II SA/Kr 480/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: WSA Jacek Bursa (spr.) WSA Beata Łomnicka Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 czerwca 2016 r. sprawy ze skargi Gminy Z. na decyzję Wojewody z dnia 25 lutego 2016 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody na rzecz strony skarżącej Gminy Z. kwotę 5428 (pięć tysięcy czterysta dwadzieścia osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 24 sierpnia 2015 r., znak [...], Starosta orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 20 909,00 zł za utratę prawa własności nieruchomości, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni 0,0116 ha położonej w obrębie B. jednostka ewidencyjna [...], gmina Z., objętej księgą wieczystą nr [...] i jego wypłacie na rzecz M. P.-K. Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym dnia 16 kwietnia 2015 r., przez rzeczoznawcę majątkowego P. T., który oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 20 909,00 zł. Odwołanie od tej decyzji złożyła Gmina Z., zarzucając wykorzystanie przy ustalaniu wysokości odszkodowania operatu szacunkowego, w którym przyjęto niewłaściwy materiał porównawczy składający się z nieruchomości, które położone są poza obszarem Gminy Z., w sytuacji, gdy Gmina Z. dokonała w badanym okresie kilkudziesięciu transakcji nieruchomościami drogowymi. Ponadto, odwołujący wskazał na przyjęcie przez biegłego do analizy działek o wielokrotnie większej powierzchni niż przedmiot wyceny, jak również brak możliwości zidentyfikowania nieruchomości porównawczych. Niezależnie od powyższego skarżący zarzucił biegłemu uwzględnienie w operacie szacunkowym nieruchomości położonych w centrum miejscowości, w przeciwieństwie do działki wycenianej. Wojewoda decyzją z dnia 25 lutego 2016r. nr [...], na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podano, iż podstawę nabycia na rzecz Gminy Z. spornej co do wyceny działki stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Na mocy decyzji Starosty z dnia 20 kwietnia 2009 r., znak: [...] o ustaleniu lokalizacji drogi dla przedsięwzięcia "Lokalizacja drogi gminnej mającej na celu budowę drogi gminnej wraz z odwodnieniem oraz jednostronnym chodnikiem w miejscowości B. i B. - gmina Z. oraz M. - gmina M. - przedłużenie ulicy [...] (...)", utrzymanej w mocy decyzją Wojewody z dnia 6 lipca 2009 r. nr [...], wydaną w oparciu o w/w przepisy, sporna działka została nabyta na własność przez Gminę Z.. Regulacja art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przewiduje natomiast, iż odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej). Zgodnie z ww. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli natomiast na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a). Jak wynika ze znajdującego się w aktach sprawy odpisu z księgi wieczystej nr [...] z dnia 14 maja 2010 r., (obejmującej działkę nr [...[ przejętą pod inwestycję drogową przez Gminę Z.), prowadzonej przez Sąd Rejonowy [...] w K., Wydział IV Ksiąg Wieczystych, w dziale II tej księgi jako właściciel nieruchomości ujawniona była M. P. Działy III i IV pozostawały wolne od wpisów. W toku postępowania ustalono, iż obecnie nazywa się M. P. – K. Nadto w uzasadnieniu szczegółowo wskazano na zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne w tym uregulowanie w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia (stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji, nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji). W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 ww. rozporządzenia). Zapisy ustawowe określają możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści". Jak określił ustawodawca w art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W omawianej sprawie autor sporządzonej wyceny nieruchomości P. T., dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (20 kwietnia 2009 r.) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na obszarze gminy Z. nr [...] w granicach administracyjnych miejscowości B., rejon C. północ zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy nr [...] z dnia 18 listopada 2005 r. w przeważającej części (około 80% jej powierzchni) w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonej symbolem "32.MN.6", a także w około 20% powierzchni w terenach komunikacyjnych - dróg gminnych dojazdowych oznaczonych symbolem "KDD", wykonał operat szacunkowy podejściem porównawczym, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z terenu gmin Z. i M. (dla części powierzchni nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną) oraz cen transakcyjnych nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym z terenu gminy Z., Z. oraz W. (dla części nieruchomości przeznaczonej pod drogi). Wartość nieruchomości została określona przez biegłego jako suma wartości części wycenianej nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ofbz pod drogi, przy czym średnia cena transakcyjna z analizowanego rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (197,69 zł/m2) była wyższa niż średnia cena transakcyjna nieruchomości drogowych (127,34 zł/m2). W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości. Dokonując weryfikacji przyjętych drogowych nieruchomości porównawczych położonych na terenie gmin Z., Z. oraz W. (dla części przeznaczonej pod drogę) oraz przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną położonych w gm. Z. i M. (dla części przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną), zauważono, iż położone są one na terenie gmin powiatu krakowskiego, charakteryzujących się jak wskazał biegły na str. [...] operatu szacunkowego podobnym usytuowaniem (w tym odległością od K.), podobnym udziałem terenów zabudowanych i zbliżoną cennością gruntów, zaliczanych również do tzw. "gmin jurajskich". Przyjęcie przez biegłego nieruchomości z terenu podobnych gmin powiatu k. zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu, wskazaną między innymi w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2012 r. sygn. akt IOSK 1255/11 oraz WSA we Wrocławiu z dnia 7 kwietnia 2009 r. sygn. akt II SA/Wr 537/08. W tym miejscu należy również zauważyć, iż przyjęte nieruchomości porównawcze spełniają wymóg nieruchomości podobnej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W celu jednoznacznego ustalenia przyczyn rozszerzenia zakresu rynku nieruchomości drogowych na teren gmin sąsiednich o podobnej cenności gruntów, organ odwoławczy pismem z dnia 21 października 2015 r., znak [...] zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o nadesłanie informacji czy przedmiotem analizy przez biegłego były również transakcje nieruchomościami drogowymi położonymi na terenie gminy Z., wskazane przez Gminę Z. we wniesionym przez nią odwołaniu od decyzji organu I instancji. W przypadku ich analizowania zwrócono się o wskazanie powodów ich odrzucenia. Ponadto, w związku z odnotowaniem na terenie obrębu B. pięciu transakcji nieruchomościami mieszkaniowymi podobnymi do przedmiotu wyceny, organ odwoławczy zwrócił się z uprzejmą prośbą o nadesłanie powodów rozszerzenia analizy rynku na teren gminy M., z równoczesnym wskazaniem powodów uznania niniejszych rynków transakcji za podobnych do siebie. W odpowiedzi na powyższe biegły w piśmie z dnia 30 listopada 2015 r. poinformował, iż "początkowo badano obszar gminy Z. w zakresie transakcji nieruchomościami o małej powierzchni (do 300 m2), które zostały zawarte w okresie dwóch łat poprzedzających datę wyceny tj. od kwietnia 2013 r. do kwietnia 2015 r. Następnie z uwagi na małą liczbę odnotowanych na tym terenie transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości drogowych spełniających powyższe kryteria dokonano rozszerzenia terytorialnego zakresu analizy — poprzez objęcie nimi również terenu gmin M., W. i Z., odznaczających się podobnych usytuowaniem (w tym odległości od Krakowa), podobnym udziałem terenów zabudowanych i zbliżoną cennością gruntów, zaliczanych również do tzw. "gmin jurajskich". Z analiz wyłączono jedynie część miejscowości R., usytuowaną na wschód od drogi krajowej nr [...] — w przypadku której odnotowane ceny gruntów są wyraźnie