II SA/Go 116/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Adam Jutrzenka-Trzebiatowski Sędziowie Sędzia WSA Marek Szumilas Sędzia WSA Michał Ruszyński (spr.) Protokolant sekr. sąd. Elżbieta Dzięcielewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 marca 2015 r. sprawy ze skargi J.S., E.S. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości oddala skargę. Decyzją z [...] sierpnia 2011r. nr [...] Burmistrz zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w obr. [...], oznaczonej ewid. [...], dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi KW [...], stanowiącej własność J. i E.S., w tym działki nr [...] m.in. na działkę nr [...] oraz działki nr [...] na m.in. działkę nr [...]. Pismem z [...] lutego 2014 r. J. i E.S. zwrócili się do Starosty z wnioskiem o ustalenie i wypłacenie odszkodowania w związku z przejściem na własność Gminy działek [...],z przeznaczeniem pod gminne drogi publiczne. Wnioskodawcy podali, iż na zlecenie Gminy wykonany został operat szacunkowy w którym nieruchomości oszacowane zostały na kwotę 182.480,00 zł. Jednocześnie Gmina zaproponowała zamienne nieruchomości w [...], bądź w [...]. Zaznaczono, że wnioskodawcy odpowiedzieli na pismo Gminy w tej sprawie, zgadzając się na wypłatę odszkodowania w wysokości wyliczonej przez rzeczoznawcę majątkowego lecz Gmina na wezwanie z [...] listopada 2013 r. nie odpowiedziała i ostatecznie do uzgodnienia kwoty odszkodowania nie doszło, co zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518, dalej: u.g.n), uzasadnia wniosek o ustalenie i wypłacenie odszkodowania. Pismem z [...] marca 2014 r. znak: [...] Starosta zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania na rzecz J. i E.S. w związku z przejściem na własności Gminy prawa własności działek nr [...] o łącznej powierzchni 0,5277 ha. Starosta zlecił rzeczoznawcy majątkowemu określenie wartości ww. nieruchomości. [...] czerwca 2014 r. rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy i ustalił wartość nieruchomości na kwotę 147.000,00 zł. Wartość tę oszacowano poprzez podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W operacie do porównania przyjęto 13 transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych na cele zabudowy mieszankowej jednorodzinnej i usługowej. Ponieważ J. i E.S. zgłosili wątpliwości do operatu szacunkowego w zakresie nieuwzględnienia w nim części ogrodzenia działek oraz nasadzeń drzew owocowych, jego autor [...] czerwca 2014 r. sporządził "Aneks" do operatu, w którym po uwzględnieniu ww. czynników ustalił wartość nieruchomości na kwotę 176.229,00 zł. Gmina wskazała natomiast, że rzeczoznawca dokonując wyceny, zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm. dalej: rozp. RM), powinien w pierwszej kolejności wziąć pod uwagę nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne. Odnosząc się do powyższych kwestii rzeczoznawca majątkowy w piśmie wyjaśniającym z [...] sierpnia 2014 r. wskazał, że nie odnotowano na terenie gmin [...] a także na terenie Powiatu transakcji drogami. Decyzją z [...] października 2014 r. nr [...] Starosta – na podstawie art. 129 ust. 1 i 5, art. 130, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 w zw. z art. 98 ust. 3 u.g.n oraz art. 104 k.p.a – orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 176.229,00 zł na rzecz J. i E.S. za nieruchomość o pow. 0,5277 ha, oznaczoną numerami [...], która z dniem [...] sierpnia 2011 r. przeszła na własność Gminy z przeznaczeniem pod drogę publiczną, wskutek decyzji Burmistrza z [...] sierpnia 2011 r. nr [...]