II SA/Bk 22/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder, Sędziowie asesor sądowy WSA Elżbieta Lemańska (spr.), sędzia WSA Marek Leszczyński, Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 marca 2019 r. sprawy ze skargi J. M., K. M. i W. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca jej wydanie decyzję Wójta Gminy J. K. z dnia [...] października 2018 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. solidarnie na rzecz skarżących J. M., K. M. i W. M. kwotę 2047 (dwa tysiące czterdzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2018 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy J. K. z dnia [...] października 2018 r. znak [...], którą ustalono K. K. M., J. W. M. i W. M. opłatę adiacencką w wysokości łącznej 6 163 zł tytułem wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położoną w obrębie geodezyjnym I., gmina J. K., spowodowanego budową sieci wodociągowej. W decyzji zindywidualizowano wysokość opłaty w zależności od posiadanego przez każdego z zobowiązanych udziału we współwłasności. Ze stanu faktycznego sprawy wynika, że wymienieni w decyzjach organów obydwu instancji Państwo M. są współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]. W aktach sprawy znajduje się decyzja Starosty B. z dnia [...] maja 2010 r., mocą której Gmina J. K. uzyskała pozwolenie na budowę sieci wodociągowej na odcinku K. F. – I. na działce nr [...], obręb I. i na działkach nr [...], obręb K. F., gm. J. K. Odbiór końcowy sieci został potwierdzony w protokole z dnia 14 maja 2015 r. Po rozpoznaniu wniosku Gminy o udzielenie pozwolenia na użytkowanie sieci wodociągowej, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w B. (dalej: PINB) decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r. udzielił pozwolenia na użytkowanie sieci. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 4 września 2015 r. i tę datę organy potraktowały jako moment stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej. Okoliczność stworzenia warunków podłączenia potwierdzono również w pismach Referatu Inwestycji i Gospodarki Komunalnej Urzędu Gminy w J. K. (z dnia 12 października 2017 r.) oraz Zakładu Gospodarki Komunalnej w J. K. z siedzibą w K. (z dnia 28 września 2018 r.). Z akt również wynika, że w Gminie J. K. obowiązuje uchwała Rady tej Gminy z dnia 23 maja 2000 r. nr XVII/146/2000 w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich związanych ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej. Stawka wynosi 50 % wzrostu wartości nieruchomości. Zawiadomieniem z dnia 3 września 2018 r. wszczęte zostało z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. W postępowaniu dopuszczono dowód z operatu szacunkowego z dnia 12 sierpnia 2018 r., w którym ustalono wzrost wartości nieruchomości na kwotę 12 326 zł, będący różnicą między wartością działki przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej wynoszącą 878 475 zł a wartością działki po tej dacie wynoszącą 890 801 zł. Organ pierwszej instancji zaakceptował operat jako niebudzący wątpliwości. Ocenił, że operat został należycie uzasadniony, znajduje odniesienie do realiów lokalnego rynku obrotu nieruchomościami, a także sporządzony został ze szczególną starannością i odpowiada ustawowym kryteriom. Wskazał, że biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wyselekcjonował 23 transakcje, a jako cechy mające największy wpływ na poziom cen przyjął położenie, uwarunkowania planistyczne, parametry fizyczne, dojazd, dostęp do nieruchomości. Zdaniem Wójta, operat mógł stanowić podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji złożyli K. K. M., J. W. M. i W. M. Zarzucili naruszenie prawa materialnego, tj. art. 145 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) poprzez wydanie decyzji po upływie trzyletniego okresu wskazanego w tym przepisie; art. 143 ust. 1 u.g.n. poprzez ustalenie opłaty wobec nieruchomości, która ma charakter rolny. Zarzucili również naruszenie prawa procesowego mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 77 w związku z art. 7 K.p.a. poprzez brak wszechstronnego zgromadzenia i rozważenia materiału dowodowego a w konsekwencji pominięcie, że nieruchomość ma charakter rolny. Do odwołania załączyli decyzję o warunkach zabudowy z dnia [...] listopada 2011 r. o ustaleniu dla działki nr [...] warunków zabudowy dla budynku wolno stojącego, mieszkalnego, jednorodzinnego wraz z infrastrukturą techniczną. Wskazali, że z treści tej decyzji wynika konieczność uzyskania decyzji w sprawie wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, co świadczy o rolnym przeznaczeniu nieruchomości. Do odwołania dołączyli również kopię mapy ewidencji gruntów z dnia 19 października 2018 r. Zaskarżoną decyzją SKO w B. utrzymało rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne w mocy. Kolegium, orzekając na podstawie zgromadzonego w pierwszej instancji materiału dowodowego oraz mając na uwadze dokumenty dołączone do odwołania, w całości podzieliło ustalenia faktyczne i ocenę prawną sformułowane w decyzji Wójta. Wyjaśniło zasady ustalania opłat adiacenckich wynikające z art. 143 – 146 u.g.n., które, w jego ocenie, w przedmiotowej sprawie zostały w całości spełnione. Jak wskazało Kolegium, postępowanie zostało wszczęte w terminie trzyletnim wynikającym z art. 145 ust. 2 u.g.n. Datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej jest data możliwości przystąpienia do użytkowania urządzenia, czyli dzień, kiedy stało się ostateczne pozwolenie na użytkowanie. W przedmiotowej sprawie, zdaniem Kolegium, nastąpiło to 4 września 2015 r. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania nosi datę 3 września 2018 r., a zatem termin trzyletni nie został przekroczony. W ocenie Kolegium, nieruchomość nie może być traktowana jak rolna, dla której nie jest możliwe ustalenie opłaty adiacenckiej, bowiem w sprawie zachodzi wyjątek wynikający z art. 143 ust. 1 u.g.n. – nieruchomość posiada wydaną decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Także sporządzony operat szacunkowy nie budzi wątpliwości i wynika z niego wzrost wartości nieruchomości. W operacie wykazano jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej według cen na dzień ustalania opłaty. Osoby wskazane w decyzji były współwłaścicielami nieruchomości w dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Skargę na decyzję SKO w B. złożyli do sądu administracyjnego K. K. M., J. W. M. i W. M. Zarzucili: - naruszenie prawa materialnego, tj. art. 145 ust. 2 w związku z art. 148b ust. 1 u.g.n. poprzez wszczęcie postępowania i wydanie decyzji po upływie trzyletniego okresu przewidzianego w tych przepisach, który powinien być liczony na podstawie art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: P.b.), czyli z uwzględnieniem faktu niezgłoszenia sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy dokonanego w piśmie z dnia 22 lipca 2015 r. Zdaniem skarżących, termin do wniesienia sprzeciwu upłynął przed dniem 3 września 2015 r.; - naruszenie prawa materialnego, tj. art. 143 ust. 1 u.g.n. poprzez ustalenie opłaty adiacenckiej wobec nieruchomości, która nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jest wpisana do ewidencji gruntów jako nieruchomość rolna oraz jest wykorzystywana na cele rolne, zaś ustalenie dla nieruchomości warunków zabudowy nie stanowi kryterium ustawowego i nie może być podstawą rozstrzygnięcia w sprawie; - naruszenie prawa procesowego mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 77 w związku z art. 7 w związku z art. 80 K.p.a. poprzez brak wszechstronnego zgromadzenia i rozważenia materiału dowodowego i w konsekwencji pominięcie, że nieruchomość jest wykorzystywana na cele rolne, co wynika z przedłożonych wraz odwołaniem dokumentów w postaci kopii mapy ewidencyjnej oraz decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr [...]. W uzasadnieniu skargi wywiedziono, ze wskazaniem na treść przepisów art. 54 – 55 P.b., że w przypadku zawiadomienia o zakończeniu budowy, o stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do sieci infrastruktury technicznej można mówić, gdy organ nadzoru budowlanego w ustawowym terminie 14 dni nie zgłosi sprzeciwu do zawiadomienia. Regulacja ta ma zastosowanie do sieci wodociągowej będącej obiektem zaliczonym do kategorii XXVI obiektów budowlanych. Także skarżący wskazali na orzeczenia sądów administracyjnych w sprawach I OSK 2887/15, II SA/Sz 90009, IV SA/Po 700/13 wywodząc, że stworzenie warunków to możliwość przystąpienia do użytkowania obiektu stosownie do przepisów prawa budowlanego, przy czym jest to możliwość nie tylko techniczna ale i prawna oraz obie powinny zostać spełnione. Odnośnie kwalifikacji nieruchomości jako rolnej wskazali, że z rejestru gruntów oraz z wypisu z ewidencji gruntów wynika, iż nieruchomość stanowi grunty rolne klasy IV. Jest ona faktycznie nadal wykorzystywana rolniczo. W wydanej dla nieruchomości decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wskazano, że wymaga uzyskania decyzji o zmianie przeznaczenia na cele nierolnicze. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko z uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Podczas rozprawy w dniu 28 marca 2019 r. pełnomocnik skarżących przedłożył decyzję z dnia [...] stycznia 2019 r. w sprawie wymiaru łącznego zobowiązania pieniężnego na rok 2019 na okoliczność rolnego charakteru nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje. Skarga podlega uwzględnieniu z powodów, które Sąd stwierdził z urzędu nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm., dalej: P.p.s.a.). Zgodnie z art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.), dalej: u.g.n., wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Kluczowym warunkiem wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest zatem stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanej infrastruktury technicznej. Okoliczność ta powinna w sposób niebudzący wątpliwości wynikać z materiału dowodowego sprawy, przy czym ustala się moment jej wystąpienia na podstawie odrębnych przepisów, o czym stanowi art. 148b ust. 1 u.g.n. Trafnie w skardze przywołano orzeczenia sądów administracyjnych, w których zdefiniowano pojęcie "stworzenia warunków", bowiem nie jest to pojęcie normatywe i podlegało wykładni orzecznictwa. Jednolicie obecnie przyjmuje się w orzecznictwie, że "stworzeniem warunków" do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, o którym mowa w art. 145 ust. 1 u.g.n., jest nie data zakończenia budowy urządzeń, ale data powstania prawnej możliwości podłączenia nieruchomości do urządzeń określonej infrastruktury, czyli data powstania prawnej możliwości przystąpienia do użytkowania obiektów według właściwych przepisów. W przypadku sieci wodociągowej będą to przepisy prawa budowlanego oraz przepisy ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (vide np. wyrok NSA z dnia 20 listopada 2018 r., I OSK 224/17, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl, powoływanej dalej jako CBOSA). Możliwość przystąpienia do użytkowania obiektów według przepisów prawa budowlanego zależy od tego, czy obiekt wymaga uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Jeśli prawna możliwość przystąpienia do użytkowania wynika z decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, kluczowa jest data, w której decyzja ta stała się ostateczna. Jeśli prawna możliwość przystąpienia do użytkowania wynika z niezgłoszenia przez właściwy organ nadzoru budowlanego sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy, kluczowa jest data, w której upływa termin do zgłoszenia sprzeciwu. W sprawie niniejszej, w aktach administracyjnych przedłożonych wraz z odpowiedzią na skargę znajdują się następujące dokumenty: - decyzja nr [...] z dnia [...] maja 2010 r. o pozwoleniu na budowę sieci wodociągowej na odcinku K. F. – I. na działkach nr [...], obręb I. oraz na działkach nr [...], obręb K. F., gm. J. K.; - wniosek inwestora z dnia 22 lipca 2015 r. kierowany do PINB o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego w postaci sieci wodociągowej na odcinku K. F. – I. na działkach nr [...], obręb I. oraz na działkach nr [...], obręb K. F., gm. J. K. We wniosku tym wskazuje się, że inwestycję zrealizowano na podstawie pozwolenia na budowę z dnia [...] października 2014 r. wydanego przez PINB, a roboty wykonano zgodnie z zamiennym projektem budowlanym. Wskazano również "Dane dot. wykonanej sieci wodociągowej: 1. Sieć wodociągowa PEØ150 – 1048 m; 2. Hydranty – 11 szt."; - decyzja PINB z dnia [...] sierpnia 2015 r. o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie zrealizowanej na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę sieci wodociągowej z dnia [...] października 2014 r. o parametrze sieci Ø160 mm, na działkach nr 41/4, 41/1 i 141. Sąd