II CSK 138/18

Sygn. akt II CSK 138/18 POSTANOWIENIE Dnia 18 kwietnia 2019 r. Sąd Najwyższy w składzie: SSN Joanna Misztal-Konecka (przewodniczący, sprawozdawca) SSN Jacek Grela SSN Kamil Zaradkiewicz w sprawie z wniosku "X." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. przy uczestnictwie M. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji z siedzibą w W. o założenie księgi wieczystej dla wyodrębnionego samodzielnego lokalu mieszkalnego numer […] w budynku przy ulicy S. […] w Ł., wpis w dziale II prawa własności oraz w dziale III praw związanych z własnością lokali, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 18 kwietnia 2019 r., skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w S. z dnia 31 lipca 2017 r., sygn. akt II Ca […], 1. oddala skargę kasacyjną; 2. zasądza od "X." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. na rzecz M. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji z siedzibą w W. kwotę 257 zł (dwieście pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. 2 UZASADNIENIE 1. Na wniosek „X.” spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K. z 28 lipca 2016 r. referendarz sądowy Sądu Rejonowego w K. w dniu 23 grudnia 2016 r. dokonał następującego wpisu: wyodrębnił z księgi wieczystej nr […], prowadzonej dla nieruchomości zabudowanej, położonej w Ł., przy ul. S. […] lokal mieszkalny nr […], o pow. użytkowej 43,18 m2, położony na 1 piętrze, składający się z salonu z kuchnią, holu, łazienki, sypialni, do którego przylega balkon i założył księgę wieczystą nr […], w której w dziale II dokonał wpisu prawa własności lokalu, zaś w dziale III praw związanych z własnością lokalu tj. udziału do 4318/147873 części w użytkowaniu wieczystym gruntu oznaczonego nr […], o pow. 0,1204 ha i częściach wspólnych budynku na rzecz „X.” spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K.. Podstawą wpisu był prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w K. z 12 marca 2013 r. (VII GC […]), w przedmiocie zobowiązania O. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu i przeniesieniu na rzecz wnioskodawcy odrębnej własności lokali mieszkalnych, oraz prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w K. z dnia 4 maja 2015 r. (VII GC […]), o ustalenie, że zobowiązanym wobec wnioskodawcy w zakresie obowiązku określonego w wyroku z 12 marca 2013 r. w sprawie VII GC […] jest M. Sp. z o.o. w W. oraz każdy kolejny jego następca prawny, nadto oświadczenie wnioskodawcy wyrażone w formie aktu notarialnego Rep. A nr […] z dnia 28 lipca 2016 r. o wyrażeniu zgody na ustanowienie odrębnej własności lokali i ich nabycie w wykonaniu przedwstępnej umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali i sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z 28 kwietnia 2009 r., Rep. A Nr […]. 2. Na powyższe orzeczenia referendarza sądowego skargi wniósł uczestnik postępowania M. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W., wnosząc o ich uchylenie w całości oraz oddalenie wniosków „X.” spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w K., które stanowiły podstawę ich wydania. Postanowieniem z 7 lutego 2017 r. Sąd Rejonowy w K. oddalił skargę. Od tego ostatniego 3 postanowienia apelację złożył uczestnik postępowania, domagając się oddalenia wniosku. 3. Postanowieniem z 31 lipca 2017 r. Sąd Okręgowy w S. zmienił zaskarżone postanowienie w ten sposób, że uchylił wpisy referendarza sądowego Sądu Rejonowego w K. z 27 grudnia 2016 r. [sygn. Dz.Kw.