. Od decyzji tej odwołała się Gmina, zarzucając naruszenie art. 10 k.p.a poprzez jego niezastosowanie, art. 77 k.p.a poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego, art.. 80 k.p.a poprzez niewłaściwą ocenę udowodnienia okoliczności sprawy, art. 107 § 1 k.p.a poprzez nieprawidłowe oznaczenie podstawy prawnej decyzji administracyjnej oraz naruszenie przepisów prawa materialnego – art. 98 ust. 3 u.g.n poprzez jego przedwczesne zastosowanie. Wojewoda decyzją z [...] grudnia 2014 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 2 k.p.a, uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Organ odwoławczy nie podzielił zarzutów odwołania. Uchylił jednak pierwszoinstancyjne rozstrzygnięcie z dwóch powodów. Po pierwsze Wojewoda przywołał treść § 36 rozp. RM i wskazał, że zgodnie z ust. 4 tego przepisu wycenia powinna być wykonana przez przyjęcie do porównań transakcji nieruchomościami drogowymi a dopiero brak na rynku lokalnym lub regionalnym tego rodzaju transakcji upoważnia biegłego do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Organ wskazał, że w operacie w ogóle nie odniesiono się do transakcji nieruchomościami drogowymi. Ponadto w operacie brak jest również informacji o zmianie (lub nie) poziomu cen wskutek upływu czasu (do porównań przyjęto ceny transakcyjne w okresie od [...].06.2012 r. do [...].04.2014 r.), co jest wymogiem ustawowym określonym przepisem art. 153 u.g.n. Organ odwoławczy wskazał także, że zgodnie z § 58 rozp. RM rzeczoznawca może jedynie dokonać potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego. Nie może go jednak zmieniać czy aneksować, jak uczynił to rzeczoznawca sporządzający operat. W podstawowym operacie ustalił wartość gruntów na 147.000,00 zł a w "Aneksie" na 176.299,00 zł, co zdaniem Wojewody jest niedopuszczalne. Także późniejsze wyjaśnienia autora operatu (pismo z [...] sierpnia 2014 r.) nie mogą być uznane jako jego części składowe. Po drugie Wojewoda nakazał organowi pierwszej instancji wyjaśnienie dlaczego w księgach wieczystych nadal widnieją jako właściciele nieruchomości J. i E.S. a nie Gmina. Powyższa decyzja stała się przedmiotem skargi J. i E.S. złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucili: 1. naruszenie przepisów prawa mające wpływ na wynik sprawy poprzez naruszenie art. 6 k.p.a wyrażające się w pominięciu przy rozpoznawaniu odwołania Gminy podstawowych zasad prawa administracyjnego, art. 107 § 1 k.p.a i niewłaściwej interpretacji art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n oraz art. 129 ust. 1 i 5 u.g.n, a także przepisu art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zw. z art. 626.2 § 5 k.p.c., 2. naruszenie przepisów prawa mające wpływ na wynik sprawy – naruszenie art. 7 k.p.a i 8 k.p.a poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego i wszystkich okoliczności sprawy oraz całkowite pominięcie przy załatwieniu sprawy interesów obywateli – skarżących, 3. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy – art. 77 ust. 1 i art. 80 k.p.a poprzez dowolną, swobodną, wybiórczą i jednostronną ocenę materiału dowodowego, bez podjęcia próby wyjaśnienia wszelkich okoliczności sprawy, w tym faktu wcześniejszego przeprowadzenia operatu szacunkowego, na zlecenie Gminy, 4. naruszenie prawa materialnego mające istotny wpływ na wynik sprawy – art. 98 ust. 1, art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1, art. 129 ust. 5 u.g.n poprzez ich błędną interpretację polegającą na przyjęciu, że do wydania decyzji ustalającej odszkodowanie za nieruchomości przejęte z mocy prawa, niezbędne jest uprzednie ustalanie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, podczas gdy wpis w księdze wieczystej ma charakter jedynie deklaratoryjny i nie warunkuje wydania decyzji odszkodowawczej, 5. naruszenie przepisów postępowania – art. 107 § 1 i 3 k.p.a poprzez jego niezastosowanie i niewskazanie w decyzji organu administracji publicznej podstawy prawnej decyzji, a także sporządzenie uzasadnienia decyzji bez wymaganych w nim elementów m.in. wskazania faktów, które organ uznał za udowodnione i przyczyn, z powodu których organ pominął, że w sprawie był wcześniej sporządzany operat szacunkowy na zlecenie Gminy, a także przyczyn dla których w ocenie Wojewody konieczne jest ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej, gdy przejście prawa własności następuje w mocy prawa. Wobec tak postawionych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz zasądzenie