I OSK 2366/15

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Jolanta Rudnicka (spr.) sędzia NSA Maciej Dybowski sędzia del. WSA Mariola Kowalska Protokolant starszy asystent sędziego Marta Sikorska po rozpoznaniu w dniu 12 października 2016 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej L.M. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 5 marca 2015 r. sygn. akt II SA/Sz 863/14 w sprawie ze skargi L. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2014 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości oddala skargę kasacyjną. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 5 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Sz 863/14 oddalił skargę L. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2014 r. nr[...] w przedmiocie odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości. Przedstawiając w uzasadnieniu wyroku stan faktyczny i prawny sprawy Sąd wskazał, że decyzją Starosty K. z dnia [...]lutego 2013 r. nr [...] wydaną na podstawie art. 11a ust.1 w związku z art. 11f ust.1 i 2, art 12 ust. 1-3, 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w związku z art. 42 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623) działki nr [...] o pow. 0,0473 ha oraz nr [...] o pow. 0,0507 ha obręb [...], stanowiące współwłasność L. M. w udziale do 1/2 części oraz B, Ł, w udziale do 1/2 części zostały przeznaczone na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ulicy [...] w miejscowości K. - drogi gminnej klasa "D", i budowie parkingu wielopoziomowego o 58 miejscach parkingowych dla samochodów osobowych. Decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. W dniu [...] maja 2013 r. Starosta K. – w oparciu o sporządzony w dniu 3 kwietnia 2013 r. operat szacunkowy - wydał decyzję dotyczącą ustalenia odszkodowania za odjęcie prawa własności ww. nieruchomości; na rzecz L. M. w kwocie 101,670,00 zł, co odpowiada jej udziałowi do 1/2 części nieruchomości oraz na rzecz B. Ł. w kwocie 101.670,00 zł, co odpowiada jej udziałowi do 1/2 części nieruchomości. W wyniku rozpatrzenia odwołania wniesionego przez pełnomocnika L. M. – J. Ł., Wojewoda [...] uchylił decyzję organu I instancji i skierował sprawę do ponownego rozpatrzenia. Ponownie rozpoznając sprawę Starosta K. pismem z dnia 17 września 2013 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o dokonanie uzupełnień treści operatu szacunkowego zgodnie ze wskazaniem organu odwoławczego, a także uwzględnienie wartości występujących na nieruchomości naniesień budowlanych, tj. płyt betonowych oraz naniesień roślinnych w postaci drzew owocowych występujących na działce. Nadto, pismem z dnia 19 września 2013 r. Starosta zwrócił się do Sądu Rejonowego w Świnoujściu z pytaniem, czy przed Sądem tym toczy się postępowanie o sprostowanie zapisów w księdze wieczystej i podział majątku, na które powoływał się pełnomocnik strony w odwołaniu. Sąd Rejonowy w Świnoujściu poinformował organ I instancji o toczącym się postępowaniu w przedmiocie podziału majątku wspólnego między B. K. a J.Ł. oraz o uzgodnienie treści księgi wieczystej między J. Ł., B. K. i L. M.. Ze względu na złożone przez stronę zażalenie akta postępowania znajdują się w Sądzie Okręgowym w Szczecinie. W dniu 15 października 2013 r. odbyły się negocjacje między Gminą K. a reprezentującym L. M. J. Ł., w przedmiocie rozliczeń z tytułu utraty prawa własności ww. nieruchomości. W toku tych negocjacji nie uzgodniono stanowiska. W dniu 20 października 2013 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził aneks do operatu szacunkowego z dnia 3 kwietnia 2013 r., w którym zawarł obliczenia w zakresie wartości drzew owocowych, natomiast w przypadku płyt betonowych biegły wskazał, że elementy te nie są trwale związane z gruntem, w związku z czym nie podlegają wycenie. Dodatkowo rzeczoznawca dołączył dokumentację fotograficzną oraz protokół z oględzin nieruchomości datowany na dzień 2 kwietnia 2013 r. Biegły przedstawił również swoje stanowisko co do braku załącznika w postaci zaświadczenia o przeznaczeniu wycenianych działek w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy K., wskazując na publikację na stronie internetowej gminy, co - zdaniem rzeczoznawcy -stanowi fakt powszechnie znany, nie wymagający dowodu. Decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r. Starosta K. ustalił łączne odszkodowanie za wywłaszczenie ww. nieruchomości w wysokości 204.060 zł; na rzecz L. M. w udziale do 1/2 części ww. kwoty oraz na rzecz B. Ł. w udziale do 1/2 części ww. kwoty odszkodowania. Od powyższej decyzji L. M. reprezentowana przez J. Ł. złożyła odwołanie. