II CSK 273/07

Sygn. akt II CSK 273/07 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 17 października 2007 r. Sąd Najwyższy w składzie : SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący) SSN Barbara Myszka del. SSA Michał Kłos (sprawozdawca) w sprawie z powództwa B.S. przeciwko Miastu P. i Spółdzielni Mieszkaniowej w P. o ustalenie, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 17 października 2007 r., skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. akt [...], 1) oddala skargę kasacyjną; 2) zasądza od powoda B.S. na rzecz pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej w P. kwotę 1.800 zł (jeden tysiąc osiemset złotych) z tytułu zwrotu kosztów procesu w postępowaniu kasacyjnym. 2 Uzasadnienie Powód B.S. wniósł o stwierdzenie nieważności umowy z dnia 5 października 1993 r. o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości w części dotyczącej działki nr 146/10 objętej księgą wieczystą KW nr [...] i działki nr 147/15 objętej księgą wieczystą KW nr [...], zawartej pomiędzy pozwanymi Miastem P. oraz Spółdzielnią Mieszkaniową w P. Sąd Okręgowy w P. wyrokiem z dnia 13 lipca 2006 r. oddalił powództwo. Sąd pierwszej instancji ustalił, że J.S., którego powód jest jedynym spadkobiercą, zawarł w dniu 23 marca 1976 r. na podstawie przepisu art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1974 r., Nr 10, poz. 64 ze zm.) umowę sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, która następnie została podzielona m. in. na działki nr 146/10 i 147/15. Decyzją z dnia 6 czerwca 1989 r. ustalono lokalizację inwestycji na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej natomiast decyzją z dnia 24 lipca 1989 r. zatwierdzono plan realizacyjny, zaś Spółdzielnia Mieszkaniowa zwróciła się do Rady Miasta P. o bezprzetargowe oddanie terenów komunalnych w wieczyste użytkowanie dla realizacji budownictwa mieszkaniowego. Uchwałą z dnia 2 czerwca 1992 r. Rada Miejska P. podjęła decyzję o odstąpieniu w wieczyste użytkowanie Spółdzielni Mieszkaniowej gruntów stanowiących własność Miasta P. w tym działki nr 146/10. Odstąpienie gruntów miało nastąpić w trybie bezprzetargowym na podstawie przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym (Dz. U. nr 16, poz. 95 z późn. zm.) oraz art. 88a ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm. - dalej „u.g.g.”). W dniu 5 października 1993 r. zawarto zaskarżoną umowę. Sąd pierwszej instancji stwierdził, że adres J.S., a następnie jego spadkobierców, powinien być pozwanemu Miastu P. znany, jednakże na stronie pozwanej nie ciążył obowiązek powiadomienia następców prawnych byłego właściciela nieruchomości o przysługującym mu pierwszeństwie nabycia nieruchomości, wynikającym z art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g. j Spółdzielni Mieszkaniowej 3 przysługiwało bowiem roszczenie o zawarcie z nią umowy sprzedaży nieruchomości, na którą uzyskała decyzję lokalizacyjną, wynikające z treści art. 88a u.g.g. Przepis ten – w ocenie Sądu pierwszej instancji – ma charakter szczególny wobec art. 23 ust. 3 i 4. Powód nie wykazał również, aby zaskarżona umowa obejmowała działkę nr 147/15. Wyrokiem z dnia 28 listopada 2006 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda od powyższego wyroku. Sąd Apelacyjny uznał, że powództwo winno było zostać oddalone, jednakże z innym uzasadnieniem. Powód nie wykazał bowiem interesu prawnego w rozumieniu przepisu art. 189 k.p.c. w żądaniu ustalenia nieważności umowy. Interes ten powód winien udowodnić, gdyż sama nieważność umowy nie przesądza o jego istnieniu. Sąd drugiej instancji powołał się na wystąpienie przez powoda do pozwanego z podaniem o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, które załatwione zostało odmownie, jednakże uznał, że nie wynika z niego, aby intencją powoda było odkupienie nieruchomości. Ponieważ powodowi nie przysługuje zwrot wywłaszczonej nieruchomości, co wynika z treści art. 229 i 136 ust. 3 u.g.g., brak po jego stronie obiektywnej potrzeby uzyskania wyroku żądanej treści. W ocenie Sądu drugiej instancji, zaniechanie powiadomienia powoda w trybie art. 23 u.g.g. mogłoby spowodować jedynie powstanie obowiązku odszkodowawczego. Roszczenie o świadczenie eliminuje zaś interes prawny. Sąd ten uznał również, że powód nie udowodnił, aby przedmiotową umową objęta była również działka nr 147/15. Powyższy wyrok