II CR 104/87

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN Z. Świeboda. Sędziowie SN: J. Sokołowski, T. Żyznowski (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Andrzeja J. i Bożeny J. przeciwko Skarbowi Państwa - Urzędowi Miejskiemu w K. z udziałem interwenientów ubocznych Romana Z., Stefana Z. i Danuty N. o ustalenie, na skutek rewizji powodów od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Poznaniu z dnia 27 listopada 1986 r.:uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Wojewódzkiemu w Poznaniu do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania rewizyjnego. Uzasadnienie faktyczneNa podstawie umowy, poprzedzonej decyzją Naczelnika Miasta w K., o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste sporządzonej dnia 23 grudnia 1975 r. w Państwowym Biurze Notarialnym w K., Jan i Henryka małż. B. uzyskali - w ramach obowiązującego ich ustroju majątkowego małżeńskiego - w użytkowanie wieczyste działkę gruntu o powierzchni 0,03.59 ha, położoną w K. w rejonie ulic (...) i (...). Umową sprzedaży (poprzedzonej decyzją Naczelnika Miasta w K. o wyrażeniu zgody na odstąpienie prawa wieczystego użytkowania wymienionej na wstępie działki), sporządzoną dnia 26 stycznia 1982 r. w PBN w K., małż. Jan i Henryka B. sprzedali prawo użytkowania wieczystego tej działki Andrzejowi i Bożenie małż. J. Umowa zawierała świadczenie zbywców, że na powyższej działce wznieśli oni - własnym kosztem - "do wysokości parteru mury pod budowę domu jednorodzinnego".Powodowie Andrzej i Bożena małż. J., będący wieczystymi użytkownikami nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) nr (...) o powierzchni 0,03.59 ha, zawarli, dnia 22 stycznia 1986 r. w PBN w K., z Romanem i Stefanią małż. Z. oraz Danutą K. warunkową umowę sprzedaży. Stosownie do treści tej umowy Andrzej i Bożena małż. J. sprzedali prawo wieczystego użytkowania tej nieruchomości wraz ze znajdującymi się na tej nieruchomości budynkami: mieszkalnym i gospodarczym w stanie surowym Romanowi i Stefanii małż. Z. oraz Danucie K. Sprzedaż została dokonana z zastrzeżeniem warunku, że Skarb Państwa (Naczelnik Miasta w K.) nie wykona prawa pierwokupu przewidzianego w ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99). Działający w imieniu Skarbu Państwa (Naczelnik Miasta w K.) złożył dnia 17 kwietnia 1986 r. w formie aktu notarialnego oświadczenie, że korzysta z prawa pierwokupu tej nieruchomości za ustaloną między stronami cenę w przytoczonej umowie sprzedaży.Powodowie w pozwie wniesionym dnia 25 kwietnia 1986 r. żądali ustalenia, że przytoczone oświadczenie złożone w wykonaniu prawa pierwokupu nie wywołuje zamierzonego skutku prawnego, tj. przeniesienia własności tej nieruchomości na Skarb Państwa. W uzasadnieniu pozwu twierdzili oni, że notariusz błędnie i z obrazą przepisów ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości przyjął istnienie prawa pierwokupu. Ponadto podnosili, że warunkowa umowa kupna sprzedaży nieruchomości sporządzona dnia 22 stycznia 1986 r. jest nieważna, ponieważ powodowie złożyli oświadczenie woli pod wpływem błędu, co do okoliczności sprawy. Po stronie powodowej wstąpili do sprawy interwenienci uboczni Roman i Stefania małż. Z. oraz Danuta N. z d. K. Interwenienci twierdzili, że na powyższą nieruchomość dokonali nakładów na kwotę około 2 mln zł.Pozwany Skarb Państwa (Naczelnik Miasta w K.) wnosił o oddalenie powództwa i przytoczył, że skorzystał z prawa pierwokupu nie w celu dalszej odprzedaży - jak to błędnie twierdzą powodowie - lecz dla zapewnienia mieszkań dla personelu Wojewódzkiego Szpitala dla Nerwowo i Psychicznie Chorych.Zaskarżonym wyrokiem Sąd Wojewódzki oddalił powództwo; nie obciążył powodów kosztami postępowania. W uzasadnieniu tego wyroku przytoczył ustalenia, z których wynika, że powodowie oraz interwenienci uboczni przed podpisaniem warunkowej umowy sprzedaży z dnia 22 stycznia 1986 r. zapoznali się z jej treścią, akceptując wszystkie postanowienia umowy. Powyższe - w zestawieniu