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy przedstawił zawarte w operacie szacunkowym ustalenia, wskazując, iż teren, na którym znajdują się działki nr [...] i [...], położony jest na obszarze, dla którego z dniem 1 stycznia 2003 r. utracił moc miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy K. . Zgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy K., przyjętym uchwałą Rady Gminy nr [...] z dnia [...] grudnia 2002r., dla ww. działek przewiduje się potwierdzenie użytkowania wg wcześniej obowiązującego planu. Na dzień wydania decyzji Starosty K. nr [...] z dnia [...] lutego 2013 r. o zezwoleniu na realizację wyżej opisanej inwestycji drogowej (dalej określanej jako "zrid"), przedmiotowe działki posiadały funkcję - budownictwo mieszkaniowe. Stan nieruchomości biegły określił w dacie 25 lutego 2013 r., tj. na dzień wydania decyzji zrid, natomiast wartość według cen aktualnych. Zgodnie z opisem, wyceniane działki położone są w północnej części miasta K. przy ul. [...]. Dojazd do działek został określony jako korzystny. Działki posiadają pełne uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Biegły określił kształt działek jako regularny a lokalizację nieruchomości uznał jako korzystną. Na nieruchomości znajdują się także drzewa owocowe (2 jabłonie, orzech, 6 śliw), drzewa ozdobne (2 świerki) oraz naniesienia budowlane w postaci płyt betonowych. Według ewidencji gruntów i budynków przedmiotowe działki stanowią grunty sklasyfikowane jako zurbanizowany teren zabudowany - "Bp" (działka nr [...]) a w przypadku działki nr [...] - "B" tereny mieszkaniowe. Zgodnie z treścią Księgi Wieczystej KW nr [...] prowadzonej dla nieruchomości nr [...] oraz KW nr [...] prowadzonej dla nieruchomości nr [...], prawo własności przedmiotowych działek w dniu wydania decyzji zrid jak również w dniu wydania decyzji odszkodowawczej, przysługiwało B. Ł. (w udziale do 1/2 części) oraz L. M. (w udziale do 1/2 części). W dziale III i IV przedmiotowych ksiąg wieczystych brak jest wpisów. Organ wskazał dalej, że mając na względzie powyższy stan nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość prawa własności gruntu w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, natomiast wartość naniesień roślinnych według wzorów uwzględniających wartość roślin, wartość bieżącą roślin, wartość utraconych korzyści, wskaźnika bonitacyjnego oraz wskaźnika oceny bonitacyjnej utraconych korzyści. Biegły odstąpił natomiast od wyceny naniesień budowlanych w postaci płyt betonowych, wskazując, że nie są one trwale związane z gruntem i tym samym nie podlegają wycenie. Rzeczoznawca stwierdził też - na podstawie analizy rynkowej zamieszczonej w operacie szacunkowym - że nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami niezabudowanymi podobnymi do wycenianej tj. nabywanymi w celu realizacji inwestycji drogowych. Z uwagi na brak takich transakcji na potrzeby wyceny przebadał rynek transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród nieruchomości przyległych, tj. transakcji gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową z lat 2010-2013. Z analizy dostępnych danych wynika, że w latach, w których następowały nieliczne transakcje nieruchomości pod drogi, ceny uzyskiwane ze sprzedaży tych nieruchomości były istotnie wyższe od cen gruntów rolnych, natomiast porównywalne do przeciętnych cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę. Na podstawie analizy rynku biegły stwierdził także, że ceny transakcyjne nieruchomościami podobnymi nie notują wzrostów ani spadków, co skutkuje brakiem przyjęcia w dalszych wyliczeniach trendu czasowego. Do porównania biegły wybrał 3 nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny z terenu gmin G. i Ł., o przeznaczeniu budownictwo mieszkaniowe z usługami i porównał je z szacowanymi nieruchomościami pod względem cech rynkowych, wpływających na ich wartości. Szacując wartość rynkową nieruchomości określił te cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz nadał im odpowiednie wagi. Według biegłego są to: lokalizacja ogólna (waga 30%), powierzchnia (waga 25%), uzbrojenie (waga 25%), oraz dojazd (waga 10%). Następnie, skorygował przyjęte wartości odpowiednim współczynnikiem. Zakres wagowy cech rzeczoznawca przyjął na podstawie badania preferencji rynkowych nabywców nieruchomości podobnych. Zdaniem organu II instancji nie ma wątpliwości, że w warunkach rozpatrywanej sprawy do porównań wybrane zostały transakcje odpowiadające przepisowi § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U z. 2004r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy cechuje się logiczną konsekwencją w przyjęciu metodologii ustalania wartości szacowanego gruntu. Analiza operatu nie potwierdziła zaś zarzutów zawartych w uwagach do operatu kwestionujących jego rzetelność i wartość dowodową. Organ podniósł, że przedstawiony w odwołaniu argument odnoszący się do niewłaściwego doboru cen transakcyjnych nieruchomości, który - zdaniem skarżącego - winien uwzględniać ceny działek położonych przy ul. [...] oraz ul. [...] w K. oraz zmniejszenia wartości drzew owocowych i