II SA/Bk 247/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie asesor sądowy WSA Marcin Kojło (spr.), sędzia WSA Marek Leszczyński, Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 maja 2019 r. sprawy ze skargi J. D. i T. M. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłacenia odszkodowania za nieruchomość przejętą w związku z inwestycją drogową oddala skargę Przedmiotem skargi jest decyzja Wojewody P. z dnia [...] lutego 2019 r. [...], utrzymująca w mocy decyzję Starosty Ł. z dnia [...] grudnia 2018 r. znak [...], w przedmiocie ustalenia i wypłacenia na rzecz J. D. i T. M. odszkodowania za nieruchomość oznaczoną nr [...] o pow. 0,2014 ha, położoną w obrębie S., gmina Ł., przejętą na własność Gminy Ł. w związku z realizacją inwestycji drogowej. Stan sprawy przedstawia się następująco. Starosta Ł. decyzją Nr [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. znak [...], zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie z przebudową drogi gminnej Nr [...] we wsi S. w km 0+000,00 do 0+950,00 wraz z podłączeniem jezdni do drogi krajowej nr [...], klasa drogi D. Z dniem, w którym ww. decyzja stała się ostateczna, tj. [...] lipca 2018 r., działka nr [...] stała się z mocy prawa własnością Gminy Ł.. Decyzją z dnia [...] grudnia 2018 r. Starosta Ł. ustalił odszkodowanie za ww. nieruchomość przejętą na własność Gminy Ł. w związku z realizacją inwestycji drogowej. Wartość nieruchomości ustalono w wysokości 12.688,00 zł, na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego M. A. w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 20 września 2018 r. Natomiast odszkodowanie ustalono w wysokości 13.322,40 zł, powiększając wartości nieruchomości o 5% w tytułu wydania nieruchomości w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Do wypłaty odszkodowania w terminie określonym w decyzji zobowiązano Wójta Gminy Ł.. W odwołaniu od tej decyzji J. D. i T. M. zarzucili naruszenie szeregu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odwołujący zakwestionowali wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę M. A. wskazując w szczególności na naruszenie zasad sporządzania opinii o wartości nieruchomości. Pismem z dnia [...] lutego 2019 r. pełnomocnik odwołujących wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego na ich zlecenie, na okoliczność ustalenia wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej na kwotę 28.000,00 zł. Wojewoda P. w zaskarżonej do Sądu decyzji z dnia [...] lutego 2019 r. uznał, że jest rozstrzygnięcie organu I instancji jest prawidłowe. Na wstępie organ odwoławczy przedstawił regulacje prawne odnoszące się do ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne, w szczególności art. 12 ust. 5, art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474 - dalej jako "specustawa"), art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 i 2, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm. - dalej w skrócie "u.g.n."), § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wojewoda wskazał, że wywłaszczona nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (zrid) położona była na terenie objętym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Ł., zatwierdzonego Uchwałą nr [...] Rady Gminy Ł. z dnia [...] grudnia 2002 r. Zgodnie z zapisami powyższego aktu prawa miejscowego, wywłaszczona nieruchomość położona była na granicy obszarów rolniczej przestrzeni produkcyjnej oraz odcinków dróg i ulic gminnych. W przedmiotowej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, w którym wyceniając grunt zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Organ zauważył, że z uwagi na fakt, iż nieruchomość w dniu wydania decyzji zrid nie była przeznaczona w całości pod inwestycję drogową, biegły uznał za właściwy do zastosowania przy wycenie § 36 ust. 3 ww. rozporządzenia. Biegły dokonał analizy rynku nieruchomości rolnych oraz nieruchomości drogowych. Analiza rynku nieruchomości drogowych wykazała, że nieruchomości drogowe osiągały w badanym okresie ceny od 8,64 zł/m2 do 11,57 zł/m2, zaś średnia cena wynosiła 9,70 zł/m2. Natomiast analiza transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu rolnym wykazała, że ceny tych nieruchomości kształtują się w przedziale od 2,50 zł/m2 do 7,22 zł/m2, ze średnią ceną 5,09 zł/m2. Wykazano więc, iż na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi są wyższe niż nieruchomości o przeznaczeniu rolnym. W związku z powyższym, kierując się wyrażoną w § 36 ust. 3 rozporządzenia zasadą korzyści, biegły powiększył odszkodowanie o maksymalną