II OSK 1934/15

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Paweł Miładowski Sędziowie Sędzia NSA Teresa Kobylecka Sędzia del. NSA Andrzej Irla (spr.) Protokolant starszy inspektor sądowy Wioletta Lasota po rozpoznaniu w dniu 29 marca 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej M. K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 26 lutego 2015 r. sygn. akt II SA/Po 1019/14 w sprawie ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] maja 2014 r. Nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu objętym skargą kasacyjną wyrokiem z dnia 26 lutego 2015 r. (sygn. akt II SA/Po 1019/14) oddalił skargę M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] maja 2014 r. (Nr [...]) w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy. Wyrok ten zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych spawy: Decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. (znak [...]) orzekając po raz kolejny Burmistrz T. odmówił M.K. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z obsługą w zakresie infrastruktury technicznej na działce nr [...], obręb T.. W uzasadnieniu organ I instancji podał, że M. K. wnioskiem z dnia 10 czerwca 2011 r. zwróciła się o ustalenie warunków zabudowy dla wskazanej wyżej inwestycji. W toku postępowania ustalono, że działka nr [...], do dnia 31 grudnia 2003 r., w poprzednio obowiązującym planie miejscowym, była oznaczona jako "grunty orne" (R). Przeprowadzona w sprawie analiza urbanistyczna wykazała, że brak jest dostępnej z tej samej drogi publicznej działki sąsiedniej, która byłaby zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, w zakresie kontynuacji linii zabudowy. Burmistrz T. podkreślił, że działki nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...] nie są zabudowane, natomiast na działce nr [...] rozpoczęto budowę budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej, w gospodarstwie rolnym przekraczającym średnią powierzchnię tego rodzaju gospodarstwa w gminie. Wg organu I instancji, inwestycja objęta wnioskiem M. K. wymagałaby wyznaczenia wielu linii zabudowy, które w żaden sposób nie nawiązują do istniejącej linii zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, istniejącej przy ul. [...] . W ocenie organu administracji, nie ma również możliwości przedłużenia linii zabudowy istniejących budynków mieszkalnych jednorodzinnych w taki sposób, by mogła ona stanowić kontynuację dla wyznaczenia linii zabudowy na działce nr [...]. Nie można również wyznaczyć innej linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż nie wynika taka możliwość z przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Nadto zauważył organ I instancji, że działka inwestora nie posiada dostępu do drogi publicznej. Skarżąca wskazała, że komunikacja z terenem inwestycji będzie się odbywać poprzez działki nr [...] i [...], oznaczone jako drogi wewnętrzne. Działka nr [...] posiada status gruntów ornych, jednak w dniu 11 września 2013 r. Agencja Nieruchomości Rolnych – Oddział w P. – właściciel wymienionej działki – zgłosiła wniosek o zmianę oznaczenia działki jako drogi. Zdaniem Burmistrza T., zgodnie z art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102 poz. 651), na wspomnianych działkach powinna być ustanowiona służebność przejścia i przejazdu na rzecz działki inwestora, jako nieruchomości władnącej. Taka służebność nie została jednak ustanowiona. Ponadto z analizy dokumentacji fotograficznej wynika, że na działce nr [...] nie znajduje się wyodrębniona droga jezdna. Teren ten stanowi obecnie nieużytki rolne oraz jest całkowicie nieprzejezdny. Przez działkę nr [...] nie ma również możliwości przejazdu, gdyż jest ona porośnięta kilkunastoletnim drzewostanem. Wg organu administracji, dostęp do drogi publicznej musi zapewniać prawną i faktyczną możliwość przejścia i przejazdu. Powinien mieć on zatem charakter realny, a nie tylko hipotetyczny. Wnioskodawczyni nie spełniła również wymogu zapewnienia dostępu do mediów. Burmistrz T. podkreślił, że promesa udzielona przez dostawcę energii elektrycznej w piśmie z dnia 4 stycznia 2011 r. jest niewystarczająca i niezbędne w tym zakresie było zawarcie odpowiedniej umowy. W odwołaniu od opisanej wyżej decyzji Burmistrza T. z dnia [...] grudnia 2013 r. zwrócono uwagę, że błędne jest twierdzenie, iż dla planowanej inwestycji nie jest możliwe wyznaczenie linii zabudowy. Nadto, wadliwie przyjął organ I instancji, że teren inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej. Kwestionowano