II SA/Sz 604/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi H. O., J. O. i J. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji w części utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r. Nr [...] co do J. O., II. w pozostałej części uchyla zaskarżoną decyzję, III. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., nr[...] , na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) oraz art. 98a ust. 1 i ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), § 1 ust. 2 uchwały Nr XLVI1/906/05 Rady Miasta Szczecina z dnia 12 grudnia 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zacho. z 9 stycznia 2006r. nr 1, poz. 8), zmienionej uchwałą nr XV/397/07 Rady Miasta Szczecin z dnia 19 listopada 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Zach. z 14 grudnia 2007r. nr 121, poz. 2256) - po rozpatrzeniu odwołania H. O., J. O. i J. O. od decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] r. znak[...] . TS w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji Kolegium przedstawiło następujący stan faktyczny i prawny sprawy. Decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta ustalił H. O. J. O. i J. O. współwłaścicielom nieruchomości opłatę adiacencką w kwocie[...] zł., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w[...] , stanowiącej działki nr[..] , obręb [...] o łącznej powierzchni [..] m2, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona była księga wieczysta nr [...] /0, spowodowanego podziałem jej na działki o numerach od[..] . Powyższa opłata została określona stosownie do posiadanych udziałów: J. A. O., w kwocie kwota [...] zł, H.O., w kwocie [...] zł oraz J. D. O. w kwocie [...] zł. Jak ustalono w toku postępowania, na wniosek współwłaścicieli nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] , o łącznej pow. [...] m2, położonych , tj. H. O. (udział do [...] części), J. D. O. (udział do [...] części), J. A. O. (udział do [...] części), decyzją nr [...] z dnia[...] r. .Prezydent- Miasta -orzekł o podziale ww. nieruchomości na działki o nr od[...] , o łącznej powierzchni [...] m2. Powyższa decyzja stała się ostateczna w dniu [...] r. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Szczecina "Gumieńce-Harnasiów" w Szczecinie, zatwierdzonym uchwałą nr XLVII/893/05 Rady Miasta Szczecin z dnia 12 grudnia 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Zacho. Nr 14 z 2006r. poz. 262) oraz jego zmianą pod nazwą: "Gumieńce-Harnasiów 2" - uchwałą nr U/1318/10 Rady Miasta Szczecin z dnia 27 września 2010 r. (Dz. Urz. Woj. Zacho. Nr 106 z 2010r., poz. 1894), działka nr [...] wydzielona została na dołączenie do sąsiedniej działki nr [...] Działki łącznie przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą i stację transformatorową. Działki nr [...] wydzielone zostały z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną bliźniaczą, działka [...] z przeznaczeniem dla istniejącego budynku mieszkalnego, działki [...] zostały natomiast wydzielone z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną szeregową, zaś działka [...] z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą. Działkę nr [...] wydzielono z kolei z przeznaczeniem pod pieszo jezdnię, jako drogę wewnętrzną. W dacie, w której decyzja z dnia [...] r. o podziale nieruchomości, uzyskała walor ostateczności, tj. [...] r. obowiązywała ważnie podjęta uchwała Rady Miasta Szczecin nr XV/397/07 z dnia 19 listopada 2007 roku, zmieniająca uchwałę w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, na mocy której stawka opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Na potrzeby postępowania organ zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy sporządzenie operatu szacunkowego, w którego treści określono zmianę wartości nieruchomości wskutek podziału. Powyższy dowód został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. w dniu [...] r., a w dacie orzekania potwierdzono jego aktualność stosowną adnotacją na pierwszej stronie oszacowania. Organ w toku swoich czynności poddał powyższy dokument