wielkość, czyli 50% wartości nieruchomości. Zdaniem organu przywołanie przez rzeczoznawcę majątkowego przy analizie rynku nieruchomości drogowych kwot odszkodowań, nie zaś cen transakcyjnych tych nieruchomości, nie może być uznane za błąd. W orzecznictwie dopuszcza się bowiem, iż przez ceny transakcyjne nieruchomości drogowych należy także rozumieć kwoty odszkodowań za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne w trybie decyzji administracyjnych. Wojewoda zwrócił uwagę, że dokonując analizy lokalnego rynku transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu rolnym biegły wybrał 19 transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do wycenianej. Analiza objęła lata 2016-2018. Biegły wyjaśnił kryteria, które stosował ustalając podobieństwo nieruchomości. Dokonał także wyczerpującego opisu nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej (str. 14 operatu). Wbrew twierdzeniu odwołujących się, rzeczoznawca majątkowy nie jest zobowiązany do szczegółowego opisu wszystkich nieruchomości przyjętych w procesie wyceny metodą korygowania ceny średniej. Praktyką jest dokonanie opisu nieruchomości o cenie najwyższej i najniższej, co też biegły w niniejszym przypadku uczynił. Określając wartość przejętej nieruchomości biegły uwzględnił podstawowe dane nieruchomości, a mianowicie aktualny sposób użytkowania, położenie oraz parametry fizyczne, a także zastosował poprawki ze względu na lokalizację nieruchomości, jej kształt i wielkość, bonitację, trudność uprawy i dostępność komunikacyjną. Ustalił w ten sposób wartość szacowanej nieruchomości na 4,20 zł/m2. W ocenie organu odwoławczego wyjaśnienia biegłego przedstawiające tok obliczeń oraz wyjaśniające metodologię wyceny są klarowne, spójne, logiczne i przekonujące, zaś wnioski końcowe znajdują pokrycie w ustaleniach biegłego oraz w materiale dowodowym zgromadzonym w toku postępowania. Tym samym wycena dokonana przez rzeczoznawcę zasadnie uznana została przez organ I instancji za prawidłową. Za niezasadny należy więc uznać zarzut odwołujących się o zaniżeniu odszkodowania. Subiektywne odczucie strony o wartości nieruchomości nie poparte żadnymi dowodami, nie może stanowić okoliczności uzasadniającej zmianę wysokości odszkodowania. Wojewoda nie uwzględnił zarzutu, że w operacie oszacowano wartość rynkową nieruchomości bez uwzględnienia znajdujących się na niej naniesień budowlanych. Z opisu nieruchomości w operacie szacunkowym oraz dokumentacji fotograficznej (str. 6 operatu) wynika, że na nieruchomości znajdują się pozostałości budynku drewnianego na fundamencie murowanym, w złym stanie technicznym, pozbawione okien, dachu, zarośnięte dziko rosnącą roślinnością. Organ odwoławczy w pełni poparł ocenę biegłego, iż ruiny dawnego budynku gospodarczego nie przedstawiają żadnej wartości rynkowej. Na marginesie organ wspomniał, iż ruiny budynków lub budynki w bardzo złym krytycznym stanie technicznym mogą generować tzw. wartość ujemną, związaną z koniecznością ich rozbiórki. Zdaniem organu odwoławczego, w sprawie nie było zatem potrzeby powoływania biegłego z zakresu budownictwa, gdyż ocena stanu technicznego pozostałości budynku nie wymaga specjalistycznej wiedzy z dziedziny budownictwa. Wobec powyższego organ uznał też, że biegły prawidłowo porównał nieruchomość wycenianą z nieruchomościami niezabudowanymi. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego różnicy w powierzchni nieruchomości porównawczych w odniesieniu do nieruchomości wycenianej, organ odwoławczy wskazał, że w przypadku nieruchomości przejętych pod drogi publiczne wielkość nieruchomości jest kryterium drugorzędnym, nie wpływającym w znaczny sposób na wartość nieruchomości. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, iż wielkość nieruchomości nie jest wprost wskazana w definicji nieruchomości podobnej jako parametr wpływający na podobieństwo. Organ nie zgodził się z twierdzeniem o braku analizy rynku w rozumieniu § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia. W ocenie Wojewody, biegły dokonał analizy rynku nieruchomości (str. 9-10 oraz 16 operatu), a ponadto wyjaśnił zarówno metodologię, jak i sposób wyceny, przytoczył właściwe przepisy regulujące kwestię wyceny nieruchomości oraz sposób sporządzenia operatu szacunkowego. Analiza obejmowała też przedstawienie kilkudziesięciu transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu rolnym, ze wskazaniem daty transakcji, położenia działek, ich powierzchni oraz rodzaju użytku, co daje pełen obraz rynku nieruchomości rolnych na badanym