II SA/Kr 1044/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędziowie: WSA Jacek Bursa (spr.) WSA Magda Froncisz Protokolant: specjalista Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2015 r. sprawy ze skargi M. S. i B. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia 25 czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżących – M. S. i B. S. kwotę 474 (czterysta siedemdziesiąt cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 10 października 2014 r., znak: [...] , Starosta K. orzekł o ustaleniu i wypłacie odszkodowania na rzecz M.S. i B.S. w wysokości 64 356,00 zł za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,0158 ha oraz nr [...] o pow. 0,0139 ha, położone w obr. M. , jedn. ewid. M. , objętą księgą wieczystą nr [...] , oraz o podmiocie zobowiązanym do zapłaty tego odszkodowania, trybie oraz terminie jego zapłaty. Orzekając w w/w sposób organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym 5 lipca 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J.W. Odwołanie od ww. decyzji złożyła Gmina M. , zarzucając autorowi sporządzonej wyceny nieruchomości rozbieżne wnioski z przeprowadzonej analizy nieruchomości drogowych i o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym, jak również trendu zmian cen nieruchomości w czasie w porównaniu do zakwestionowanego przez Komisję Opiniującą przy [...] Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych operatu szacunkowego z 15 listopada 2013r. Odwołujący wskazał na brak ujawnienia przez rzeczoznawcę majątkowego numerów działek nieruchomości porównawczych, przyjęcie do porównania nieruchomości o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN) i komunikacji drogowej (KDD, KDW, KDL), jak również terenów zabudowy zagrodowej i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MRj), a także uwzględnienie w wycenie udziału w nieruchomości (transakcja nr 12), jak również dwóch transakcji tą samą działką (transakcja nr [...] i [...] ). Jednocześnie odwołujący wskazał na przyjęcie błędnej daty transakcji porównawczej 14, co skutkowało błędnym ustaleniem zaktualizowanej ceny jednostkowej nieruchomości. Zdaniem odwołującego rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił w wycenie faktu, że transakcja nr 19 dotyczyła działek nr [...] , [...] oraz udziału 3/24 części w działce nr [...] . Ponadto, odwołujący wskazał na brak badań na podstawie których określono wagi przyjętych cech rynkowych, błędne przyjęcie ocen cechy rynkowej "lokalizacja", a także błędne wskazanie przy cesze rynkowej "ograniczenia" że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nakłada ograniczenia z ustawy o ochronie przyrody w terenach zabudowy mieszkaniowej czy terenach zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej. Równocześnie, Wójt Gminy M. wskazał na błędnie zastosowany przez biegłego algorytm z którego wynikałoby, że nieruchomość o cenie maksymalnej powinna mieć maksymalne oceny dla wszystkich cech, a nieruchomość o cenie minimalnej powinna mieć minimalne oceny dla wszystkich cech, jeśli natomiast nieruchomości o cenie maksymalnej i cenie minimalnej nie spełniają tego warunku to należy dokonać ustaleń hipotetycznych wartości rozstępu cenowego AC, Cmin, Cmax oraz współczynników korygujących. Wojewoda decyzją z 25 czerwca 2015r. znak: [...] na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) oraz art. 138 § 2 kpa uchylił w całości zaskarżoną decyzję Starosty K. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W ocenie organu odwoławczego rzeczoznawca majątkowy nie zawarł w operacie szacunkowym szczegółowych informacji o powodach uwzględniania w wycenie powierzchni nieruchomości z których wydzielono przedmiot wyceny (odpowiednio o pow. 3669 m2 w przypadku działki nr [...] wydzielonej z działki nr [...] oraz pow. 1626 m2 w przypadku działki nr [...] wydzielonej z działki nr [...] ), co znalazło odzwierciedlenie w ocenach przyjętej przez biegłego cechy rynkowej "powierzchnia", a tym samym w wartości współczynnika korygującego oraz wartości całej nieruchomości. Przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego zakres powierzchni poszczególnych ocen cechy rynkowej "powierzchnia" w ogóle nie uwzględnia faktu, iż wyceniana nieruchomość ma łącznie 297 m2. Tym samym zakres ocen niniejszej cechy rynkowej nie dotyczył przedmiotu wyceny, którego wartość biegły miał określić. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił w operacie szacunkowym powodów przyjęcia w wykazie nieruchomości podobnych nieruchomości charakteryzujących się wielokrotnie większą powierzchnią (np. 4500 m2, 302Im2) niż powierzchnia nieruchomości wycenianej wynosząca łącznie 297 m2, w kontekście przyjęcia przez autora wyceny cechy rynkowej "powierzchnia" jako mającej wpływ na kształtowanie się poziomu ceny analizowanych nieruchomości i zastosowaniu do obliczenia wartości metody korygowania ceny średniej. Za niezrozumiałe uznał organ odwoławczy odrębne wyliczanie wartości jednostkowej działki nr [...] oraz działki nr [...] w sytuacji określania wartości jednej nieruchomości w ujęciu wieczysto-księgowym. Nadto przedmiotem analizy rzeczoznawcy majątkowego w operacie szacunkowym sporządzonym 15 listopada 2013 r. były jak zauważył sam odwołujący nieruchomości o innej powierzchni w stosunku do operatu szacunkowego z 5 lipca 2014 r. Jednocześnie w operacie szacunkowym z 15 listopada 2013 r. przedmiotem badań w zakresie zmiany cen w czasie był okres listopad 2011 - lipiec 2013 r. natomiast w operacie szacunkowym z 5 lipca 2014 r. okres analizy obejmował lipiec 2012 - lipiec 2014 r. Okresy niniejsze nie pokrywają się ze sobą, w związku z czym brak jest możliwości zakwestionowania prawidłowości przeprowadzonej przez biegłego analizy zmian cen w czasie. Jednocześnie jednak skoro biegły wśród danych identyfikujących nieruchomość ujawnił między innymi numer aktu notarialnego zawartej transakcji, obręb w którym nieruchomość jest położona, datę transakcji, a także powierzchnię nieruchomości, to w ocenie organu II instancji zbędne jest ujawnienie numerów działek porównawczych. Jednakże biegły winien w sposób bardziej szczegółowy opisać powody przyjęcia do analizy transakcji nieruchomościami mieszkaniowymi z udziałem przeznaczenia drogowego (KDD, KDW, KDL), zieleni (ZN) oraz terenów zabudowy zagrodowej i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MRj). Biegły nie wskazał również w operacie szacunkowym oraz w złożonych pismem z 7 kwietnia 2015 r. wyjaśnieniach wystarczających powodów uwzględnienia transakcji nr 12 opisanej na str. 10 operatu szacunkowego, gdzie przedmiotem zbycia był udział 1/2 części w nieruchomości, a także transakcji nr [...] gdzie przedmiotem nabycia poza działką nr [...] oraz nr [...] był również udział 3/24 części w działce nr [...] . Ograniczenie wynikające z braku nabycia całości prawa do nieruchomości niewątpliwie wpływa na wartość nieruchomości. Jednocześnie w świetle informacji ujawnionej przez Wójta Gminy M. oraz braku ustosunkowania się rzeczoznawcy majątkowego w piśmie z 7 kwietnia 2015 r. do zgłoszonego zarzutu, wątpliwości organu odwoławczego budzi określenie zaktualizowanej ceny jednostkowej transakcji porównawczej nr [...] zawartej zdaniem rzeczoznawcy majątkowego 18 czerwca 2013 r. Wskazane jednak powyżej okoliczności dowodzą, iż dokonaną w ten sposób wycenę organ ocenił w sposób negatywny. Tym samym analizowany operat szacunkowy nie może stanowić dowodu w przedmiotowej sprawie i być wykorzystany dla potrzeb niniejszego postępowania administracyjnego. W/w okoliczności powodują konieczność uchylenia, jako opartej na wadliwym operacie szacunkowym, decyzji Starosty K. i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji, celem pozyskania nowego, prawidłowego operatu szacunkowego. Zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 7, art. 77 i art. 80 kpa (brak prawidłowej i wyczerpującej oceny sporządzonego operatu szacunkowego i oparcie rozstrzygnięcia na wadliwym operacie szacunkowym), co w świetle przytoczonych argumentów, w zasadniczy sposób wpłynęło na treść wydanego rozstrzygnięcia przez organ I instancji. Nie można w sprawie prowadzić pewnych, istotnych czynności w tym postępowaniu niejako od początku, a jedynie rzeczywiście uzupełniające w stosunku do całości postępowania dowodowego środki dowodowe mogą być przeprowadzone w ramach zastosowania art. 136 kpa. Z powyższą decyzją nie zgodzili się M.S. i B.S. zaskarżając ją do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie; - art. 136 i art. 7 oraz art. 12 § 1 kpa i art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i w efekcie błędne i sprzeczne ze stanem faktycznym ustalenia odnośnie wadliwości sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego prowadzące w konsekwencji do dalszego przewleczenia sprawy, wbrew zasadom ekonomiki postępowania, - § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne podejście do kwestii wyceny i doboru nieruchomości porównywanych, - art. 140 w zw. z art. 80 i art. 77 § 1 oraz art. 138 § 2 zd. 2 kpa poprzez błędną ocenę dowodów i w jej następstwie błędne wskazania co do okoliczności, jakie należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. W uzasadnieniu zarzutów podkreślono, iż powody uchylenia decyzji w postaci braków w postępowaniu dowodowym były niewystarczająco uzasadnione, nadto okoliczności prowadzące do orzeczenia kasatoryjnego nie zaistniały, w tym także pogląd o braku konieczności brania pod uwagę cech nieruchomości w oderwaniu od działek macierzystych z których zostały wydzielone. Ewentualne zaś braki opinii biegłego winny zostać uzupełnione przez organ odwoławczy, który winien orzekać merytorycznie a nie kasatoryjnie. Powyższe skutkowało również błędnymi wskazaniami co do okoliczności jakie należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej uzasadnienia i zasądzenie kosztów. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Skarga podlega uwzględnieniu, co skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji, z powodu naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. istotnego naruszenia art. 138 § 2 w zw. z art. 136 kpa. Na wstępie należy wskazać, że zgodnie z brzmieniem art. 138 § 2 kpa, który to przepis został powołany jako podstawa prawna zaskarżonej decyzji, uchylającej orzeczenie organu I instancji, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Przepis ten zatem wymaga, aby organ odwoławczy wykazał w sposób przekonywujący, że w sprawie nie poczyniono wystarczających i wymaganych ustaleń, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Tylko w przypadku zaistnienia tej przesłanki organ odwoławczy może wydać decyzję kasacyjną tj. uchylić zaskarżoną decyzję organu I instancji i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania. W innych przypadkach kpa wymaga wydania decyzji merytorycznej tj. albo utrzymania decyzji organu I instancji w mocy, albo jej uchylenia i albo orzeczenia co do istoty sprawy albo umorzenia postępowania w sytuacji zaistnienia takich podstaw. Z tymi uregulowaniami koresponduje art. 136 kpa wprowadzający obowiązek przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie lub zwrócenie się o to do organu I instancji. Tymczasem w niniejszej sprawie skarżony organ nie uzasadnił w dostateczny i przekonywujący sposób, w oparciu o konkretne okoliczności sprawy, wyżej opisanych przesłanek z art. 138 § 2 kpa, co do tego, że w oparciu o art. 136 kpa nie był w stanie ze względu na stwierdzone przez siebie braki lub nieścisłości w operacie szacunkowym sporządzonym 5 lipca 2014r. przez rzeczoznawcę majątkowego J.W. , przeprowadzić uzupełniającego postępowania dowodowego polegającego na uzupełnieniu opinii lub wyjaśnieniu przez biegłego ewentualnych wskazanych przez organ odwoławczy kwestii, mających istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia. W kontrolowanej sprawie istotny i wymagany dowód do wydania orzeczenia – operat szacunkowy biegłego, został przeprowadzony, a zatem powodem orzeczenia kasatoryjnego w oparciu o art. 138 § 2 kpa mogłoby być jedynie precyzyjne wykazanie, iż dowód ten jest w całości lub zdecydowanej części wadliwy, co w konsekwencji uniemożliwia jego uzupełnienie lub doprecyzowanie przez biegłego. Samo zaś powzięcie przez organ odwoławczy wątpliwości co do prawidłowości niektórych kwestii zawartych w opinii bez rzeczywistej próby ich wyjaśnienia, nie może oznaczać, iż pozostał konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy, który ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Nie wystarcza w świetle art. 138 § 2 kpa w zw. z art. 136 kpa na wskazanie wątpliwości lub zanegowanie wyników opinii, bez precyzyjnego wskazania, że organ odwoławczy próbował je rzeczywiście samodzielnie wyjaśnić lub że opinia zawiera bezzasadne w świetle zasad wyceny wnioski. O ile zatem miałyby zaistnieć w ocenie organu II instancji jakieś wątpliwości w podniesionym w uzasadnieniu decyzji zakresie tj. szczegółowych informacji o powodach uwzględniania w wycenie powierzchni nieruchomości z których wydzielono przedmiot wyceny, wartości współczynnika korygującego oraz wartości całej nieruchomości czy też nie wyjaśnienia w operacie szacunkowym powodów przyjęcia w wykazie nieruchomości podobnych nieruchomości charakteryzujących się większą powierzchnią niż powierzchnia nieruchomości ze względu na przyjęcie przez autora wyceny cechy rynkowej "powierzchnia", to winny one zostać wyjaśnione w drodze uzupełnienia opinii lub dodatkowego wyjaśnienia przez biegłego motywów jakie skłoniły go do przyjęcia określonego sposobu wyceny. Podobnie rzecz ma się z kwestionowanym przez organ odwoławczy okresem analizy jaki przyjął biegły tj. lipiec 2012 - lipiec 2014 r. w zakresie zmian cen na rynku nieruchomości, a także braku szczegółowego opisu powodów przyjęcia do analizy transakcji nieruchomościami mieszkaniowymi z udziałem przeznaczenia drogowego, zieleni oraz terenów zabudowy zagrodowej i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zastosowany sposób zanegowania wartości opinii nie uprawniał zatem organu odwoławczego od uchylenia się przez ten organ od merytorycznego zbadania sprawy. Organ odwoławczy w sposób naruszający art. 138 § 2 kpa w zw. z art. 136 ograniczył się jedynie do wytknięcia biegłemu i w efekcie opartej na jego opinii decyzji organu I instancji uchybień w ustaleniu w/w kwestii, bez właściwego wykazania i uzasadnienia przesłanek braku możliwości przeprowadzenia własnego dodatkowego postępowania dowodowego czy nawet próby samodzielnego zbadania tych kwestii. W ponownym postępowaniu organ odwoławczy winien kierować się w/w zasadami tj. przeprowadzić uzupełniające postępowanie dowodowe, głównie poprzez ewentualne uzupełnienie opinii oraz wyjaśnienie przez biegłego wskazanych przez organ odwoławczy kwestii, co winno prowadzić do merytorycznego orzeczenia. Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.