zaskarżył skargą kasacyjną powód, opierając skargę na obu podstawach wskazanych w art. 3983 § 1 k.p.c. Powód zarzucił naruszenie prawa materialnego: art. 189 k.p.c. w zw. z art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g. poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że dla ustalenia interesu prawnego w żądaniu stwierdzenia nieważności przedmiotowej umowy, konieczne jest wykazanie zamiaru ubiegania się o odkupienie nieruchomości, podczas gdy wystarczające jest wykazanie, że powodowi przysługiwało prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości. W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej powód zarzucił też naruszenie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 136 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednol. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 4 ze zm. – dalej „u.g.n.”) poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że nie ma on interesu prawnego w ustaleniu nieważności przedmiotowej umowy, gdyż nie przysługuje mu roszczenie o zwrot nieruchomości podczas, gdy doszłoby wcześniej do jej zwrotu, gdyby nie zawarto zaskarżonej umowy. W ramach drugiej podstawy kasacyjnej powód zarzucił naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. poprzez poczynienie ustalenia, że nie przysługuje mu roszczenie o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, a zatem nie ma on interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności przedmiotowej umowy. W oparciu o powyższe podstawy kasacyjne powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: W pierwszej kolejności wymaga rozważenia zarzut dotyczący podstawy faktycznej wyroku, ponieważ w świetle art. 3983 § 1 k.p.c., zarzut naruszenia prawa materialnego powinien być oceniony w odniesieniu do ustalonego stanu faktycznego. Sąd drugiej instancji dał wyraz stanowisku, że – w okolicznościach niniejszej sprawy – powodowi nie przysługuje roszczenie o zwrot nieruchomości na podstawie art. 136 u.g.n., a to ze względu na treść art. 229 u.g.n. Roszczenie to nie było przedmiotem żądania zawartego w pozwie, jednakże podlegało przesłankowo ocenie sądu w aspekcie ustalenia, czy powód ma interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności umowy na podstawie art. 189 k.p.c. Pogląd Sądu drugiej instancji, co do zastosowania w sprawie art. 229 u.g.n. jest trafny, skarżący zresztą go nie kwestionuje. Trudno natomiast zgodzić się z generalną tezą tego Sądu o braku w sprawie interesu prawnego, o czym niżej będzie mowa. Przystępując do oceny zasadności zarzutu naruszenia art. 189 k.p.c. w zw. z art. 23 ust. 4 u.g.g., wypada zgodzić się z tezą, leżącą u podstaw zaskarżonego wyroku, że w pierwszym rzędzie winien być rozważony interes prawny powoda w żądaniu ustalenia nieważności umowy tyle tylko, że z innym uzasadnieniem. Dla ustalenia bowiem, czy powód ma interes prawny w wystąpieniu z niniejszym powództwem nie ma znaczenia, czy z okoliczności sprawy wynika, że nosi się on z zamiarem wystąpienia o zwrot tej nieruchomości, czy chce ją odkupić. Nie ma 5 podstaw dla – swego rodzaju – nie uprawnionej subiektywizacji interesu prawnego, której dał wyraz Sąd Apelacyjny. Istotne jest natomiast, na ile zawarcie przedmiotowej umowy obiektywnie ingeruje w sferę prawną powoda. Nie może rodzić wątpliwości, że – utrzymując, iż kwestionowana umowa jest nieważna, a zatem nie zrodziła skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości co do której powód ma prawo do odkupienia jej na podstawie przepisu prawa materialnego, lub ma prawo domagać się jej zwrotu - powód interes prawny w rozumieniu przepisu art. 189 k.p.c. wykazał. Nie da się zatem uciec od problemu, czy powodowi przysługuje – w tym stanie faktycznym – prawo nabycia nieruchomości na warunkach określonych w art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g. oraz, czy mógł on skutecznie ubiegać się o zwrot nieruchomości na podstawie art. 136 i 229 u.g.n. Jeśli okaże się, że powód miał prawo nabycia nieruchomości a nie został o sprzedaży powiadomiony, lub jeśli okaże się, że miał prawo do żądania zwrotu nieruchomości, gdyby nie zaskarżona sprzedaż, nie sposób byłoby zaprzeczyć, że ma on interes prawny w żądaniu ustalenia jej nieważności. Występuje bowiem obiektywna potrzeba uzyskania wyroku żądanej treści. Istotą pierwszego zagadnienie jest ocena wzajemnego stosunku do siebie dwóch norm zawartych w przepisach art. 23 ust. 4 w zw. z ust. 3 i w art. 88a ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. nr 30, poz. 127 ze zm.). Powstaje zatem zagadnienie, czy norma wyrażona przez przepis art. 88a ma charakter legis specialis w stosunku do normy zawartej w art. 23 ust. 3 i 4. Jak stanowi przepis art. 23 ust. 4 u.g.g., byli właściciele nieruchomości przejętych na rzecz Skarbu Państwa lub ich spadkobiercy mają pierwszeństwo w ich nabyciu, jeżeli zaoferują cenę równą wartości tej nieruchomości ustalonej w sposób określony w art. 38. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio, chyba że adres byłego właściciela nieruchomości nie jest znany. Z kolei ust. 3 art. 23 stanowi, że najemców lub dzierżawców zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży oraz o przysługującym im pierwszeństwie nabycia zajmowanego lokalu. Przepis ten usytuowany jest w Rozdziale 3 zatytułowanym: Sprzedaż lub oddawanie w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, dzierżawę, najem i użyczenie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność 6 gminy. Z jego treści oraz lokalizacji wynika, że zawiera jeden z wyjątków od zasady jaką jest rozporządzanie nieruchomościami w trybie przetargowym. Na gruncie powyższego przepisu w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęto, że pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości lub otrzymaniu jej w użytkowanie wieczyste nie tylko eliminuje podmioty ubiegające się o tę nieruchomość, ale także, przez wyłączenie trybu przetargu, daje możność uzyskania jej za atrakcyjną cenę (zob. uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP 62 / 9, OSNCP 1992, nr 12, poz. 214). Uznano również, że tkwi w nim immanentnie zakaz dysponowania nieruchomością w sposób naruszający to uprawnienie, obwarowany sankcją z art. 58 § 1 k.c. (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 20 stycznia 1998 r., I CKN 368/97, OSNC 1998, nr 9, poz. 143; z dnia 6 maja 2004 r., III CK 471/02, niepubl. i z dnia 29 kwietnia 2005 r., V CK 499/04, niepubl.). W konsekwencji umowa zawarta z naruszeniem praw byłego właściciela, o jakich mowa w art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g., byłaby dotknięta nieważnością. W takiej sytuacji nie sposób byłoby uprawnionemu odmówić interesu prawnego w rozumieniu przepisu art. 189 k.p.c. Powstaje natomiast zagadnienie czy w taki sam sposób kształtują się uprawnienia byłego właściciela w sytuacji, w której nieruchomość objęta została działaniem art. 88a u.g.g. Na powyższe pytanie należy udzielić odpowiedzi negatywnej, co wynika przede wszystkim z charakteru normy przez przepis ten wyrażonej. Art. 88a w brzmieniu pierwotnym, wynikającym z treści art. 16 ustawy z dnia 4 października 1991 r. o zmianie niektórych warunków przygotowania inwestycji budownictwa mieszkaniowego w latach 1991 – 1995 oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 103, poz. 446), obowiązującym w dacie zawarcia kwestionowanej umowy stanowi, że osoby prawne lub osoby fizyczne, które do dnia 5 grudnia 1990 r. uzyskały na działki budowlane, stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, ostateczne decyzje lokalizacyjne, otrzymują te działki w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, przepis ten nakłada na właściciela gruntu obowiązek oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, któremu to obowiązkowi towarzyszy roszczenie uprawnionych osób o zawarcie umowy (zob. uchwały Sądu 7 Najwyższego z dnia 11 marca 1994 r., III CZP 17/94, OSNCP 1994, nr 10, poz. 185 i z dnia 17 grudnia 1996 r., III CZP 122/96, OSNC 1997, nr 1, poz. 28). Przepis ten zawiera zatem normę stanowiącą wyjątek w odniesieniu do całości regulacji zawartych w ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości w tym również w odniesieniu do przepisów rozdziału 3, w którym usytuowany jest art. 23. Do powyższej tezy prowadzą również wnioski wynikające z wykładni systemowej. Wynika to bowiem z jego usytuowania w rozdziale 8 Przepisy przejściowe i końcowe. Oznacza to, że przepis ten znajduje swoje zastosowanie do wszystkich nieruchomości objętych działaniem ustawy w tym także do tych, o których mowa w art. 23. Również wykładnia celowościowa prowadzi do uznania pierwszeństwa uprawnień wynikających z art. 88a u.g.g. Funkcją tego unormowania było bowiem uporządkowanie sytuacji