wyższe od ich średniego poziomu w przypadku pozostałej części badanego obszaru". Jak wskazał dalej biegły - badanie obszaru obejmującego gminy Z., M., W.i Z. pozwoliło na jednoznaczne określenie poziomu cen nieruchomości drogowych. Jednocześnie przedmiotem analizy biegłego były nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, w związku z tym nieruchomości o innym przeznaczeniu (R, RS, MN i przeznaczenia mieszane), zostały odrzucone podczas analizy, podobnie jak nieruchomości drogowe o powierzchni większej niż 300 m2. Ponadto, podczas badania biegły odrzucił nieruchomości na których, zgodnie z mapą ewidencyjną znajdował się budynek lub jego fragment (działka nr [...] w B.). Organ odwoławczy podzielić stanowisko rzeczoznawcy dotyczące nieanalizowania transakcji zawartych ponad 2 lata przed dniem na który określono wartość przedmiotu wyceny, gdyż transakcje takie zgodnie z pkt 3.3 Noty Interpretacyjnej Nr l PKZW nie powinny być uwzględnione w wycenie bez szczegółowego uzasadnienia. W odniesieniu do zarzutów Gminy Z., dotyczących ilości transakcji nieruchomościami drogowymi na terenie Gminy Z. i możliwości przyjęcia jako materiału porównawczego transakcji, które w wystarczającej ilości wystąpiły na wspomnianym terenie - przyjęto, że brak jest podstaw do kwestionowania powyżej przytoczonych przez biegłego ustaleń operatu w tym zakresie. Rzeczoznawca majątkowy w ww. piśmie z 30 listopada 2015 r. poinformował, iż tabela zamieszczona na str. [...] operatu szacunkowego przedstawia bazę nieruchomości odznaczających się największym podobieństwem do działki wycenianej, która została wyselekcjonowana podczas szczegółowej analizy rynku nieruchomości. Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa normujące kwestię wyceny gruntów przyjętych pod drogi publiczne biegły, stosując metodą korygowania ceny średniej dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego "Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku". Jak natomiast stanowi § 4 ust. 4 rozporządzenia "przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości... ". To biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Ponadto, wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie specjalne uprawnienia i kwalifikacje. Spełnienie wymogu podobieństwa do przedmiotu wyceny nie budziło wątpliwości organu odwoławczego. Odnosząc się do zarzutu znacznych różnic powierzchni podano, iż biegły po dokonanej analizie rynku wśród cech nieruchomości nie przyjął cechy rynkowej "powierzchnia" uznając, iż nie ma ona wpływu na cenę nieruchomości z tak określonego rodzaju rynku nieruchomości, korygując jednocześnie różne położenie nieruchomości porównawczych i nieruchomości wycenianej stosowną cechą rynkową "położenie i otoczenie", w przypadku wyceny części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, co skutkowało przyznaniem przedmiotowi wyceny oceny "przeciętne" w zakresie tej cechy rynkowej jak również cechą rynkową "lokalizacja" w przypadku części nieruchomości przeznaczonej pod drogę, co skutkowało przyznaniem przedmiotowi wyceny oceny "przeciętna" w zakresie tej cechy rynkowej. Zaś sposób dokonywania analizy rynku jak również określenie cech mających wpływ na wartość nieruchomości określa biegły kierując się wiedzą specjalną, którą posiadają rzeczoznawcy majątkowi jako osoby posiadające stosowne uprawnienia zawodowe. Co do zarzutów dotyczących braku możliwości zlokalizowania wszystkich nieruchomości porównawczych podano, iż opis przez rzeczoznawcę majątkowego każdej przyjętej do analizy nieruchomości porównawczej wskazany został w operacie szacunkowym na str. 10, 13 oraz od str. 16 do str. 18 w sposób wystarczający, z datą transakcji, nazwą gminy i obrębu, ceną transakcyjną, ceną jednostkową, powierzchnią działki, udziałem w prawie własności oraz numerem aktu notarialnego. Zbędnym byłoby natomiast ujawnianie numerów działek porównawczych w świetle powyższego opisu nieruchomości porównawczych, a także orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r. sygn. akt II CSK 369/11 w którym