ocenie, która doprowadziła go do konkluzji, iż zachowane zostały wymogi stosownych aktów prawnych. Jak wyjaśnił organ, wartość rynkowa nieruchomości ustalona została stosownie do art. 150 pkt 2 i art. 151 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Krajowego Standardu Wyceny Podstawowej KSWP-1, tj. dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a ich wartość rynkową stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku. W szczególności w rzeczoznawca oparł się w operacie na prawidłowych datach i stanach nieruchomości a przeanalizowane transakcje sprzedaży działek niezabudowanych z prawem własności znajdujących się w wolnym obrocie od [...] r. ze strefy peryferyjnej i pośredniej lewobrzeżnej [...] dały podstawy do wniosków, że na badanym rynku nie zaobserwowano w tym okresie czasu wyraźnego trendu rosnącego lub malejącego. Założono więc, że ceny dobrze opisują rynek i nie skorygowano ich o upływ czasu. Organ dostrzegł także, iż wartość nieruchomości przed i po podziale określona została w oparciu o nieruchomości porównawcze a przeprowadzona analiza wskazała, że na wartość nieruchomości przed i po podziale największy wpływ wywierają takie cechy jak: lokalizacja, sąsiedztwo, i otoczenie, uzbrojenie w media, warunki gruntowo-wodne, dojazd, ograniczenia. Po dokonaniu stosownych korekt, rzeczoznawca przeprowadził stosowne wyliczenie wartości dla poszczególnych działek. Uznawszy powyższy operat za przekonywający dowód w sprawie, organ przyjął za rzeczoznawcą, że wartość nieruchomości według stanu sprzed podziału wyraża się w kwocie [...] zł, a według stanu po jej podziale w kwocie [...] zł. Tym samym, wskutek podziału, nastąpił wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...] zł. Powyższa kwota stanowiła podstawę ustalenia opłaty w oparciu o stawkę procentową opłaty wynikającą z uchwały Rady Miasta[...] , stosownie do posiadanych przez poszczególnych współwłaścicieli udziałów. Po doręczeniu decyzji, strony z zachowaniem ustawowego terminu, skorzystały z prawa wniesienia odwołania, wnosząc osobne, lecz tożsame co do treści pisma. W swoim pismach odwołujący się wskazali, iż opłata adiacencka powinna być naliczana w momencie, gdy podział nieruchomości spowoduje wzrost wartości ziemi, co nie ma miejsca w tym przypadku. Podział nieruchomości spowodowany został przez uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, który znacznie ograniczył plany właścicieli dotyczące powyższej nieruchomości, gdyż według założeń tego planu wyklucza się zabudowę wielorodzinną, oraz możliwość przeznaczenia nieruchomości dla celów komercyjnych, co skutkuje koniecznością dokonania podziału na mniejsze działki. A to spowodowało znaczny spadek wartości posiadanej przez odwołujących się nieruchomości. Ponadto, dokonując podziału, strony były zmuszone do wytyczenia drogi wewnętrznej, z której nie uzyskały przychodu, co znacząco wpływa na obniżenie wartości całego terenu. Na jednej z wydzielonych nieruchomości postawiona została stacja transformatorowa, co ma związek z koniecznością uzbrojenia powstałych działek i co również znacznie obniża wartość zarówno tej nieruchomości, na której postawiono trafostację, jak i działki bezpośrednio z nią graniczącej. Wnoszący odwołanie wskazali nadto, że dokonanie podziału skutkuje również koniecznością umożliwienia uzbrojenia terenu a w związku z tym poniesienia nakładów finansowych, i dokonania dodatkowych operacji. Ponadto podział obejmuje również częściowo już zagospodarowane działki([...] ) zabudowane szklarniami i budynkiem gospodarczym, które - by umożliwić sprzedaż nieruchomości - muszą być rozebrane. Odwołujący się zarzucali również, że miasto nie przyczyniło się w żaden sposób do wzrostu ceny nieruchomości, nie poczyniono żadnych inwestycji mających na celu uatrakcyjnienie i uzbrojenie terenu, natomiast poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu znacznie ograniczyło możliwości wykorzystania jego w sposób inny niż przewidziany w planie. Organ I instancji przekazując odwołanie Kolegium nie znalazł podstaw do zmiany swojego rozstrzygnięcia oraz ustosunkował się do zarzutów odwołania. Kolegium rozpatrując sprawę w pierwszej kolejności podkreśliło, że oceniając prawidłowość naliczania opłaty adiacenckiej dokonanej przez organ I instancji należy mieć na względzie, że zgodnie z art.. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zwanej dalej "u.g.n.", jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jednocześnie, stosownie do art. 98 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Zgodnie z wolą ustawodawcy, wycena sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Stanowi ona pisemną opinię o wartości nieruchomości zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości (§ 55-56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego). Operat szacunkowy jako dowód w sprawie ma na celu ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, którą stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. W niniejszej sprawie niewątpliwym jest, że podział działki stanowiącej własność stron nastąpił na wniosek jej właścicieli a decyzja w tym przedmiocie stała się ostateczna w dniu r. Tym samym, nie upłynął termin, w którym dopuszczalnym jest ustalenie opłaty. W dacie podziału obowiązywała też stosowna stawka opłaty adiacenckiej określona uchwałą rady gminy, wydaną na podstawie art. 98a u.g.n. Ostatnią materialnoprawną przesłanką ustalenia opłaty adiacenckiej w następstwie podziału jest stwierdzenie, że podział wywołał wzrost wartości nieruchomości i ustalenie wartości owego wzrostu na podstawie opracowanego dla tego potrzeb operatu szacunkowego. W ocenie Kolegium, nie ulega wątpliwości, że sporządzony na potrzeby postępowania operat został opracowany przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia i wiedzę zweryfikowaną w sposób przewidziany przez ustawodawcę. Zawarte w operacie dane jak również sama istota zawodu rzeczoznawcy majątkowego sprawia, że brak jest podstaw do twierdzenia, iż osoba opracowująca operat nie posiadała pogłębionej wiedzy o lokalnym rynku nieruchomości. Niewątpliwe jest także, że posiada zagwarantowany prawem dostęp do informacji o transakcjach, niedostępny dla osób nie wykonujących zawodu rzeczoznawcy majątkowego, a brak związania stosunkiem zatrudnienia ze zleceniodawcą wraz z odpowiedzialnością zawodową za dokonywane czynności gwarantuje obiektywizm i profesjonalizm w działaniu. Organ przeprowadził i odzwierciedlił w aktach sprawy wnikliwą analizę operatu, która potwierdziła zgodność powyższego oszacowania z obowiązującymi w tym zakresie prezesami oraz standardami zawodowymi. Także analiza powyższego dokumentu przeprowadzona z urzędu przez Kolegium potwierdza w pełni ustalenia organu I instancji. W oparciu o powyższy dowód uprawnione było zatem stwierdzenie, że wskutek podziału wartość rynkowa nieruchomości wzrosła o kwotę [...] zł. Odnosząc się wprost do zarzutów odwołujących się Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca dokonując wyceny uwzględnił zarówno podnoszony w odwołaniu zarzut odnoszący się do konieczności wykorzystania jednej z działek (dz. Nr[...] ) na stację transformatorową, a także konieczność wydzielania pieszo jezdni (dz. Nr[...] ). Powyższe zostało odzwierciedlone zarówno w opisie nieruchomości jak i w wyliczeniach dotyczących wartości każdej z poszczególnych nieruchomości. Zatem powyższe okoliczności zostały uwzględnione w toku wyliczeń i znalazły odzwierciedlenie w ostatecznie ustalonych wartościach. W zakresie niewykonania infrastruktury przez gminę a także braku innych nakładów tego podmiotu podnoszących wartość nieruchomości Kolegium stwierdziło, że w niniejszym postępowaniu podlegała ustaleniu opłata adiacencka wynikająca ze zmiany (wzrostu) wartości nieruchomości wskutek podziału. W razie wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej lub drogi i wywołania w ten sposób wzrostu wartości nieruchomości, organ gminy byłby uprawniony do ustalania innego rodzaju opłaty adiacenckiej - wynikającej z art. 145 u.g.n. Niemożliwe jest także uwzględnianie przy ustalaniu