z urzędu zauważa, że decyzja o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie z dnia [...] sierpnia 2015 r. nie zezwala na użytkowanie sieci wodociągowej na działce nr 260, która to z kolei działka została wskazana we wniosku z dnia 22 lipca 2015 r. o udzielenie pozwolenia na użytkowanie sieci. Sąd również zauważa, że treść decyzji z dnia [...] sierpnia 2015 r. została w uzasadnieniu decyzji pierwszoinstancyjnej przywołana tak, jakby obejmowała działkę nr [...], mimo że z jej treści to nie wynika (vide s. 2, punkt 3 decyzji pierwszoinstancyjnej). Także w uzasadnieniu decyzji odwoławczej Kolegium wprost powołuje się na stworzenie warunków podłączenia nieruchomości skarżących do wybudowanej sieci wodociągowej wynikające z uzyskania przymiotu ostateczności w dniu 4 września 2015 r. przez decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, choć w decyzji tej (o pozwoleniu na użytkownie) działki nr [...] nie wskazano. Powyższe ma istotne znaczenie w sprawie. Jak wynika z kopii mapy ewidencji gruntów dołączonej do odwołania, działka nr [...] (działka drogowa) graniczy bezpośrednio z działką skarżących nr [...]. Skoro inwestor wystąpił o udzielenie pozwolenia na użytkowanie sieci wodociągowej znajdującej się również na działce nr [...] (vide treść wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie), to istnieją podstawy by przyjąć, że stworzenie warunków do korzystania z sieci dla działki nr [...] powinno było obejmować udzielenie pozwolenia na użytkowanie sieci na działce nr [...]. Zauważyć dodatkowo należy, że z mapy ewidencyjnej dołączonej do odwołania nie wynika, aby pozostałe działki objęte pozwoleniem na użytkowanie (nr [...]) graniczyły bezpośrednio z działką skarżących. Zdaniem Sądu, z materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy nie wynika zatem, aby wykazano stworzenie warunków dla działki nr [...] do podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej. To zaś oznacza, że uchybiono przepisom zobowiązującym organ do wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i ustalenia okoliczności stanu faktycznego istotnych z punktu widzenia podstawy prawnej rozstrzygnięcia (art. 77 § 1 w związku z art. 80 K.p.a.). Okolicznością istotną z punktu widzenia art. 145 ust. 1 u.g.n. jest wykazanie, że dla działki nr [...] stworzono w określonej dacie warunki do podłączenia do urządzenia w postaci sieci wodociągowej. Nieustalenie tej okoliczności niewątpliwie ma wpływ na wynik sprawy, bowiem jest to okoliczność będąca podstawową przesłanką rozstrzygnięcia o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Przedwcześnie zatem zastosowano przepis art. 145 ust. 1 u.g.n., a więc nastąpiło to z jego naruszeniem. Na podstawie zgromadzonego w aktach materiału dowodowego nie sposób również ustalić, czy stworzenie warunków podłączenia nieruchomości skarżących do sieci wodociągowej nastąpiło po upływie terminu na zgłoszenie sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy sieci wodociągowej, a jeśli tak, od kiedy ten termin należy liczyć (tego dotyczą zarzuty skargi). Niewątpliwie okoliczność zaliczenia sieci wodociągowej do kategorii XXVI obiektów budowlanych w decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia [...] maja 2010 r. nie przesądza o tym, że można było przystąpić do użytkowania inwestycji po skutecznym zawiadomieniu o zakończeniu budowy na podstawie art. 54 P.b. Z akt wynika bowiem, że sporządzany był projekt budowlany zamienny (vide wniosek z dnia 22 lipca 2015 r. i wskazana w nim decyzja z dnia [...] października 2014 r.). W takiej zaś sytuacji należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie (art. 55 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 51 ust. 4 P.b.). Natomiast w znajdującym się w aktach sprawy pozwoleniu na użytkowanie nie orzeczono o możliwości przystąpienia do użytkowania sieci wodociągowej w działce nr [...] bezpośrednio graniczącej z działką skarżących, a jednocześnie z akt nie wynika, czy w stosunku do sieci na tej działce inaczej rozstrzygnięto o możliwości użytkowania. Nie sposób z akt sprawy wywieść powodów takiej a nie innej treści pozwolenia na użytkowanie i powodów nieujęcia w nim działki nr [...]