II SA/Bk 208/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jacek Pruszyński, Sędziowie sędzia WSA Sławomir Presnarowicz, sędzia WSA Urszula Barbara Rymarska (spr.), Protokolant Beata Rusiecka, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 04 lipca 2012 r. sprawy ze skargi S. R. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2012 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa na własność gminy pod realizację inwestycji drogowej oddala skargę. Decyzją z [...] listopada 2011 r. znak [...] Prezydent Miasta B. ustalił wysokość odszkodowania za nieruchomość położoną w B., oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 0,0002 ha oraz działka nr [...] o pow. 0,0012 ha w obr. [...], przejętą przez Gminę B. na własność w następstwie decyzji z [...] listopada 2010 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Decyzja zobowiązała Gminę B. do wypłaty odszkodowania na rzecz H. i S. małżonków R. W podstawie prawnej organ powołał się na przepisy art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 18 i art. 23 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) w związku z art. 130 ust. 2 i 132 ust. 1a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). W odwołaniu od powyższego rozstrzygnięcia H. R. i S. R. zarzucili: oparcie się przez organ pierwszej instancji o ustalenia operatu szacunkowego zawierającego błędy i uchybienia; pominięcie straty wartości przedmiotowej nieruchomości, spowodowanej zmniejszeniem jej powierzchni; pominięcie wartości prac porządkowych oraz materiałów niezbędnych przy budowie nowego ogrodzenia i muru oporowego. Decyzją z [...] stycznia 2012 r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy przytoczył treść przepisów prawnych odnoszących się do kwestii ustalania wysokości odszkodowań za nieruchomości objęte decyzjami o ustaleniu realizacji inwestycji drogowych oraz wskazał, że w decyzji organu pierwszej instancji stwierdzono, iż rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu przedmiotowego operatu szacunkowego zastosował § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym przed nowelizacją z 14 lipca 2011 r. Jednocześnie wyjaśniono, iż po nowelizacji znalazłby zastosowanie w tym przypadku § 36 ust. 3 różniący się od wcześniejszego brzmienia ust. 2 jedynie zapisem dotyczącym ustalenia procentowej wartości powiększenia odszkodowania. Wojewoda podniósł, że rzeczoznawca określił wartość przedmiotowych działek dla aktualnego sposobu użytkowania tj. o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe oraz mieszkaniowo-usługowe, podejściem porównawczym, metodą porównania parami na kwotę 20.659,00 zł. Przeprowadził też szczegółową analizę wartości rynkowej dla alternatywnego sposobu użytkowania, podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej (transakcje kupna - sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi), wyceniając działki na kwotę 17.122,00 zł. Do oszacowania wartości odtworzeniowej budowli tj. ogrodzenia i muru oporowego rzeczoznawca zastosował metodę kosztów odtworzenia z zastosowaniem techniki wskaźnikowej. Z uwagi na niższą wartość działek dla alternatywnego sposobu użytkowania nie znalazł zastosowania zapis mówiący o powiększeniu odszkodowania o 50%. Zasadnie więc rzeczoznawca przyjął większą wartość nieruchomości zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z uwagi na powyższe organ odwoławczy uznał, iż nie nastąpiła zmiana czynników uzasadniająca konieczność sporządzenia nowej wyceny. Wojewoda nie podzielił zarzutu błędnego przyjęcia w operacie szacunkowym 10% zużycia ogrodzenia. Stwierdził, że zarzut ten nie jest poparty dowodami, a jedynie subiektywnym odczuciem właściciela o zawyżonym stopniu zużycia przedmiotowego ogrodzenia. Odnosząc się do zarzutów pominięcia przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji developera budującego zespół budynków wielorodzinnych, gdzie jak twierdzi skarżący ceny wahały się w granicach 600-1000 zł za 1 m2 działki, jak również pominięcia dodatkowych elementów składowych nieruchomości organ zauważył, iż skarżący na rozprawie przeprowadzonej [...] lipca 2011 r. nie wniósł uwag i zastrzeżeń w stosunku do wyceny składników zagospodarowania znajdujących się na przedmiotowym gruncie. Ponadto biegły jest osobą dysponującą wiadomościami specjalnymi z zakresu szacowania nieruchomości, zaś organ odwoławczy nie posiadając wiadomości specjalnych, które posiada biegły, nie ma podstaw do kwestionowania wyceny, tym bardziej wysokości cen transakcji nieruchomości przyjętych do porównania. Organ nie podzielił również zarzutu błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę daty wydania decyzji o odszkodowaniu. Podniósł, że rzeczoznawca określił wartość nieruchomości na dzień [...] maja 2011 r., zaś stan nieruchomości na dzień [...] listopada 2010 r., a do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przyjął do porównań transakcje nieruchomości z ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę. Zdaniem Wojewody, podniesiony w odwołaniu zarzut pominięcia strat wartości oraz utraconych korzyści z tytułu zmniejszenia powierzchni nieruchomości tytułu utraconych korzyści nie ma charakteru administracyjnego i powinien być rozpatrywany w postępowaniu cywilnym. Podsumowując, organ odwoławczy uznał, że Prezydent Miasta B. zebrał i rozpatrzył w sposób wyczerpujący cały materiał dowodowy jak też wykazał należytą dbałość i staranność o dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy. Po szczegółowej analizie operatu szacunkowego stwierdzono, iż przedmiotowa wycena została wykonana w sposób prawidłowy i nadal zachowuje aktualność zgodnie z przepisami art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wojewoda uznał więc za zasadne stanowisko organu pierwszej instancji o braku konieczności sporządzania nowego operatu szacunkowego. W skardze do Sądu S. R. wniósł o uchylenie decyzji organu odwoławczego zarzucając naruszenie: (a) art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - poprzez utrzymanie w mocy decyzji, w której ustalono odszkodowanie za odjęcie własności części nieruchomości, nie odpowiadające wartości tego prawa; (b) § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez dopuszczenie, jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca majątkowy szacował nie wartość nieruchomości, z której wydzielono część do przejęcia przez Gminę B., a jedynie wydzieloną część; (c) procedury administracyjnej poprzez zaniechanie wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych mających znaczenie w sprawie, wskazywanych w odwołaniu w formie zarzutów, a pominiętych w uzasadnieniu skarżonej decyzji; (d) utrzymanie w mocy decyzji, która, mimo że wydana została 23 listopada 2011 r., po zmianie rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, oparła się o ustalenia operatu szacunkowego sporządzonego w "starym" stanie prawnym, i następnie nie zaktualizowanego. W uzasadnieniu skarżący wskazał na szereg uchybień operatu. Podniósł m.in., że oględzin nieruchomości dokonano w [...] stycznia 2011 r. zaś wycenę sporządzono [...] maja 2011 r. - podczas gdy podział techniczny (wskazanie i zaznaczenie granic przez geodetę na gruncie) odbył się dopiero [...] sierpnia 2011 r. w dacie wydania nieruchomości. W konsekwencji nieprawdziwy i niepełny jest opis nieruchomości co do jej części składowych. Rzeczoznawca majątkowy nie przyjął do swoich wyliczeń prawdziwych wymiarów ogrodzenia i muru oporowego, które podlegały wycenie. Zdaniem skarżącego, operat winien traktować o wycenie całej nieruchomości, a nie dwóch działek gruntu, które z całą pewnością nie są nieruchomościami. Skarżący stwierdził również, że ustawodawca pozostawia do dyspozycji rzeczoznawcy majątkowego wybór metody szacowania, jednak na rzeczoznawcy ciąży obowiązek jasnego i prawdziwego wskazania przyczyn wyboru tej, a nie innej metody. Z tego obowiązku rzeczoznawca nie wywiązał się, zaś zastosowanie przez rzeczoznawcę metody odtworzeniowej bezpodstawnie spowodowało obniżenie szacunku o stopień zużycia. Przy dokonywaniu szacowania nakładów w postaci ogrodzenia i muru oporowego rzeczoznawca nie wskazał, czy przyjęte przez niego ceny zawierają w sobie koszty robocizny, czy też są to, jak sugerują użyte zwroty, jedynie ceny ogrodzenia i ściany oporowej, co jest kolejną nieprawidłowością świadczącą o nierzetelności operatu szacunkowego. Skarżący zwrócił ponadto uwagę, że organ odwoławczy w ogóle nie dokonał oceny operatu szacunkowego, posiłkując się w tej mierze ustaleniami organu pierwszej instancji, co jest niedopuszczalne mając na uwadze zasadę dwuinstancyjności postępowania. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności przytoczyć należy ramy prawne dotyczące ustalania wysokości odszkodowań za nieruchomości przejęte na własność gminy pod realizację inwestycji drogowej. Postępowanie w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną uregulowane zostało w ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. spec ustawa). Zgodnie z art. 12 ust. 4a tego aktu decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wysokość tego odszkodowania, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1). Natomiast stosownie do art. 23 tej ustawy w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 3 stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami przewidują, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (zob. art. 134 ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (zob. art. 134 ust. 