obszarze. Wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego są klarowne, przejrzyste i w pełni umożliwiają prześledzenie toku wyceny i jej wyników. Biegły zawarł w opracowaniu wszystkie elementy wymagane w myśl § 56 ust. 1 rozporządzenia. Poddając analizie operat przedstawiony przez odwołujących organ odwoławczy stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy J. D. oparł się na odmiennych założeniach niż biegły sporządzający operat na potrzeby postępowania. W kontroperacie przyjęto bowiem, że wyceniana nieruchomość jest nieruchomością zabudowaną. Konsekwencją tego założenia było przyjęcie do porównań 6 nieruchomości zabudowanych, natomiast do bezpośredniego porównania 3 nieruchomości, przy czym do dokonania korekty rzeczoznawca przyjął cenę 1m2 powierzchni zabudowy. Biegły nie obliczył więc wartości jednostkowej nieruchomości porównawczych poprzez uwzględnienie powierzchni gruntu, a jedynie powierzchni zabudowy, co dało wynik całkowicie nieadekwatny do rzeczywistości. Powyższy sposób wyceny jest w ocenie organu odwoławczego całkowicie nielogiczny i sprzeczny z zasadami wynikającymi z rozporządzenia oraz u.g.n. Ponadto, biegły porównując nieruchomość wycenianą z nieruchomościami porównawczymi całkowicie pominął fakt, że pozostałości zabudowań na wycenianej działce nie przedstawiają żadnej wartości. Nieuprawnionym jest więc porównywanie tej nieruchomości z nieruchomościami zabudowanymi budynkami użytkowymi, których stanu w operacie nie przedstawiono. Zdaniem organu przedstawiony przez strony operat został sporządzony w sposób nieprawidłowy i sprzeczny z regulacjami ustawowymi oraz rozporządzeniem. Brak jest zatem podstaw, aby na podstawie tej opinii kwestionować wartość określoną przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie, na podstawie którego w niniejszej sprawie ustalono wysokość odszkodowania. Jednocześnie organ podkreślił, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. Jeżeli strona skarżąca miała zastrzeżenia, co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Powyższą decyzję Wojewody zaskarżyli w całości J. D. i T. M. Działająca w ich imieniu pełnomocnik zarzuciła naruszenie: 1) art. 10 § 1 k.p.a., poprzez brak zawiadomienia skarżących o możliwości wypowiedzenia się w sprawie zebranych dowodów, materiałów i żądań przed wydaniem decyzji przez organ odwoławczy; 2) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., poprzez naruszenie zasady prawdy obiektywnej i swobodnej oceny dowodów, w tym niewłaściwą ocenę wartości dowodowej operatu szacunkowego, co w konsekwencji doprowadziło organ do wydania rozstrzygnięcia sprzecznego z interesem społecznym oraz słusznym interesem skarżących, poprzez ustalenie rażąco niskiej kwoty odszkodowania za przedmiotową nieruchomość; 3) art. 84 § 1 k.p.a., poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym, który został sporządzony z naruszeniem zasad sporządzania opinii o wartości nieruchomości (operatów szacunkowych), tj. w szczególności: a) pominięciu art. 18 ust. 1 specustawy i oszacowaniu wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej bez uwzględnienia znajdujących się na niej naniesień budowlanych, b) przyjęciu - w sposób całkowicie dowolny - że na nieruchomości wywłaszczonej znajdują się wyłącznie "ruiny dawnego budynku gospodarczego nie przedstawiające żadnej wartości rynkowej", podczas gdy rzeczoznawca majątkowy po pierwsze pominął istnienie drugiego budynku na wywłaszczonej działce, a po drugie przyjął - nie posiadając ku temu ani podstaw prawnych, ani faktycznych, ani stosownych uprawnień budowlanych - de facto awaryjny stan techniczny znajdującego się na działce wywłaszczonej budynku gospodarczego, c) przyjęciu - wbrew art. 4 pkt 16 u.g.n. i § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - do porównań z nieruchomością wycenianą nieruchomości nie spełniających warunków nieruchomości podobnych, w tym w szczególności z uwagi na: - sposób zagospodarowania (nieruchomości niezabudowane - porównawcze zostały porównane z nieruchomością zabudowaną - wycenianą), - brak opisu wszystkich nieruchomości przyjętych do porównań, - powierzchnię (nieruchomości porównawcze o powierzchni np. 500,00 m2, 11 711,00 m2, 33 690,00 m2, 18 080,00 m2, 23 800,00 m2 itd., zostały porównane z nieruchomością wycenianą o powierzchni 2 014,00 m2), - rażąco niewspółmierne ceny transakcyjne, - nieporównywalne nieruchomości pod względem rodzaju użytków gruntowych, - sporządzenie bazy danych nieruchomości porównawczych z rynku nieruchomości drogowych wyłącznie na podstawie decyzji