II SA/Bk 1877/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), Sędziowie asesor sądowy WSA Anna Bartłomiejczuk, sędzia WSA Barbara Romanczuk, Protokolant sekretarz sądowy Emilia Jarząbska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 marca 2026 r. sprawy ze skargi R. Sp. z o.o. w B. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia 17 października 2025 r. nr AB-II.7840.5.2.2025.MM w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno – budowalnego i udzielenia pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję w całości; 2. zasądza od Wojewody Podlaskiego na rzecz skarżącego R. Sp. z o.o. w B. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wojewoda Podlaski (dalej: "Wojewoda", "organ odwoławczy") decyzją z dnia 17 października 2025 r., nr AB-II.7840.5.2.2025.MM, uchylił w całości decyzję Starosty Białostockiego (dalej: "Starosta", "organ I instancji") z dnia 3 stycznia 2025 r., nr 5, znak: AR.6740.2.11.10.2024, zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielającej R. Sp. z o.o. w B. (dalej: "Spółka", "skarżąca") pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych (6 budynków, 12 lokali) z doziemną instalacją kanalizacji sanitarnej, elektryczną i oświetlenia terenu, 14 miejscami postojowymi w terenie oraz zagospodarowaniem terenu na działce o nr ewid. gr. [...], przy ul. [...] w N., w gminie T., powiat białostocki i orzekł o odmowie udzielenia Spółce pozwolenia na budowę ww. inwestycji. Decyzja Wojewody wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy. Wnioskiem z dnia 6 września 2024 r. Spółka wystąpiła do Starosty o pozwolenie na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych (6 budynków, 12 lokali) wraz z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą na działce o nr ewid. gr. [...], przy ul. [...] w N. Do ww. wniosku załączyła oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz 3 egzemplarze projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego. Decyzją z dnia 3 stycznia 2025 r., nr 5, znak: AR.6740.2.11.10.2024, Starosta zatwierdził projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielił Spółce pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych (6 budynków, 12 lokali) z doziemną instalacją kanalizacji sanitarnej, elektryczną i oświetlenia terenu, 14 miejscami postojowymi w terenie oraz zagospodarowaniem terenu na działce o nr ewid. gr. [...], przy ul. [...] w N. Organ I instancji wskazał, iż projektowana inwestycja jest zgodna z przepisami prawa. Starosta odniósł się również do zarzutów stron i wyjaśnił, że projektowane budynki są zgodne z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartą w Prawie budowlanym oraz, że są zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na obszarze przedmiotowego zamierzenia budowlanego. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli M. i P. L., M. i M.1 W. oraz J. i A. C. Po rozpoznaniu odwołania, decyzją z dnia 16 maja 2025 r., nr AB-II.7840.5.2.2025.MM, Wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Organ odwoławczy stwierdził, że decyzja Starosty została wydana z naruszeniem prawa materialnego, bowiem organ I instancji zaniechał oceny zgodności przedmiotowej inwestycji z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czym naruszył art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Wojewoda Podlaski wyjaśnił, że projektowana inwestycja, która stanowi zabudowę grupową, narusza §6 ust. 1 pkt 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym na całym obszarze planu zakazuje się lokalizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w formie bliźniaczej, szeregowej i grupowej. Sprzeciw od powyższej decyzji wniosła Spółka, w którym zarzuciła zaskarżonej decyzji organu odwoławczego naruszenie art. 138 § 2 k.p.a. poprzez uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, w sytuacji gdy nie ma podstaw do zastosowania ww. przepisu. Wyrokiem z dnia 18 lipca 2025 r., sygn. akt II SA/Bk 1129/25, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, uchylił decyzję Wojewody z dnia 16 maja 2025 r., znak: AB-II.7840.5.2.2025.MM. Sąd wskazał, że organ odwoławczy, stwierdzając niezgodność planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, powinien był rozstrzygnąć tę kwestie co do meritum. Sąd wskazał, że skoro Wojewoda przyjął niekorzystną dla Inwestora wykładnię, to nie było podstaw do uchylania zaskarżonej decyzji Starosty i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia, lecz istniały warunki do przesądzenia tej kwestii samodzielnie. W ocenie Sądu rozbieżność w wykładni przepisów prawa w tym przypadku nie wymagała przeprowadzenia ponownie postępowania wyjaśniającego, lecz Wojewoda miał możliwość orzeczenia merytorycznego, ponieważ zgromadzony w tym zakresie materiał dowodowy był wystarczający. W dniu 22 sierpnia 2025 r. Spółka przekazała do organu odwoławczego opinię projektanta przedmiotowej inwestycji. Zdaniem autora opinii, projektowane budynki stanowią zabudowę wolnostojącą, zatem są zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Projektant wskazał również, że planowane budynki nie tworzą zabudowy grupowej, która jest zakazana na opracowywanym terenie. W opinii projektanta cechą zabudowy grupowej, tak jak zabudowy szeregowej jest stykanie się ze sobą poszczególnych segmentów mieszkalnych jednorodzinnych, w przypadku projektowanej inwestycji budowlanej tak nie jest. Po ponownym rozpatrzeniu odwołania, Wojewoda decyzją z dnia 17 października 2025 r., nr