z zeznaniami stron i świadków - wyklucza w ocenie Sądu meriti istnienie błędu po stronie kontrahentów tej umowy. Sąd Wojewódzki odrzucił także zapatrywanie wyrażone przez powodów jakoby prawo pierwokupu nie przysługiwało pozwanemu Skarbowi Państwa na podstawie art. 82 ust. 1 pkt 3 powołanej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Zdaniem Sądu meriti, prawo pierwokupu przysługuje w każdym wypadku sprzedaży nieruchomości oddanej w wieczyste użytkowanie. Nieruchomość bowiem nie traci charakteru nieruchomości "oddanej w użytkowanie wieczyste" po przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego w drodze umowy sprzedaży przez uprawnionego, któremu Skarb Państwa oddał tę nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Dlatego złożone oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu co do spornej nieruchomości znajduje uzasadnienie w art. 82 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Nie niweczy tego prawa powoływana przez powodów i interwenientów ubocznych okoliczność, że dokonali oni nakładów na sporną nieruchomość w postaci budynków i innych urządzeń. Rewizję złożyli powodowie.Powołując się na podstawy rewizyjne przewidziane w art. 368 pkt 1 i 3 k.p.c. wnosili o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie z przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania. Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Wykonanie prawa pierwokupu - zastrzeżonego w ustawie lub czynności prawnej - powoduje, że między uprawnionym i zobowiązanym z tego tytułu dochodzi do skutku umowa o identycznej treści jak umowa zawarta między zobowiązanym z tytułu prawa pierwokupu a osobą trzecią. Przepisy kodeksu cywilnego w rozdziale IV tytułu XI księgi trzeciej traktujące o prawie pierwokupu mają charakter norm ogólnych i regulują podstawowe zagadnienia tego prawa. Dlatego znajdują one zastosowanie tylko - jak stanowi art. 596 k.c. - w takim zakresie, w jakim prawo pierwokupu nie jest unormowane w przepisach szczególnych. Tymi właśnie przepisami są przepisy art. 82-86 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99). Stosownie do art. 82 ust. 1 pkt 3 ustawy, co do którego wykładni strony wiodą spór, uprawnionemu przysługuje prawo pierwokupu w wypadku sprzedaży nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Posługując się sformułowaniem o nieruchomości "oddanej" (który to termin przyjmuje ustawa), przytoczony przepis nawiązuje do ustanowienia użytkowania wieczystego. Zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może nastąpić z udziałem określonej w decyzji administracyjnej osoby nabywcy, na rzecz której następuje oddanie tego gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 35 ustawy).Ustanowienie jest pierwotnym źródłem powstania użytkowania wieczystego. Do tej właśnie sytuacji - obejmującej podstawowe źródło powstania użytkowania wieczystego - odnosi się ustawowe prawo pierwokupu przewidziane w art. 82 ust. 1 pkt 3 omawianej ustawy. Nie obejmuje ono, a w każdym razie brak jest dostatecznych podstaw, aby prawo to rozciągać na inne sposoby, nabycia prawa użytkowania wieczystego - mające w stosunku do jego ustanowienia charakter pochodny. Jako prawo zbywalne i dziedziczne użytkowanie wieczyste może być w drodze czynności prawnej lub w wyniku innych zdarzeń prawnych zbywane i nabywane przez inne osoby, niezależnie od tego, czy należą one do kręgu podmiotów, na rzecz których mogłoby być to prawo ustanowione. Stronom czynności prawnej mającej za przedmiot przeniesienie tego prawa (także w umowie sprzedaży) przysługuje prawo wyboru kontrahenta, co stanowi istotny przejaw swobody umów. Uprawniony organ może wykonać przysługujące mu prawo pierwokupu w odniesieniu tylko do pierwszego zbycia przez osobę będącą kontrahentem tego organu (na rzecz której nastąpiło oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste). Ujawniony później zamiar skorzystania z prawa pierwokupu w odniesieniu do dalszych wypadków sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i