odszkodowawczych, podczas gdy odnotowano transakcje takimi nieruchomościami w formie aktów notarialnych - przyjęcie - w stosunku do działki wycenianej średniej dostępności komunikacyjnej, podczas gdy działka wyceniana jest dostępna komunikacyjnie w sposób ponadstandardowy - z obu stron, - brak analizy rynku - w rozumieniu § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia; 4) art. 84 § 1 k.p.a., poprzez niedopuszczenie i nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność stanu technicznego budynku gospodarczego, w stosunku do którego rzeczoznawca M. A. stwierdził, że są to "ruiny dawnego budynku gospodarczego nie przedstawiające żadnej wartości rynkowej"; 5) art. 85 § 1 k.p.a., poprzez niedopuszczenie i nieprzeprowadzenie dowodu z oględzin na okoliczność stanu techniczno-użytkowego nieruchomości wycenianej i oparcie się w tym zakresie na błędnych ustaleniach rzeczoznawcy M. A.; 6) art. 130 ust. 2 u.g.n., art. 134 u.g.n. i § 56 ust. 1 rozporządzenia, poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym z dnia 20 września 2018 r. bez dokonania analizy tego operatu pod kątem formalnym, tj. zbadania, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, w sytuacji, w której rzeczoznawca majątkowy wskazuje, iż "ostateczna wartość wycenianej nieruchomości nr [...] wynosi 12 688,00 zł", opierając się w rzeczywistości na błędnie dobranej do analizy porównawczej grupie nieruchomości oraz popełniając inne sprecyzowane powyżej błędy metodologiczne; 2) § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, poprzez niedokonanie wymaganej tym przepisem analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Wskazując na powyższe autorka skargi wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie od organu na rzecz skarżących kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Odpowiadając na skargę Wojewoda podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Tryb ustalania i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi wynika ze specustawy, która w art. 12 ust. 5 stanowi, że do ustalenia wysokości i wypłacenia takiego odszkodowania, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Stosownie natomiast do art. 18 ust. 1 specustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (zob. art. 152 ust. 1 u.g.n.). W myśl art. 152 ust. 2 u.g.n., wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Podejście porównawcze – które zostało zastosowane w niniejszej sprawie – polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Według słowniczka ustawowego, nieruchomość podobna - to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazano przy tym, że określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (§ 3 ust. 2). W § 4 ust. 1 tego aktu przewidziano zaś, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zgodnie z § 4 ust. 2, w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. W myśl § 4 ust. 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Wycenę nieruchomości powstałej w wyniku podziału dokonanego decyzją zrid sporządza się według zasad wynikających z § 36 rozporządzenia. W ustępie 1 tego paragrafu przewidziano, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Stosownie do § 36 ust. 2, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Natomiast w myśl § 36 ust. 3, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. W przypadku zaś gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (zob. § 36 ust. 4 rozporządzenia). W związku z powyższym specyfika ustalania odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną na podstawie decyzji zrid wymaga ustalenia, czy na dzień wydania takiej decyzji nieruchomość była czy też nie była przeznaczona pod drogę, co determinuje zastosowanie sposobu wyceny oraz ustalenie "stanu nieruchomości" rozumianego jako stan będący skutkiem decyzji zrid. Następnie wycena powinna uwzględniać wyłącznie nieruchomości podobne, do tak rozumianego "stanu nieruchomości". W rozpoznawanej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] września 2018 r. sporządzony przez M. A. Należy zgodzić się z organem, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, a jego wartość dowodowa - podobnie jak każdego innego dowodu -podlega ocenie przez organ administracji. W tym celu trzeba przede wszystkim zbadać, czy operat taki został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy spełnia wymagania formalne nałożone przez przepisy prawa, jak też czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości i nie zawiera niejasności, pomyłek, gdyż to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i