również brak niezbędnych zapewnień w zakresie uzbrojenia terenu. Odwołanie wskazywało, że planowane przedsięwzięcie dotyczy realizacji jednego zamierzenia budowlanego, a nie 12 odrębnych obiektów budowlanych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] maja 2014 r. (znak [...]), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza T. z dnia 31 grudnia 2013 r. W uzasadnieniu organ II instancji podzielił pogląd, że teren inwestycji nie posiada dostępu do drogi publicznej. Działki nr [...] i [...]stanowią wprawdzie drogi wewnętrzne ale są własnością Agencji Nieruchomości Rolnych. Podmiot ten nie może dowolnie decydować o udostępnieniu gruntów znajdujących się w jego dyspozycji. Tym samym, wykluczone było również ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, zapewniającej dostęp do drogi publicznej. Ponadto zauważyło Kolegium Odwoławcze, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest niewystarczające, gdyż działka inwestora nie spełnia warunków technicznych podłączenia wody i odprowadzenia ścieków oraz podłączenia do sieci energetycznej. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu na opisaną wyżej decyzję SKO w Pile z dnia 29 stycznia 2014 r. wniosła M. K.. Powtórzyła argumentację zawartą w odwołaniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, wyrokiem z dnia 26 lutego 2015 r. (sygn. akt II SA/Po 1019/14) oddalił powyższą skargę. Sąd I instancji podał, że podziela stanowisko orzekających w sprawie organów administracji publicznej, co do braku podstaw do ustalenia wymaganych parametrów dla nowej zabudowy. Z analizy urbanistycznej z dnia 6 grudnia 2013 r. wynika bowiem, iż w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora, znajdują się działki nr [...],[...],[...],[...],[...]. Mają one rolny charakter i są niezabudowane (k. 199-210 akt adm. organu I instancji). W dalszym otoczeniu inwestowanej nieruchomości dominują również niezabudowane działki rolne (działki nr [...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...],[...]). W obszarze analizowanym, po drugiej stronie ul. [...], zlokalizowane są wprawdzie nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, lecz działka nr [...] jest od nich istotnie oddalona, a nadto nie jest skomunikowana z tym obszarem. Ustalenia te znajdują swoje potwierdzenie w dokumentacji fotograficznej (k. 51 t. I akt adm. organu I instancji). Tym samym, planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji istniejącej zabudowy, lecz prowadzi właśnie do powstania nowego układu urbanistycznego. Sąd I instancji zaakcentował, że nawet gdyby przyjąć, iż planowana inwestycja kontynuuje funkcję zabudowy istniejącej po drugiej stronie ul. O., to i tak brak jest możliwości wyznaczenia innych parametrów charakterystycznych, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności linii zabudowy. W konsekwencji stwierdził, że zamierzenie budowlane nie spełnia wymogu dobrego sąsiedztwa. Jest to wystarczające do wydania decyzji odmownej. Poza tym stwierdził sąd I instancji, że ustalenie warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia było również wykluczone z uwagi na brak dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przez dostęp do drogi publicznej rozumie się (1) bezpośredni dostęp do tej drogi albo (2) dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub (3) przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zachowany w razie wykazania przynajmniej jednej z możliwości wymienionych w art. 2 pkt 14 tej ustawy. Sąd I instancji odwołał się do skargi M.K., która wywodziła, że obsługa komunikacyjna terenu inwestycji będzie odbywała się poprzez działki nr [...] i [...]. W tym zakresie WSA w Poznaniu zauważył, że z danych ewidencji gruntów i budynków wynika, że obie te nieruchomości mają obecnie status dróg (k. 45 t. I, k. 127, 133-134 t. X akt adm. organu I instancji), przy czym zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 260) należy je zakwalifikować jako drogi wewnętrzne. W sprawie organy obu instancji konsekwentnie przyjmowały, że dostęp do drogi wewnętrznej czyni zadość wymogowi z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jedynie w razie ustanowienia odpowiedniej służebności gruntowej. Z takim stanowiskiem organów administracji nie zgodził się sąd I instancji. Podał, iż z brzmienia art. 2 pkt 14 ustawy wynika bowiem, że wystarczające jest uzyskanie dostępu do drogi wewnętrznej. Zaakcentował WSA w Poznaniu, że Agencja Nieruchomości Rolnych będąca dysponentem