III RN 56/98

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu sprawy ze skargi na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego (...) w przedmiocie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego nieruchomości na skutek rewizji nadzwyczajnej Pierwszego Prezesa Sądu Najwyższego od wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu z dnia 24 listopada 1997 r. II SA/Wr 1253/96 oddala rewizję nadzwyczajną. Sąd Najwyższy zważył, co następuje: Rewizja nadzwyczajna nie jest uzasadniona. Stosownie do postanowienia art. 20 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości /t.j. Dz.U. 1991 nr 30 poz. 127 ze zm./ oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa lub własność gminy następowało wraz ze sprzedażą położonych na tym gruncie budynków lub innych urządzeń. Osoba fizyczna, której oddano w użytkowanie wieczyste grunt powinna go zagospodarować w sposób i w terminie określonym w umowie, przy czym termin ten może ulec przedłużeniu, jeżeli jego niedotrzymanie zostało spowodowane okolicznościami niezależnymi od nabywcy gruntów /art. 25 ustawy o gospodarce gruntami/. Natomiast jeżeli wbrew umowie użytkownik wieczysty nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń, to rejonowy organ administracji ogólnej w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub zarząd gminy w odniesieniu do gruntów stanowiących własność gminy może wydać decyzję o rozwiązaniu umowy wieczystego użytkowania i zarządzić odebranie gruntów /art. 26 ust. 2 ustawy o gospodarce gruntami w związku z art. 240 Kc/. W rozpoznawanej sprawie, zawarta została w dniu 30 stycznia 1990 r. w Państwowym Biurze Notarialnym, sporządzona w nawiązaniu do decyzji Kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego w G., umowa notarialna użytkowania wieczystego, na podstawie której Skarb Państwa oddał odpłatnie na okres 99 lat w użytkowanie wieczyste na rzecz małżeństwa W. i I. H. stanowiącą jego własność nieruchomość budowlaną składającą się z działki oznaczonej numerem 162 i objętej księgą wieczystą Kw nr 24347 /par. 1 umowy/. Obie strony umowy oświadczyły, że zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, teren będący przedmiotem tej umowy, przeznaczony jest pod zabudowę domem mieszkalnym z częścią handlowo-usługową, w związku z czym użytkownik wieczysty zobowiązał się do rozpoczęcia budowy, zgodnie z zatwierdzonym przez władze budowlane planem, w ciągu dwóch lat od daty zawarcia umowy oraz do jej ukończenia w ciągu następnych trzech lat, a w wypadku niedotrzymania tych zobowiązań Skarb Państwa zastrzegł sobie prawo rozwiązania powyższej umowy i odebrania działki /par. 6 umowy/. Ponadto użytkownik wieczysty zobowiązał się także do ujawnienia w księdze wieczystej wybudowanego budynku w ciągu trzech miesięcy od dnia ukończenia budowy /par. 7/. Następnie, w toku niniejszego postępowania, żadna ze stron tej umowy nie zakwestionowała jej ważności. Jednakże obie strony różnie interpretują skutki zawartej umowy użytkowania wieczystego ze względu na okoliczność, że już w chwili zawierania przez strony umowy wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości, była ona zabudowana pawilonem usługowym, który został wybudowany w latach osiemdziesiątych przez W. H. w nawiązaniu do decyzji Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miejskiego w G., która zresztą zawierała wyraźne zastrzeżenie zobowiązujące inwestora /tzn. skarżącego/ do załatwienia spraw terenowo-prawnych - w konsekwencji w dniu 13 czerwca 1980 r. skarżący zawarł z Zarządem Gospodarki Terenami w G. umowę dzierżawy na okres 30 lat (...). Dokonane w toku postępowania w niniejszej sprawie ustalenia wskazują, że pawilon ten był faktycznie użytkowany przez skarżącego już od 1985 roku, chociaż formalnie został dopuszczony do użytkowania dopiero decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w G. z dnia 17 października 1995 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. w uzasadnieniu swej decyzji w niniejszej sprawie z dnia 17 września 1996 r. stwierdziło, że Kierownik Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miasta G. wydając w dniu 18 grudnia 1989 r. decyzję o ustanowieniu małżeństwa W. i I. H. użytkownikami wieczystymi przedmiotowej nieruchomości (...): "przyjął fikcję, określając mianowicie, że Urząd Miasta G. sprzedaje grunt niezabudowany, podczas gdy w istocie od kilku lat dotychczasowi dzierżawcy, nie tylko, że wybudowali obiekt usługowy, ale również prowadzili w nim działalność gospodarczą (...)". W związku z tym w rewizji nadzwyczajnej wywodzi się, że w tej sytuacji należy przyjąć /stosownie do dyspozycji art. 65 par. 2 Kc/, iż zgodnym zamiarem i celem stron zawieranej umowy wieczystego użytkowania w danym wypadku było: "przyjęcie kolejnej fikcji", iż budynek będzie traktowany w świetle prawa jako zbudowany przez wieczystego użytkownika po zawarciu umowy i w konsekwencji stanowiący odrębną od gruntu nieruchomość /art. 46 par. 1 Kc/ będącą przedmiotem jego własności /art. 235 Kc/". Natomiast nie byłaby dopuszczalna interpretacja, iż w celu realizacji zobowiązań wynikających z umowy użytkowania wieczystego wzniesiony uprzednio pawilon powinien zostać rozebrany, a wieczysty użytkownik powinien wznieść nowy budynek mieszkalno-usługowy. I trudno zaprzeczyć słuszności tego stanowiska. Jednakże nie można podzielić dalszych opinii wyrażonych w rewizji nadzwyczajnej, w myśl których: po pierwsze - treść