wskazano, iż "w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyta powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby poza zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w u.g.n. Z tego względu teza wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r. (II SA/Kr 1225/10, Lex nr 753467 wychodzi za daleko, wymagając na tyle precyzyjnych danych w operacie, aby zidentyfikować nieruchomość, gdyż w przeciwnym wypadku weryfikacja wyceny staje się niemożliwa. Takiego poglądu nie należy podzielać. Nadto korekty różnic pomiędzy poszczególnymi cechami rynkowymi przedmiotu wyceny i nieruchomości porównawczych zostały precyzyjnie wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób nie budzący wątpliwości organu odwoławczego. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyła Gmina Z. zarzucając naruszenie: - art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania j realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (w związku z art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz.2109) poprzez nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości składającej się z działki o numerze ewidencyjnym [...] obręb B., - art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a. w związku z art. 107 § 3 k.p.a poprzez uznanie przez organ II instancji, iż operat szacunkowy z dnia 16 kwietnia 2015 r. autorstwa mgr inż. P. T. został sporządzony w sposób prawidłowy, bowiem zgodny ustawy o gospodarce nieruchomościami, a. pomimo tego, że organ II instancji nie odniósł się do zarzutów odwołania i ograniczył się w tym zakresie do zacytowania stanowiska organu I instancji wyrażonego w decyzji organu I instancji, b. i zaakceptowaniu przez organ II instancji ustalenia operatu, iż na rynku lokalnym jest mała ilość transakcji drogowych (w przypadku tabeli na stronie 13 operatu) porównywalnych do gruntów wycenianych, w sytuacji, gdy w latach 2012-2014 Gmina Z. zawarła przynajmniej kilkadziesiąt tego typu transakcji, c. pomimo braku szczegółowej analizy rynku lokalnego i bezkrytyczne przyjęcie przez organy I i II instancji za prawidłowy materiał porównawczy w tabeli zawartej na stronie 10 i 13 operatu szacunkowego, składający się z działek, których powierzchnia przekracza powierzchnię działki wycenianej, zwłaszcza w przypadku działek wskazanych w tabeli na stronie 10 operatu szacunkowego. W ocenie strony skarżącej Wojewoda pismem z dnia 21 października 2015r. zwrócił się do biegłego o wyjaśnienia: "czy podczas analizowania możliwości zastosowania tzw. "zasady korzyści" o której mowa w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, analizował transakcje nieruchomościami drogowymi położonymi na terenie gminy Z., wskazane przez skarżącego w odwołaniu. W przypadku ich analizowania o podanie powodów ich odrzucenia". Ponadto Organ zwrócił się o podanie powodów rozszerzenia analizy rynku na teren gminy M., ze wskazaniem powodów uznania niniejszych rynków transakcji za podobne do siebie. W odpowiedzi biegły w piśmie z dnia 30 listopada 2015r. praktycznie powtórzył swoje wnioski zawarte w operacie szacunkowym zawarte na stronach [...] nie wyjaśniając przy tym podstaw do uznania rynków transakcji nieruchomościami gminy M. i gminy Z. za podobne do siebie oraz nie wyjaśnił, przyczyn nie uwzględnienia tych transakcji nieruchomości położonych na terenie gminy Z., a wskazanych przez skarżącego w odwołaniu. Wobec tego wniosek organu z dnia 21 października 2015 r. był pro forma, a organ nadal nie wyjaśnił wszystkich istotnych okoliczności sprawy. Nadto biegły udzielił wyjaśnień, co do nieuwzględnienia transakcji wskazanych przez stronę skarżącą, wskazując: "Analizowano nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, w związku z tym nieruchomości o innym przeznaczeniu (R, RS, MN i przeznaczenie mieszane) zostały odrzucone podczas analizy. Również nieruchomości drogowe o powierzchni większej niż 300 m, jak zaznaczono wyżej, zostały wykluczone z uwagi na niewielką powierzchnię działki wycenianej.", to brak w nich podania powodów ich odrzucenia poza powierzchnią. W