krzewów o 75% ma charakter subiektywny. Przedstawione zarzuty wkraczają jednocześnie w sferę wiadomości specjalnych zarezerwowanych wyłącznie dla biegłego i z tego też względu nie mogą być podstawą do zakwestionowania wartości dowodowej operatu, na którym swoje rozstrzygnięcie oparł organ I instancji. Subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska, nie świadczy zaś o wadliwości operatu, skoro strona nie przedstawiła alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej dla potrzeb postępowania wywłaszczeniowego. Wojewoda podał ponadto, że w toku postępowania drugoinstancyjnego zwrócił się do pełnomocnika L. M. o przedstawienie dokumentów, na które powoływał się w treści odwołania. J. Ł., przy piśmie z dnia 13 maja 2014 r., przesłał do organu kopie następujących dokumentów: postanowienie Sądu Okręgowego w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 28 listopada 2013 r. sygn. akt II Ca 1128/13 wraz z uzasadnieniem (3 karty), wniosek skierowany do Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim o podział majątku wspólnego z dnia 15 listopada 2011 r. (2 karty), odpowiedź na wniosek o podział majątku wspólnego z dnia 20 lutego 2012 r. (3 karty), pozew o uzgodnienie treści Księgi wieczystej KW nr [...] z rzeczywistym stanem prawnym z dnia 4 stycznia 2012 r. (1 karta), akt notarialny Rep. A nr [...] z dnia 21 września 1998 r. w przedmiocie sprzedaży nieruchomości nr [...] na rzecz J. Ł. z majątku odrębnego. Dodatkowo, pełnomocnik strony przesłał kopię zarządzenia Przewodniczącego I Wydziału Cywilnego Sądu Rejonowego w Kamieniu Pomorskim o połączeniu sprawy z wniosku B. K. przy udziale J. Ł. i L. M. o podział majątku wspólnego B. K. i J.Ł. o sygn. I Ns 487/11 ze sprawą z powództwa J. Ł. przeciwko B. K. o uzgodnienie treści księgi wieczystej [...] z rzeczywistym stanem prawnym o sygn. akt I C 46/12. Z treści postanowienia Sądu Okręgowego w Szczecinie II Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 28 listopada 2013 r. sygn. akt II Ca 1128/13 wynika, że Sąd po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku Gminy K. z udziałem L. M. i B. Ł. o wpis własności Gminy K. uchylił zaskarżone postanowienie Sądu Rejonowego w Świnoujściu z dnia13 sierpnia 2013 r. sygn. akt Dz. Kw 3045/13, dotyczące utrzymania w mocy wpisu prawa własności na rzecz Gminy K., dokonanego przez referendarza z dniu 22 lipca 2013 r. w księdze wieczystej KW nr [...]. Powodem uchylenia zaskarżonego postanowienia o przekazaniu sprawy Sądowi Rejonowemu w Świnoujściu nie było jednak uznanie zasadności skargi L. M., a Uchwała składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2012 r. sygn. akt III CZP 46/13. W przedmiotowej sprawie orzekał sędzia, który przeniesiony został do orzekania w Sądzie Rejonowym w Świnoujściu na podstawie wadliwej decyzji podpisanej przez podsekretarza stanu. Skład Sądu z udziałem tego sędziego był zatem sprzeczny z przepisami prawa, w związku z tym jego orzeczenie jest dotknięte wadą nieważności postępowania. Organ ocenił, że pozostałe kopie dokumentów dostarczone przez pełnomocnika strony dotyczą postępowania w przedmiocie podziału majątku, więc pozostają bez wpływu na toczące się postępowanie odszkodowawcze. Odnosząc się do kwestii wydania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w dniu 6 listopada 2013 r. wyroku w sprawie II SA/Sz 903/13, organ odwoławczy wskazał, iż w wyroku tym Sąd co prawda stwierdza, że zaskarżona decyzja Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. oraz poprzedzająca ją decyzja Starosty K. z dnia [...] lutego 2013 r. zostały wydane z naruszeniem prawa, ale wskazuje również że nadano jej rygor natychmiastowej wykonalności, co wywołało skutek prawny z art. 31 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, który stanowi, iż w przypadku uwzględnienia skargi na decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, sąd administracyjny po upływie 14 dni od dnia rozpoczęcia budowy drogi może stwierdzić jedynie, że decyzja narusza prawo z przyczyn wyszczególnionych w art. 145 lub 156 k.p.a. Powyższy przepis wskazuje, że decyzja Starosty K. z dnia [...] lutego 2013 r. znajduje się nadal w obrocie prawnym i stanowi podstawę do ustalenia odszkodowania za przejęte na mocy tej decyzji nieruchomości. W ocenie organu II instancji Starosta w sposób wyczerpujący i prawidłowy odniósł się do wartości dowodowej operatu szacunkowego uzupełnionego aneksem. W treści rozstrzygnięcia organ ocenił prawidłowość przyjętej metodologii wyceny, dobór nieruchomości porównawczych oraz zgodność z przepisami prawa, stwierdzając, iż dowód z wartości nieruchomości jest spójny, właściwie uzasadniony, a przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe. Organ II instancji stwierdził ponadto, że w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy rzeczoznawca uzupełnił treść operatu o dokumentację