[…]] polegające na wyodrębnieniu samodzielnego lokalu mieszkalnego numer […] w budynku przy ulicy S. […] w Ł. w księdze wieczystej numer […], założeniu dla niego księgi wieczystej numer […] i wpisaniu prawa własności w dziale II powyższej księgi wieczystej wraz z powiązanymi z nimi wpisami w księdze wieczystej numer […] oraz oddalił wniosek o wpis w powyższym zakresie. Sąd Okręgowy, powołując się na art. 6268 § 2 k.p.c. i art. 6269 k.p.c., uznał, że w sprawie niniejszej brak wystarczającej podstawy do dokonania żądanych przez wnioskodawcę wpisów w księdze wieczystej. Podstawę żądania wyodrębnienia z nieruchomości położonej przy ul. S. […] w Ł. samodzielnego lokalu mieszkalnego nr […] oraz założenia dla tegoż lokalu księgi wieczystej nr […] i wpisania na rzecz wnioskodawcy prawa własności w dziale II tej księgi wieczystej wraz z powiązanymi z nimi wpisami w księdze wieczystej nr […], stanowić miałoby z jednej strony oświadczenie woli wnioskodawcy zawarte w akcie notarialnym z 28 lipca 2016 roku, rep. A nr […], z drugiej zaś strony wyroki Sądu Okręgowego w K. z 12 marca 2013 r. (sygn. akt VII GC […]) oraz z 4 maja 2015 r. (VII GC […]), nakazujące uczestnikowi złożenie określonego w tym orzeczeniu oświadczenia woli. Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że przedłożone dokumenty nie wskazują, by doszło do zawarcia umowy, o której mowa w art. 8 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, albowiem nie określa ona w sposób wystarczający związanego z prawem odrębnej własności lokalu udziału w nieruchomości wspólnej. Nie jest bowiem wystarczające opisowe wskazanie, że jest to udział w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu i we własności części wspólnych budynku i innych urządzeń nie służących wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali odpowiadający stosunkowi powierzchni użytkowej nabywanych lokali mieszkalnych do powierzchni użytkowej wszystkich lokali. 4 4. Od postanowienia Sądu Okręgowego w S. skargę kasacyjną wywiodła „X.” spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w K.. Skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego polegające na niewłaściwym zastosowaniu art. 56 K.c., art. 64 k.c., art. 65 § 2 k.c., art. 3 ust. 1, 2, 3,4 u.w.l., art. 8 ust. 1 u.w.l., jak też naruszenie przepisów postępowania - art. 6268 § 2 k.p.c. w zw. z art. 365 § 1 k.p.c. oraz art. 6288 § 2 k.p.c. i art. 6269 k.p.c. 5. W odpowiedzi na skargę kasacyjną M. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. domagała się jej oddalenia i zasądzenia kosztów postępowania kasacyjnego. W chwili obecnej spółka ta znajduje się w likwidacji. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 6. Niezależnie od podniesienia w skardze kasacyjnej szeregu bliżej sprecyzowanych zarzutów w istocie wskazać trzeba, że przyczyną odmowy dokonania wpisów żądanych przez wnioskodawczynię było to, że wyroki mające być podstawą wpisu nie zawierały wszystkich danych niezbędnych do zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, a następnie do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, zaś załączone do wniosku oświadczenie wnioskodawcy nie sanowało tego braku. Należy mieć bowiem na uwadze, że stosownie do art. 7 ust. 1 u.w.l. odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Równocześnie stosownie do art. 8 ust. 1 u.w.l. umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności: 1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych; 2) wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Elementy te stanowią essentialia negotii umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, co oznacza, że muszą być objęte konsensem stron. Z tego 5 względu umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi zawierać powyższe niezbędne minimum postanowień. Oczywiście może to nastąpić wprost lub poprzez zawarcie w umowie danych pozwalających na określenie na podstawie postanowień umowy rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, jak też wielkości udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej (postanowienia Sądu Najwyższego z 17 stycznia 1975 r., III CRN 364/74, OSNC 1976/1/10; postanowienie Sądu Najwyższego z 9 stycznia 2013 r., III CSK 78/12, niepubl.). Nie może być inaczej, skoro prawo własności lokalu oraz prawo własności budynku i gruntu, na którym budynek się znajduje, nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego, a prawo współwłasności budynku i udziału w gruncie jest prawem związanym z własnością lokalu. 