ustalenia odszkodowania. Uwzględniając zatem specyfikę ustalania odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną na podstawie decyzji zrid, wskazać trzeba, że przydatność operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania w tej sprawie, została w tej sprawie oceniona prawidłowo. Zdaniem Sądu, sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie do ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą na własność Gminy w związku z realizacją inwestycji drogowej. Przedmiotowy operat spełnia wszystkie wymagania formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz opiera się na rzetelnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Operat będący podstawą ustalenia wysokości odszkodowania w tej sprawie został sporządzony prawidłowo, zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Analizowany operat zawiera w szczególności określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, opis stanu techniczno-użytkowego nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, jak też przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. W analizowanym przypadku rzeczoznawca prawidłowo przyjął obowiązek dokonania wyceny na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia, bowiem na dzień wydania decyzji zrid wyceniana nieruchomość nie była przeznaczona pod inwestycję drogową, o czym przekonują zapisy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Ł. Jednocześnie rzeczoznawca trafnie dokonał analizy cen nieruchomości drogowych w celu ustalenia, czy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, co uzasadnia – w sytuacji stwierdzenia, że ceny nieruchomości nabywanych pod drogi są wyższe od cen nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne - podwyższenie odszkodowania w sposób wskazany w § 36 ust. 3 rozporządzenia. W przyjętym za podstawę ustalenia odszkodowania operacie rzeczoznawca dokonał wyceny podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Przypomnieć należy, że stosownie do § 4 ust. 4 rozporządzenia, przy metodzie tej, do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W rozpatrywanym przypadku rzeczoznawca utworzył zbiór nieruchomości podobnych do wycenianej, uwzględniając takie dane jak prawo własności, obszar lokalny rynku – powiat Ł. i przyjął okres badania cen nie wcześniejszy niż dwa ostatnie lata. Do porównania zastosował oprócz położenia działki, również powierzchnię, oddalenie od zabudowy oraz takie cechy rynkowe jako strony między którymi zawierane były transakcje oraz rodzaje użytków. Zdaniem Sądu, rzeczoznawca prawidłowo przyjął do porównań nieruchomości rolne niezabudowane. Oględziny nieruchomości dokonane przez rzeczoznawcę wykazały, że na wycenianej nieruchomości znajdują się pozostałości budynku drewnianego w złym stanie technicznym (bez okien, dachu, zarośnięty dziko rosnącą roślinnością). Wbrew twierdzeniom strony skarżącej, rzeczoznawca mógł ocenić, że ruiny budynku nie przedstawiają żadne wartości rynkowej. W tym zakresie nie było potrzeby powoływania biegłego z zakresu budownictwa. Powyższej oceny nie zmienia okoliczność pominięcia w operacie istnienia drugiego budynku. Z kontroperatu sporządzonego na zlecenie Skarżących wynika wprawdzie, że na działce znajdują się: budynek mieszkalny drewniany oraz budynek gospodarczy z 1955 r. murowany jednokondygnacyjny – oba jednak w złym lub nawet awaryjnym stanie technicznym. Pominięcie jednego z nich nie miało zdaniem Sądu wpływu na ocenę założeń przyjętych do kwestionowanej przez Skarżących wyceny. W pełni zasadne było porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomościami rolnymi niezabudowanymi. Niezasadny okazał się zatem zarzut naruszenia art. 18 ust. 1 specustawy oraz art. 84 § 1 i art. 85 § 1 K.p.a. W ocenie Sądu nie zasługują na uwzględnienie zarzuty wskazujące na brak opisu wszystkich nieruchomości przyjętych do porównań oraz kwestionujące porównanie nieruchomości ocenianej z nieruchomościami kilku bądź kilkunastokrotnie większymi, jak też różniącymi się rodzajem użytków rolnych. Wyboru podejścia i metody wyceny dokonuje rzeczoznawca, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Okoliczność, że w zbiorze nieruchomości przyjętych do porównania znajduje się kilka odbiegających powierzchnią od działki wycenianej, czy też o odmiennych klasyfikacjach użytków, nie dyskwalifikuje przeprowadzonej wyceny. Rzeczoznawca wybrał podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Podobieństwo nieruchomości nie oznacza ich identyczności, zaś różnice można korygować odpowiednimi współczynnikami. Korygowanie