fotograficzną oraz protokół z oględzin nieruchomości datowany na dzień 2 kwietnia 2013 r. Trafne jest też stanowisko biegłego co do braku załącznika w postaci zaświadczenia o przeznaczeniu wycenianych działek w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy K.. Powyższą decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie L. M. reprezentowana przez pełnomocnika J. Ł., kwestionując przede wszystkim kwotę przyznanego odszkodowania i sposób ustalenia wartości nieruchomości. Oddalając skargę Sąd przypomniał na wstępie, że realizując wymogi art. 11a ust. 1 art. 12 ust. 5. art. 18 ust. 1 i art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, Starosta K. wszczął i przeprowadził postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za działki nr [...] (o pow. 0.0473 ha) oraz nr [...] (o pow. 0.0507 ha) obręb [...]. stanowiących w dacie wydania zaskarżonej decyzji współwłasność L. M., w imieniu której występuje jako pełnomocnik jej brat J.Ł., oraz B.Ł.(noszącej obecnie nazwisko K.). Sąd podniósł, że między współwłaścicielkami toczy się nierozstrzygnięty na dzień wydania zaskarżonej decyzji spór cywilno-prawny, dotyczący ww. nieruchomości, obejmujący m.in. uzgodnienie treści księgi wieczystej. Spór ten nie ma jednak, zdaniem Sądu, wpływu na istotne dla zaskarżonej decyzji kwestie. Biegły rzeczoznawca jak i organy obu instancji zasadnie przyjęły za podstawę oceny i decyzji odszkodowawczej stan prawny ww. działek zapisany w księgach wieczystych. Ewentualne zmiany w tym zakresie, będące następstwem rozstrzygnięcia sporu cywilno-prawnego toczonego przez współwłaścicieli przed sądem powszechnym, i mające wpływ na ich roszczenia majątkowe wobec siebie mogą być również rozstrzygnięte w tym trybie. Natomiast podstawą wyceny wartości rynkowej wywłaszczonych nieruchomości dla celów odszkodowawczych jest stan prawny nieruchomości z daty sporządzenia wyceny i opartej na niej decyzji odszkodowawczej. Następnie Sąd obszernie przytoczył i omówił przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego odnoszące się do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy. W dalszej kolejności Sąd stwierdził, że analiza przedstawionego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego wraz z aneksem, spełniającym na dzień wydania zaskarżonej decyzji warunek aktualności określony w art. 156 ust. 3 u.g.n., wskazuje, iż dokument ten, jak i oparta na nim zaskarżona decyzja spełnia wszystkie wymogi zawarte w przytoczonych przepisach. W ocenie Sądu, w warunkach rozpatrywanej sprawy, wybrane przez biegłego transakcje odpowiadają przepisowi § 36 ust. 4 cyt. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Analiza operatu nie potwierdza zaś zarzutów zawartych w uwagach do operatu kwestionujących jego rzetelność i wartość dowodową, powtarzanych następne w odwołaniu i w skardze. Sąd stwierdził, że zawarty w skardze zarzut odnoszący się niewłaściwego doboru cen transakcyjnych nieruchomości, który - zdaniem pełnomocnika skarżącej - winien uwzględniać ceny działek położonych przy ul. [...] oraz ul. [...] w K. okazał się nietrafny, skoro na tym terenie biegły nie stwierdził transakcji, które spełniałyby wymogi przepisu art. 151 u.g.n. w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia i mogły stanowić przedmiot analizy służącej określeniu wartości badanych działek. W tej sytuacji przyjęcie do badania nieruchomości spełniających te warunki, choć położonych w innych gminach było uzasadnione i znajduje podstawę prawną w przepisie § 3 ust. 2 i następnych rozporządzenia. Sprowadza się on do obowiązku analizy rynku lokalnego nieruchomości. Sąd zaznaczył, że przedstawione zarzuty wkraczają w sferę wiadomości specjalnych, zarezerwowanych wyłącznie dla biegłego i z tego też względu nie mogą być podstawą do zakwestionowania wartości dowodowej operatu, na którym swoje rozstrzygnięcie oparł organ I instancji. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Podobne zastrzeżenie należy odnieść do sądu. Zatem, jeżeli strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ mógłby się ustosunkować. Nieprawdziwe są, w ocenie Sądu, twierdzenia pełnomocnika skarżącej jakoby biegły nie uwzględnił takich atrybutów działek jak atrakcyjne położenie oraz stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Jak wynika z treści operatu szacunkowego (pkt 11.3 - Tabela pt. "Zestawienie cech nieruchomości porównywanej i porównawczych") atrybut "lokalizacja" został określony na poziomie "korzystna" a stopień "uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej" określono jako "pełne". W obydwu tych przypadkach wartości atrybutów zostały przyjęte na poziomie najwyższym w skali ocen określonej przez biegłego. Konkludując Sąd stwierdził, że skarżąca w żadnym razie skutecznie nie podważyła ustaleń i prawidłowości ocen oraz ostatecznych rezultatów wyceny nieruchomości, zawartych w operacie