działek nr 3208/7 i 3207 nie sprzeciwiała się ich wykorzystywaniu jako drogi ogólnie dostępnej (pisma z dnia 26 sierpnia 2013 r., 3 stycznia 2013 r., 21 listopada 2012 r., 17 listopada 2011 r.; k. 122, 124, 126, 128 t. X akt adm. organu I instancji). Jeżeli zatem właściciel drogi wewnętrznej udostępnia ją ogółowi, to trudno w takiej sytuacji wymagać dodatkowo ustanowienia służebności. Sąd I instancji podkreślił jednak, że konkluzja ta nie zmienia faktu, iż dostęp do drogi publicznej powinien mieć charakter realny, a nie tylko hipotetyczny, potencjalny. Tymczasem z załączonej do akt sprawy analizy urbanistycznej i dokumentacji fotograficznej wynika, że brak jest faktycznej możliwości wykorzystywania działek nr [...] i [...] jako drogi łączącej teren inwestycji z drogą publiczną – ul. [...] (k. 51 t. I akt adm. organu I instancji). Dotyczy to w szczególności działki nr [...], która jest nieprzejezdna i porośnięta roślinnością (drzewami i krzewami). Tym samym nie można również uznać, by ewentualna komunikacja poprzez działki nr [...] i [...] miała charakter realny. Oznacza to z kolei, że nie został spełniony wymóg dostępu do drogi publicznej, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. WSA w Poznaniu zwrócił też uwagę, że uzbrojenie terenu inwestycji jest niewystarczające dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego. Z pisma Zakładu Inżynierii Komunalnej Sp. z o.o. w T. wynika bowiem, że niemożliwe jest ustalenie warunków technicznych podłączenia wody i odprowadzania ścieków ze względu na brak odpowiedniej infrastruktury, a kwestia ta powinna być rozwiązana indywidualnie przez inwestora (k. 35 t. I akt adm. organu I instancji). Tym samym nie został również spełniony wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Konkluzji tej nie zmienia wskazanie przez skarżącą we wniosku z dnia 10 czerwca 2011 r., iż zapotrzebowanie na wodę do celów bytowych zaspokajane będzie z własnych ujęć wody – 12 studni głębinowych. W aktach sprawy brak bowiem jakichkolwiek dokumentów, w szczególności opinii hydrologicznej, które potwierdzałyby istnienie na terenie inwestycji odpowiednich zasobów wód głębinowych oraz ich zdatności do spożycia przez ludzi. Skargę kasacyjną od opisanego wyżej wyroku WSA w Poznaniu z dnia 26 lutego 2015 r. wniosła M. K.. Domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku i rozpoznania skargi, a także zasądzenia kosztów postępowania sądowego. Podstawy skargi kasacyjnej określone zostały poprzez wskazanie naruszenia następujących przepisów prawa materialnego: 1. Art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.) w zw. z art. 21 i art. 64 Konstytucji RP i art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. oraz par. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - polegające na uznaniu, że projektowane zamierzenie budowlane nie spełnia wymogu dobrego sąsiedztwa z powodu braku możliwości ustalenia linii zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. 2. Art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. w zw. z art. 2 pkt 14 u.p.z.p., art. 8 ustawy o drogach publicznych oraz art. 32 Konstytucji RP - polegające na uznaniu, że działka inwestora nie posiada dostępu do drogi publicznej. 3. art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zw. z par. 26 ust. 2 31-33 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w zw. z art. 29 ust. 2 pkt 10 Prawa budowlanego oraz art. 7 ust. 8d ustawy Prawo energetyczne, a także art. 53 ust. 2 u.p.z.p. - polegające na uznaniu, że projektowane uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla zamierzenia budowlanego, gdyż nie jest możliwe ustalenie warunków technicznych podłączenia wody i odprowadzania ścieków ze względu na brak odpowiedniej infrastruktury, a kwestia ta powinna być rozwiązana indywidualnie przez inwestora. WSA w Poznaniu wskazał, że inwestor we wniosku o warunki zabudowy zaplanował 12 studni głębinowych ale nie załączył opinii hydrologicznej, która potwierdzałaby istnienie na terenie inwestycji odpowiednich zasobów wód głębinowych oraz ich zdatność do spożycia przez ludzi, co narusza art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. W zakresie pierwszego z podniesionych zarzutów (brak spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa) skarga kasacyjna powołała pogląd zawarty w wyroku WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 6.11.2014 r. (sygn. akt II SA/Po 488/14). Wynikać ma z niego, że w sytuacji, gdy okolicy tworzącej urbanistyczną całość występują zabudowania pozwalające na określenie wymagań nowej zabudowy, to działką sąsiednią będzie każda znajdująca się w obrębie obszaru analizowanego, niekoniecznie dostępna z tej samej drogi publicznej. Podkreślała, że odmowa wydania decyzji o warunkach zabudowy może nastąpić tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie nie ma żadnej zabudowy, stanowiącej punkt odniesienia dla zamierzonej inwestycji. Tymczasem, istniejące w obszarze analizowanym budynki mieszkalne (położne po drugiej stronie ul. [...]), usytuowane wzdłuż dróg wewnętrznych, powinny stanowić odniesienie dla ustalenia linii nowej zabudowy, zgodnie z par. 