od organu administracji zwrotu kosztów postępowania. Uzasadniając skargę skarżący wskazali, że nabycie gruntu przez Gminę w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n nastąpiło, zgodnie z tym przepisem, z mocy prawa, zatem wpis w księdze wieczystej ma jedynie charakter deklaratoryjny. Oznacza to, że organ może w toku postępowania samodzielnie ustalić czy zostały spełnione wszystkie przesłanki pozwalające przyjąć, że działki w rzeczywistości z mocy prawa stały się własnością gminy. Co do wad operatu wskazano natomiast, że na zlecenie Gminy został sporządzony pierwszy operat, w którym rzeczoznawca wartość działek wycenił na kwotę 182.480,00 zł. Mimo tego skarżący po ustaleniu wartości przez rzeczoznawcę na zlecenie Starostwa, choć ustalono kwotę niższą, operatu tego, po jego zmianie nie kwestionowali. W konsekwencji, zdaniem skarżących, nie było podstaw do uchylania decyzji, nawet jeśli operat nie odpowiadał przepisom prawa. Odpowiadając na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie w całości podtrzymując argumenty podniesione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r., nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, a więc polega na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego. Wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej: p.p.s.a). Kontroli legalności w przedmiotowej sprawie poddana została decyzja kasacyjna Wojewody z [...] grudnia 2014 r., uchylająca decyzję Starosty z [...] października 2014 r., wykonującego zadania starosty z zakresu administracji rządowej i przekazująca temu organowi sprawę do ponownego rozpatrzenia. Rozstrzygnięcie organu odwoławczego podjęte zostało w oparciu o przepis art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., zwanej dalej: k.p.a.), który stanowi procesową podstawę do wydania decyzji kasacyjnej, powodującej przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W związku z tym ocena Sądu w pierwszej kolejności zmierza do ustalenia prawidłowości zastosowania przez instancję odwoławczą art. 138 § 2 k.p.a. Według jego treści organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Sąd w ramach kontroli zgodności z prawem decyzji wydanej na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. ma za zadanie odpowiedzieć na pytanie, czy organ odwoławczy powinien był podjąć merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy, czy też zaszła konieczność uzupełnienia postępowania dowodowego w takim zakresie, który - z uwagi na obowiązek zachowania zasady dwuinstancyjności postępowania oraz obowiązek wyjaśnienia podstawowych okoliczności stanu faktycznego sprawy - uzasadniał przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, a jednocześnie w postępowaniu przed organem pierwszej instancji doszło do uchybień natury proceduralnej, które można określić jako istotne. W tym miejscu podkreślić trzeba, że zasadą jest wydanie przez organ odwoławczy rozstrzygnięcia co do istoty sprawy, a więc zgodnie z treścią art. 138 § 1 k.p.a poprzez wydanie rozstrzygnięcia merytorycznego. Natomiast odstępstwem od tej ogólnej zasady jest wynikające z art. 138 § 2 k.p.a uprawnienie organu odwoławczego do wydania decyzji kasacyjnej. Konstrukcja prawna decyzji kasacyjnej, określona w art. 138 § 2 k.p.a, opiera się na dwóch kumulatywnych przesłankach, a mianowicie: wydaniu decyzji pierwszoinstancyjnej z naruszeniem przepisów postępowania, czyli przepisów kodeksu lub przepisów o postępowaniu zawartych w ustawach szczególnych, oraz uznaniu przez organ odwoławczy, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Oznacza to, że samo naruszenie przepisów postępowania przez organ pierwszej instancji, chociaż jest konieczną przesłanką uchylenia decyzji, nie jest przesłanką wystarczającą. Zakończenie postępowania odwoławczego w sposób kasacyjny wymaga bowiem dodatkowo stwierdzenia, że zachodzi konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego co do okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia. Chodzi więc o sytuacje, gdy