III CZP 13/89

Skład orzekającyPrzewodniczący: sędzia SN J. Szachułowicz.Sędziowie SN: Z. Świeboda, A. Wypiórkiewicz (sprawozdawca).SentencjaSąd Najwyższy w sprawie z powództwa Heleny Z. przeciwko Eugeniuszowi K. o wydanie nieruchomości po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Sąd Wojewódzki w Łomży postanowieniem z dnia 8 grudnia 1988 r. do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 k.p.c.:"Czy nabywcę w sprawie o wydanie nieruchomości kupionej od zbywcy wpisanego w księdze wieczystej jako jej właściciel w granicach wynikających z zapisu w ewidencji gruntów chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, w sytuacji gdy umowa sprzedaży została zawarta w trakcie toczącej się między zbywcą a osobą trzecią w stosunku do stron umowy, sprawy o przywrócenie posiadania, dotyczącej przeważającej obszarowo części nabytej nieruchomości, co do której osoba trzecia uzyskała tytuł własności na podstawie ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych?podjął następującą uchwałę:Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy z dnia 8 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.) nie jest objęty obszar nabytej nieruchomości. Uzasadnienie faktyczneW dniu 18 maja 1983 r. pozwany Eugeniusz K. i jego żona Teresa K. nabyli w drodze umowy sprzedaży od Stanisława i Emilii małż. B., ujawnionych w dziale II księgi wieczystej Nr Kw (...) - PBN w W. M. nieruchomość rolną o pow. 3600 m2, położoną we wsi A. składającą się z działek zapisanych w ewidencji gruntów pod nr 166, 168 i 169. Między powódką Heleną Z. a pozwanym trwał spór o zachodnią część wymienionej nieruchomości, obejmującą około 818 m2 powierzchni i w dacie wspomnianej na wstępie umowy sprzedaży toczyło się przed Sądem Rejonowym w Zambrowie z powództwa Heleny Z. przeciwko Eugeniuszowi K. postępowanie o przywrócenie posiadania spornego gruntu, zakończone wyrokiem z dnia 26 sierpnia 1983 r. zasądzającym roszczenie. Jednakże w latach następnych pozwany Eugeniusz K. uzyskał w sprawie sygn. akt (...) Sądu Rejonowego w Zambrowie wyrok nakazujący Helenie Z. oddanie powodowi wymienionego gruntu. Wyrok ten uprawomocnił się w dniu 13 marca 1986 r. i został wykonany. Z kolei Helena Z. wystąpiła do Sądu Rejonowego w Zambrowie o stwierdzenie, że ona stała się z dniem 4 listopada 1971 r. właścicielką tego samego gruntu. Wniosek ten został uwzględniony nie zaskarżonym postanowieniem z dnia 12 stycznia 1987 r. Na podstawie tego postanowienia powódka Helena Z. wytoczyła pozwanemu Eugeniuszowi K. proces windykacyjny. Sąd Rejonowy w Zambrowie, wyrokiem z dnia 24 maja 1988 r., powództwo zasądził przyjmując, że powódka dostatecznie wykazała swój tytuł własności. W rewizji od tego wyroku pozwana powołała się na ochronę, jaką daje mu rękojmia publiczna wiary ksiąg wieczystych. Rozpoznając sprawę na skutek tej rewizji Sąd Wojewódzki powziął wątpliwość prawną co do zagadnienia wyrażonego w przedstawionym Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia pytaniu prawnym. Uzasadnienie prawneSąd Najwyższy zważył, co następuje:Z okoliczności sprawy wynika, że sporna między stronami jest własność oznaczonego gruntu, który według powódki stał się z mocy samego prawa, dnia 4 listopada 1971 r. przedmiotem jej własności (por. art. 1 ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych - Dz. U. Nr 27, poz. 250), stosownie zaś do stanowiska pozwanego stanowi on część działek nr 166 i 167, które według oznaczenia zamieszczonego w dziale I księgi wieczystej KW Nr (...) wchodzą do objętej nią i nabytej przez pozwanego nieruchomości. Uwalniając przyjętą przez Sąd Wojewódzki konstrukcję pytania prawnego od balastu faktów, których ocena prawna należy do rozstrzygnięcia sprawy, istotę przedstawionego zagadnienia sprowadzić należy do kwestii, czy rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych objęty jest także obszar nabytej nieruchomości. Według ugruntowanego stanowiska orzecznictwa sądowego i doktryny z okresu obowiązywania art. 20 prawa rzeczowego z 1946 r., powołanych przez Sąd Wojewódzki w uzasadnieniu postanowienia, rękojmia nie dotyczy cech fizycznych