7. Konstatacje te należy rozpatrywać w kontekście określonej normą art. 6268 § 2 k.p.c. kognicji sądu wieczystoksięgowego, który, rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Obowiązek badania treści wniosku i dokumentów mieści w sobie również ocenę, czy czynność materialnoprawna stanowiąca podstawę wpisu uzasadnia powstanie, zmianę lub wygaśnięcie prawa, które ma być wpisane do księgi wieczystej lub z niej wykreślone (postanowienie Sądu Najwyższego z 18 maja 2012 r., IV CSK 462/11, niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2013 r., II CSK 570/12, niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2016 r., IV CSK 438/15, niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z 9 stycznia 2013 r., III CSK 78/12, niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z 5 kwietnia 2017 r., II CSK 546/16, niepubl.). Takie rozumienie kognicji sądu wieczystoksięgowego wynika z prawnych gwarancji prawidłowości dokonywanych wpisów i ich skutków dla bezpieczeństwa obrotu prawnego. Podsumowując, badanie treści dokumentu dołączonego do wniosku mieści w sobie konieczność oceny, czy dokument ten stanowi uzasadnioną podstawę wpisu (np. uchwała Sądu Najwyższego z 27 listopada 1984 r., III CZP 70/84, OSNC 1985/8/108; uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 1993 r., III CZP 81/93, OSNC 1994/2/27; postanowienia Sądu Najwyższego z 19 października 6 2000 r., II CKN 451/00, niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z 2 lipca 2004 r., II CK 265/04, niepubl.). 8. Wnioskodawca nie kwestionuje, że w wyrokach Sądu Okręgowego w K. z 12 marca 2013 r. (VII GC […]) i z 4 maja 2015 r. (VII GC […]) brak określenia wielkości udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Dostrzega również, iż z uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w K. wprost wynikało dostrzeżenie konieczności „uzupełnienia” tegoż braku w formie wymaganej przepisami ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W konsekwencji całkowicie bezpodstawne są zarzuty skarżącego jakoby sąd wieczystoksięgowy wykroczył poza granice przyznanej mu normą art. 6268 § 2 k.p.c. kognicji. Wszak stosownie do art. 6268 § 2 k.p.c. wyrok zobowiązujący do złożenia określonego oświadczenia woli stanowi dokument uzasadniający wniosek, podlega zatem ocenie wieczystoksięgowej niezależnie od niewątpliwie posiadanej przez to orzeczenie mocy wiążącej (art. 365 § 1 k.p.c.). Sama moc wiążąca prawomocnego orzeczenia nie może zostać uznana za wystarczający argument na rzecz dokonania wnioskowanego wpisu. 9. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto, iż w przypadku żądania zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (art. 390 § 2 k.c.) oraz wypadków, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem powoda orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę (uchwała Sądu Najwyższego z 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66, OSNC 1968/12/199). W konsekwencji, prawomocny wyrok zobowiązujący pozwanego zgodnie z żądaniem pozwu do zawarcia z powodami umowy przenoszącej na nich prawo własności nieruchomości, stanowi podstawę wpisu tego prawa w księdze wieczystej (postanowienie Sądu Najwyższego z 19 czerwca 2002 r., II CKN 997/00, OSNC 2003/6/85). Nie sposób jednak uznać, jakoby orzeczenie sądu zastępujące umowę nie musiało precyzyjnie określać treści umowy, którą zastępuje. W konsekwencji jeżeli dokumentem (lub jednym z dokumentów) dołączonym do wniosku mającym stanowić podstawę wpisu jest orzeczenie sądowe, wówczas, istotnie, niedopuszczalne jest kontrolowanie przez sąd wieczystoksięgowy 7 prawidłowości takiego orzeczenia pod względem merytorycznym (art. 365 k.p.c.). Kognicja sądu wieczystoksięgowego obejmuje natomiast badanie formalnych przesłanek takiego orzeczenia, w tym tego, czy zawiera ono wszystkie dane konieczne do dokonania wpisu i czy z „przyczyn technicznych" umożliwia wpis (uchwała Sądu Najwyższego z 4 lipca 1986 r., III CZP 35/86, OSNC 1987/7/90; postanowienie Sądu Najwyższego z 17 lipca 2008 r., II CSK 115/08, niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z 12 września 2001 r., V CKN 451/00, niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z 9 stycznia 2013 r., III CSK 78/12, niepubl.). Nie dochodzi zatem do naruszenia art. 6269 k.p.c., gdy sąd wieczystoksięgowy oddala wniosek o wpis, stwierdzając brak podstaw do jego dokonania, również wówczas gdy jednym z dokumentów mających uzasadniać wpis jest prawomocne orzeczenie sądowe. 10. Niewątpliwie istnieje możliwość sanowania przez strony w drodze późniejszych oświadczeń, wad umowy zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia go na nabywcę poprzez wprowadzenie do treści umowy brakujących, a koniecznych postanowień. Analogicznie, istnieje możliwość uzupełnienia przez strony we właściwej formie braków orzeczenia niezawierającego wymaganych elementów, pozwalających na ujawnienie wnioskowanego prawa w księdze wieczystej (wyrok Sądu Najwyższego z 12 lutego 2010 r., I CSK 357/09, niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z 3 września 2009 r., I CSK 6/09, OSNC-ZD 2010/1/23; postanowienie Sądu Najwyższego z 9 stycznia 2013 r., III CSK 78/12, niepubl.). Nie można jednak zaakceptować, by uzupełnienie braków nastąpiło w drodze jednostronnego oświadczenia nabywcy lokalu (a zatem jednej ze stron umowy z art. 7 ust. 1 u.w.l.) określającego wielkość udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu, nawet w sytuacji, w której oświadczenie nabywcy zostało złożone w formie aktu notarialnego wraz z wypisami z kartoteki lokalu i kartoteki budynku. 11. Nie budzi wątpliwości, że przepis art. 3 ust. 3 u.w.l. ma charakter bezwzględnie obowiązujący i stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej (wyrok Sądu Najwyższego z 7 października 2015 r., I CSK 722/14, OSNC 2017/B/25; wyrok Sądu Najwyższego z 16 marca 2016 r., IV CSK 259/15, niepubl.; postanowienie Sądu 8 Najwyższego z 26 września 2013 r., II CSK 43/13, OSNC 2014/6/64). Należy jednak nadmienić, że niedopuszczalna byłaby taka wykładnia art. 3 ust. 3 u.w.l. i art. 8 ust. 1 pkt 2 u.w.l., zgodnie z którą umieszczenie w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali wskazanej w art. 8 ust. 1 pkt 2 u.w.l. wielkości udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej jest w istocie zbędne. Prawidłowa interpretacja tych przepisów prowadzi do wniosku, że art. 3 ust. 3 u.w.l. określa sposób w jaki strony powinny obliczyć ujęty w ich umowie udział przypadający właścicielowi lokalu w nieruchomości wspólnej. Nie czyni ona i nie może czynić wypełnienia wymagania z art. 8 ust. 1 pkt 2 u.w.l. bezprzedmiotowym. Podkreślić zatem przychodzi, że w niniejszej sprawie dokumenty przedłożone jako podstawa wpisu nie pozwalają na rekonstrukcję umowy stron spełniającej wymagania z art. 8 ust. 1 u.w.l. W szczególności brak zgodnych oświadczeń woli stron co do określenia wprost wielkości udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej; brak też zgodnych oświadczeń woli stron co do powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz powierzchni użytkowej budynku umożliwiających ustalenie udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej według reguły wynikającej z art. 3 ust. 3 u.w.l. Reasumując należy stwierdzić, że przepis art. 3 ust. 3 u.w.l. nie może stanowić samodzielnej podstawy wpisu do księgi wieczystej wielkości udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej (wówczas bowiem to sąd wieczystoksięgowy miałby samodzielnie określać wielkość tego udziału), ani też skutecznego jednostronnego określenia tej wielkości. 