zasada dwuinstancyjności postępowania wyłącza przeprowadzenie w tym zakresie uzupełniającego postępowania dowodowego, gdyż jego zakres wskazuje, że w swej istocie organ odwoławczy musiałby sam przeprowadzić postępowanie wyjaśniające odnośnie kwestii mogących mieć bezpośredni wpływ na treść decyzji. W konsekwencji sprawa byłaby rozstrzygana de facto w jednej instancji, a więc strona nie mogłaby kwestionować wyników postępowania wyjaśniającego w drodze odwołania. Organ odwoławczy, który z istoty rzeczy nie przeprowadza własnego, odrębnego postępowania dowodowego, za to może wyciągać z zebranego przez organ pierwszej instancji materiału zupełnie inne wnioski niż organ pierwszej instancji, zastępowałby w praktyce ten organ, pozbawiając stronę prawa podważania tych ustaleń w drodze zwyczajnego środka prawnego (por. W. Chróścielewski "Zmiany w zakresie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego i prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, które weszły w życie w 2011 r.", opubl. ZNSA rok VII nr 4 (37)/2011, str. 19). Treść art. 138 § 2 k.p.a powinna być natomiast interpretowana łącznie z przepisem art. 136 k.p.a., określającym granice postępowania dowodowego przed organem odwoławczym. Zwrócić też trzeba uwagę, że użyte w art. 138 § 2 k.p.a. określenie "konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie" jest określeniem wymagającym każdorazowo interpretacji na tle okoliczności faktycznych sprawy. W szczególności można stwierdzić, że nawiązuje ono do pojęcia "nieprzeprowadzenia przez organ pierwszej instancji postępowania wyjaśniającego w całości lub znacznej części", co - zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego - uniemożliwia rozstrzygnięcie sprawy przez organ odwoławczy. Kontrolując prawidłowość decyzji Wojewody z [...] grudnia 2014 r. którą uchylił on decyzję Starosty z [...] października 2014 r. w całości na podstawie przepisu art. 138 § 2 k.p.a. należy wskazać, że stwierdzone przez organ odwoławczy uchybienia i wadliwości prowadzonego przez Starostę postępowania, w przekonaniu Sądu, w pełni uzasadniały przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Należy zgodzić się z oceną Wojewody, że postępowanie Starosty zostało przeprowadzone nieprawidłowo, co skutkuje wydaniem decyzji pierwszoinstancyjnej z naruszeniem przepisów postępowania, przy czym Wojewoda zasadnie uznał, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości, świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno- użytkową (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). W rozumieniu § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozp. RM, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Operat szacunkowy stanowi zatem sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując oceny operatu, organ nie może ograniczyć się do powołania konkluzji zawartej w opinii rzeczoznawcy, lecz zobowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzją oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania. Zakresem kontroli organ winien zatem objąć podejście, metodę i techniki szacowania przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ okoliczność, że ich wybór zależy wyłącznie od rzeczoznawcy nie daje mu w tym zakresie pełnej, niekontrolowanej swobody. Oceniając sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy w kontekście poczynionych wyżej uwag oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa należy zaakceptować stanowisko organu odwoławczego o jego niepoprawności w sprawie ustalenia odszkodowania. W rozpoznawanej sprawie szacowaniu podlegały nieruchomości przeznaczone pod inwestycję drogową, wobec czego biegły w procedurze szacowania powinien uwzględnić regulację § 36 rozp. RM, zgodnie z którym, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej, określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 – 3 stosuje się odpowiednio (ust. 4). W kontekście powyższych uregulowań słuszne jest stanowisko Wojewody, iż wycena powinna być przeprowadzona w oparciu