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. Przy wykładni przepisów dotyczących ustalania linii zabudowy należy mieć na uwadze, że działka sąsiednia, to nie działka leżąca przy tej samej drodze, lecz dostępna z tej samej drogi publicznej. W zakresie zarzutu wskazanego jako drugi (braku dostępu do drogi publicznej) skarżąca kasacyjnie zwróciła uwagę, że sam fakt położenia nieruchomości przy drodze wewnętrznej jest wystarczający do uznania, że działka ma dostęp do drogi publicznej. To ostatnie pojęcie, orzecznictwo sądowe nakazuje rozumieć jak najszerzej. Odnośnie zarzutu nr 3 (braku uzbrojenia terenu) skarżąca podała, że do realizacji inwestycji inwestor nie ma obowiązku posiadania zapewnienia gestora mediów (sieci wodociągowej oraz kanalizacyjnej). Warunkiem jest zaplanowanie budowy odpowiednich urządzeń (np. studni). Żaden z przepisów prawa nie nakazuje wykonania badań hydrologicznych i sanitarnych dla planowanych ujęć wody na etapie ubiegania się o warunki zabudowy. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 183 par. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2016 r., poz. 718; dalej ustawa powoływana jako p.p.s.a.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W rozpatrywanej sprawie nie wystąpiły przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego określone w art. 183 par. 2 p.p.s.a., zatem Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej. Powyższe oznacza, że zakres rozpoznawania sprawy wyznaczyła strona wnosząca skargę kasacyjną przez wskazanie podstaw kasacyjnych. Strona, która kwestionuje orzeczenie wojewódzkiego sądu administracyjnego, wnosząc skargę kasacyjną, obowiązana jest wskazać przepisy prawa materialnego lub przepisy postępowania, które jej zadaniem zostały przez Sąd naruszone (art. 174 p.p.s.a.), a nadto obowiązana jest uzasadnić przytoczone podstawy kasacyjne (art. 176 par. 1 pkt 2 p.p.s.a.). Oceniając wniesioną w tej sprawie skargę kasacyjną, za usprawiedliwiony uznać należało zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. - poprzez przyjęcie, że projektowane zamierzenie budowlane nie spełnia wymogu dobrego sąsiedztwa, z powodu braku możliwości ustalenia linii zabudowy. Wskazany przepis stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia m.in. tego, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Należy zatem podkreślić, że nadrzędnym celem określonej w tym przepisie tzw. zasady "dobrego sąsiedztwa", jest zachowanie ładu urbanistycznego na danym terenie. Analizowany przepis posługuje się przy tym terminem "działki sąsiedniej". Działka ta, będąc dostępna z tej samej drogi publicznej co działka inwestowana, winna być zabudowa w sposób pozwalający na określenie wymagań dla przyszłej zabudowy. Wskazane pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, co trafnie akcentowała skarga kasacyjna. Działką sąsiednią będzie zatem nieruchomość lub część nieruchomości położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość. Nie ulega przy tym wątpliwości, że w obszarze analizowanym wyznaczonym na potrzeby ocenianej inwestycji, znajdują się już budynki jednorodzinne (położone po drugiej stronie ul. [...]). Istnieje zatem możliwość ustalenia parametrów nowej zabudowy, przy nawiązaniu do istniejących obiektów. W takich okolicznościach, w ocenie NSA, nie jest wykluczona możliwość ustalenia linii zabudowy dla inwestycji na działce nr [...]. Wyłącznie bowiem fakt, iż bezpośrednio sąsiednie działki względem inwestowanej nieruchomości nie są jeszcze zabudowywane, nie może uniemożliwiać określenia tego parametru. Jak wyżej bowiem wskazano, nadrzędnym celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zapewnienie ładu przestrzennego. Temu zaś celowi nie musi zawsze służyć budowanie podobnie czy identycznie jak w sąsiedztwie, lecz w taki sposób, który z jednej strony będzie można traktować jako pozostający w granicach ładu przestrzennego, z pozostawieniem jednak inwestorowi, a może przede wszystkim projektantowi, który będzie realizował projekt budowlany odpowiednich możliwości (por. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Lex/el. 2011). Podkreślenia zatem wymaga, że przepis par. 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) - stanowi właśnie zabezpieczenie na wypadek wystąpienia takiej sytuacji, której nie da się rozstrzygnąć z uwzględnieniem unormowań dla typowych przypadków (par. 4 ust. 1–3). W tej zaś sprawie, skarżąca w skardze do sądu administracyjnego akcentowała wadliwość przyjętego przez organy administracji poglądu, co do niemożności ustalenia wskazanego wyżej parametru. Sąd I instancji, podzielając te zapatrywania, nie wziął pod uwagę wskazanych wyżej kwestii, czym naruszył art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Powyższe stanowisko, nie zmienia jednak faktu, że wydany wyrok sądu I instancji odpowiada prawu. Zauważyć bowiem trzeba, iż trafnie WSA w Poznaniu przyjął, że za niemożnością ustalenia warunków zabudowy, zgodnie z wnioskiem skarżącej z dnia 10 czerwca 2011 r., przemawia przede wszystkim okoliczność, iż zamierzona inwestycja nie ma dostępu do drogi publicznej. Zasadnie bowiem sąd I instancji zauważył, że na potrzeby ustalenia warunków zabudowy, dostęp do drogi publicznej rozumieć należy jako dostęp faktyczny, pozwalający na skomunikowanie planowanej inwestycji z drogą publiczną. Chodzi zatem o ocenę, czy działka, przez którą planowane jest skomunikowanie terenu inwestycji z drogą publiczną może być wykorzystywana w tym celu przy spełnieniu określonych warunków (por. wyrok NSA z dnia 26 marca 2014 r. sygn. akt II OSK 2607/12). Z niezakwestionowanych ustaleń stanu faktycznego sprawy wynika, że działki nr [...] i [...], przez które ma odbywać się komunikacja inwestycji z drogą publiczną, nie zapewniają realnego przez nie przejazdu. W szczególności, pierwsza ze wskazanych działek, jest porośnięta drzewami. Obydwie stanowią nieużytki rolne i są pozbawione utwardzeń. Wyklucza to możliwość komunikacji. Stan taki uprawniał więc sąd I instancji do przyjęcia, iż nie została w sprawie spełniona normatywna przesłanka wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, określona w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Podnoszone w tym w zakresie zarzuty skargi kasacyjnej, ocenić należało jako pozbawione usprawiedliwionych podstaw. Także, zgłoszony zarzut naruszenia art. 32 Konstytucji RP nie mógł odnieść zamierzonego skutku. Niezależnie od wyżej wskazanych wyżej motywów podkreślić należy, iż zarzut naruszenia art. 32 Konstytucji RP nie został w ogóle uzasadniony przez autora skargi kasacyjnej. Wyklucza to merytoryczną kontrolę tegoż zarzutu. Jako niezasadny ocenić należało także zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Skarga kasacyjna zarzucała nietrafne uznanie przez sąd I instancji, że projektowane uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla zamierzenia budowlanego, skoro nie jest możliwe ustalenie warunków technicznych podłączenia wody i odprowadzania ścieków ze względu na brak odpowiedniej infrastruktury. Zauważyć należy jednak, że kontrolujący organy administracji sąd I instancji, uwzględniając wolę inwestora zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę z własnego ujęcia, nie może poprzestać jedynie na zapewnieniu inwestora złożonym w tym przedmiocie. Wszak przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., do wydania pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy wymaga, aby uzbrojenie terenu inwestycji było "wystarczające". Spełnienie tegoż warunku może zostać zrealizowane różnymi formami (metodami), pozwalającymi wykazać, że przyszła inwestycja dysponować będzie wystarczającym uzbrojeniem terenu. Dokonane w tym względzie ocena sądu I instancji była prawidłowa. Bez wątpienia bowiem inwestor, na potrzeby ocenianej sprawy nie wykazał (nie uprawdopodobnił), że budowa studni głębinowych jest w ogóle możliwa w sposób pozwalający na zaopatrzenie w wodę przyszłej inwestycji (dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych). Samo wyłącznie oświadczenie wnioskodawcy (inwestora) poprawnie ocenione zostało w sprawie jako niewystarczające z punktu widzenia spełniania przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. W tym stanie rzeczy, NSA na podstawie art. 184 p.p.s.a. oddalił skargę kasacyjną, uznając, że wyrok sądu I instancji za prawidłowy.