II SA/Bk 1089/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk (spr.), Protokolant sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 lutego 2015 r. sprawy ze skargi W. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza C. z dnia [...] czerwca 2014 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżone decyzje nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz Skarżącego W. O. kwotę 294 (dwieście dziewięćdziesiąt cztery) złote tytułem zwrotu wpisu sądowego. Burmistrz C. decyzją z dnia [...].06.2014 roku nr [...], na podstawie art. 36 i 37 ustawy z dnia 27.03.2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2012 roku, poz. 647 ze zm.), uchwały Nr XI/112/2012 Rady Miejskiej w Choroszczy z dnia 28 czerwca 2012 roku w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Choroszcz w granicach administracyjnych obejmujących wyodrębnione obszary funkcjonalne uchwalonego uchwałą Nr XXVII/244/01 Rady Miejskiej w Choroszczy (Dz. Urz. Woj. Podlaskiego z 2012 roku, poz. 2182 z 24.07.2012 r.) oraz art. 104 kpa – orzekł o ustaleniu Panu W. O. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w kwocie 7.341,60 złotych, zbywcy własności nieruchomości położonej w obrębie K. gm. C., oznaczonej w ewidencji gruntów nr. geod. [...]. Na skutek odwołania Pana W. O. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...].09.2014 roku nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że w rozpoznawanej sprawie opłatę w kwocie 7.341,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalono w oparciu o sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia 13.02.2014 roku. Organ II instancji podkreślił także, że jego zdaniem operat spełnia przesłanki zawarte w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 roku, Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wywiódł Pan W. O., zarzucając: – brak wiarygodności rzeczoznawcy, ponieważ jego operat dotyczący tej samej nieruchomości został odrzucony przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku; – nie ma żadnego uzasadnienia, aby wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o 56 % z uwagi na uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem nie zmieniła się jej powierzchnia, ani powierzchnia zabudowy, czy też uzbrojenie terenu, odległość od utwardzonej drogi, odległość od miasta, czy też od środków transportu; – nie uwzględniono ceny sprzedaży tej działki; – zignorowanie prośby o wypłacenie odszkodowania za działkę nr [...] wydzieloną na poszerzenie drogi. W dodatkowym w piśmie z dnia [...].02.2015 roku, złożonym na rozprawie, skarżący ponownie kwestionował nieuwzględnienie przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym ceny sprzedaży działki, niewyjaśnienie jaka jest rzeczywista procentowa możliwość zabudowy przedmiotowej nieruchomości. Po raz drugi zakwestionował rzetelność sporządzonego operatu w świetle oceny pracy rzeczoznawcy w innej sprawie – uchylonej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., wnosząc o jej oddalenie, podtrzymało argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Stosownie do postanowień art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 oku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron, oraz prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a–c ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Oceniając legalność zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził, że organy administracji nie do końca wyjaśniły stan faktyczny, co miało istotny wpływ na wynik sprawy. W konkretnej sprawie głównym punktem spornym jest prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] 02.2014 roku przez rzeczoznawcę majątkowego mgr. inż. B. R. w zakresie wyceny wartości działki o nr. [...], położonej we wsi [...]przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu. Należy zgodzić się z zarzutem sformułowanym w skardze, że nie można stosować automatyzmu polegającego na założeniu, iż każda zmiana planu zagospodarowania przestrzennego powoduje wzrost wartości nieruchomości w myśl art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27.03.2003 roku. Analizując zaś treść sporządzonego operatu szacunkowego nasuwa się stwierdzenie, że rzeczoznawca powyższy automatyzm zastosował. Jednak w świetle zgromadzonego dotychczas materiału dowodowego powyższe stanowisko budzi poważne wątpliwości i wymaga dokładnego wyjaśnienia. Przedmiotowa bowiem działka o nr. geodezyjnym [...] jest nieruchomością specyficzną. Przechodzi przez nią rów melioracyjny, nie ma bezpośredniego dostępu do drogi (posiada służebność dojazdu), nie ma doprowadzonych mediów. Już w poprzednim miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustanowionym uchwałą nr XXVII/244/01 przez Radę Miejską w Choroszczy w dniu 27.12.2001 roku działka powyższa przeznaczona była w 70 % pod tereny rolne, łąki i pastwiska nie przeznaczone pod budowę, a w 30 % pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nowa uchwała Nr XI/112/2012 Rady Miejskiej w Choroszczy z dnia 28.06.2012 roku zmieniła powyższy plan, na skutek czego przedmiotowa działka przeznaczona została pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tj. do zabudowy budynkami wolnostojącymi albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, parterowe lub jednopiętrowe (k. 17 akt administracyjnych). W świetle powyższych zapisów nowego planu brak jest jednoznacznego wypowiedzenia się rzeczoznawcy czy przedmiotowa działka daje możliwość zrealizowania zapisów wyżej wymienionego miejscowego planu z 2012 roku. W aktach sprawy znajdują się trzy mapy obrazujące teren oznaczony symbolem 24.3 MN, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa nieruchomość (k. 38 akt administracyjnych) – oznaczona jako załącznik nr 1 – bez numeru karty akt administracyjnych oraz k. 4 akt sadowych). Dwie z nich przedstawiają możliwość zabudowy (są takie same), zaś trzecia (k. 4 akt sądowych) przedstawia inny teren do zabudowy. Rzeczoznawca nie ustosunkowuje się do wskazanych na tych mapach terenów do zabudowy – przedzielonych rowem melioracyjnym – i nie stwierdził jednoznacznie, czy działka o nr. [...] daje możliwość realizacji w pełni zapisów zmienionego aktualnego planu. W operacie brak jest uzasadnienia przyjęcia 10 % minimalnej powierzchni do zabudowy działki. Samo stwierdzenie jest niewystarczające, bowiem faktyczne obliczenie procent zabudowy działki jest kluczowym argumentem za przyjęciem, czy przedmiotowa nieruchomość stwarza możliwość zabudowy jednorodzinnej, czy też takich możliwości nie daje. W konsekwencji zostanie wyjaśniona podstawowa kwestia – czy nastąpił wzrost wartości działki z uwagi na zapisy nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dopiero po uzyskaniu odpowiedzi na to kluczowe dla sprawy zagadnienie będzie możliwe dalsze procedowanie w sprawie. Należy zaznaczyć, że organy, mimo, iż powinny dokonać własnej oceny operatu szacunkowego i całości materiału dowodowego zebranego w toku postępowania – wyżej wymienionej kwestii nie badały. Jedynie oparły się wyłącznie na opinii rzeczoznawcy, nie dokonując własnych rozważań w tym zakresie. Ponadto organy nie ustosunkowały się do wniosku skarżącego w przedmiocie sporządzenia operatu przez innego rzeczoznawcę w sytuacji, gdy operat sporządzony przez tego samego rzeczoznawcę w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej przedmiotowej nieruchomości z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w następstwie podziału – został zakwestionowany w uchylającym zaskarżoną decyzję wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia [...].11.2013 roku, sygn. akt [...]. Organy oraz rzeczoznawca nie ustosunkowali się do kwestii znaczących różnic w wycenie tejże nieruchomości zawartych w wyżej wymienionych operatach sporządzonych w odstępie jednego roku, a dotyczących tej samej działki. Konkludując – wobec niewyjaśnienia kluczowych dla sprawy okoliczności – Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca jej wydanie decyzję organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 lit. "c" ustawy z dnia 30.08.2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). O wykonalności orzekł na podstawie art. 152, zaś o kosztach w myśl art. 200 cyt. powyżej ustawy.