AB-II.7840.5.2.2025.MM, uchylił w całości decyzję Starosty z dnia 3 stycznia 2025 r., nr 5, znak: AR.6740.2.11.10.2024 i orzekł o odmowie udzielenia Spółce pozwolenia na budowę ww. inwestycji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy opisał dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie, a następnie wyjaśnił, że rozpatrując sprawę miał obowiązek uwzględnić argumentację Sądu przedstawioną w wyroku z dnia 18 lipca 2025 r., sygn. akt II SA/Bk 1129/25. Dalej Wojewoda stwierdził, że biorąc pod uwagę obowiązujące w danej sprawie przepisy miał obowiązek jeszcze raz całościowo przeanalizować materiał dowodowy w sprawie dotyczący danego rozstrzygnięcia. Następnie organ odwoławczy wskazał i omówił przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie. Po dokonaniu zaś analizy akt sprawy przekazanych przez organ I instancji wraz z odwołaniem, Wojewoda dopatrzył się naruszenia przepisów prawa materialnego mających istotny wpływ na rozstrzygnięcie. Analiza sprawy przeprowadzona przez Wojewodę wykazała, że na obszarze przedmiotowej inwestycji obowiązują zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego Uchwałą nr LVI/441/2023 Rady Gminy T. z dnia 30 listopada 2023 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części obszaru gminy T. obejmującego część wsi N. w rejonie ulic [...], [...] i [...]. Zgodnie z ww. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka o nr ewid. gr. [...], na której została zaprojektowana inwestycja budowlana, znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 2.7MN. Stosownie do § 34 ust. 1 planu teren o symbolu 2.7MN jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz zielenią urządzoną. W myśl § 6 ust. 1 pkt 1 planu ustala się lokalizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na całym obszarze planu wyłącznie w formie wolnostojącej. Zgodnie zaś z § 6 ust. 1 pkt 3 planu zakazuje się lokalizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na całym obszarze planu w formie bliźniaczej, szeregowej i grupowej. Natomiast zdaniem Wojewody, ocena projektu zagospodarowania terenu pod względem spełnienia ww. przepisu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wykazała, że planowanych 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (każdy z nich dwulokalowy) tworzy grupę, zatem stanowi zabudowę grupową. Projektowane budynki są identyczne pod względem formy i układu pomieszczeń, stanowią powielenie jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego dwulokalowego. Zamierzenie budowlane usytuowane zostało na jednej działce o nr ewid. gr. [...], dla projektowanych 6 obiektów zaplanowano wspólne zagospodarowanie terenu. Na jednej działce docelowo będzie mieszkało 12 rodzin. Dodatkowo projektowana inwestycja posiada jeden wjazd od strony ul. [...] oraz dojazd do poszczególnych projektowanych budynków. Ponadto zgodnie z projektem zagospodarowania terenu na obszarze działki inwestycyjnej projektuje się wspólną sieć kanalizacji sanitarnej i wodociągowej, od której doprowadzone będą przyłącza do projektowanych budynków oraz oświetlenie terenu. Dalej Wojewoda wyjaśnił, że zwrócił się do autora planu o interpretację zapisów przedmiotowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W piśmie z dnia 15 maja 2025 r. autor tego planu wskazał, iż plan miejscowy na tym obszarze był sporządzany przez Gminę w celu przeciwdziałania intensyfikacji obszarów budowlanych we wsi N. Autor - uprawniony urbanista podkreślił, iż ww. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony przez Radę Gminy, której intencją było zachowanie rezydencjonalnego charakteru tej części gminy. Dodać należy, że na obszarze Gminy T. istnieją obszary umożliwiające realizację budynków bliźniaczych, szeregowych czy też grupowych. Celem działań gminy na tym terenie było więc wykluczenie innej formy zabudowy niż zabudowa jednorodzinna wolnostojąca, natomiast projektowane zamierzenie budowlane wpisuje się w zabudowę grupową. Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie grupowej nie jest budynkiem wolnostojącym ani szeregowym, lecz stanowi element grupy budynków połączonych w inny sposób niż szeregowy czy bliźniaczy, np. poprzez wspólne zagospodarowanie terenu, tj. między innymi dojazd i dojścia, miejsca postojowe czy infrastrukturę instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej czy oświetleniowej. Autor ten dodatkowo wyjaśnił, że opracowany przez niego plan zakłada możliwość lokalizacji jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na jednej działce budowlanej. Budowa 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych zlokalizowanych na jednej działce budowlanej nie spełnia założeń planu, a budynki takie można uznać za zabudowę grupową. Zdaniem Wojewody, przy wątpliwościach interpretacyjnych, stanowisko autora miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest niezwykle pomocne, jego opinia niewątpliwie informuje o intencji twórcy planu. Organ odwoławczy odniósł się też do opinii sporządzonej przez projektanta przedmiotowej inwestycji i stwierdził, że sam projektant wskazał, iż projektowanych 6 identycznych budynków jednorodzinnych dwulokalowych będzie tworzyć grupę budynków, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest zakazana na przedmiotowym terenie. Zatem wbrew twierdzeniu autora projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego, projektowane zamierzenie budowlane jest niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ponieważ stanowi zabudowę