szczególności brak powodów odrzucenia nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym, gdy w opinii brane były pod uwagę zarówno nieruchomości z przeznaczeniem drogowym, jak i pod zabudowę mieszkaniową j jednorodzinną. W załączonym do odwołania skarżącego wykazie transakcji przeważają o powierzchni mniejszej niż 300 m2, tylko niewielka ilość działek ma powierzchnię większą, są tam również transakcje gdzie nieruchomości będące przedmiotem obrotu były przeznaczone na drogi o symbolach KDD i KDW. Biegły niekonsekwentnie na stronie 10 w wyselekcjonowanej grupie 16 nieruchomości są wskazuje nieruchomości, których powierzchnia znacznie przewyższa 300 m2. W ocenie strony skarżącej organ w tym zakresie poprzestał jedynie na powieleniu twierdzeń biegłego bez dokonania jakiejkolwiek ich oceny. Na stronie [...] uzasadnienia zaskarżonej decyzji organ stwierdził: Rzeczoznawca majątkowy w ww. piśmie z 30 listopada 2015 r. poinformował bowiem, iż tabela zamieszczona na str. [...] operatu szacunkowego przedstawia bazę nieruchomości odznaczających się największym podobieństwem do działki wycenianej, która została wyselekcjonowana podczas szczegółowej analizy rynku nieruchomości. Przy czym Organ ten poprzestał wyłącznie na tym stwierdzeniu, pomimo, iż m.in. kwestia braku tego podobieństwa materiału porównawczego była przedmiotem zarzutu odwołania. Organ nie poczynił żadnych ustaleń w tym zakresie oraz nie wyjaśnił, dlaczego zaakceptował taki wybór działek do porównania. Podobnie w przypadku stwierdzenia przez Organ na stronie [...] uzasadnienia zaskarżonej decyzji: "[...] należy stwierdzić, iż biegły po dokonanej analizie rynku wśród cech nieruchomości nie przyjął cechy rynkowej "powierzchnia " uznając tym samym, iż nie ma ona wpływu na cenę nieruchomości z tak określonego rodzaju rynku nieruchomości. Organ nie odniósł się także do zarzutu odwołania, iż do analizy nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wyselekcjonowano grupę 12 działek (które zdaniem biegłego charakteryzują się największym podobieństwem do działki wycenianej), gdzie jak wynika z opisu przedstawionego na stronach [...], [...] i [...] przedmiotowego operatu jako prawidłowy materiał porównawczy przyjęto nieruchomości, położone na obszarach przeznaczonych pod zabudowę osiedlową, czyli w terenach o rozbudowanej infrastrukturze technicznej. Pięć z tych nieruchomości są w centrum tych miejscowości, co jest całkowicie odmienne od położenia wycenianej działki. Nadto tak wysoką cenę za 1m2 gruntu, jak podaną w operacie z dnia 16 kwietnia 2015 r., określoną na kwotę 190,16 zł/m2 części gruntu MN oraz kwotę 140,63 zł/m2 części gruntu o przeznaczeniu KDD wyjątkowo uzyskują tylko przeznaczone pod inwestycje drogowe położone w terenach silnie zurbanizowanych w centrum Z., co wynika z prowadzonych przez Gminę Z. zestawień średniej wartości zakupionych przez Gminę Z. pod inwestycje drogowe w 2014 r. W ocenie skarżącego Wojewoda naruszył również art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniu decyzji przyczyn nieuwzględnienia transakcji drogowych zawartych w latach 2012-2014 przez Gminę Z. przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Nadto organ ustalił, iż była mała ilość takich transakcji drogowych na terenie gminy Z., a poprzez to poszerzono analizę rynku o inne gminy. W tym zakresie Organ nie dokonał jakiejkolwiek analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a jedynie powtórzył wszystkie ustalenia operatu oraz stwierdzenia biegłego z pisma z dnia 30 listopada 2015 r. Strona skarżąca była stroną kilkudziesięciu transakcji obejmujących działki na terenie Gminy Z., lecz biegły nie wyjaśnił przyczyn nieuwzględnienia tych transakcji. Działka wyceniana ma powierzchnię 116 m2, gdy najmniejsza z działek przyjętych, jako materiał porównawczy ma 678 m2, a największa 996 m2. Brak analizy wyników operatu szacunkowego pod wskazanym w skardze kątem uniemożliwił organowi dokonanie rzeczywistej oceny dopuszczonego w sprawie dowodu, który decyduje o wartości odszkodowania. W oparciu o powyższe wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Skarga zasługuje na uwzględnienie z uwagi na naruszenie przez organ zarówno przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, jak i przepisów prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawowe uchybienie organu to błędna ocena operatu szacunkowego z dnia kwietnia 2015r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. T., polegająca na bezpodstawnym zaaprobowaniu dobranych przez biegłego do wyceny nieruchomości. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Dokonując kontroli przedmiotowego operatu szacunkowego z punktu widzenia powołanych przepisów należy wyrazić pogląd, że operat ten narusza przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną, z uwagi na niewłaściwy dobór nieruchomości porównywanych. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 1. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została wydana przez organ I instancji w dniu 20.04.2009 roku. Wg stanu na ten dzień powinna być zatem wyceniana nieruchomość zajęta pod przedmiotową inwestycje drogową. Termin "stan nieruchomości" zdefiniowany jest w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: "ustawa"), w jej art. 4 pkt. 17, który stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Przez nieruchomość ustawa rozumie natomiast grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1), a przez działkę gruntu, niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3). Zgodnie z przytoczoną definicją stanu nieruchomości, istotny jest zatem jej stan techniczno-użytkowy jako całości i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej całej nieruchomości, a nie np fragmentu wywłaszczanego. Jeśli chodzi o stan prawny nieruchomości, to wyżej przytoczona definicja nieruchomości koreluje z definicją nieruchomości zamieszczoną w art. art. 46. § 1 k.c., zgodnie z którym - nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Określając zatem stan nieruchomości należy przyjąć tę nieruchomość, która stanowi odrębny przedmiot własności, gdyż nieruchomość definiowana jest właśnie tym, że może stanowić przedmiot odrębnej własności. W przedmiotowym wypadku nieruchomością, do której skarżącej przysługiwało prawo własności w dniu 20.04.2009 roku, a z której części dopiero powstała działka [...] w B. o pow. 0.0116 ha. przeznaczona pod drogę publiczną, była nieruchomość oznaczona jako działka [...] obręb B. o pow. 0,42 ha. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 4 pkt. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Dlatego też taki stan nieruchomości zajętej pod drogę publiczną (odpowiadający ówczesnej działce nr [...]) winien być uwzględniany przy doborze do jej wyceny nieruchomości podobnych, skoro ustawodawca w tzw. specustawie drogowej przewidział dwie daty dla ustalania wysokości odszkodowania, inną dla stanu nieruchomości, a inną dla jej wartości, a przejście własności nieruchomości wywłaszczanej nieruchomości następuje jeszcze w innej dacie, tj. w dacie kiedy decyzja o zrid staje się ostateczna. W ponownym postępowaniu organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, przy którego sporządzeniu uwzględnione zostaną przedstawione powyżej poglądy prawne. W przypadku zastosowania przez rzeczoznawcę dotychczas przyjętego sposobu wyceny tj. podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej (jak wynika z zebranego materiału dowodowego, najprawdopodobniej takie będzie zarówno możliwe, jak i prawidłowe), jako nieruchomości podobne, rzeczoznawca uwzględni nieruchomości o powierzchni i przeznaczeniu podobnym do ówczesnej działki nr [...] obręb B. o pow. 0,42 ha, a nie do wydzielonej z niej działki nr [...] w B. o pow. 0.0116 ha. Ponadto przyjęte przez rzeczoznawcę wysokości współczynników korygujących, uzasadnione będą obszerniej i bardziej przekonująco, niż w aktualnie kontrolowanym operacie. Mając powyższe na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200, art. 205 § 2 w/w ustawy oraz § 8 pkt. 5 w zw. z § 21 ust. 1 pkt. 1"a" Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu.