III CZP 47/89

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN S. Dmowski.Sędziowie: SN J. Szachułowicz, A. Wielgus (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej w K. przeciwko Halinie S. o 133.696 zł po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Radomiu postanowieniem z dnia 21 lutego 1989 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy w świetle art. 208 i 226 prawa spółdzielczego spółdzielnia mieszkaniowa może skutecznie dochodzić od swego członka dopłaty z tytułu kosztów budowy mieszkania, jeżeli w umowie dotyczącej zamiany prawa lokatorskiego na prawo własnościowe do tego mieszkania nie zostało zaznaczone, że zawarte w niej rozliczenie jest jedynie rozliczeniem wstępnym?"podjął następującą uchwałę:Pominięcie w rozliczeniu kosztów budowy wzmianki, że ma ono charakter wstępny, nie pozbawia spółdzielni możliwości dochodzenia dopłaty do wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na lokal przydzielony członkowi spółdzielni. Uzasadnienie faktycznePozwana jako członek Spółdzielni Mieszkaniowej w K. oczekujący na przydział lokalu mieszkalnego złożyła wniosek o przydzielenie jej takiego lokalu na zasadach własnościowego prawa do lokalu. W uwzględnieniu tego wniosku dnia 18 października 1983 r. strony zawarły umowę, w której ustalone zostały koszty 1 m2 mieszkania położonego przy ul. (...) w K., które przydzielono pozwanej, i wkład budowlany określony został na 1.115.982 zł. Uregulowane zostały także zasady spłaty powyższego wkładu i ostatecznie rata miesięczna wynosiła 11.803 zł. W lipcu 1987 r., gdy zakończono wykonanie zadania budowlanego oznaczonego jako zadanie nr III - w Osiedlu Wschód, nastąpiło ostateczne rozliczenie kosztów budowy budynku nr 14, w którym znajduje się mieszkanie pozwanej, i wówczas okazało się, że koszt jego budowy wynosi 1.615.251 zł a koszt 1 m2 - 19.261 zł. W związku z tym Spółdzielnia Mieszkaniowa wezwała pozwaną do uzupełnienia wkładu budowlanego rozkładając różnicę w wysokości kosztów budowy a poprzednio przyjętym wkładem na raty miesięczne, które od lipca 1987 r. wyniosły 33.869 zł. Ponieważ pozwana odmówiła zapłaty, przeto Spółdzielnia wniesionym pozwem dochodziła kwoty 133.698 zł stanowiącej różnicę między pierwotnie wyliczonymi ratami a tymi, jakie wynikają z ostatecznego rozliczenia budowy za okres od lipca do grudnia 1987 r. Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 28 października 1988 r. powództwo to uwzględnił, wychodząc z założenia, że pozwaną jako członka spółdzielni, zgodnie z art. 208 pr. spółdz., obciążają koszty budowy w pełnej wysokości przypadające na lokal mieszkalny, czyli że wkładem budowlanym dla lokalu mieszkalnego przydzielonego pozwanej jest kwota wynikająca z ostatecznego wyliczenia kosztów budowy. Rozpoznając sprawę na skutek rewizji pozwanej Sąd Wojewódzki przedstawił - w trybie art. 391 § 1 k.p.c. - Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne zawarte w pytaniu przytoczonym w sentencji uchwały. Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Wątpliwość wyrażona w przedstawionym pytaniu prawnym powstała w związku z tym, że w umowie stron z dnia 18 października 1983 r. nie zostało zaznaczone, iż zawarte w niej rozliczenie jest jedynie rozliczeniem wstępnym, zwłaszcza że w odniesieniu do lokali mieszkalnych wybudowanych z pomocą funduszy państwowych ustalone zostały zasady wnoszenia wkładów budowlanych odpowiadające warunkom, na których spółdzielnia skorzystała z tej pomocy. Umowa kredytowa między powodową Spółdzielnią a bankiem zawarta została w styczniu 1983 r., zaś pozwana lokal mieszkalny, którego budowa rozpoczęła się w tym właśnie czasie, otrzymała w październiku 1983 r. Członkowie spółdzielni obowiązani są uczestniczyć w kosztach budowy, eksploatacji i utrzymania nieruchomości spółdzielczych (art. 208 § 1 pr. spółdz.). Świadczenia członków wobec spółdzielni obejmują przede wszystkim koszty budowy oraz świadczenia z tytułu pozostałych zobowiązań określonych i rozkładanych na członków zgodnie z postanowieniami statutu. Gdy zaś chodzi o uczestnictwo w kosztach budowy, to jest ono realizowane przez wniesienie wkładu budowlanego, który stanowi ekwiwalent otrzymanego od spółdzielni mieszkania. O wysokości wkładu decyduje wyłącznie koszt budowy lokalu. Członkowie spółdzielni otrzymując własnościowe prawo do lokalu pokrywają całość kosztów budowy przez wpłacenie wkładu jednorazowo lub ratalnie (art. 226 § 1 pr. spółdz.). Wkład budowlany obejmuje koszty budowy mieszkania oraz koszty budowy koniecznego zaplecza w części odpowiadającej danemu lokalowi mieszkalnemu. Przez wydatki na budowę rozumieć należy wszystkie nakłady, które poniesione zostały na wybudowanie lokalu oraz jego wyposażenie do stanu, w jakim został oddany członkowi spółdzielni, jak również i te, które poniesione zostały w późniejszym okresie, a które związane były z zapewnieniem właściwego standardu i funkcjonowaniem mieszkania. Budowa domów wielorodzinnych czy jednorodzinnych jest często procesem długotrwałym ze względu na trudności materiałowe, wykonawcze i finansowe. Spółdzielnia wykonuje przyjęte na siebie zadania inwestycyjne w oparciu o wkłady budowlane wnoszone przez członków, jednakże nie zawsze pierwotnie ustalony wkład budowlany przesądza o jego ostatecznej wysokości, zwłaszcza wówczas gdy całość zadania inwestycyjnego nie została zakończona. Ostateczne ustalenie wysokości wkładu budowlanego następuje dopiero po zakończeniu całej inwestycji wraz z zapleczem koniecznym do prawidłowego funkcjonowania wzniesionego budynku. W takim przypadku członkowie, którzy otrzymali przydział lokalu w pierwszej kolejności, jeszcze przed ukończeniem całości budowy obowiązani są do uzupełnienia wkładu budowlanego stosownie do ogólnych kosztów budowy. Uchylanie się od takiego obowiązku narusza postanowienia zawarte w art. 208 § 1 oraz art. 226 § 1 pr. spółdz. i postanowienia statutu spółdzielni. Godzi to w uprawnienia tych członków spółdzielni, którzy otrzymują przydziały lokali w późniejszym terminie i którzy przy zasadzie samofinansowania spółdzielni musieliby ponosić koszty budowy lokali wcześniej przydzielonych, nie pokrytych w całości przez członków, którzy mieszkania te otrzymali. Przyjęcie przy zawieraniu umowy średnich kosztów budowy - za podstawę ustalenia wkładu budowlanego, jest tylko jednym ze wstępnych kryteriów, ponieważ ostateczne określenie wysokości wkładu powinno odpowiadać końcowemu rozliczeniu kosztów budowy na podstawie protokołu przekazania zadania inwestycyjnego, tj. budynku, w którym lokal mieszkalny przydzielony członkowi spółdzielni się znajduje, oraz koniecznego do jego funkcjonowania zaplecza. W rozważanej sprawie rozliczenie końcowe tylko takiego zadania inwestycyjnego dotyczy i obejmuje planowane koszty budowy w wysokości pomniejszonej o sumę wynikającą z różnicy cen w latach 1978-1982, która została w całości umorzona stosownie do postanowień zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 20 grudnia 1982 r. (Dz. U. z 1983 r. Nr 1, poz. 4).Pominięcie rozliczenia kosztów obciążających członka spółdzielni z tytułu wkładu budowlanego oraz z tytułu świadczeń związanych z eksploatacją lokalu mieszkalnego - przy przydzielaniu lokalu na zasadach własnościowego prawa do lokalu - zastrzeżenia, iż rozliczenie kosztów budowy ma charakter wstępny, nie pozbawia spółdzielni możliwości żądania uzupełnienia wkładu budowlanego do wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na przydzielony członkowi spółdzielni lokal mieszkalny.Dlatego Sąd Najwyższy udzielił odpowiedzi na przedstawione mu zagadnienie prawne jak w sentencji uchwały.