grupową, która na obszarze inwestycji jest zakazana. Określenie projektanta planowanej inwestycji budowlanej, że stanowi ona "grupę 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych", jest tak naprawdę synonimem dla zabudowy grupowej. Fakt, że projektowane budynki nie stykają się ścianami, nie świadczy o tym, że nie zaliczają się do zabudowy grupowej. Jak wspomniano wyżej w decyzji, planowane budynki usytuowano na jednej działce - w grupie, zatem stanowią zabudowę grupową. Dalej Wojewoda wyjaśnił, że w § 15 ust. 2 pkt 2 lit. b planu określono minimalną powierzchnię nowo powstającej działki budowlanej, która ma wynosić na terenach MN - minimum 1000 m2. Plan więc zakłada możliwość lokalizacji jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego na jednej działce budowlanej o wielkości min. 1000 m2. Realizacja więcej niż jednego budynku wolnostojącego jednorodzinnego na działce budowlanej stanowić będzie lokalizację zabudowy intensywnej - zwartej, a parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania w granicach działki budowlanej będą możliwe do spełnienia jedynie wspólnie dla całej inwestycji, bez możliwości wydzielenia działki na każdy z 12 lokali mieszkalnych. Działka inwestycyjna o nr ewid. gr. [...] przy ul. [...] ma powierzchnię wynoszącą [...] m2, zatem na jeden budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy przypada powierzchnia działki równa [...] m2, natomiast powierzchnia przypadająca na jeden lokal mieszkalny [...] m2. W związku z powyższym, podział działki inwestycyjnej o nr ewid. gr. [...] w przyszłości będzie niemożliwy, bowiem zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Na koniec organ odwoławczy stwierdził, że biorąc pod uwagę związanie wyrokiem WSA z dnia 18 lipca 2025 r., sygn. akt II SA/Bk 1129/25, oraz jednoznaczną niezgodność projektowanej inwestycji z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, organ II instancji uchylił w całości skarżoną decyzję Starosty z dnia 3 stycznia 2025 r., nr 5, znak: AR.6740.2.11.10.2024 i orzekł o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych (6 budynków, 12 lokali) z doziemną instalacją kanalizacji sanitarnej, Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wniosła Spółka, w której skarżonej decyzji Wojewody zarzuciła naruszenie: 1) art. 35 ust. 1 pkt 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.; dalej: "P.b.") w zw. art. 7, 77 § 1, 80 oraz art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 t.j. z późn. zm.; dalej: "k.p.a.") poprzez poczynienie przez organ II instancji niewłaściwej i sprzecznej z rzeczywistym stanem rzeczy oceny zebranego materiału dowodowego oraz błędnej wykładni przepisów prawa materialnego, polegającej na uznaniu, że zatwierdzony projekt budowlany przewiduje realizację 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie grupowej, podczas gdy jest to zabudowa wolnostojąca, która na wnioskowanym terenie nie jest zakazana przepisami obowiązującego planu miejscowego. 2) art. 35 ust. 1 pkt 1a w zw. z art. 35 ust. 4 P.b. poprzez wydanie decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę w sytuacji, gdy Inwestor spełnił wszelkie wymogi wynikające z przepisów obowiązującego prawa, w tym również w zakresie zgodności wnioskowanej inwestycji z przepisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestronnego. 3) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 8 § 1 i 11 k.p.a. poprzez niezebranie i nierozważenie całego materiału dowodowego oraz niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy - które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż skutkowało błędnym uznaniem przez organ II instancji, że przedmiotowa inwestycja nie spełnia przepisów obowiązującego na wnioskowanym terenie planu miejscowego, co skutkowało w konsekwencji wydaniem decyzji odmawiającej zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, a także niewłaściwym uzasadnieniem kwestionowanej decyzji. W oparciu o powyższe zarzuty Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji organu II instancji i zasądzenie od organu II instancji zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu skargi skarżąca opisała dotychczasowy przebieg postępowania, omówiła przepisy prawa powszechnie obowiązującego mające zastosowanie w sprawie a także przedstawiła i przeanalizowała przepisy planu miejscowego, na terenie którego znajduje się teren inwestycyjny. Następnie stwierdziła, że zaprojektowane budynki są jednorodzinne i wolnostojące i nie stanowią zabudowy grupowej, a zatem są zgodne z obowiązującym na analizowanym terenie planie miejscowym. W jej ocenie zarówno w planie miejscowym, jak i w przepisach ustawowych nie zawarto definicji: "zabudowy grupowej". Jest to jednak pojęcie powszechnie stosowane w budownictwie. Przez zabudowę grupową należy rozumieć zespół budynków mieszkalnych, które przylegają do siebie w sposób inny niż szeregowy i bliźniaczy, przy czym każdy z nich stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość, wydzieloną przegrodami budowlanymi, z własnymi fundamentami i dachem. Układ budynków może być różny (np. atrialny, w kształcie litery "L", "U" itp.), a decydujące znaczenie mają cechy konstrukcyjne i sposób wzajemnego usytuowania, a nie kryteria architektoniczne czy funkcjonalne. Wskazane pojęcia zabudowy czy to "bliźniaczej", "szeregowej" czy "grupowej" — charakteryzują się wspólną cechą w postaci przylegania do siebie elementów konstrukcyjnych (np. ścian) z tą różnicą, że połączenie między takimi budynkami w zależności od konkretnej zabudowy jest inne. Często wskazuje się także, że zabudowa szeregowa polega na ustawieniu segmentów w jednym szeregu, zabudowa bliźniacza to typ zabudowy, gdzie dwa budynki przylegają do siebie (zwykle) jedną ścianą, a pozostałe ściany zewnętrzne tworzą elewacje usytuowane swobodnie, natomiast zabudowa grupowa pozwala na tworzenie innych, bardziej złożonych układów, gdzie budynki mogą być połączone różnymi ścianami, ale nie tworzą jednolitego szeregu. Zdaniem Spółki, od wymienionej zabudowy należy wyraźnie odróżnić zabudowę wolnostojącą. Wprawdzie brak jest także tzw. legalnej definicji pojęcia: "zabudowy wolnostojącej" to w orzecznictwie sądowym dość jednoznacznie wskazuje się, iż "budynek wolnostojący" to budynek niestykający się z innymi budynkami. W orzecznictwie często podkreśla się, że przez pojęcie "wolno stojący" rozumieć należy samodzielność i suwerenność konstrukcji obiektu, to jest jego fizyczne oddzielenie od innych obiektów budowlanych. Chodzi tu o taki budynek, który nie jest połączony z innym obiektem budowlanym i nie wykorzystuje w swojej konstrukcji jakichkolwiek elementów innego obiektu budowlanego i jako całość stanowi samodzielną konstrukcję, nieograniczoną fizycznie w przestrzeni innymi budowlami. Zdaniem Spółki każdy z sześciu zaprojektowanych budynków jest niezależny konstrukcyjnie i niewątpliwie jest budynkiem wolnostojącym. Co istotne, tak też zaprojektowane budynki zakwalifikowane zostały w projekcie budowlanym przez uprawnionych projektantów. Przy opisanej formie zabudowy nie ma znaczenia, wskazywane przez organ odwoławczy - wspólne zagospodarowanie terenu, wspólny zjazd czy infrastruktura — w żadnym wypadku nie świadczy to bowiem o powiązaniu konstrukcyjnym takich budynków. Przytoczone argumenty, mogłyby wręcz prowadzić do wniosku, że wszystkie budynki w N. zostały zrealizowane w "zabudowie grupowej". Skarżąca nie zgodziła się też ze stanowiskiem organu odwoławczego, że o zabudowie grupowej może świadczyć identyczna forma budynku, a nawet układ pomieszczeń i powielenie innego budynku. Ponadto, zdaniem Spółki, jej stanowisko potwierdził uprawniony projektant stosowną opinią, która przedłożona została w toku prowadzonego postępowania administracyjnego przed organem odwoławczym w dniu 22 sierpnia 2025 r. W opinii projektant szczegółowo odniósł się do kwestii zgodności planowanej inwestycji z regulacjami planu miejscowego wyjaśniając pojęcie zabudowy "grupowej". Celem lepszego rozumienia ww. pojęcia, porównał istotne cechy zabudowy wolnostojącej, grupowej, szeregowej i bliźniaczej (przedstawiając również stosowne załączniki graficzne). Tymczasem organ odwoławczy, wbrew tej opinii, skupił się wyłącznie na użytym w sposób prawidłowy sformułowaniu "grupa budynków wolnostojących". Wyrażenie to zostało użyte w przedłożonej opinii przy załączniku graficznym, który miał zobrazować różnicę między zabudową wolnostojącą, a zabudową grupową - i odnosiło się m.in. do uzasadnienia poprzedniej decyzji organu odwoławczego z dnia 16 maja 2025 r., w której ww. organ, próbując zdefiniować pojęcie "zabudowy grupowej" - w sposób zupełnie niezrozumiały powołał się na pojęcie słowa "grupa" (w obecnie kwestionowanej decyzji organ zaniechał podobnej próby zdefiniowania pojęcia "zabudowy grupowej"). Stąd niezrozumiałe jest odczytanie z treści przedłożonej opinii stanowiska odmiennego, niż te które zostało precyzyjnie i wyraźnie wyrażone przez uprawnionego projektanta. Dalej Spółka wyjaśniła, że plan miejscowy jako akt prawa miejscowego podlega regułom wykładni tak jak inne akty prawne, a obowiązek tej wykładni spoczywa w pierwszej kolejności na organach, a następnie - w razie wniesienia skargi - na sądzie administracyjnym. Z treści pisma autora planu i zawartych tam argumentów wynika, że nie dotyczą one samej interpretacji poszczególnych zapisów planu miejscowego, a wyrażają jedynie jego intencje i "życzenia" względem przyszłej zabudowy. Przykładowo autor wskazał, że plan miejscowy sporządzony został w celu przeciwdziałania intensyfikacji obszarów budowlanych i zachowania rezydencjonalnego charakteru tej części gminy. Tymczasem odzwierciedleniem ww. intencji autora powinny być konkretne zakazy i nakazy oraz parametry związane z zabudową (np. powierzchnia zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, intensywność zabudowy itp.). W niniejszej sprawie — wszystkie wskazane w obowiązującym planie miejscowym przepisy, w tym przepisy warunkujące konkretną zabudowę na wnioskowanym terenie, zostały spełnione. Trudna do przyjęcia i niezrozumiała jest przedstawiona przez organ odwoławczy argumentacja, że plan miejscowy zezwala na zabudowę jednorodzinną wolnostojącą i jednocześnie zakazuje jej bo stanowi grupę, tym bardziej, że sam plan miejscowy nie zawiera żadnej definicji legalnej "zabudowy grupowej". Skarżąca stwierdziła, że nie neguje samej możliwości zwrócenia się o opinię do autora planu miejscowego, jednakże wskazała, że opinia taka jest jedynie dowodem w postępowaniu administracyjnym i nie może zastępować wydanego rozstrzygnięcia. Sama opinia autora planu powinna rozstrzygać o wątpliwościach związanych z jego interpretacją (czy to tekstem, czy załącznikiem graficznym). Tymczasem pismo autora planu miejscowego z 15 maja 2025 r. — nie tyle rozstrzyga wątpliwości interpretacyjne planu miejscowego — co w istocie dokonuje faktycznej oceny przedłożonej dokumentacji projektowej pod kątem zgodności z przepisami tego