złożone oświadczenie woli stanowi naruszenie granic zakreślonych przez ustawę i w konsekwencji może być uznane za nieważne (art. 58 § 1 k.c.). Przepisy normujące ustawowe prawo pierwokupu będące przepisami szczególnymi podlegają - jak każde ograniczenie swobody umów i praw obywateli - ścisłej interpretacji.Wykładnia ta jest zbieżna z reprezentowaną w piśmiennictwie i stosowaną w praktyce, co do art. 82 ust. 1 pkt 2 traktującym o prawie pierwokupu w wypadku sprzedaży nieruchomości nabytej uprzednio od Państwa. Przyjmuje się, że na tej podstawie prawo pierwokupu przysługuje tylko w odniesieniu do pierwszego zbycia, tj. przez bezpośredniego nabywcę tej nieruchomości od Państwa. Nie dotyczy dalszych wypadków przeniesienia własności tej nieruchomości w drodze sprzedaży. Zbieżność ta nie jest przypadkowa. Prawo pierwokupu stanowi - w omawianym zakresie - środek kontroli obrotu cywilnoprawnego obejmujący sprzedaż użytkowania wieczystego i nieruchomości przez pierwszego właściciela. Treść i charakter prawny użytkowania wieczystego i jego podobieństwo do prawnej kategorii własności oraz wspólny dla obu tych instytucji cel wynikający z ustawy o gospodarce gruntami w postaci zapewnienia gruntów w szczególności na cele budownictwa (art. 4 i 23 k.c.) przemawiają za przyjęciem takiego właśnie zbliżonego zakresu wyłączenia w obu wypadkach nieruchomości spod działania prawa pierwokupu (art. 82 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy). Zakres uprawnień użytkowania wieczystego może pokrywać się z uprawnieniami właściciela. Ograniczenia mogą wynikać z treści umowy o oddanie terenu w użytkowanie wieczyste. Respektując granice określone przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz wykorzystując teren zgodnie z jego przeznaczeniem określonym w umowie wieczysty użytkownik wykonuje - w tak ustalonym zakresie - uprawnienia właściciela. Także i w obecnym stanie prawnym prawo wieczystego użytkowania uzyskane przez osoby fizyczne służy z reguły zaspokajaniu ich podstawowych potrzeb, jakimi są potrzeby mieszkaniowe. Uprawnieni angażują własne, znaczące dla rodziny środki finansowe w budowę, wspieraną z reguły (w rodzinach pracowniczych) pomocą finansową Państwa w postaci kredytów. Niezbędna jest zatem stabilizacja nabytych uprawnień i ograniczenie ingerencji w sferę własności osobistej obywatela w nie mniejszym stopniu aniżeli jest realizowane w stosunkach własnościowych, zwłaszcza że w obowiązującym stanie prawnym instytucja wieczystego użytkowania uzyskała przymiot powszechności.Z tych przyczyn nie można podzielić odmiennego zapatrywania wyrażonego w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, jakoby właściwemu organowi przysługiwało prawo pierwokupu w każdym wypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego. Nie istniały jednak żadne podstawy do wydania orzeczenia reformatoryjnego (art. 390 § 1 k.p.c.). Rozstrzygnięcie nie zawiera jednoznacznych ustaleń - co jest konsekwencją zajętego stanowiska przez Sąd meriti - co do istnienia lub braku przesłanek do skorzystania z prawa pierwokupu na podstawie art. 82 ust. 1 pkt 1 ustawy, który to przepis nie zawiera ograniczenia, co do wykonania prawa pierwokupu przy kolejnej sprzedaży nieruchomości, jeśli spełnione zostały przesłanki tamże określone.Podzielić natomiast należy w pełni zapatrywanie, że oddanie spornej nieruchomości w wieczyste użytkowanie przed wejściem w życie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości nie stoi na przeszkodzie wykonaniu prawa pierwokupu. Dotyczy to także poczynionych, szczegółowych ustaleń i wniosków wykluczających istnienie błędu po stronie powodów, zawierających warunkową umowę sprzedaży. Twierdzeń o nieważności z tego właśnie względu złożonego przez powodów oświadczenia woli nie popierali sami skarżący przed Sądem Najwyższym.Z tych przyczyn i na podstawie art. 388 § 1 k.p.c., a w zakresie kosztów instancji rewizyjnej - art. 108 § 2 k.p.c. orzeczono jak w sentencji wyroku.