. Fakt ten ma natomiast relewantne znaczenie prawne, co wyżej wyjaśniono. Uchybienia w zakresie ustaleń tych okoliczności są wystarczającą podstawą uchylenia decyzji organów obydwu instancji. Wskazać należy, że istnieje również rozbieżność między treścią wniosku o pozwolenie na użytkowanie w zakresie parametrów sieci: we wniosku wskazano PEØ 150 – 1048 m, pozwolenie na użytkowanie obejmuje zaś sieć wodociągową o parametrze Ø160 mm. Wątpliwości budzi również ocena operatu przeprowadzona przez organy. Zgodnie z art. 146 ust. 3 u.g.n. według brzmienia tego przepisu obowiązującego od dnia 23 sierpnia 2017 r. i mającego zastosowanie w sprawie niniejszej z uwagi na wszczęcie postępowania we wrześniu 2018 r. (vide art. 1 pkt 21 i art. 10 pkt 2 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r., Dz. U. z 2017 r., poz. 1509), wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Organy zatem powinny ocenić operat z punktu widzenia nowego brzmienia przepisu art. 146 ust. 3 u.g.n. Tymczasem organ pierwszej instancji wskazał, że rzeczoznawca "prawidłowo określił aktualne wartości rynkowe nieruchomości według stanu przed i po wybudowaniu sieci wodociągowej", zaś Kolegium wskazało na s. 2 i 3 swojej decyzji poprzednie brzmienie przepisów art. 145 ust. 1 i 2 oraz art. 146 ust. 3 u.g.n., zaś na s. 4 wskazało, że wartość nieruchomości ustalono "według cen na dzień ustalania opłaty". Takich ustaleń nie zawiera znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy. Także w uzasadnieniach decyzji obydwu instancji wskazano na wyselekcjonowany przez rzeczoznawcę zbiór 23 transakcji odnotowanych na rynku lokalnym, podczas gdy rzeczoznawca w zbiorze transakcji zamieścił 24 transakcje i nie zawierają one transakcji z niektórych obrębów wymienionych przez organy. Natomiast jako prawidłowe Sąd ocenia stanowisko Kolegium dotyczące możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej dla nieruchomości figurującej w ewidencji jako rolna, dla której ustalono warunki zabudowy. W przepisie art. 143 ust. 1 in fine u.g.n. wyłącza się z możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej określone grunty przeznaczone w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne. W ostatnim zdaniu tego przepisu znajduje się odesłanie do odpowiedniego stosowania art. 92 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Odesłanie w art. 143 ust. 1 u.g.n. do przepisu art. 92 ust. 2 u.g.n. w przypadku nieruchomości figurującej w ewidencji jako rolna, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy, wyklucza konieczność badania faktycznego jej wykorzystywania, bowiem jako fakt istotny prawnie uznał ustawodawca w tym wypadku wydanie decyzji o warunkach zabudowy (równoznaczny z przeznaczeniem na cele nierolne). Istnienie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości skarżących jest faktem bezspornym. Natomiast czymś innym jest przeznaczenie nieruchomości na cele nierolne, a czymś innym wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej, o którym mowa w treści decyzji z dnia 21 listopada 2011 r. Wyłączenie umożliwia faktyczne rozpoczęcie korzystania z nieruchomości w sposób inny niż rolniczy (vide art. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Natomiast wyłączenie z produkcji rolnej nie jest kategorią istotną z punktu widzenia treści art. 143 ust. 1 u.g.n. W ponownie przeprowadzonym postępowaniu uzupełnią organy materiał dowodowy w kierunku wskazanym przez Sąd, tj. ustalą w sposób niebudzący wątpliwości, czy nieruchomości skarżących stworzono warunki podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej, z jakiego faktu to wynika i w jakiej dacie nastąpiło. Ustalić należy w szczególności kiedy i na podstawie jakich okoliczności można przyjąć, że nastąpiła prawna możliwość użytkowania sieci wodociągowej z działki skarżących. Wydane decyzje powinny zostać uzasadnione w sposób wymagany przepisem art. 107 § 3 K.p.a., w tym w szczególności powinny zawierać ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego. Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a. w związku z § 2 pkt 4 w związku z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. "a" rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.). W skład tych kosztów wchodzą wpis od skargi w kwocie 247 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika 1800 zł.