szacunkowym, bowiem ani nie przedstawiła kontroperatu, opracowanego przez osobę posiadającą odpowiednie umiejętności, wiedzę i uprawnienia w tym zakresie, ani też nie wykazała naruszenia przez biegłego zasad sporządzenia operatu. Wszystkie zarzuty skarżącej wobec operatu i opartej na nim decyzji odszkodowawczej mają zatem charakter subiektywny i ogólnikowy. Nie są one oparte na analizie przepisów regulujących proces wyceny nieruchomości. Bezprzedmiotowe są też, w ocenie Sądu, podnoszone w skardze zarzuty co do istniejącej między pełnomocnikiem skarżącej, a B. Ł. (obecnie K.) sporu sądowego, co do treści księgi wieczystej czy też roszczenia samego pełnomocnika, co do należnego jemu odszkodowania, które zostało przyznane B.Ł.(K.). Przedmiotem niniejszej sprawy jest bowiem odszkodowanie należne L.M.. Taki był bowiem przedmiot i zakres skargi. Podnoszone przez pełnomocnika skarżącej zarzuty, odnoszące się do jego własnych interesów, bądź interesu B. Ł. (K.), która decyzji odszkodowawczej nie zaskarżyła i wyceny swego udziału w nieruchomości nie kwestionowała, nie mieszczą się w granicach niniejszej sprawy w rozumieniu art. 134 p.p.s.a., wobec czego nie podlegają rozpatrzeniu. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła L. M. Zaskarżając wyrok w całości, wskazała na naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: 1. art. 151 p.p.s.a. poprzez jego zastosowanie w sytuacji, gdy skarga zasługiwała na uwzględnienie; 2. art. 3 §1 p.p.s.a. poprzez zaniechanie dogłębnej i wnikliwej analizy stanu prawnego sprawy; 3. art. 134 §1 p.p.s.a. poprzez uznanie, iż zarzuty skargi wskazujące na istnienie między J. Ł. i B. Ł.obecnie K.) sporu sądowego o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przed Sądem Rejonowym w Świnoujściu VI Zamiejscowym Wydziałem Cywilnym z siedzibą w Kamieniu Pomorskim prowadzonego pod sygn. akt VI Ns 51/13 nie są objęte przedmiotem postępowania w sprawie, albowiem przedmiotem sprawy jest odszkodowanie należne L. M. gdyż taki był przedmiot i zakres skargi, podczas gdy przedmiotowe zarzuty mieszczą się w granicach sprawy wyznaczonych przepisem art. 134 § 1 p.p.s.a. i z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy powinny być brane pod uwagę przez Wojewódzki Sąd Administracyjny; 4. art. 125 §1 pkt 1 p.p.s.a. poprzez niezawieszenie postępowania w sprawie o sygn. akt II SA/Sz 863/14, podczas gdy podnoszony w toku sprawy zarzut zawisłości między J. Ł. i B. Ł. (obecnie K.) sporu sądowego o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przed Sądem Rejonowym w Świnoujściu VI Zamiejscowym Wydziałem Cywilnym z siedzibą w Kamieniu Pomorskim prowadzonego pod sygn. akt VI Ns 51/13 skutkować winien zawieszeniem postępowania w sprawie do momentu rozstrzygnięcia przedmiotowego sporu cywilnego tym bardziej, iż orzeczenie sądowe w tej kwestii może skutkować stwierdzeniem, iż B. Ł. (K.), wobec której ustalono odszkodowanie za przejęcie na rzecz gminy K. prawa własności nieruchomości oznaczonych działką nr [...] o powierzchni 0,0473 ha nie jest współwłaścicielem przedmiotowej działki i tym samym nie przysługiwało jej odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości; 5. art. 133 § 1 zd. pierwsze p.p.s.a. poprzez niepełne i niedostatecznie wnikliwe odniesienie się do rozpatrywanego stanu faktycznego i prawnego sprawy w zakresie prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z dnia 3 kwietnia 2013 r. i w konsekwencji uznanie, iż spełnia on wszystkie wymogi i standardy tego typu opracowań, podczas gdy prawidłowa analiza przedmiotowego operatu determinuje twierdzenie o nieprawidłowości wniosków zeń wynikających. W związku z powyższym skarżąca kasacyjnie wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Szczecinie oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej rozwinięto argumentację na poparcie podniesionych zarzutów. W zakresie zarzutu naruszenia art. 125 § 1 pkt 1 p.p.s.a. wskazano dodatkowo, że w niniejszej sprawie wystąpiło zagadnienie wstępne istotne z punktu widzenia prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej. Jeśli bowiem okaże się, iż współwłaścicielem w udziale do 1/2 działki nr [...] jest J.Ł., a nie, jak wynika to z treści księgi wieczystej B. Ł.