II SA/Bk 189/18

Sygn. akt II SA/Bk 189/18 W Y R O K W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 19 czerwca 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.) sędzia WSA Marek Leszczyński Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Makal po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi J. M. i P. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] stycznia 2018 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności. Po rozpatrzeniu wniosku inwestorów – J. M. i P. M. z dnia [...] kwietnia 2017 r., Wójt Gminy T. K. ponownie odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, jednorodzinnego, wolno stojącego, na działkach o nr geod. [...], położonych w obrębie geod. D., gm. T. K. wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (decyzja z dnia [...] października 2017 r. nr [...]). W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że z przeprowadzonej analizy wnioskowanego i przyległego terenu wynika, iż działki sąsiednie, położone w granicach analizowanego terenu i dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jednakże, wskazana we wniosku inwestorów forma projektowanej zabudowy nie znajduje odzwierciedlenia w istniejącej zabudowie. Miejscowość D. jest jednolitą stylistycznie małą wsią, poszerzoną w ostatnich latach o zabudowę letniskową oraz jednorodzinną. Większość zabudowań to jednak zabudowania rolnicze z budynkami mieszkalnymi o bardzo tradycyjnej formie, regularnym kształcie, na planie prostokąta, przykryte dachami dwuspadowymi lub wielospadowymi. Budynki mieszkalne jednorodzinne, jak dotąd wpisują się w charakter istniejącej zabudowy, dzięki temu nie ma istotnego rozdźwięku pomiędzy nową i "starą" zabudową. Organ wskazał, że zaproponowana forma o nieregularnym kształcie oraz dach o kształcie łupinowym, na planie kół i owali nie występuje na analizowanym terenie. Biorąc pod uwagę wszystkie istniejące na analizowanym terenie budynki mieszkalne, zarówno w zabudowie zagrodowej, jak też w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej oraz analizując ich charakter stylistyczny, regionalny oraz konkretne składowe parametry, które kształtują charakter zabudowy, organ stwierdził, że projektowany obiekt ma odmienny styl i charakter oraz cechy, które nie przynależą do miejscowej zabudowy, a zaproponowana forma obiektu zaburzy ład przestrzenny całej miejscowości. Zgodnie z obowiązującą "zasadą dobrego sąsiedztwa", wynikającą z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która opiera się na dostosowaniu zamierzeń inwestycyjnych do miejscowych warunków zabudowy, a przede wszystkim polega na realizacji nowej zabudowy w kontekście i zgodności z istniejącym zagospodarowaniem terenu, zdaniem organu, nie istnieje możliwość lokalizacji wnioskowanej zabudowy w opisanej we wniosku formie i wskazanych cechach. Odwołanie od decyzji wnieśli inwestorzy i zarzucili naruszenie: - art. 7, 77 ust. 1 i 80 K.p.a., poprzez zaniechanie rozpatrzenia całości materiału dowodowego i nie dokonanie swobodnej i obiektywnej oceny dowodów, co miało wpływ na treść wydanej decyzji; - art. 6, 8 ust. 1 i 11 K.p.a., poprzez działanie wbrew zasadzie praworządności, pogłębiania zaufania obywateli i przekonywania, przejawiającym się w nielogicznym rozumowaniu, wydaniu decyzji sprzecznej z zebranym materiałem dowodowym oraz wbrew sugestiom wynikających z decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] sierpnia 2017 r.; - art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędną wykładnię, w konsekwencji uznanie, że planowana inwestycja nie spełnia warunków przewidzianych w tym artykule, m.in. poprzez błędne zrozumieniu znaczenia "dobrego sąsiedztwa", "kontynuowania funkcji" jak i dalej w niewłaściwym określeniu obszaru analizowanego. Wskazując na powyższe odwołujący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty. Zdaniem inwestorów, realizacja inwestycji w żaden sposób nie zakłóci obecnego porządku architektonicznego i ładu przestrzennego. Działania organu pierwszej instancji są wzajemnie sprzeczne, organ stwierdza, że inwestycja zaburza ład architektoniczny, a następnie wobec braku sąsiedniej zabudowy wyznacza dodatkowy obszar do analizy. Gdyby miejscowość D. była "jednolita stylistycznie" i posiadałaby zwartą zabudowę to poszerzanie analizowanego obszaru byłoby niepotrzebne. Jednak, z uwagi na brak zwartej zabudowy i występowanie zabudowy letniskowej, rolniczej i jednorodzinnej trudno jest mówić o jednolitości. Znajdująca się na tym obszarze zabudowa nie tworzy żadnego zwartego kompleksu mieszkalnego, a jedynie luźno usytuowaną zabudowę gospodarczą, nie związaną z żadnym stylem architektonicznym, o czym świadczą dołączone zdjęcia okolic. Poza tym organ pierwszej instancji nadal bezpodstawnie interpretuje kwestie funkcji budynku z jego stylistyką, a nie przeznaczeniem jakiemu ma służyć. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podano, że decyzja o warunkach zabudowy określa parametry przyszłej inwestycji w takim zakresie, w jakim przewiduje to art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Kwestią o fundamentalnym znaczeniu dla rozstrzygnięcia sprawy niniejszej jest stwierdzenie, czy planowana inwestycja, oprócz spełnienia innych wymogów, będzie mieściła się w zakresie pojęcia "dobrego sąsiedztwa", a więc czy jej realizację można będzie w przyszłości zakwalifikować, jako kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.). Ustalenie spełnienia tych przesłanek następuje poprzez porównanie obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym wyznaczonym zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Organ odwoławczy podał, że przy ocenie spełnienia przesłanki dobrego sąsiedztwa oprócz kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy należy uwzględnić parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, linię zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. Jeżeli zatem owe cechy, wskaźniki, gabaryty, parametry oraz forma architektoniczna planowanej zabudowy nie będą odpowiadały istniejącej zabudowie na terenie analizowanym to również nie będzie można uznać, iż przesłanka "dobrego sąsiedztwa" została spełniona. W przedmiotowej sprawie, zdaniem organu odwoławczego, mamy do czynienia z taką sytuacją, gdyż funkcja planowanej zabudowy mieszkaniowej odpowiada funkcji zabudowy na terenie analizowanym, jednakże projektowana forma architektoniczna wraz z cechami tej zabudowy nie spełnia kryteriów dobrego sąsiedztwa. Nie jest zatem możliwe z tego względu ustalenie warunków zabudowy w rozpatrywanej sprawie. Wskazano, że wydane na podstawie delegacji ustawowej rozporządzenie, określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Konkretyzacja sposobu dokonywania tych ustaleń określona jest w przepisach § 4 - § 9 rozporządzenia Powyższe wymagania, zdaniem Kolegium, mają charakter obligatoryjny w stosunku do zabudowy kubaturowej, będącej przedmiotem postępowania. Biorąc pod uwagę wyniki przeprowadzonej analizy należy stwierdzić, że istniejąca zabudowa na analizowanym terenie pozwala na określenie jedynie trzech ww. wymagań wskazanych w pkt 1-3, tj. linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu oraz szerokości elewacji frontowej. Nie pozwala natomiast na określenie wymagań wskazanych w pkt 4 i 5, tj. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Na analizowanym terenie nie występują bowiem obiekty, do których można byłoby odnieść planowaną zabudowę w tych aspektach i określić warunki zabudowy. Planowana zabudowa ze względu na formę architektoniczną nie posiada górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki. Podkreślono przy tym, że wskazanie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, stanowi obligatoryjny element treści decyzji o warunkach zabudowy wydawanej się w przedmiocie nowej zabudowy. Dopuszczenie wyznaczenia innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, w żaden sposób nie stanowi, iż organ może odstąpić od ustalenia wysokości relewantnej dla sprawy górnej krawędzi elewacji frontowej budynku. Analogicznie, zdaniem Kolegium, rzecz się ma z ustaleniem geometrii dachu. Jest to także konieczny warunek dla planowanej zabudowy, który w przedmiotowej nie może być określony ze względu na to, że planowana zabudowa (przewidująca dach łupinowy o planie owalnym i przekroju łuku) nie posiada kalenicy i połaci dachowych. Ponadto na terenie analizowanym nie występuje zabudowa posiadająca tego typu formę i konstrukcję "dachu", a więc nie można mówić o kontynuacji tego typu zabudowy. Wprawdzie organ pierwszej instancji w uzasadnieniu decyzji wskazał, że działki sąsiednie, położone w granicach analizowanego terenu i dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, to jednak to stwierdzenie zdaniem organu odwoławczego, należy odnieść do tradycyjnej zabudowy, bowiem w dalszej części uzasadnienia wskazuje na niezgodność projektowanej formy zabudowy z zabudową istniejącą. Organ odwoławczy podał, że ustalanie warunków zabudowy następuje na podstawie zastanego stanu zagospodarowania działek w obszarze analizowanym, co podkreśla się w orzecznictwie i doktrynie. Jedynie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może przeznaczyć tereny na cele w nim wskazane niezależnie od istniejącego stanu ich zagospodarowania, w tym określić rodzaj i formę zabudowy. W świetle powyższego stwierdzono, że tylko uchwalenie planu miejscowego przez gminę dopuszczającego na wnioskowanym obszarze projektowaną formę zabudowy będzie stanowić podstawę do realizacji planowanej inwestycji. Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego wnieśli inwestorzy i zarzucili naruszenie: - art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a., poprzez zaniechanie rozpatrzenia całości materiału dowodowego i nie dokonanie swobodnej i obiektywnej oceny dowodów, co miało wpływ na treść wydanej decyzji; - art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a., poprzez niezastosowanie i bezpodstawne utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji; - art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego błędną wykładnię, w konsekwencji uznanie, że planowana inwestycja (forma architektoniczna wraz z cechami zabudowy) nie spełnia warunków przewidzianych w tym artykule, m.in. poprzez błędne zrozumieniu znaczenia "dobrego sąsiedztwa", "kontynuowania funkcji" jak i dalej w niewłaściwym określeniu obszaru analizowanego. Wskazując na powyższe naruszenia skarżący wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi zarzucono, że błędne jest stwierdzenie iż proponowany typ zabudowy nie odpowiada istniejącemu porządkowi architektonicznemu. Zdaniem skarżących nie można zgodzić się z taką argumentacja, gdyż działka na której ma być dokonana inwestycja jest znacznie oddalona od miejsc gdzie jest zabudowa ujednolicona. Organ pierwszej instancji sam podkreślał, że D. jest "małą wsią" zatem trudno jest mówić o możliwości zaburzenia ładu przestrzennego. Znajdująca się w pobliżu rozproszona zabudowa o charakterze domów mieszkalnych jednorodzinnych jest tożsama z planowaną inwestycją. Zdaniem skarżących realizacja inwestycji w żaden sposób nie zakłóci obecnego porządku architektonicznego i ładu przestrzennego. Skarżący podnieśli, że rygorystyczne traktowanie zasady dobrego sąsiedztwa uniemożliwia realizowanie zamierzeń budowlanych inwestorów, co jest nieuprawnioną ingerencją w ich prawa jako właścicieli nieruchomości. Odmienność koncepcji skarżących od tradycyjnego stylu budowania (który praktycznie nie występuje na terenie objętym inwestycją z uwagi na małe zurbanizowanie) nie wchodzi w kolizję z ładem przestrzennym i jest jego uzupełnieniem. Podniesiono, że organ pierwszej instancji stwierdza, iż inwestycja zaburza ład architektoniczny, a następne wobec braku sąsiedniej zabudowy wyznacza dodatkowy obszar do analizy. Działania takie, zdaniem skarżących, są sprzeczne i świadczą o zamiarze zablokowania inwestycji bez podstawy prawnej. Gdyby miejscowość D. była "jednolita stylistycznie" i posiadałaby zwartą zabudowę to poszerzanie analizowanego obszaru byłoby niepotrzebne. Jednak z uwagi na brak zwartej zabudowy i występowanie zabudowy letniskowej, rolniczej i jednorodzinnej trudno jest mówić o jednolitości. Znajdująca się na tym obszarze zabudowa nie tworzy żadnego zwartego kompleksu mieszkalnego, a jedynie luźno usytuowaną zabudowę gospodarczą, nie związaną z żadnym stylem architektonicznym, o czym świadczą dołączone zdjęcia okolic. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem jej zarzuty i argumenty nie podważają legalności zaskarżonej decyzji. W niniejszej sprawie kontroli Sądu poddana została decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. utrzymującą w mocy decyzję Wójt Gminy T. K., odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, jednorodzinnego, wolno stojącego, na działkach o nr geod. [...], położonych w obrębie geod. D., gm. T. K. wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Przedmiotowe postępowanie zostało wszczęte na wniosek skarżących J. M. i P. M. i prowadzone było w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073, ze zm.; dalej powoływana jako ustawa), w warunkach braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym położone są działki objęte wnioskiem. Zgodnie z art. 59 ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Materialnoprawną podstawę wydanych decyzji stanowił art. 61 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia wszystkich określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków. Niespełnienie zatem choćby jednego z tych warunków musi prowadzić do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Jednym z warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy jest zasada dobrego sąsiedztwa, określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość i uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa winna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji. Orzekające w niniejszej sprawie organy obu instancji odmówiły ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, przyjmując w ocenie Sądu słuszne stanowisko, że nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy. Ustalenie, czy planowana zabudowa będzie zgodna z panującymi już na terenie sąsiednim warunkami urbanistycznymi i architektonicznymi, możliwe jest jedynie poprzez porównanie zastanego na danym terenie zagospodarowania terenu z planowanym zagospodarowaniem. Cechy oraz parametry urbanistyczne i architektoniczne, które obowiązują na terenie sąsiednim, określa się podczas przeprowadzonej w tzw. obszarze analizowanym - analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Analiza ta powinna być wykonana w sposób wskazany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588; dalej powoływane jako rozporządzenie), które określa nie tylko sposób wyznaczenia obszaru analizowanego (§ 3 ust. 2), ale również wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy (§ 4), wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu (§ 5), szerokości elewacji frontowej (§ 6), wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (§ 7) oraz geometrii dachu (§ 8). Z kolei planowane warunki zagospodarowania