nieruchomości, lecz jej stanu prawnego wynikającego z wpisów. Trafnie Sąd Wojewódzki zauważył, że brzmienie obecnie obowiązującego art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.) nie daje podstawy do zamiany zasad dotychczasowej wykładni. Przeciwnie tekst nowego przepisu wyraźnie odnosi działanie rękojmi do stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej, który w razie sprzeczności ze stanem prawnym rzeczywistym rozstrzyga na korzyść wymienionego w tym przepisie nabywcy prawa. Jawny z księgi wieczystej stan prawny nieruchomości jest zaś kategorią prawa, a nie fizycznego faktu, i ma on treść zgodną z treścią wpisów przeznaczonych do ujawniania praw i obowiązków niezależnie od tego, do jakich działów zostały one wprowadzone (por. art. 25 powołanej ustawy).Do działu pierwszego księgi wieczystej dokonywane są wpisy praw związanych z nieruchomością, ale przeznaczony on jest także do oznaczania nieruchomości. Oznaczenie nieruchomości (dane o jej położeniu, sposobie korzystania i powierzchni - por. § 13 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 marca 1983 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece - Dz. U. Nr 19, poz. 84) jest opisem cech fizycznych rzeczy, które wprawdzie nie są pozbawione znaczenia prawnego, ale które też same przez się nie tworzą stanu prawnego tej rzeczy. Tak np., gdy chodzi o położenie i obszar, to cechy te mają prawne znaczenie przede wszystkim z punktu widzenia wyodrębnienia przedmiotu własności z powierzchni ziemskiej (por. art. 46 § 1 k.c.). Dlatego też oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej indywidualizują przedmiot własności w tym m.in. znaczeniu, że gdy chodzi o działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, przesądzają o tym, że dotyczy ona tej a nie innej nieruchomości. To wszakże nie powoduje, że oznaczenie nieruchomości w dziale pierwszym rozstrzyga na korzyść nabywcy o konkretnej powierzchni gruntu, która w dacie czynności prawnej na skutek różnych zaszłości faktycznych lub zdarzeń prawnych może być większa lub mniejsza od wykazanej w księdze wieczystej. Jak już bowiem Sąd Najwyższy wyjaśnił, przedmiotem oznaczenia nieruchomości jest jej skład fizyczny, zatem stan faktyczny, a nie stan prawny. Należy ponadto pamiętać także i o tym, że usunięcie niezgodności danych z ewidencji gruntów i budynków z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej następuje w trybie sprostowania uregulowanego w art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Poszczególne działki zapisane w ewidencji gruntów, które razem tworzą nieruchomość, same nie stanowią odrębnej nieruchomości, lecz są częścią jednej nieruchomości. Natomiast nie można wykluczyć, że dana działka lub jej część stała się przedmiotem odrębnej własności po odłączeniu się od dotychczasowej nieruchomości, której część stanowiła. Objęcie rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych także obszaru i jej części składowych może doprowadzić do wyniku, który w konfrontacji ze stanem faktycznym okaże się bezprzedmiotowy, np. w konsekwencji nieistnienia już opisanych w księdze wieczystej fizycznych składników nieruchomości. W tym wypadku nie ma miejsca na fikcję prawną, na której wsparty został mechanizm rękojmi, jaką daje treść księgi wieczystej w zakresie stanu prawnego nieruchomości. Z tych wszystkich zasad Sąd Najwyższy na podstawie art. 391 k.p.c. rozstrzygnął przedstawione mu zagadnienie prawne, jak w podjętej uchwale, uznając przy tym, że rozstrząsanie kwestii zakresu znaczeniowego pojęcia dobrej wiary nabywcy prawa stało się zbędne w świetle podjętej uchwały. Ubocznie Sąd Najwyższy zauważa, że z okoliczności sprawy wynikać może, iż Skarb Państwa, dalszy poprzednik pozwanego, nabył własność nieruchomości uregulowanej później w księdze wieczystej KW Nr (...) od osoby, która uzyskała już akt własności ziemi. Gdyby zatem okazało się, że akt ten obejmował także grunt sporny w sprawie niniejszej, to postanowienie Sądu Rejonowego w Zambrowie z dnia 12 stycznia 1987 r. dotyczyłoby obszaru, którego własność uregulowana została uprzednio w trybie ustawy z dnia 26 października 1971 r.