(obecnie K.), to wówczas nasuwa się wniosek, iż przedmiotowa decyzja administracyjna wydana została z rażącym naruszeniem art. 12 ust. 4 w zw. z art. 12 ust 4f w zw. z art. 12 ust. 5 w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, albowiem tego rodzaju decyzja powinna być skierowana do właściciela nieruchomości, a po przeprowadzeniu postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej (sygn. akt: VI Ns 51/13) może okazać się, iż B. Ł. (obecnie K.) nie posiadała statusu współwłaściciela działki nr [...] w K.. Uzasadniając zarzut naruszenia art. 133 § 1 zd. pierwsze p.p.s.a. skarżąca kasacyjnie wskazała na występujące, jej zdaniem, nieprawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, mi.n. w w zakresie błędnego określenia przedmiotu wyceny. Jej zdaniem, już podstawowe założenie przedmiotu oceny operatu szacunkowego obarczone jest błędem, albowiem przedmiotem wyceny powinny być dwie nieruchomości, czyli działka nr [...] o powierzchni 0,0473 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...] i działka nr [...] o powierzchni 0,0507 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], które powinny zostać wycenione odrębnie, gdy tymczasem biegły wskazał, iż przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa składająca się z dwóch działek nr [...] obręb K. o łącznej powierzchni 0,0980 ha. Okoliczność ta jest istotna bowiem biegły dokonując wyceny stosował kryterium porównawcze, wskazując przy tym na tzw. wagę istotnych cech. Gdyby biegły prawidłowo ocenił, iż wycena dotyczy dwóch osobnych nieruchomości gruntowych (działek: nr [...]), działki te stosownie do ich powierzchni byłyby określane jako: działka o powierzchni małej - nr [...] i działka o powierzchni przeciętnej - nr [...], co siłą rzeczy skutkowałoby koniecznością przyjęcia wyższej wartości obu nieruchomości i w konsekwencji wyższej wartości należnego odszkodowanie za ich przejęcie na własność. Wskazana nieprawidłowość nie wymaga wiedzy specjalistycznej i powinna być dostrzeżona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie tym bardziej, iż dość szeroko komentuje on w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia operat szacunkowy, podkreślając przy tym jego prawidłowość. Skarżąca kasacyjnie zakwestionowała również przyjęcie do porównania działek znajdujących się w miejscowościach G. i Ł. podnosząc, iż są to miejscowości nie tak atrakcyjne jak K. będący kurortem, miejscowością turystyczną i sanatoryjną. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw. Dokonując kontroli instancyjnej wyroku Sądu I instancji z dnia 5 marca 2015 r., Naczelny Sąd Administracyjny miał na uwadze, że zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm., dalej p.p.s.a.) w postępowaniu kasacyjnym rozpoznanie sprawy sądowoadministracyjnej następuje w granicach skargi kasacyjnej przy uwzględnieniu z urzędu przesłanek nieważności postępowania. W niniejszej sprawie nie wystąpiły wyliczone w art. 183 § 2 p.p.s.a. przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego, dlatego też Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznanie sprawy ograniczył do zbadania zasadności zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej. Skarga kasacyjna została oparta wyłącznie na podstawie określonej w art.174 pkt 2 p.p.s.a., podniesiono w niej zarzuty procesowe. Odnośnie do wskazanych zarzutów należy wyjaśnić, że zarzut naruszenia art. 3 § 1 p.p.s.a. nie może stanowić samodzielnej podstawy kasacyjnej, o jakiej mowa w art. 174 pkt 2 p.p.s.a. Może być tylko połączony bezpośrednio ze wskazaniem uchybienia przepisom regulującym postępowanie sądowoadministracyjne. Naruszenie art. 3 § 1 p.p.s.a. może polegać na wykroczeniu poza kompetencje sądu albo zastosowaniu środka nieprzewidzianego w ustawie. Takie zarzuty sformułowane nie zostały. Powołany przepis nie może zostać natomiast naruszony przez wadliwe dokonanie kontroli działalności administracji publicznej (vide. wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. akt I GSK 868/10, pub.www.nsa.gov.pl). Podniesiony, jako naruszony art. 151 p.p.s.a., jest przepisem ogólnym (blankietowym) i to sprawia, że na stronę skarżącą, chcącą powołać się na zarzut naruszenia tejże regulacji, nałożona została powinność powiązania art.151 p.p.s.a. z zarzutem naruszenia konkretnych przepisów, którym uchybił Sąd I instancji w toku rozpatrywania sprawy. Zarzut naruszenia art.134 §1 p.p.s.a. polega według autora skargi kasacyjnej na błędnym uznaniu przez Sąd pierwszej instancji, iż zarzuty skargi wskazujące na istnienie między J. Ł. i B. Ł. (obecnie K.) sporu sądowego o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przed Sądem Rejonowym w Świnoujściu VI Zamiejscowym Wydziałem Cywilnym z siedzibą w Kamieniu Pomorskim prowadzonego pod sygn. akt VI Ns 51/13 nie są objęte przedmiotem postępowania w sprawie, albowiem przedmiotem sprawy jest odszkodowanie należne L. M., gdyż taki był przedmiot i zakres skargi. Istotnie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd odnosząc się do zarzutów co do istniejącego sporu sądowego stwierdził, że przedmiotem sprawy jest odszkodowanie należne L. M., gdyż taki był przedmiot i zakres skargi. To stwierdzenie Sądu jest prawidłowe, jeśli zważy się, że umową darowizny z dnia 12 grudnia 2011 r., Rep. A [...], zawartą w formie aktu notarialnego jeszcze przed wydaniem decyzji Starosty K. z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...], J.