terenu, objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, określa inwestor w tym właśnie wniosku. Zgodnie z art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy, wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien bowiem zawierać: 1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000; 2) charakterystykę inwestycji, obejmującą: a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów, b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej, c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko. Przesłanka wynikająca z art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy, dotycząca kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, będzie więc spełniona, jeżeli warunki określone we wniosku o ustalenie warunków zabudowy będą zgodne z warunkami istniejącymi w analizowanym obszarze, a ustalonymi podczas sporządzanej analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Niespełnienie przez opisane we wniosku o wydanie warunków zabudowy zamierzenie inwestycyjne, wynikających z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wymagań, powoduje niemożność wydania decyzji o warunkach zabudowy dla takiego celu inwestycyjnego, bez względu na ewentualne spełnienie pozostałych wymagań określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd uznał, że zasadnie przyjęto iż projektowana forma architektoniczna wraz z cechami zabudowy nie spełnia kryteriów dobrego sąsiedztwa. Z przeprowadzonej analizy wynika, że na wyznaczonym obszarze nie występuje zabudowa mieszkaniowa, która mogłaby stanowić o zachowaniu zasady dobrego sąsiedztwa. W obszarze poddanym analizie istniejąca zabudowa pozwala na określenie jedynie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu oraz szerokości elewacji frontowej. Nie pozwala natomiast, jak słusznie wywiódł, organ odwoławczy, na określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Sposób ustalania górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki określa § 7 ust. 1-4 rozporządzenia. Wynika z niego, że parametr ten wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy. W sprawie niniejszej ze względu na formę architektoniczną planowanej inwestycji w której brak jest górnej krawędzie elewacji frontowej, gzymsu lub attyki, wyznaczenie tych parametrów jest niemożliwe. Niemożliwe jest również ustalenie parametrów dotyczycących geometrii dachu, albowiem planowana inwestycja ma mieć dach łupinowy o planie owalnym i przekroju łuku. Nie posiada kalenicy i połaci dachu. Zgodnie zaś z § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Na terenie analizowanym nie występuje zabudowa posiadająca tego typu formę i konstrukcję dachu. Budynki mieszkalne na analizowanym terenie mają regularny kształt na planie prostokąta i przykryte są dachami dwuspadowymi lub wielospadowymi. Planowana inwestycja ma zaś formę o nieregularnym kształcie oraz dach o kształcie łupinowym. Nie można więc mówić o kontynuacji tego typu zabudowy. Ustalenia organów, wbrew twierdzeniom skargi, znajdują potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym, Nie można, zdaniem Sądu, zarzucić organom naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 i 80 K.p.a., skoro decyzje wydane w sprawie oparte były na dokładnie i wyczerpująco ustalonym - w drodze analizy urbanistycznej stanie faktycznym. W ocenie Sądu organy obu instancji słusznie uznały, że niezgodność wnioskowanej zabudowy z cechami istniejącego zagospodarowania na obszarze analizowanym nie pozwala na ustalenie warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem. Jak bowiem wyjaśniono już powyżej, dla uwzględnienia wniosku niezbędnym było łączne spełnienie wszystkich przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 ustawy. Organy w sposób prawidłowy ustaliły, że wykluczona została możliwość zachowania ciągłości formy architektonicznej na skutek realizacji wnioskowanej inwestycji. Brak możliwości przyjęcia, że planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej na obszarze analizowanym jest wystarczającą przesłanką do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Nie można też przyjąć, że decyzja ta ma na celu zablokowanie inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest bowiem odpowiednim instrumentem, który mógłby umożliwić, w realiach sprawy niniejszej, realizację wnioskowanej inwestycji. W przypadku bowiem wydawania decyzji o warunkach zabudowy ustalenie wymagań nowej zabudowy ma stanowić w istocie odwzorowanie zagospodarowania i zabudowy istniejących na danym terenie. Słusznie zatem wywiódł organ odwoławczy, że odpowiednim instrumentem umożliwianym zabudowę we wnioskowanej formie architektonicznej byłby plan miejscowy. Plan miejscowy jest bowiem aktem pozwalającym rzeczywiście planować na przyszłość zagospodarowanie określonego terenu, a nie jedynie odwzorowywać to, co na danym terenie już wcześniej było (vide: M. Szewczyk, M. Kruś, Plan miejscowy a decyzja o warunkach zabudowy, pub. Zeszyty Naukowe Sądownictwa Administracyjnego, nr 2 z 2018 r., s. 36-52). Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę jako bezzasadną oddalił.