ceny średniej rzeczoznawca przeprowadził m.in. o takie cechy jak wielkość działek i ich bonitacja, po uprzednim ustaleniu wag poszczególnych cech rynkowych nieruchomości. Procedura korygowania urealniła cenę średnią nieruchomości podobnych w związku z istniejącymi różnicami między poszczególnymi nieruchomościami dobranymi do porównania. Zgodzić się należy z organem, że rzeczoznawca majątkowy nie jest zobowiązany do szczegółowego opisu wszystkich nieruchomości przyjętych w procesie wyceny metodą korygowania ceny średniej. Praktyką jest dokonanie opisu nieruchomości o cenie najwyższej i najniższej. W ocenie Sądu biegły w sposób precyzyjny i logiczny dobrał do porównania nieruchomości podobne oraz ustalił dla nich współczynniki korygujące. Operat zawiera przy tym analizę rynku. Efekty jej przeprowadzenia znajdują się w tabeli i wskazują, że badając rynek rzeczoznawca uwzględnił do porównania takie cechy jak: daty transakcji, położenie nieruchomości, powierzchnię działki, oddalenie od zabudowy oraz cechy rynkowe w postaci stron transakcji i rodzajów użytków, które są zbliżone do tych sklasyfikowanych na działce wycenianej. Rzeczoznawca określił na potrzeby wyceny, w jaki sposób dane cechy nieruchomości (podobne i różniące) mają wpływ na wartość, zastosował współczynniki korygujące, co sprawia, że sposób sporządzenia operatu pozostaje w zgodzie z przepisami rozporządzenia. Nadmienić przy tym trzeba, że w przyjętym do porównań zbiorze nieruchomości różnice w ich cenach za 1m2 są niewielkie, co dodatkowo wskazuje na ich podobieństwo. Wobec powyższego Sąd uznał, że w sprawie nie doszło do naruszenia art. art. 4 pkt 16 u.g.n. Sama wielkość nieruchomości nie jest wprost wskazana w definicji nieruchomości podobnej. W sporządzonym w sprawie operacie rzeczoznawca wyjaśnił, że dla nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wielkość nie stanowi cechy wpływającej na jej wartość. Odnosząc się do zarzutu, w którym strona kwestionuje przyjęcie w analizie rynku nieruchomości drogowych kwot odszkodowań, nie zaś cen transakcyjnych, sąd zgadza się z organem, że przez ceny transakcyjne nieruchomości drogowych należy także rozumieć kwoty odszkodowań za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne w trybie decyzji administracyjnych (por. np. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 20 września 2018 r. sygn. akt II SA/Bk 293/18). Trzeba przy tym podkreślić, że analiza takich nieruchomości została przeprowadzenia w celu ustalenia, czy na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi są wyższe niż nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, a w konsekwencji w celu możliwości powiększenia odszkodowania stosownie do § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nie zasługują na uwzględnienie zarzuty kwestionujące deprecjonowanie przez organ operatu sporządzonego na zlecenie Skarżących. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (zob. np. wyrok NSA z dnia 21 marca 2019 r. sygn. akt I OSK 2191/18, dostępny w CBOSA). Przedstawiony przez Skarżących operat nie podważył zaś wiarygodności założeń przyjętych do wyceny przedmiotowej nieruchomości i słusznie został oceniony przez organ jako nieprzydatny. Argumenty w tym zakresie zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Sąd w pełni podziela. W szczególności kontroperat opiera się na odmiennych założeniach i przyjęciu do wyceny nieruchomości zabudowanych. Wartość jednostkowa nieruchomości porównywanych przez rzeczoznawcę Skarżących ustalona została jedynie z uwzględnieniem powierzchni zabudowy, dając tym samym nieadekwatny wynik. Poza tym z kontroperatu nie wynika jaki jest stan zabudowy przyjętych do porównania nieruchomości. Trafna jest ocena organu o braku podstaw do kwestionowania za pomocą przedstawionego kontroperatu wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie, na podstawie którego w niniejszej sprawie ustalono wysokość odszkodowania. Odnosząc się do zarzutu braku zawiadomienia o możliwości wypowiedzenia się w sprawie zebranych dowodów, Sąd zauważa, że choć Wojewoda nie skierował takiego zawiadomienia przed wydaniem decyzji, to naruszenie to nie miało wpływu na wynik sprawy. W aktach nie było żadnego nowego materiału dowodowego, który nie byłby znany stronie skarżącej. Chybiony jest zatem zarzut naruszenia art. 10 § 1 K.p.a. W tym stanie rzeczy Sąd stwierdza, że pozbawione usprawiedliwionych podstaw są zarzuty skargi. Zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Dlatego też orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.).