Ł. darował swojej siostrze L. M. udziały wynoszące ½ we własności działek nr [...] zaś L. M. darowiznę tę przyjęła. Z dokumentów przedstawionych przez J. Ł., który jest pełnomocnikiem swojej siostry L. M., nie jest natomiast stroną postępowania o odszkodowanie, wynika, że to J.Ł. zgłasza roszczenia do swej byłej żony B. K. w zakresie dotyczącym udziału wynoszącego ½ we własności działki nr [...], twierdząc, że udział ten nie wszedł do wspólności ustawowej małżeńskiej, a sąd wieczystoksięgowy błędnie wpisał, że nabycie tej działki nastąpiło na rzecz obojga małżonków J. i B. Ł.. Na tę okoliczność J. Ł. przedłożył akt notarialny kupna – sprzedaży z dnia 21 września 1998 r., z którego treści wynika, że Gmina K. sprzedaje działkę nr [...] J. Ł., który oświadcza, że działkę tę kupuje, że jest żonaty, a nabycia dokonuje z majątku odrębnego, co jego żona B.Ł. potwierdziła. W wyniku tego aktu notarialnego wpisani zostali do księgi wieczystej, jako właściciele działki nr [...] oboje małżonkowie [...], zaś wpisu tego J. Ł. nie zaskarżył. Skoro J. Ł. przekazał swoje udziały wynoszące ½ we własności działek nr [...] siostrze L, M., a toczy spór z byłą żoną B. Ł. (obecnie K.) o pozostały udział wynoszący ½ we własności działki [...], co do którego wpisana jest do księgi wieczystej jego była żona B., to nie będąc stroną postępowania o odszkodowanie nie ma uprawnień do tego, aby zgłaszać wniosek o zawieszenie postępowania. L. M. przysługuje wyłącznie udział wynoszący ½ we własności działek nr [...] objętych niniejszym postępowaniem i nie ma żadnego interesu prawnego w kwestionowaniu udziału B. K., gdyż tego interesu prawnego nie wykazała i tym samym toczące się postępowania cywilne w żaden sposób nie oddziałują na jej prawa. Jest to spór J.Ł., który nie jest stroną niniejszego postępowania z byłą żoną B. K., który zostanie rozstrzygnięty w sprawie o podział majątku. W tych okolicznościach sprawy zarzut skarżącego, dotyczący postępowania o uzgodnienie treści księgi wieczystej i stwierdzający, że między współwłaścicielkami toczy się nierozstrzygnięty na dzień wydania zaskarżonej decyzji spór cywilno-prawny, dotyczący ww. nieruchomości, obejmujący m.in. uzgodnienie treści księgi wieczystej, jest niezasadny o tyle, że nie jest to spór między L. Ł. i B.Ł.(obecnie K.), lecz spór między B.K. i J.Ł., nie będącym stroną niniejszego postępowania. Trafnie zatem uznał Sad pierwszej instancji, że spór ten nie ma wpływu na istotne dla zaskarżonej decyzji kwestie. Biegły rzeczoznawca, jak i organy obu instancji zasadnie przyjęły za podstawę oceny i decyzji odszkodowawczej stan prawny ww. działek zapisany w księgach wieczystych. Ewentualne zmiany w tym zakresie, będące następstwem rozstrzygnięcia sporu cywilno-prawnego toczonego przez byłych małżonków przed sądem powszechnym, i mające wpływ na ich roszczenia majątkowe wobec siebie mogą być również rozstrzygnięte w tym trybie. Natomiast podstawą wyceny wartości rynkowej wywłaszczonych nieruchomości dla celów odszkodowawczych jest stan prawny nieruchomości z daty sporządzenia wyceny i opartej na niej decyzji odszkodowawczej. Zatem w istocie Sąd pierwszej instancji prawidłowo uznał, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy toczące się postępowania cywilne nie mają wpływu na rozstrzygnięcie wydane w niniejszej sprawie. W tej sytuacji zarzut naruszenia art.134 §1 p.p.s.a. jest nieuzasadniony. Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela także podniesionego w skardze kasacyjnej zarzutu naruszenia art.125 §1 pkt 1 p.p.s.a. poprzez niezawieszenie postępowania w rozpoznawanej sprawie (sygn. akt II SA/Sz 863/14), który to przepis określa podstawy zawieszenia postępowania przed sądem pierwszej instancji, nie jest natomiast podstawą zawieszenia postępowania administracyjnego. Należy zauważyć, że w skardze kasacyjnej nie podniesiono zarzutu naruszenia art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Należy podkreślić, że w związku z istnieniem w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości określonych wpisów prawa własności istotnym staje się fakt prawny, że wynikająca z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. 2013 r. poz. 707) zasada jawności materialnej, czyli domniemanie iuris tantum zgodności z rzeczywistym stanem prawnym jawnego prawa, wpisanego do księgi wieczystej wiąże wszystkich, aż do czasu skutecznego obalenia tego domniemania przez osobę, posiadającą w tym interes prawny. Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 21 lipca 2004 r. SK 57/2003 (OTK ZU 2004/7A poz. 69) wskazał, że to domniemanie wyraża jedną z fundamentalnych zasad prawa wieczystoksięgowego, która jakkolwiek nie stanowi elementu instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, to w istotny sposób ją uzupełnia, tworząc spójny system materialnego prawa ksiąg wieczystych. Trybunał podkreślił, że domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym prowadzi do odwrócenia reguł dowodowych, bowiem jego wprowadzenie oznacza, iż nie jest w tym wypadku konieczne wykazanie prawdziwości wpisu przez osobę, która ma w tym interes prawny, ale wykazanie przez stronę przeciwną niezgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. W uzasadnieniu wyroku TK z dnia 21 lipca 2004 r. SK 57/2003 (OTK ZU 2004/7A poz. 69) Trybunał Konstytucyjny opowiedział się za dopuszczalnością obalenia domniemania z art. 3 ukwh zarówno w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, jak i w każdym innym postępowaniu sądowym, w którym ocena prawidłowości wpisu ma dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. Taki pogląd dominuje także w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. wyroki z dnia 10 grudnia 1993 r. I CRN 202/93, nie publ.; z dnia 6 grudnia 2000 r. III CKN 325/2000, nie publ.; wyrok SN z dnia 21 marca 2001 r. III CKN 325/2000 LexPolonica nr 384655; wyrok SN z dnia 5 kwietnia 2006 r. IV CSK 177/2005 LexPolonica nr 2059682 i uchwałę składu siedmiu sędziów z dnia 18 maja 2010 r. III CZP 134/2009 OSNC 2010/10 poz. 131). Naczelny Sąd Administracyjny, podkreśla zatem, że do czasu jednakże skutecznego obalenia domniemania z art. 3 u.k.w.h. wiązało ono będzie wszystkich, w tym sądy. Nie może budzić żadnych wątpliwości, że do kognicji sądów administracyjnych nie należy rozstrzyganie sporów cywilnych. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie zachodzi także potrzeba czynienia rozważań dotyczących wpływu toczącego się postępowania o podział majątku na decyzje w przedmiocie odszkodowania wydawane w trybie specustawy, gdyż stroną postępowania o odszkodowanie nie jest J. Ł., lecz jego siostra L. M., której nie przysługują żadne prawa i roszczenia do pozostałego udziału wynoszącego ½ we własności działki nr [...], a którego dotyczy sprawa o podział majątku małżonków J. i B. Ł.. Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela również zarzutu naruszenia art.133 §1 p.p.s.a., który - według skarżącej kasacyjnie - polega na niepełnym i niedostatecznie wnikliwym odniesieniu się do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Jej zdaniem, już podstawowe założenie przedmiotu oceny operatu szacunkowego obarczone jest błędem, albowiem przedmiotem wyceny powinny być dwie nieruchomości, czyli działka nr [...] o powierzchni 0,0473 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...] i działka nr [...] o powierzchni 0,0507 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], które powinny zostać wycenione odrębnie, gdy tymczasem biegły wskazał, iż przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa składająca się z dwóch działek nr [...] obręb [...] o łącznej powierzchni 0,0980 ha. odrębnie dla obu wycenianych działek nr [...]. Zarzut ten jest niezasadny, gdyż jak wynika z operatu szacunkowego biegły rzeczoznawca dokonał wyceny podejściem porównawczym, przyjmując do porównania działki o powierzchni 597 m2, 398 m2, 217 m2, , gdy działki nr [...] mają powierzchnię odpowiednio 473 m2 i 507 m2. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego prawidłowe jest stwierdzenie Sądu pierwszej instancji, że zarzut odnoszący się niewłaściwego doboru cen transakcyjnych nieruchomości, który - zdaniem pełnomocnika skarżącej - winien uwzględniać ceny działek położonych przy ul. [...] oraz ul. [...] w K. okazał się nietrafny, skoro na tym terenie biegły nie stwierdził transakcji, które spełniałyby wymogi przepisu art. 151 u.g.n. w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia i mogły stanowić przedmiot analizy służącej określeniu wartości badanych działek. W tej sytuacji przyjęcie do badania nieruchomości spełniających te warunki, choć położonych w innych gminach było uzasadnione i znajduje podstawę prawną w przepisie § 3 ust. 2 i następnych rozporządzenia. Sprowadza się on do obowiązku analizy rynku lokalnego nieruchomości. Wymaga podkreślenia, że w rozpoznawanej sprawie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd pierwszej instancji dokonał wnikliwej oceny operatu szacunkowego i odniósł się do wszystkich zarzutów podnoszonych w skardze, trafnie uznając, że sporządzony w sprawie operat odpowiada wszystkim wymogom i przepisom określającym sposób wyceny i sporządzania operatów szacunkowych. Zauważyć wypada, że w aktach sprawy znajdują się dokumenty, w których sam pełnomocnik strony wskazuje znacznie niższą wartość działek, aniżeli wartość określona przez rzeczoznawcę (vide: umowa darowizny z dnia 12 grudnia 2011 r., odpowiedź na wniosek o podział majątku z dnia 20 lutego 2012 r.). Nie można na użytek jednych postępowań twierdzić, że udział ½ we własności działki nr [...] ma wartość 9100 zł, a w sprawie o odszkodowanie twierdzić, że wycena na kwotę ponad 100 000 zł. działki nr [...] jest zaniżona. Mając na uwadze powyższe Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art.184 p.p.s.a. orzekł, jak w wyroku.