w gospodarce gruntami. Analogiczne stanowisko wyrażone zostało w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 r. III CZP 122/96. Wypada również zauważyć, że pogląd o silniejszym charakterze uprawnień, które niosło unormowanie zawarte a art. 88a g.g.w. od tych, jakie wynikały dla byłych właścicieli z art. 23 ust. 4 tej ustawy dostrzegł również Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu uchwały z dnia 18 czerwca 1996 r., W 19/95, (OTK Zb. Urz. 1996 r., nr 3, poz. 25). W konsekwencji należy uznać, że pozwana Gmina miała obowiązek zawarcia zaskarżonej umowy bez uprzedniego zawiadomienia byłych właścicieli. Zawarcie tej umowy w niczym nie dotknęło sfery prawnej powoda, ponieważ i tak nie miałby możliwości odkupienia nieruchomości od pozwanej. Należy również podnieść, że wszystkie przywołane wyżej orzeczenia Sądu Najwyższego, zapadłe na podstawie przepisu art. 34 ust. 4 u.g.g., wydane zostały na gruncie takich stanów faktycznych, w których do zaskarżonej czynności doszło na ogólnych zasadach normowanych przepisami działu III u.g.g., nie zaś w wyniku realizacji roszczenia z art. 88a tejże ustawy. Analogiczne stanowisko prezentuje również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 października 2004 r. I CK 197/04, (niepubl.) aczkolwiek orzeczenie to dotyczy kolizji pomiędzy uprawnieniami płynącymi z art. 88a i z art. 7 ust. 1 i 2 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. 8 st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). W uzasadnieniu tego wyroku Sąd Najwyższy dał wyraz stanowisku, że pierwszeństwo przyznane byłemu właścicielowi na mocy art. 23 ust. 4 u.g.g. łączy się z przetargową postacią oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Wniosek ten Sąd Najwyższy wywiódł z całości regulacji zawartej w art. 23, nakładającej obowiązek podawania wykazów nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub do oddania w użytkowanie wieczyste. Sąd Najwyższy uznał również, że brak unormowania, zawierającego reguły kolizyjne pomiędzy zbliżonymi do siebie uprawnieniami, nie pozwala uznać za sprzeczną z ustawą umowy w przedmiocie ustanowienia użytkowania wieczystego ze względu na pominiecie byłej właścicielki. Pogląd o konieczności pominięcia przy badaniu ważności umowy objętej działaniem art. 229 u.g.n. regulacji zawartej w art. 23 u.g.g. zajął Sąd Najwyższy również w wyroku z dnia 21 czerwca 2007 r., IV CSK 81/07, (niepubl.). Podsumowując powyższe rozważania należy stwierdzić, że uprawnienie do otrzymania działki w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym, mające podstawę w treści przepisu art. 88a u.g.g. prowadzi do pominięcia pierwszeństwa byłego właściciela w nabyciu tej działki, wynikającego z treści art. 23 ust. 4 u.g.g. Konsekwencją powyższej tezy jest stwierdzenie, że umowa zawarta na podstawie przepisu art. 88a u.g.g., z pominięciem uregulowanego w art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g. prawa byłego właściciela działki do zawiadomienia go o przeznaczeniu tejże nieruchomości do oddania w użytkowanie wieczyste, nie jest z tego powodu nieważna. Odnosząc się do zasadności zarzutu naruszenia art. 189 k.p.c. w zw. z art. 136 u.g.n. należy stwierdzić, że zarzut ten jest uzasadniony o tyle tylko, o ile Sąd drugiej instancji nie dopatrzył się po stronie powoda interesu prawnego z uwagi na brak prawa do ubiegania się o zwrot nieruchomości. Ściślej rzecz ujmując, powodowi nie służy prawo do żądania zwrotu nieruchomości, nie ze względu na oddanie jej w użytkowanie wieczyste zaskarżoną umową z 1993 r., co wprost wynika z przepisu art. 229 u.g.n. Przeszkoda ta mogłaby bowiem zostać usunięta poprzez eliminację z obrotu tej umowy. Właściwą przeszkodą w ubieganiu się o zwrot nieruchomości jest to, że innemu podmiotowi przysługuje prawo silniejsze, jakie przyznał art. 88a u.g.g., którego realizacją stała się zaskarżona umowa. 9 Mając powyższe względy na uwadze, jak również treść przepisu art. 39814 k.p.c., skargę kasacyjną należało oddalić. O zwrocie kosztów procesu w postępowaniu kasacyjnym orzeczono na podstawie przepisu art. 39821 w zw. z art. 391 § 1 w zw. z art. 98 § 1 k.p.c., biorąc pod uwagę zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy. O wysokości tych kosztów orzeczono na podstawie przepisu § 13 ust. 4 pkt 2 w zw. z § 6 ust. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).