej operat szacunkowy potwierdza, że w wyniku zmiany przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości składającej się z działek nr [...] o powierzchni 0,5026 ha wzrosła o kwotę 225. 165, 00 zł. Wartość ta stanowi różnicę między wartością nieruchomości po uchwaleniu nowego planu (269 394 zł), a jej wartością przed uchwaleniem zmiany planu (44 229 zł). Wyliczona od wzrostu wartości nieruchomości, wg stawki 10%, kwota opłaty planistycznej wynosi 22 516,50zł. Tymczasem analiza operatu sporządzonego przez B.L., stanowiącego podstawę oszacowania wartości na potrzeby ustalenia wysokości renty planistycznej wskazuje, że został sporządzony z naruszeniem zasad określonych w w/w rozporządzenia. Nie można bowiem w sposób jednoznaczny ocenić czy rzeczoznawca dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości z zastosowaniem podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej, przyjął do porównania działki, które są nieruchomościami podobnymi. Rzeczoznawca majątkowy nie zawarł w tej opinii opisów nieruchomości stanowiących przedmiot zawartych transakcji. Wskazał indywidualne cechy jedynie nieruchomości o maksymalnej i minimalnej cenie jednostkowej, gdy tymczasem według zawartej w operacie tabeli nr 1, biegły do określenia wartości nieruchomości według stanu po uchwaleniu zmiany planu przyjął do porównań 41 nieruchomości podobnych o tej samej funkcji przeznaczenia w miejscowym planie, które były przedmiotem sprzedaży, natomiast do określenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu miejscowego przyjęto 18 nieruchomości ( tabela nr 2 ). Powyższe uniemożliwia ocenę czy przyjęte do porównania nieruchomości są nieruchomościami podobnymi w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając powyższe na uwadze zaskarżona decyzja SKO i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., co skutkowało wstrzymaniem jej wykonalności do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku ( art. 152 p.p.s.a.). O kosztach, na które składają się: wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 2 400 złotych, koszty sądowe w kwocie 676 złotych i opłaty skarbowe od pełnomocnictw w kwocie 34 złote, orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. Ponownie rozpoznając sprawę organy uwzględnią ocenę prawną i wskazania zawarte w niniejszym wyroku, jak i w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 czerwca 2014 r. sygn. akt. II OSK 77/13.