2-4). Stosownie do art. 135 ust. 1 i 2, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości (art. 150 ust 1 pkt 1). Z tym, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 1 i 2). Natomiast szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 1 tego aktu, w brzmieniu obowiązującym w dacie dokonania wyceny, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Z kolei z brzmienia § 36 ust. 2 wynikało, że w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %; 2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %. Natomiast po nowelizacji tj. od 26 sierpnia 2011 r. wskazany § 36 ust. 1 przewiduje, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie z ustępem drugim tego przepisu, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Ponadto prawodawca przewidział, że w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że operat szacunkowy, pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Rzeczoznawca czytelnie wyjaśnił zasadność zastosowania metod poszczególnych składników wyceny. Przyjęte metody zostały opisane i uzasadnione. Organy zasadnie uznały, że wycena przedmiotowej nieruchomości została wykonana prawidłowo. Podkreślenia wymaga przy tym, że podczas rozprawy administracyjnej rzeczoznawca udzielił wyjaśnień na zastrzeżenia strony co do wyceny 1 m2 gruntu. Innych uwag skarżący zaś nie wnosił. Z operatu szacunkowego jednoznacznie wynika, że wobec braku w analizowanym okresie transakcji kupna - sprzedaży podobnych nieruchomości oszacowano wartość odtworzeniową podejściem kosztowym. Rzeczoznawca wyjaśnił, iż przy określaniu wartości odtworzeniowej oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Do oszacowania wartości odtworzeniowej części składowych gruntu w postaci ogrodzenia i muru oporowego rzeczoznawca zastosował metodę kosztów odtworzenia techniką wskaźnikową. Z kolei, wartość rynkową działki gruntowej jako przedmiotu prawa własności oszacowano przy uwzględnieniu wyceny dla aktualnego oraz alternatywnego sposobu użytkowania. Wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania (analizie poddano grunty o przeznaczeniu podobnym do przedmiotu wyceny, tj. według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego - o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe oraz mieszkaniowo-usługowe) dokonano podejściem porównawczym metodą porównywania parami (oszacowanie wg ustawy o gospodarce nieruchomościami). Natomiast wyceny dla alternatywnego sposobu użytkowania (analizie poddano zgodnie z celem wywłaszczenia grunty przeznaczone pod drogi) dokonano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej (oszacowanie wg § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia). W efekcie rzeczoznawca dokonał porównania dwóch wyliczonych wartości, tj. wartości rynkowej nieruchomości według aktualnego sposobu użytkowania oraz alternatywnego sposobu użytkowania. Wynik tego porównania wskazuje na niższą wartość działek dla alternatywnego sposobu użytkowania. Rzeczoznawca przyjął zatem zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami większą wartość nieruchomości (według aktualnego sposobu jej użytkowania). W takim stanie rzeczy nie mógł odnieść zamierzonego skutku zarzut oparcia zaskarżonej decyzji na ustaleniach nie zaktualizowanego operatu sporządzonego na podstawie starego brzmienia cyt. rozporządzenia. Niewątpliwie ustawa o gospodarce nieruchomościami przewidziała granice czasowe możliwości wykorzystania operatu szacunkowego do celu, dla którego został sporządzony. Zgodnie z art. 156 ust. 3 tej ustawy jest to okres 12 miesięcy z zastrzeżeniem jednak, że nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Z akt sprawy nie wynika przede wszystkim aby wystąpiły okoliczności określone w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (zmiana celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, jej stanu, czy też dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych), które podważyłyby w sposób zasadniczy ustalenia zawarte w operacie szacunkowym. Natomiast zmiana brzmienia § 36 rozporządzenia nie uzasadnia zdaniem Sądu konieczności aktualizacji dotychczasowej wyceny. Jak bowiem wynika z porównania brzmienia tej regulacji przed i po zmianie z dokonanej z dniem 26 sierpnia 2011 r. - tj. jeszcze przed wydaniem decyzji przez organ pierwszej instancji - wykonanie nowej wyceny już w oparciu o aktualne brzmienie § 36 rozporządzenia (w szczególności § 36 ust. 2) nie spowodowałoby zmiany wartości wycenionej nieruchomości. Analizy tej dokonały organy obu instancji, dochodząc do tych samych - trafnych - wniosków. Istotna jest konkluzja rzeczoznawcy, że przeznaczenie wycenianej nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości, co obliguje do zastosowania kryterium wynikającego