III AZP 7/83

Sąd Najwyższy w sprawie ze skargi Józefa T. na decyzję Wojewody G. z dnia 31 grudnia 1982 r. w przedmiocie ustalenia wysokości czynszu najmu za lokal mieszkalny po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Naczelny Sąd Administracyjny Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku postanowieniem z dnia 25 maja 1983 r. SA/Gd 220/83 do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 Kpc: Czy stawki czynszowe określone w tabeli nr 4 stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne /Dz.U. nr 9 poz. 38/ mają zastosowanie również do najemców, z którymi najem został zawiązany po dniu 1 maja 1981 r. w wyniku zamiany dotychczas zajmowanego lokalu na lokal o mniejszej powierzchni? podjął następującą uchwałę: Józef T. wraz z żoną zajmował jako najemca lokal mieszkalny nr 2 przy ul. S. 15 w T., składający się z dwu pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju o powierzchni 70 m2, za który opłacał czynsz najmu w wysokości 3 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej. Dnia 12 stycznia 1982 r., po uzyskaniu zezwolenia na dokonanie zamiany lokali, zamieszkał w lokalu mieszkalnym nr 7 przy ul. W. 9/10 w T., składającym się z pokoju, kuchni, łazienki i przedpokoju o powierzchni użytkowej 35,76 m2. Decyzją Prezydenta Miasta T. z dnia 18 września 1982 r., utrzymaną w mocy decyzją Wojewody G. z dnia 31 grudnia 1982 r., ustalono czynsz najmu za lokal nr 7 przy ul. W. nr 9/10 w T. w wysokości 10 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej na podstawie tabeli nr 4, stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne /Dz.U. nr 9 poz. 38/. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego Józef T. zarzucił, że powołane wyżej rozporządzenie Rady Ministrów określające wyższe stawki czynszowe dla najemców, z którymi najem został zawiązany po dniu 1 maja 1981 r., odnosi się do najemców nowo przydzielonych lokali mieszkalnych, nie zaś do tych, którzy byli uprzednio najemcami lokalu, zwłaszcza gdy przechodzą z lokalu większego do mniejszego. Naczelny Sąd Administracyjny przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie art. 391 par. 1 Kpc pytanie prawne budzące poważne wątpliwości, a mianowicie - czy stawki czynszowe określone w tabeli nr 4 stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne /Dz.U. nr 9 poz. 38/ mają zastosowanie również do najemców, z którymi najem został zawiązany po dniu 1 maja 1981 r. w wyniku zamiany dotychczas zajmowanego lokalu na lokal o mniejszej powierzchni. W uzasadnieniu pytania prawnego podniesiono, że decyzja organu administracji państwowej zezwalająca na zamianę mieszkania jest jednocześnie decyzją przydziałową, co pozwala przyjąć, iż określenie użyte w par. 11 rozporządzenia "których najem zostaje zawiązany po dniu 1 maja 1981 r." odnosi się również do najmu zawiązanego w wyniku zamiany lokalu mieszkalnego, jednakże wykładnia taka naruszałaby słuszny interes obywateli, którzy w wyniku zamiany lokali mieszkalnych przechodzą do lokalu o mniejszej powierzchni, a także interes społeczny, ograniczając inicjatywę najemców do dokonywania zamiany lokali z obawy przed koniecznością płacenia znacznie wyższych stawek czynszowych za uzyskany lokal mieszkalny o mniejszej niż dotychczas powierzchni użytkowej. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego względy te mogłyby skłaniać do takiej wykładni przepisu par. 11a rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r., że decyzja zezwalająca na zamianę lokali mieszkalnych /art. 50 ust. 1 prawa lokalowego/ nie jest równoznaczna z decyzją, na podstawie której dochodzi do zawiązania najmu w rozumieniu tego przepisu /par. 11a powołanego rozporządzenia/. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: W uzasadnieniu pytania prawnego podniesiono trafnie, że według brzmienia art. 54 ust. 1 prawa lokalowego z roku 1974 /t.j. Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/ zezwolenie terenowego organu administracji państwowej na zamianę lokalu /lokali/ mieszkalnego, którego najem wynika z decyzji administracyjnej o przydziale, stanowi decyzję o przydziale lokalu /lokali/ uzyskanego w wyniku zamiany. To kategoryczne sformułowanie prowadzi do jednoznacznego wniosku, a mianowicie, że decyzja terenowego organu administracji państwowej zezwalająca na dokonanie zamiany lokalu /lokali/ mieszkalnego podlegającego reżymowi szczególnego trybu, najmu lokali i budynków /por. art. 22 ust. 1 prawa lokalowego/, stanowi decyzję o jego przydziale, powodującą zawiązanie stosunku najmu. Jest to oczywiście nowy stosunek najmu, nie będący kontynuacją poprzedniego stosunku. Tak ukształtowany charakter decyzji terenowego organu administracji państwowej opartej na art. 54 ust. 1 prawa lokalowego wywiera określone skutki w zakresie obowiązków najemcy, w tym także co do płacenia czynszu, którego wysokość musi być dostosowana do zasad obowiązujących w dacie zawiązania się stosunku najmu. Zasady te określone zostały m.in. w przepisie par. 11a ust. 1 w brzmieniu par. 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne /Dz.U. nr 9 poz. 38/. Według tego uregulowania najemcy lokali mieszkalnych wyposażonych co najmniej w urządzenia: wodociągowe, kanalizacyjne oraz gaz lub łazienkę, których najem zawiązał się po dniu 1 maja 1981 r., obowiązani są opłacać czynsz najmu według tabeli nr 4 stawek czynszowych stanowiącej załącznik do powołanego wyżej rozporządzenia. Stawki czynszowe określone w tabeli nr 4 są zróżnicowane /7-13 zł za 1 m2/, w zależności od wyposażenia technicznego /standardu/ mieszkania. Powołane wyżej rozporządzenie nie przewiduje odstępstw od zasady, że czynsz w wysokości odpowiadającej stawkom z tabeli nr 4 obowiązani są opłacać najemcy lokali mieszkalnych poddanych szczególnemu trybowi najmu. Stawki czynszowe określone w tabeli nr 4 obowiązują zatem ogół najemców takich lokali mieszkalnych, których najem zawiązał się po dniu 1 maja 1981 r., w tym także takich najemców, których "nowy" najem zawiązał się w wyniku zezwolenia terenowego organu administracji państwowej na zamianę lokalu mieszkalnego. To, że rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r. wyłączyło spod działania przepisu par. 11a ust. 1 /por. par. 11 ust. 2/ osoby bliskie najemcy, które po dniu 1 maja 1981 r. wstąpią z mocy prawa w stosunek najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy /art. 691 Kc/, jest logicznym następstwem objęcia stawkami czynszowymi z tabeli nr 4 jedynie wszystkich "nowych" najemców. Osoby bliskie najemcy, wstępujące w stosunek najmu po jego śmierci są natomiast jedynie kontynuatorami dotychczasowego stosunku najmu łączącego najemcę z wynajmującym. Rozciągnięcie regulacji przepisu par. 11a ust. 1 w sprawie czynszów za lokale mieszkalne na inne kategorie osób, w szczególności najemców, których najem zawiązał się w wyniku zamiany lokali mieszkalnych, nie mogłoby znaleźć oparcia w przepisach tego rozporządzenia. Wyłączenie spod działania tego przepisu takich najemców byłoby też nie do pogodzenia z dążeniem ustawodawcy do uregulowania czynszów najmu /por. rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe - Dz.U. nr 38 poz. 174/. Nie można też nie dostrzegać tego, że prawo lokalowe ani w art. 39 traktującym o najemcach zajmujących lokale mieszkalne o powierzchni większej, niż im przysługuje, ani też w rozdziale 5 /art. 52-54/ zatytułowanym "Zamiana lokali mieszkalnych" nie zawiera takich treści, które mogłyby posłużyć za podstawę do przyjęcia zamiaru ustawodawcy stosowania ulg w zakresie czynszu w odniesieniu do najemców przechodzących w drodze zamiany lokali mieszkalnych z lokali większych do mniejszych. Przewidziane w par. 4 ust. 2 zarządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 18 stycznia 1972 r. w sprawie zamiany lokali mieszkalnych /M.P. nr 8 poz. 53 ze zm./ w razie zamiany większego mieszkania na mniejsze zwolnienie z opłaty za uzyskane urządzenia techniczne i z obowiązku uiszczenia kaucji, jeżeli najemca przy najmie większego lokalu kaucji nie uiścił, stanowią wyjątki, które nie podlegają wykładni rozszerzającej, a zatem nie mogą się odnosić do czynszu za uzyskany w drodze zamiany mniejszy lokal mieszkalny. Gdy zatem ani przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe, ani też przepisy wykonawcze wydane z mocy upoważnień w niej zawartych lub w zakresie, w jakim zostały one przez tę ustawę utrzymane w mocy /art. 64 ust. 3/, nie upoważniają do odstąpienia od stawek czynszowych przewidzianych w tabeli nr 4 stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 marca 1981 r., należało udzielić odpowiedzi jak w sentencji.