12. Do uzupełnienia braku określenia wielkości udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej nie można przy tym doprowadzić w drodze wykładni umowy deweloperskiej, a następnie wyroków zastępujących oświadczenie woli uczestnika i oświadczenia woli wnioskodawcy. Wprawdzie nie można generalnie wykluczyć dokonywania wykładni oświadczeń woli przez sąd wieczystoksięgowy, jednakże z jednej strony dotyczy to jedynie tych oświadczeń, które znalazły się w załączonych do wniosku dokumentach powoływanych jako podstawa wpisu, z drugiej zaś - możliwości ustalenia przez sąd wieczystoksięgowy czynników rzutujących w świetle art. 65 k.c. na wynik wykładni oświadczeń woli są znacznie mniejsze niż w przypadku innych postępowań (postanowienie Sądu Najwyższego z 9 5 grudnia 2014 r., III CSK 45/14, niepubl.; postanowienie Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 2013 r., IV CSK 515/12, niepubl.), zwłaszcza z powodu niedopuszczalności prowadzenia dowodu z zeznań świadków lub przesłuchania stron. Gdyby podzielić pogląd skarżącego, w realiach niniejszej sprawy na wynik wykładni postanowień umowy, która dochodzi do skutku w drodze oświadczenia woli wnioskodawcy z 28 lipca 2016 roku oraz wyroków Sądu Okręgowego w K. z 12 marca 2013 r. (sygn. akt VII GC […]) oraz z 4 maja 2015 r. (VII GC […]), nakazujących uczestnikowi złożenie określonego w tym orzeczeniu oświadczenia woli, miałyby wpływać dokumenty wytworzone po dacie wydania pierwszego z wyroków Sądu Okręgowego, niepochodzące od żadnego z uczestników tego postępowania. Nie wykazano jednakże, by dokumenty te rzeczywiście stanowiły poświadczały zgodny zamiar przyświecający stronom umowy. 13. Bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 56 k.c. Zgodnie z tym przepisem czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów. Tymczasem w realiach niniejszej sprawy nie doszło do wykazania w toku postępowania wieczystoksięgowego, by doszło do czynności prawnej, a dokładniej umowy ustanawiającej odrębną własność lokali, co otwierałoby dopiero drogę do oceny jakie skutki prawne czynność ta wywołała. 14. Stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym postanowieniu, podzielone przez Sąd Najwyższy, nie pozbawia stron umowy instrumentów prawnych pozwalających na ochronę ich praw, a odmienny pogląd skarżącego w tym zakresie nie może zostać uznany za zasadny. Przede wszystkim strony mogą zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego uzupełniającą niezbędne do wpisu dane. Natomiast gdyby nie było to możliwe, dopuszczalne jest złożenie pozwu o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, dotyczącego pominiętych uprzednio, a niezbędnych do powstania i ujawnienia prawa elementów. Marginalnie wskazać przychodzi, że wydaje się, biorąc pod uwagę ustalenia faktyczne, którymi Sąd Najwyższy jest związany, że już w pierwszym postępowaniu o zobowiązanie poprzednika prawnego uczestnika do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu możliwe było określenie wszystkich essentialia negotii 10 analizowanej umowy, w drodze uzyskania stosownej opinii biegłego określającej powierzchnię spornego lokalu i powierzchnię wszystkich lokali 15. Z tych względów na podstawie art. 39814 k.p.c. skarga kasacyjna podlegała oddaleniu. 15. Stosownie do wyniku postępowania kasacyjnego na mocy art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w zw. z art. 39821 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. w zw. z § 5 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych Sąd Najwyższy obciążył wnioskodawcę obowiązkiem zwrotu kosztów postępowania na rzecz uczestnika. jw