z art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Bezpodstawny jest również zarzut oszacowania przez rzeczoznawcę jedynie części nieruchomości, tj. tej wydzielonej do przejęcia przez gminę. Podkreślenia wymaga, że podstawą ustalania odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości oznaczonej w decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. W analizowanym przypadku przedmiotem wyceny są działki nr [...] i [...] wydzielone pod realizację gminnej inwestycji drogowej z działek [...] i [...] stanowiących własność skarżącej. Według przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, odszkodowanie przysługuje za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Oszacowanie wartości całej nieruchomości, z której wydzielono część gruntu do przejęcia pod inwestycję drogową, jak chce tego strona skarżąca, prowadziłoby do przyznawania odszkodowania również za grunty nie przejęte przez gminę, co z oczywistych względów prowadziłoby do nielogicznych wniosków. Nie mogły zostać uwzględnione zarzuty zaniechania wyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych mających znaczenie w sprawie. Zdaniem skarżącego przedmiotem operatu był nieprawdziwy i niepełny opis nieruchomości co do jej części składowych (ogrodzenie i mur oporowy). Z akt sprawy wynika, że operat został sporządzony [...] maja 2011 r. m.in. na podstawie opisu stanu zagospodarowania i stanu techniczno - użytkowego działek z [...] stycznia 2011 r. Kopię przedmiotowego operatu wydano skarżącemu na jego wniosek [...] lipca 2011 r. Ponadto, podczas rozprawy administracyjnej z przeprowadzonej [...] lipca 2011 r. z udziałem rzeczoznawcy, skarżący nie wniósł uwag i zastrzeżeń co do wyceny składników zagospodarowania znajdujących się na działkach [...] i [...]. Kluczowym argumentem wskazującym na przyjęcie przez rzeczoznawcę nieprawdziwych wymiarów ogrodzenia i muru oporowego jest zdaniem skarżącego wyznaczenie granic przedmiotowej nieruchomości dopiero [...] sierpnia 2011 r. (w dacie wydania nieruchomości gminie). Jak jednak wynika z protokołu wydania tej nieruchomości, przekazujący (tj. małżonkowie R.) oświadczyli, że jej granice wskazane przez uprawnionego geodetę są im znane. Przed wydaniem decyzji pierwszoinstancyjnej skarżący nie kwestionował ustalenia stanu faktycznego we wskazanym zakresie. Dlatego też nie można skutecznie zarzucić organowi naruszenie procedury administracyjnej. Owszem obowiązkiem organu jest wyjaśnienie okoliczności sprawy zgodnie z art. 7 i art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Obowiązek ten nie może być jednak nieograniczony, zwłaszcza gdy w trakcie postępowania strona nie podważa dotychczasowych, znanych jej ustaleń. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustalenie odszkodowania nie odpowiadającego wartości prawa własności nieruchomości, Sąd pragnie zaakcentować, że wskazany przepis znajduje zastosowanie w sprawie tylko w takim zakresie, w jakim materia nim regulowana nie została uregulowana w ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Tymczasem podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte na własność gminy w związku realizacją inwestycji drogowej stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych). W konsekwencji zmniejszenie wartości pozostałego we władaniu skarżącego gruntu nie może stanowić elementu wpływającego na wysokość przedmiotowego odszkodowania. Szkoda wynikła z wywłaszczenia nie jest w tym przypadku objęta odszkodowaniem, o którym mowa w art. 12 ust. 4a i art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Nie sposób też podzielić zarzutu naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania, które miałoby się sprowadzać do nie dokonania oceny operatu szacunkowego i posiłkowania się jedynie w tej mierze ustaleniami organu pierwszej instancji. Istotą zasady dwuinstancyjności jest zapewnienie stronie postępowania administracyjnego dwukrotnego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy. Tym samym, rolą organu drugiej instancji nie jest jedynie kontrola decyzji pierwszoinstancyjnej. Rozpatrując sprawę w drugiej instancji organ ten powinien sprawę ponownie rozpatrzyć. Nie można jednak czynić zarzutu organowi odwoławczemu, że podzielił ustalenia organu pierwszej instancji, zwłaszcza że znajdują one oparcie w dowodach znajdujących się w aktach sprawy. Z decyzji Wojewody [...] wynika, że organ ten nie dokonał odmiennych ustaleń i innej oceny operatu szacunkowego. Przyjął natomiast za wystarczające i miarodajne ustalenia organu pierwszej instancji, czego wyraz znalazł się w zaskarżonej decyzji. Wobec powyższego Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Orzeczono więc jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.).