o § 36 ust. 4 rozp. RM, przy przyjęciu do porównań transakcji nieruchomościami drogowymi a dopiero brak na rynku lokalnym lub regionalnym tego rodzaju transakcji upoważnia biegłego do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Tymczasem w niniejszej sprawie biegły dla określenia wartości nieruchomości drogowej zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. W operacie do porównania przyjęto 13 transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych na cele zabudowy mieszankowej jednorodzinnej i usługowej, w żaden sposób nie odnosząc się do transakcji nieruchomościami drogowymi, nie informując czy takie transakcje na rynku lokalnym czy regionalnym występują. Do tych kwestii autor operatu szacunkowego odniósł się dopiero w piśmie z [...] sierpnia 2014 r. Natomiast do podnoszonego przez skarżących nieuwzględnienia w wycenie części ogrodzenia i nasadzeń drzew owocowych, biegły odniósł się sporządzając "Aneks do operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2014 r." Podkreślić w związku z tym należy, na co słusznie zwrócił uwagę organ odwoławczy, iż tak przepisy u.g.n, jak i przepisy rozp. RM nie uprawniają rzeczoznawcy majątkowego do sporządzania aneksu do operatu szacunkowego, czy jego uzupełniania (poprzez podanie informacji dotyczących badania rynku w zakresie transakcji nieruchomościami drogowymi). Oznacza to zatem, że opracowanie takie nie może stanowić opinii rzeczoznawcy majątkowego w rozumieniu art. 156 ust. 1 u.g.n, z tej to przede wszystkim przyczyny, że omawiana u.g.n jak i rozp. RM nie przewidują sporządzania aneksu do operatu poprzez dokonywanie korekty wartości nieruchomości w nim ustalonej jak i jego uzupełniania, a jak miało to miejsce w niniejszej sprawie. W myśl § 58 rozp. RM można bowiem tylko dokonywać potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego poprzez dołączenie do operatu klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Natomiast w sytuacji gdy zachodzi potrzeba korekty (zmiany) wartości nieruchomości, to powinien być sporządzony nowy operat, czego jednak w rozpoznawanej sprawie nie uczyniono. W konsekwencji Sąd uznał, że sformułowane w zaskarżonej decyzji argumenty mogły stanowić wystarczającą podstawę do zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. i wydania decyzji kasacyjnej. Brak jest zatem podstaw do uznania, że w postępowaniu przed organem drugiej instancji doszło do naruszenia przepisów postępowania w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonej decyzji. Sąd nie podziela jednak stanowiska Wojewody, iż organ pierwszej instancji ponownie rozpoznając sprawę "...powinien wyjaśnić i ustalić w sposób nie budzący wątpliwości stan faktyczny sprawy związany przede wszystkim z wydaniem ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. W szczególności wziąć pod uwagę, że dopiero ujawnienie w księdze wieczystej własności podmiotu publicznoprawnego daje podstawy do powoływania się w obrocie prawnym na zdarzenie przejścia działek z mocy prawa na rzecz gminy". Rację mają bowiem skarżący (powołując się w tym zakresie na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2010 r. sygn. akt I OSK 195/10 – wyrok dostępny w intrenecie na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl), że nabycie gruntu przez gminę w trybie i na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n, następuje z mocy prawa, a zatem wpis w księdze wieczystej ma charakter deklaratoryjny. Oznacza to z kolei, że organ pierwszej instancji jest uprawniony samodzielnie ustalić w toku prowadzonego przez siebie postępowania, czy zostały spełnione wszystkie przesłanki pozwalające przyjąć, że działki których dotyczy postępowanie w rzeczywistości z mocy prawa stały się własnością Gminy. tj., że zostały wydzielone pod drogę publiczną, a zatem czy skarżącym przysługuje na tej podstawie odszkodowanie, o jakim mowa w art. 98 ust. 3 u.g.n. Mając na względzie powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp., na podstawie art. 151 p.p.s.a, oddalił skargę.