aktualnie ustalanej opłaty konieczności poniesienia nakładów w przyszłości na podzielone działki z uwagi na samą istotę opłaty naliczanej na podstawie art. 98a u.g.n., która w wynika z przypisanemu gminie przez ustawodawcę prawa partycypowania w korzyściach uzyskiwanych przez właściciela nieruchomości w następstwie jej podziału dla określonych stanów nieruchomości i dat. Tym samym, wobec braku regulacji w tym przedmiocie potencjalne przyszłe nakłady nie mogą mieć znaczenia dla - sprawy. Stan infrastruktury, jako istniejący z natury, rzeczoznawca był zobowiązany uwzględnić w toku oszacowania jako okoliczność wpływającą na wartość rynkową nieruchomości (przed i po podziale), co też niewątpliwie uczynił. Odnosząc się do eksponowanego przez strony spadku wartości nieruchomości wskutek zmiany planu miejscowego, Kolegium stwierdziło, że dla badanej nieruchomości ów stan został przyjęty identycznie dla nieruchomość przed i po podziale. Zapisy planu nie wpływały zatem na wartość nieruchomości w obu powyższych stanach. Wyliczona dla potrzeb niniejszego postępowania zmiana wartości wynikała jedynie ze wzrostu atrakcyjności rynkowej (a zatem i możliwej do uzyskania ceny) dla poszczególnych działek, co też jasno i racjonalnie zostało pisane w operacie. W istocie, stanowisko wyrażone w odwołaniu, że podział nieruchomości był potrzebny dla realizacji zapisów planu, potwierdza iż dorowadził on do wzrostu wartości nieruchomości. Trudno znaleźć racjonalne wyjaśnienie dla działań właścicieli w tym zakresie jak ulepszenie (dążność do optymalnego wykorzystania nieruchomości), a co za tym idzie - podniesienia jej walorów użytkowanych oraz w konsekwencji wartości rynkowej. Organ odwoławczy zauważył nadto, że jeśli strony uważają i są w stanie wykazać, iż wskutek zmiany planu spadła wartość nieruchomości, są uprawnione do zgłoszenia roszczenia o którym mowa w art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, ze zm.). W szczególności, jak wynika z powyższego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Ten tryb - nie zaś postępowanie mające za przedmiot opłatę adiacencką - jest właściwy dla weryfikacji skutków uchwalenia przez gminę planu miejscowego. H. O., J. O. oraz J. O. wnieśli skargę na opisaną wyżej decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego domagając się jej uchylenia w całości. Skarżący zarzucili decyzji Kolegium, że jest niezgodna z prawem oraz, że została wydana z rażącym pokrzywdzeniem skarżących, albowiem obciąża ich znaczną opłatą adiacencką w sytuacji, gdy sporządzona na potrzeby postępowania wycena nieruchomości nie uwzględnia wzrostu wartości nieruchomości związanej z ogólnym wzrostem wartości nieruchomości. Zdaniem skarżących, podział nieruchomości nie ma wpływu na wzrost wartości nieruchomości. Podział ten został dokonany wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który znacznie ograniczył zamiar skarżących dotyczący przeznaczenia nieruchomości stanowiącej ich własność. Wykluczono bowiem zabudowę wielorodzinną oraz możliwość przeznaczenia nieruchomości na cele komercyjne, co skutkowało koniecznością dokonania podziału na mniejsze działki. Spowodowało to- zdaniem skarżących – znaczny spadek wartości przedmiotowej nieruchomości. Nadto skarżący zostali zmuszeni do wytyczenia drogi wewnętrznej, z której nie uzyskali żadnego przychodu i co miało wpływ na obniżenie wartości całego terenu. Poza tym, jedna z działek została przeznaczona na posadowienie stacji transformatorowej, co wiąże się z koniecznością uzbrojenia terenu i poniesienia dodatkowych kosztów. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje: Wniesiona skarga okazała się zasadna, jednakże z innych powodów aniżeli te, które zostały w niej wskazane. W myśl art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę wykonywania administracji publicznej pod względem jej legalności. Sąd kontroluje zatem zaskarżone decyzje pod względem ich zgodności z prawem, przy czym nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi w granicach danej sprawy - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., zwanej dalej: "P.p.s.a"). Wzruszenie zatem decyzji następuje w razie, gdy kontrola sądowa wykaże, że decyzja narusza przepisy prawa materialnego lub postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 P.p.s.a.). W rozpoznawanej sprawie Sąd z urzędu zobowiązany był do stwierdzenia, że zaskarżona decyzja w części utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r. co do J. O. dotknięta jest wadą nieważności. Stosownie do art. 127 § 1 K.p.a. stronie służy odwołanie od decyzji wydanej w pierwszej instancji. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz poglądami wyrażonymi w doktrynie, postępowanie odwoławcze w postępowaniu administracyjnym oparte jest na zasadzie skargowości co oznacza, iż jego uruchomienie jest zawsze wynikiem odwołania i nigdy nie może być wszczęte z urzędu. Odwołanie może wywołać skutek prawny tylko wtedy, gdy spełnia wymogi formalne określone w art. 63 K.p.a. i zostanie wniesione w ustawowym terminie. Jednym z takich wymogów jest podpisanie podania przez wnoszącego (art. 63 § 3 K.p.a.). Zgodnie zaś z art. 64 § 2 K.p.a., jeżeli podanie nie czyni zadość wymogom ustalonym w przepisach prawa, należy wezwać wnoszącego do usunięcia braków w terminie siedmiu dni z pouczeniem, że nieusunięcie tych braków spowoduje pozostawienie podania bez rozpoznania. Natomiast rozpatrzenie sprawy pomimo braku podpisu strony na złożonym odwołaniu, skutkuje nieważnością decyzji w postępowaniu odwoławczym (por. wyrok NSA z dnia 15 września 2000r. sygn. akt III SA 417/00 oraz wyrok NSA z dnia 18 maja 1994r. sygn. akt SA/Gd 2365/93, dostępne w Internecie – http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W ostatnim z powołanych wyroków trafnie przyjęto, że "uznanie za odwołanie pisma nie podpisanego przez osobę wnoszącą odwołanie, powoduje, że organ II instancji bez podstawy prawnej wystąpił w charakterze organu odwoławczego. W tej sytuacji decyzja organu odwoławczego dotknięta jest wadą nieważności określoną w art. 156 § 1 pkt 2 Kpa". Pogląd ten w pełni podziela skład Sądu orzekający w niniejszej sprawie. Znajdujące się w aktach sprawy odwołanie J. O. ([...] ), z załączoną kopertą z datownikiem [...] r., wskazującym na wniesienie pisma w terminie, nie zostało przez stronę podpisane. Z akt nie wynika, aby organ odwoławczy wzywał stronę do uzupełnienia tego braku formalnego, a wręcz należy stwierdzić, że Kolegium tego istotnego uchybienia nie zauważyło zamieszczając w decyzji zdanie, iż: "Po doręczeniu decyzji strony z zachowaniem ustawowego terminu skorzystały z prawa wniesienia odwołania, wnosząc osobne, lecz tożsame co do treści pisma". W świetle powyższych ustaleń nie budzi wątpliwości Sądu, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. w części, w której utrzymuje w mocy decyzję organu I instancji w stosunku do J. O., jako wydana na skutek rozpatrzenia odwołania niepodpisanego przez stronę, rażąco narusza prawo. Z tych względów Sąd w pkt I wyroku, na podstawie art. 145 pkt 2 P.p.s.a. w związku z art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a., stwierdził nieważność zaskarżonej decyzji w tej części, w której dotyczy ona J. O.. Dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji w pozostałej części Sąd stwierdził, że decyzja narusza przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące dokumentów wykorzystywanych w celu ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem nieruchomości i po jej podziale, na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie z treścią art. 98a w ust. 1 zdanie siódme u.g.n. przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 146 ust. 1a u.g.n. stanowi, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wyceny nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzonym zgodnie z zasadami wyrażonymi w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem. Operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale, według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej. W myśl art. 156 ust. 3 ustawy, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Termin ten dotyczy także organu odwoławczego, albowiem jest on organem merytorycznym w sprawie, jego zadanie nie ogranicza się do kontroli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu sprawy. Wobec tego materiał sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania. Brak potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego jest uchybieniem istotnym i nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata jest zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 2 października 2012 r. sygn. II OSK 1058/11 Lex nr 1234113, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 23 października 2008 r., II SA/Gl 739/08, LEX nr 510789, wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 marca 2010 r., I SA/Wa 2000/09, LEX nr 606525). Ustawodawca dopuścił w art. 156 § 4 u.g.n. posługiwanie się operatem po upływie 12 miesięcy od jego sporządzenia, jednak dopiero po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, które to potwierdzenie następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Potwierdzenie aktualności operatu przez sporządzającego go rzeczoznawcę jest zatem jedynym prawnie dopuszczonym sposobem umożliwiającym skorzystanie z operatu po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W rozpoznawanej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] r. Decyzja organu I instancji została wydana w dniu [...] r., natomiast rzeczoznawca sporządzający operat opatrzył ten dokument adnotacją: "Operat ważny na dzień [...] ". Samorządowe Kolegium Odwoławcze bezrefleksyjnie podeszło do kwestii aktualności operatu szacunkowego, który na dzień orzekania przez Kolegium ([...] r.) utracił swoją aktualność, albowiem nie sposób uznać, że lakoniczna adnotacja rzeczoznawcy wyznaczała początek biegu 12.miesięcznego terminu ważności operatu. Forma, w jakiej powinno nastąpić potwierdzenie aktualności operatu, została jednoznacznie określona przez ustawodawcę. Zgodnie z art. 156 ust. 4 powołanej u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy, który sporządził operat szacunkowy powinien umieścić w tym wypadku w treści wydanej przez siebie opinii odpowiednią klauzulę, opatrzyć ją pieczęcią, podpisać i zamieścić datę. W ocenie Sądu, adnotacji zamieszczonej przez rzeczoznawcę na operacie żadną miarą nie można uznać za potwierdzenie jego aktualności na dzień wydawania decyzji przez Kolegium, tym bardziej, że autor dokumentu potwierdza aktualność operatu (sic! w okresie jego aktualności określonej w art. 156 ust. 3 u.g.n.), jednakże na dzień wydania decyzji pierwszoinstancyjnej. Adnotacja zawiera również braki formalne, albowiem ze względu na nieczytelny podpis i brak pieczęci jej autor jest nierozpoznawalny. Kolegium nie pochyliło się nad znaczeniem dla rozpatrywanej sprawy zamieszczonej wzmianki i przyjęło, że operat z dnia [...] r. jest aktualny. W ocenie Sądu, takie założenie Kolegium jest nieuprawnione i doprowadziło do sytuacji, w której organ odwoławczy uczynił podstawą swoich ustaleń nieaktualny operat szacunkowy, co stanowi naruszenie art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. Uchybienie takie jest uchybieniem istotnym, gdyż nie ma możliwości rozstrzygnięcia, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata adiacencka są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Oparcie się przez Kolegium na nieaktualnym operacie szacunkowym i ustalenie opłaty adiacenckiej na jego podstawie skutkuje naruszeniem art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 140 K.p.a. Z powyższych względów Sąd nie dokonał merytorycznej oceny zaskarżonej decyzji. W tym stanie rzeczy na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. należało uchylić zaskarżoną decyzję Kolegium z uwagi na naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Kolegium winno wziąć pod uwagę powyższe wnioski Sądu, a w szczególności oprzeć swoje rozstrzygnięcie na ważnym operacie szacunkowym. O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na mocy art. 152 powołanej ustawy.