III RN 71/98

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy ze skargi (...) na uchwałę Rady Miejskiej (...) w przedmiocie ustalenia czynników podwyższających i obniżających stawki bazowe czynszu regulowanego na skutek rewizji nadzwyczajnej Ministra Sprawiedliwości (...) od wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 lutego 1998 r. I SA 1772/97 uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę NSA w Warszawie do ponownego rozpoznania. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Rewizja nadzwyczajna jest uzasadniona. Stosownie do przepisów ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych /Dz.U. nr 105 poz. 509 ze zm./ wysokość czynszu powinna w każdym wypadku uwzględniać stan techniczny i położenie domu, powierzchnię i wyposażenie lokalu oraz inne czynniki podwyższające lub obniżające jego wartość użytkową /art. 20 ust. 3/, przy czym w zasadzie /o ile strony w drodze umowy nie postanowią inaczej - art. 20 ust. 4/ czynsz obejmuje także: podatek od nieruchomości, koszt administrowania, koszty konserwacji i utrzymania technicznego budynku, koszty utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń wspólnego użytkowania, w tym opłaty za energię elektryczna, energię cieplna, gaz, wodę, za odbiór nieczystości stałych i płynnych, windę, antenę zbiorczą oraz domofon /art. 21 ust. 1, niezależnie od opłat, o których mowa w art. 21 ust. 2/. Równocześnie w ustawie o najmie lokali mieszkalnych określone zostały zasady i tryb ustalania tzw. czynszu regulowanego /art. 20 ust. 2 zdanie pierwsze ustawy o najmie lokali mieszkalnych/, wedle których: po pierwsze - maksymalny czynsz regulowany nie może przekraczać w stosunku rocznym 3 wartości odtworzeniowej lokalu /art. 25 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych/; po drugie - wartość odtworzeniową lokalu wyznacza iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, którego wysokość ustala co kwartał wojewoda w drodze zarządzenia /art. 25 ust. 3 i ust. 4 ustawy o najmie lokali mieszkalnych/; po trzecie - zróżnicowane stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu ustala rada gminy w drodze uchwały, uwzględniając czynniki podwyższające lub obniżające wartość użytkową tego lokalu, a w szczególności: położenie budynku /centrum, peryferie, zabudowa zwarta lub wolno stojąca/, położenie lokalu w budynku /kondygnacja, stopień nasłonecznienia/, wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stan, a także ogólny stan techniczny budynku /art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych/; po czwarte - stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających jego wartość użytkową mają charakter cen sztywnych /art. 26 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych/; i po piąte - uchwała rady gminy w sprawie wysokości stawek czynszu regulowanego określa wysokość stawek czynszu w okresie 12 miesięcy od dnia jej wejścia w życie /art. 26a ustawy o najmie lokali mieszkalnych/. Zasady powyższe mają charakter bezwzględnie obowiązujący, a ich przestrzeganie przy ustalaniu stawek czynszu regulowanego za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu przesądza o zgodności z prawem podejmowanej w tym zakresie uchwały rady gminy /art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych w związku z art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym - t.j. Dz.U. 1996 nr 13 poz. 74 ze zm./. W kontekście rozpoznawanej sprawy należy przy tym zwrócić uwagę na to, że przepisem art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie tylko wprowadzona została zasada nakazująca różnicowanie stawek czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu przy uwzględnieniu czynników mających wpływ na zróżnicowanie jego wartości użytkowej, lecz także wskazane zostały te spośród takich czynników, które sam ustawodawca uznał za prawnie relewantne w celu wprowadzania tego rodzaju zróżnicowań stawek czynszu. Oznacza to, że czynniki wskazane wprost w art. 26 ust. 1 pkt 1 - pkt 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych należy traktować jako obowiązujące w tym znaczeniu, że w każdym wypadku muszą być one uwzględnione jako przesłanki prawne różnicowania stawek czynszu regulowanego za 1 m2 powierzchni użytkowej, które ustalane są w uchwale rady gminy. Równocześnie wyliczenie tego rodzaju czynników w art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych nie ma charakteru wyliczenia zamkniętego, nie wyklucza więc możliwości i potrzeby uwzględnienia przez radę gminy - stosownie do okoliczności miejsca i czasu - ewentualnie także innych czynników mających znaczenie dla podwyższenia lub obniżenia wartości użytkowej lokalu. Dopiero w nawiązaniu do zróżnicowanych w ten sposób w uchwale rady gminy stawek czynszu, możliwe jest w każdym konkretnym wypadku, stosownie do walorów danego lokalu mieszkalnego, określenie prawidłowej stawki czynszu należnego za 1 m2 powierzchni użytkowej tego lokalu, co ma bezpośrednie znaczenie dla sytuacji prawnej najemcy tego lokalu. Wynika stąd, że w rozpoznawanej sprawie zaskarżona uchwała rady gminy w rażący sposób naruszyła wynikające z art. 20 ust. 3 oraz art. 26 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych zasady ustalania stawek czynszu regulowanego, skoro zróżnicowała ona stawki czynszu regulowanego z pominięciem niektórych spośród tych czynników mających wpływ na wartość powierzchni użytkowej lokalu czynników, które zostały wskazane wprost w ustawie. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd Najwyższy (...) orzekł, jak w sentencji.