par. 6 przedmiotowej umowy użytkowania wieczystego nie daje podstaw do przyjęcia, że użytkownik wieczysty był zobowiązany do nadbudowy części mieszkalnej nad już istniejącą częścią użytkową po drugie - nie można wykluczyć, że użytkownicy wieczyści w ogóle nie zawarliby umowy, gdyby wynikał z niej jednoznacznie obowiązek rozbudowy istniejącego obiektu do rozmiarów oczekiwanych od nich aktualnie i we wskazanym terminie; oraz po trzecie - że, skoro istniejący budynek spełnia już funkcję handlowo- usługową oraz mieszkalną, wobec zameldowania w nim na pobyt stały w dniu 26 stycznia 1996 r. wieczystych użytkowników, to brak jest podstaw dla stwierdzenia, że wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie /art. 240 Kc/, a tym samym w danym wypadku nie było uzasadnione rozwiązanie umowy wieczystego użytkowania przed upływem wyznaczonego w niej terminu /art. 26 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce gruntami/. Powyższa argumentacja w żadnym razie nie uzasadnia rażącego naruszenia prawa lub interesu Rzeczypospolitej Polskiej w niniejszej sprawie, co wszak stanowić ma podstawę rewizji nadzwyczajnej /art. 57 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym - Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./. Przeciwnie, opiera się ona na ocenach dowolnych, a nawet sprzecznych z obowiązującym porządkiem prawnym, treścią przedmiotowej umowy użytkowania wieczystego oraz ustaleniami dokonanymi w toku postępowania w rozpoznawanej sprawie. Jest bowiem bezsporne, że umowa użytkowania wieczystego zobowiązywała wieczystych użytkowników do budowy domu mieszkalnego z częścią handlowo-usługową w ciągu pięciu lat /par. 6 umowy/. Równocześnie dokonane w toku postępowania ustalenia dowodzą, że obie strony umowy nie kwestionują założonej już w chwili zawierania umowy, a niewątpliwie korzystnej dla użytkowników wieczystych, fikcji, w myśl której istniejący już wówczas na przedmiotowej nieruchomości pawilon usługowy będzie w przyszłości, po jego odpowiedniej przebudowie, potraktowany jako nowo wzniesiony budynek mieszkalny z częścią handlowo-usługową. Na to, że użytkownik wieczysty był w pełni świadom przyjętego na siebie, a wynikającego z par. 6 umowy, zobowiązania do dokonania w określonym terminie co najmniej stosownej przebudowy istniejącego już pawilonu handlowego, wskazuje także i to, że na jego wniosek Zarząd Miasta G. wydał w dniu 27 marca 1995 r. decyzję o przedłużeniu terminu wywiązania się z obowiązku umownego, a więc zakończenia zabudowy przedmiotowej działki do dnia 30 kwietnia 1996 roku. Z kolei nie ulega żadnej wątpliwości, że stosownie do obowiązującego porządku prawnego, sposób i szczegółowe warunki realizacji powyższego zobowiązania użytkownika wieczystego nie mogły wynikać z postanowień samej umowy użytkowania wieczystego, ale powinny zostać określone w stosownych decyzjach administracyjnych, a mianowicie naprzód w decyzji dotyczącej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu /do 1994 roku - tzw. decyzji lokalizacyjnej/, a następnie w decyzji o pozwoleniu budowlanym. Tymczasem, pomimo, że w obu wypadkach decyzje te wydawane są wyłącznie na wniosek zainteresowanego podmiotu /por. w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - art. 41 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. nr 89 poz. 415 ze zm. oraz w odniesieniu do pozwoleń budowlanych - art. 32 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./, to jednak użytkownicy wieczyści nie wystąpili nawet ze wnioskami o ich wydanie. Podnoszony w rewizji nadzwyczajnej argument, że użytkownicy wieczyści uczynili zadość warunkom umowy użytkowania wieczystego, ponieważ w dniu 26 stycznia 1996 r. uzyskali oni zameldowanie na pobyt stały w użytkowanym przez nich pawilonie handlowo-usługowym usytuowanym na użytkowanej działce, w tym samym oznacza to, że istniejący obiekt budowlany spełnia zarówno funkcje mieszkalne, jak i handlowo-usługowe, polega na oczywistym nieporozumieniu. Meldunek na pobyt stały określonej osoby lub osób w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem służy celom ewidencyjnym /art. 5 w związku z art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych /Dz. U. nr 32 poz. 174 ze zm./ i stanowi jedynie dowód miejsca zamieszkania tej osoby lub osób /art. 25 Kc/. Także stosownie do art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 26 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./ oraz art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych /Dz.U. nr 105 poz. 509 ze zm./ o tym, czy dany lokal może być uznany za tzw. lokal mieszkalny, decyduje nie to, czy w lokalu tym jest ktoś zameldowany na pobyt stały, ale to czy jest to: "wydzielona trwałymi ścianami izba lub zespół izb przeznaczonych /sic!/ na stały pobyt ludzi, który wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkalnych". Natomiast o tym czy określony obiekt budowlany, na którego wzniesienie /budowę, przebudowę itd. - art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego/ wymagane jest pozwolenie budowlane, odpowiada warunkom jakim w myśl obowiązujących przepisów prawnych musi czynić zadość obiekt "przeznaczony" /!/ na cele mieszkalne, decyduje właściwy organ nadzoru budowlanego /art. 54 Prawa budowlanego/, a nie fakt zameldowania w nim na pobyt stały określonej osoby lub osób. Dlatego stwierdzić trzeba, że żaden spośród podniesionych w rewizji nadzwyczajnej zarzutów nie jest uzasadniony.