planu. Tymczasem to organ, a nie autor planu miejscowego, dokonuje sprawdzenia zgodności wnioskowanej inwestycji z przepisami. Dalej Spółka wyjaśniła, że wykładnia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinna odbywać się według tych samym zasad, jakie mają zastosowanie wobec innych aktów prawnych, a podmiotami uprawnionymi do jej dokonania są organy administracji i sądy administracyjne. Poza wypadkami, gdy rozumienie przepisów nie budzi wątpliwości, do interpretacji postanowień planu stosuje się więc metody właściwe dla wykładni aktów normatywnych. W przypadku zatem, gdy interpretacja postanowień planu jest konieczna, powinna być dokonana z uwzględnieniem wykładni językowej (poprzez odkodowanie norm prawnych na podstawie znaczenia wyrazów i wyrażeń zawartych w treści aktu prawnego, przy uwzględnieniu zasad gramatyki i składni językowej oraz zasad logiki), celowościowej i systemowej, mającej na względzie cel uregulowania i analizującej znaczenie zapisu planu zagospodarowania przestrzennego z uwzględnieniem pozostałych postanowień tego aktu prawnego. W niniejszej sprawie organ odwoławczy odbiega od właściwej w tym momencie wykładni językowej, jako tej, która w pierwszej kolejności obowiązuje przy interpretacji zapisów planów miejscowych. Dopiero gdy uzyskane na jej podstawie rezultaty będą niewystarczające do kwalifikacji faktów oraz ustalenia normatywnych konsekwencji tej kwalifikacji, dopuszczalnym jest stosowanie innych reguł wykładni prawa. Okolicznością uzasadniającą odejście od sensu językowego przepisu jest przede wszystkim taki przypadek, gdy wykładnia językowa prowadzi do rozstrzygnięć, które w świetle powszechnie obowiązujących wartości mogą być uznane za rażąco niesłuszne lub niesprawiedliwe lub gdy sens językowy jest ewidentnie sprzeczny z fundamentalnymi wartościami konstytucyjnymi. Zdaniem skarżącej organ odwoławczy zupełnie pominął fakt, że przy wykładni postanowień miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, należy mieć na względzie maksymalną ochronę uprawnień właścicielskich oraz, że plan miejscowy upoważnia jedynie do takiego rozstrzygnięcia, jakie wyraźnie wynika z jego treści tekstowej i graficznej. Wszelka rozszerzająca wykładnia planu na niekorzyść właścicieli nieruchomości byłaby sprzeczna z konstytucyjną zasadą ochrony prawa własności i stanowiłaby naruszenie ustaleń tego planu. W ocenie Spółki, w kwestionowanym rozstrzygnięciu organ odwoławczy wprost wskazał, że w istocie opinia autora planu miejscowego informuje o jego intencji (przeciwdziałanie intensyfikacji obszarów budowlanych i zachowanie rezydencjonalnego charakteru gminy). Tymczasem intencja taka nie ma jednak odzwierciedlenia w przepisach ww. aktu prawa miejscowego. Już pobieżna analiza przepisów planu miejscowego wskazuje, że mimo samych "intencji" plan miejscowy nie wprowadza na przedmiotowym terenie parametrów, które w sposób konkretny przeciwdziałałyby intensyfikacji zabudowy na działkach budowlanych. Autor planu miejscowego wyjaśnił, że: "celem gminy było wykluczenie innej formy zabudowy niż zabudowa jednorodzinna wolnostojąca". W związku z powyższym, wbrew stanowisku organu odwoławczego, z uwagi na fakt, że zaprojektowane budynki są bez wątpienia wolnostojące - wpisują się one także w wyrażoną w ww. opinii intencję uchwałodawcy. Ponadto, podkreślenia wymaga, że wszystkie wskazane w obowiązującym planie miejscowym przepisy, w tym przepisy warunkujące konkretna zabudowę na wnioskowanym terenie, zostały spełnione. Zdaniem Spółki kompletnie niezrozumiałe i bezzasadne jest w dalszym ciągu powoływanie się przez organ odwoławczy na treść § 15 ust. 2 pkt 2 lit. b planu miejscowego, tj. przepisu odnoszącego się do szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym (Rozdział 6, § 15 planu miejscowego). Tymczasem powołane przepisy planu miejscowego dotyczą "zasad scalania i podziału nieruchomości" (a więc odrębnego postępowania administracyjnego) - rozpatrywana sprawa dotyczy udzielenia pozwolenia na budowę. Co istotne, ewentualny podział nieruchomości - to czynność przyszła i co do zasady zależna od woli (wniosku) inwestora. Bez żadnego znaczenia prawnego są także powielane sugestie organu, że realizacja przedmiotowej inwestycji uniemożliwi w przyszłości podział działki. Decyzje administracyjne muszą być oparte na rzeczywistym, aktualnym stanie faktycznym, a nie na przewidywaniach czy założeniach hipotetycznych. Równie dobrze można stwierdzić, że Inwestor nie będzie dokonywał podziału przedmiotowej działki (np. będzie ona użytkowana w formie umowy quoad usum) bądź hipotetycznie założyć np. że w przyszłości zmieni się plan miejscowy, który będzie inaczej regulował kwestię podziału działek budowlanych, bądź inwestor zakupi działki sąsiednie i powiększy obecną działkę budowlaną (co pozwoli mu na zgodny z obowiązującym obecnie planem miejscowym podział działki). W związku z powyższym, ww. twierdzenie organu oparte jest na hipotezach przyszłych i niepewnych - od których nie można uzależniać wydania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę. Decyzja o pozwoleniu na budowę jest bowiem rozstrzygnięciem związanym, co oznacza, że spełnienie wymagań określonych w przepisach Prawa budowalnego powoduje, że organ nie może odmówić wydania takiej decyzji. Na koniec skarżąca stwierdziła, że jako zupełnie abstrakcyjne i niezrozumiałe należy także potraktować twierdzenie, że brak wydzielenia przedmiotowej działki pod poszczególne budynki potwierdza, że planowana inwestycja stanowi zabudowę grupową. Czym innym jest bowiem zakaz podziału (parcelacji) działek na mniejsze, a czy innym zakaz konkretnej formy zabudowy na danym terenie. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Skarga jest zasadna i podlega uwzględnieniu. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie, z punktu widzenia kryterium legalności, jest zaskarżona decyzja Wojewody z dnia 17 października 2025 r., nr AB-II.7840.5.2.2025.MM, która uchyliła w całości decyzję Starosty z dnia 3 stycznia 2025 r., nr 5, znak: AR.6740.2.11.10.2024, zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany i udzielającej Spółce pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych (6 budynków, 12 lokali) z doziemną instalacją kanalizacji sanitarnej, elektryczną i oświetlenia terenu, 14 miejscami postojowymi w terenie oraz zagospodarowaniem terenu na działce o nr ewid. gr. [...], przy ul. [...] w N., w gminie T., powiat białostocki i orzekła o odmowie udzielenia Spółce pozwolenia na budowę ww. inwestycji. Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm.; dalej: "P.b."). Zgodnie z art. 35 ust. 1 P.b., przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązany jest do sprawdzenia: (-) zgodności projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; (-) zgodności projektu zagospodarowania terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; (-) kompletności projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego; (-) posiadania wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i oświadczeń; (-) spełnienia warunków określonych w art. 20 ust. 1 pkt 1b i art. 32 ust. 4 ustawy. W myśl art. 35 ust. 4 P.b., jeżeli wskazane wymogi zostały spełnione, organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Przepis ten ma charakter imperatywny i nie dopuszcza uznaniowości, ani uwzględniania okoliczności niezwiązanych z zakresem wskazanym w ust. 1. Zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja podlega uchyleniu, gdyż zasadne są zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 7 k.p.a., art. 8 § 1 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 80 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. polegające na niewyjaśnieniu stanu faktycznego, które to naruszenie w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także naruszenie art. 35 ust. 1 pkt 1a P.b., które to naruszenie, w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a., miało wpływ na wynik sprawy. W sprawie niniejszej spór dotyczy kwestii, czy przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, na terenie którego przewidziana jest inwestycja. Zarówno organ I instancji w wydanej decyzji z dnia 3 stycznia 2025 r. jak i skarżąca Spółka w skardze stoją na stanowisku, że zgodność taka zachodzi, zaś organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji przyjął, że brak jest tej zgodności. Osią sporu jest kwestia, jak rozumieć pojęcie "zabudowy grupowej" użyte w § 6 ust. 1 pkt 3 planu i czy zamierzenie inwestycyjne składające się z budowy 6 dwulokalowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych z doziemną instalacją kanalizacji sanitarnej, elektryczną i oświetlenia terenu, 14 miejscami postojowymi w terenie oraz zagospodarowaniem terenu, można uznać za zabudowę grupową czy też nie jest to zabudowa grupowa. W § 6 ust. 1 pkt 1 planu uregulowano, że w zakresie kształtowania kompozycji przestrzennej ustala się lokalizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na całym obszarze planu wyłącznie w formie wolnostojącej. Nadto pkt 3 tego przepisu stanowi, że zakazuje się lokalizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na całym obszarze planu w formie bliźniaczej, szeregowej i grupowej. W przedmiotowym planie nie ma definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego rozumianego jako budynku wolnostojącego albo budynku w zabudowie bliźniaczej, szeregowej i grupowej. Uzasadnione jest zatem twierdzenie, że uregulowanie § 6 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 planu odnosi się do regulacji zawartej w art. 3 pkt 2a P.b., zgodnie z którym, ilekroć w ustawie jest mowa o budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. W orzecznictwie sądów administracyjnych (patrz m.in. wyrok WSA w Krakowie z dnia 20 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/Kr 1204/21,) przyjmuje się jednolicie, że budynek wolnostojący, to budynek stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość. W obiekcie tego typu, pomiędzy poszczególnymi elementami budynku, takimi jak fundament, ściany nośne, więźba dachowa, istnieje wolna przestrzeń i żaden z tych elementów nie jest konstrukcyjnie ani funkcjonalnie powiązany z drugim obiektem budowlanym. Również w zakresie kwalifikacji budynku mieszkalnego jako jednorodzinnego przyjmuje się, że decydującym dla uznania określonego obiektu za budynek mieszkalny jednorodzinny będzie cel, któremu budynek ma służyć - zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali, co do zasady mieszkalnych, bądź jednego mieszkalnego i jednego lokalu użytkowego, przy spełnieniu wymogu określonej jego powierzchni (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 19 listopada 2029 r., sygn. akt II SA/Ol 44/19). W sprawie niniejszej poza sporem jest, że planowana inwestycja składająca się z 6 dwulokalowych budynków w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej stanowi formę wolnostojącą, o której mowa w § 6 ust. 1 pkt 1 planu. Spór dotyczy natomiast kwestii, czy z racji na charakter zabudowy, jest ona zabudową grupową. Ustawa Prawo budowalne nie zawiera definicji zabudowy bliźniaczej, zabudowy szeregowej ani zabudowy grupowej. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że obiekt w zabudowie bliźniaczej to faktycznie dwa odrębne budynki przylegające do siebie jedną ze ścian. Podkreśla się, że praktyka architektoniczna wypracowała takie rozumienie tych pojęć, że pod pojęciem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej rozumie się dwa budynki (zazwyczaj w zwierciadlanym odbiciu), które stykają się jedynie ze sobą na całej długości jednej ze ścian, tworząc pary (por. wyrok NSA z dnia 25 kwietnia 2023 r., sygn. akt II OSK 1445/20). Natomiast pod pojęciem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej szeregowej – rozumie się ciąg poszczególnych budynków stykających się ze sobą przeciwległymi ścianami. Zatem zabudowa szeregowa to ciąg budynków przylegających do siebie, z których każdy stanowi z punktu widzenia techniczno-budowlanego konstrukcyjnie samodzielną całość. Dopuszczalne jest stwierdzenie, że budynki jednorodzinne w zabudowie szeregowej tworzą ciągi od trzech do kilkunastu budynków (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 26 października 2017 r., sygn. akt II SA/Kr 686/17). Jeśli zaś chodzi o zabudowę grupową, to jak wskazano w wyroku WSA w Warszawie z dnia 26 listopada 2013 r., sygn. akt VII SA/Wa 698/13, zabudowa grupowa powstaje przez segmenty budynku ustawiane w grupie, łączące się ze ścianami bocznymi. Jak wynika z powyższego, pomimo braku ustawowych definicji, w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że niezależnie od tego, czy chodzi o zabudowę bliźniaczą, szeregową czy grupową, mamy z nimi do czynienia wówczas, gdy budynki w tych zabudowach stykają się ze sobą ścianami. W szczególności zabudowa bliźniacza obejmuje dwa budynki stykające się jedną ścianą, zabudowa szeregowa dotyczy większej liczby budynków niż dwa, połączonych ścianami i usytuowanych liniowo, a zabudowa grupowa występuje wtedy, gdy budynki stykają się ścianami, lecz tworzą układ inny niż liniowy. We wszystkich tych zabudowach akcentowany jest element "stykania się budynków ścianami". Wynika to stąd, że w art. 3 pkt 2a P.b. w definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego użyto sformułowania, że należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej. Na gruncie prawnym wyraz "albo" jest spójnikiem alternatywy i ma istotne znaczenie dla interpretacji przepisów. W języku prawnym i prawniczym "albo" oznacza alternatywę rozłączną (wykluczającą), czyli wskazuje, że spełniona może być jedna z wymienionych możliwości, ale nie wszystkie jednocześnie. Powyższe oznacza, że budynek mieszkalny jednorodzinny może być albo budynkiem wolnostojącym albo budynkiem w jednej z trzech powyższych zabudów, które zawsze składać się będą z więcej niż jednego budynku, połączonych ze sobą ścianami. Zatem zabudowa grupowa (tak jak samo jak bliźniacza i szeregowa) nigdy nie może dotyczyć ani jednego budynku wolnostojącego ani nawet kilku budynków wolnostojących, które nie są ze sobą połączone ścianami. W sprawie niniejszej organ odwoławczy przyjął, że wprawdzie 6 planowanych budynków stanowić będzie zabudowę wolnostojącą, ale z racji na to, że planowane są one na jednej działce, to stanowić będą zabudowę grupową. Zdaniem Sądu stanowisko organu odwoławczego jest nieprawidłowe. Jest ono sprzeczne z art. 3 pkt 2a P.b., z którego - jak wyżej wykazano - wynika, że budynek mieszkalny jednorodzinny (a przez to i kilka takich budynków) w zabudowie wolnostojącej nie może (nie mogą) być budynkiem (budynkami) w zabudowie grupowej. Zarówno zatem organ odwoławczy, jak i autor planu w sposób nieuprawniony, wbrew przepisowi art. 3 pkt 2a P.b., nadali nową definicję budynkowi w zabudowie grupowej. Okoliczności tej nie zmienia fakt, że budynki te mają być realizowane na jednej działce. O tym czy dana zabudowa jest zabudową wolnostojącą czy grupową nie decyduje bowiem fakt wybudowania na jednej działce kilku budynków, tylko to, czy są one połączone ze sobą ścianami. Bez znaczenia dla powyższej oceny pozostaje także fakt, że zaprojektowano jeden zjazd na działkę, z którego będą się odbywały dojazdy do tych budynków. Również bez znaczenia jest to, że na przedmiotowej działce zaprojektowano wspólne dla wszystkich tych budynków sieci kanalizacji sanitarnej, wodociągowej i elektrycznej. Zauważenia bowiem wymaga, że do budynków tych są zaprojektowane oddzielne dla każdego budynku przyłącza: kanalizacji sanitarnej, wodociągowe oraz elektryczne, które podłączone będą do wspólnych sieci, tj. sieci kanalizacji sanitarnej, sieci wodociągowej oraz sieci elektrycznej. Jak wynika z projektu zagospodarowania działki inwestycyjnej (rysunku), każdy z tych budynków będzie miał zatem oddzielne przyłącza. Również kwestia podobieństwa architektonicznego planowanych budynków, wbrew organowi odwoławczemu, nie może wpłynąć na ocenę, że budynki te są budynkami wolnostojącymi a nie w zabudowie grupowej. Sąd podziela również stanowisko skarżącej, iż w niniejszej sprawie nie może mieć rozstrzygającego znaczenia stanowisko autora projektu planu, wyrażone na wniosek organu. W szczególności nie znajduje ono oparcia w treści obowiązującego planu miejscowego. Wbrew temu stanowisku, z ustaleń planu nie wynika, aby przedmiotowy teren przeznaczony był wyłącznie pod zabudowę rezydencjonalną, realizowaną na działkach o powierzchni nie mniejszej niż 1000 m². Tego rodzaju ograniczenie nie zostało bowiem w planie w żaden sposób wyrażone. Stanowisko autora planu należy zatem ocenić jako niemające normatywnego umocowania w treści aktu prawa miejscowego, a jedynie jako wyraz jego subiektywnej interpretacji, która nie może wpływać na sposób stosowania obowiązujących przepisów planu. W rozdziale 6. planu zatytułowanym Szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym, w § 15 ust. 2 pkt 1 lit. b wskazano, że minimalna powierzchnia nowo powstającej działki budowlanej – 1000 m2 lub zgodnie z proponowanymi podziałami na rysunku planu – dla terenów oznaczonych w planie symbolem MN i MN,U, z zastrzeżeniem tiret drugiego. Jak zatem wynika z powyższego uregulowania, zastrzeżona powierzchnia działek dotyczy działek nowo powstałych w wyniku podziału działek większych, a nie jak chce organ odwoławczy i autor planu, zakazu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej na działkach mniejszych niż 1000 m2. Zresztą przedmiotowa działka ma pow. 2692 m2 i w zakresie jej wielkości organ odwoławczy nie stawia żadnego zarzutu. Organ ten akcentuje natomiast fakt, że w związku z wymogiem z § 15 ust. 2 pkt 1 lit. b planu, Spółka nie będzie mogła podzielić działki, gdyż każda z dzielonych działek miałaby powierzchnię [...] m2, czyli niedopuszczalną (dopuszczalna 1000 m2). Zdaniem Sądu argument ten jest niezasadny. Ani z przepisów prawa powszechnie obowiązującego, ani z przepisów przedmiotowego planu nie wynika, aby Spółka musiała przedmiotową działkę dzielić. Możliwe będzie zagospodarowanie i użytkowanie tych domów na jednej działce bez jej podziału. Chodzi np. o model: współwłasność plus podział quoad usum, w którym to modelu inwestor buduje 6 domów na jednej działce (jedna księga wieczysta), nie dochodzi do podziału geodezyjnego działki, a każdy nabywca kupuje udział w całej nieruchomości (np. 1/6), a następnie zawierana jest umowa o podział do korzystania (quoad usum). W § 15 ust. 2 pkt 2 lit. b planu dopuszczono także możliwość łączenia działek służące poprawie warunków zagospodarowania działek sąsiednich. Ma zatem rację skarżąca twierdząc, że gdyby zachodziła potrzeba podziału działki inwestycyjnej na działki mniejsze, spełniające wymogi z planu co do podziału (pow. minimum 1000 m2), to można by skorzystać z powyższej możliwości. W każdym bądź razie, zdaniem Sądu, brak możliwości podzielnia przedmiotowej działki na działki mniejsze niż po 1000 m2 nie stanowi przeszkody do udzielenia pozwolenia na budowę zamierzonej inwestycji. W tym miejscu podkreślenia też wymaga, że wprawdzie organ odwoławczy nie badał zgodności przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego z innymi wymogami z planu związanymi z samą zabudową, ale dla potrzeb wykazania, że w przedmiotowym planie nie zawarto innych regulacji przeciwnych temu zamierzeniu, wskazać należy, że inwestycja w tym zakresie wymogi wynikające z planu spełnia. Otóż w § 34 ust. 4 pkt 1 lit. a-c planu ustalono m.in. dla terenu 2.7MN (na którym znajduje się działka inwestycyjna) następujące parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania w granicach działki budowlanej: a) intensywność zabudowy - od 0 do 0,8 (inwestycja ma 0,5996), b) powierzchnia zabudowy - maksimum 30% (inwestycja ma 29,98%), c) teren biologicznie czynny - minimum 40% (inwestycja ma 42,46%). Jak z powyższego zatem widać, inwestycja (zabudowa) omawiane parametry spełnia, ale co jest ważne dla omawianego w sprawie zagadnienia i co trzeba podkreślić, to tymi parametrami przedmiotowy plan ukształtował sposób zabudowy m.in. przedmiotowej działki inwestycyjnej. Jeżeli autorzy planu miejscowego zamierzali przeznaczyć przedmiotowy teren pod zabudowę rezydencjonalną bądź zabudowę polegającą wyłącznie na realizacji jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego na jednej działce, powinni byli wyrazić to w treści planu w sposób jednoznaczny, ewentualnie ukształtować odpowiednie parametry zabudowy i zagospodarowania terenu w taki sposób, aby wyeliminować możliwość realizacji inwestycji o charakterze takim, jak zaproponowany przez Spółkę. Tymczasem w planie takich ograniczeń nie wprowadzono. W konsekwencji, mając na uwadze zasadę wynikającą z art. 35 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane, zgodnie z którą organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić udzielenia pozwolenia na budowę w przypadku spełnienia przez inwestora wszystkich ustawowych przesłanek, należy uznać, że rozstrzygnięcie organu odwoławczego nie może się ostać. Zostało ono bowiem oparte na wadliwym założeniu, iż planowana inwestycja pozostaje w sprzeczności z ustaleniami planu miejscowego z uwagi na jej rzekomo "grupowy" charakter, podczas gdy taka kwalifikacja nie znajduje oparcia w rzeczywistym stanie faktycznym ani w treści obowiązującego planu. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organ odwoławczy weźmie pod uwagę argumentację przedstawioną przez Sąd w niniejszym wyroku, a przy wydawaniu rozstrzygnięcia zobowiązany będzie uwzględnić dokonaną wykładnię omawianych przepisów. Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i lit. c) p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na mocy art. 200 p.p.s.a. i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 118). Na zasądzone koszty składają się wpis sądowy w kwocie 500 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 480 zł oraz opłata skarbowa od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.