II SA/Bk 272/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, Sędziowie asesor WSA Małgorzata Roleder (spr.),, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 października 2006 r. sprawy ze skargi M. K., A. K., S. R. K. oraz J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] marca 2006 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza Miasta Z. z [...] 02 2006 roku nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżących kwotę 280 (słownie: dwieście osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2006r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta Z. z dnia [...] lutego 2006r. Nr [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości działki nr [...], o powierzchni [...] m², położonej przy ul. P. w Z., spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. U podstaw podjętego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia. Decyzją z dnia [...] lutego 2006r Burmistrz Miasta Z. ustalił jednorazową opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości działki nr [...], w wysokości po 404,17 zł dla każdego z czterech współwłaścicieli tej działki, spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru, na którym leży przedmiotowa działka. Od tej decyzji współwłaściciele działki: M., S. R. i A. K. oraz J. P. złożyli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. zarzucając Urzędowi Miasta nie poinformowanie ich o tym, że w przypadku sprzedaży działki przed upływem pięciu lat od zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powstanie obowiązek wniesienia jednorazowej opłaty na rzecz Miasta Z. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. po rozpatrzeniu powyższego odwołania nie podzieliło zarzutów w nim podniesionych i decyzją z dnia [...] marca 2006r. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia wskazano, iż w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4 i 6, ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) i uchwała nr [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] października 2003r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. w części obejmującej teren położony przy ul. P. (Dz. Urz. Woj. Łomżyńskiego Nr 4, poz. 19). Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Organ odwoławczy podkreślił, iż opłata ta jest dochodem własnym gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Powołując się natomiast na treść art. 37 ust. 1 ustawy wskazano, iż wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie zaś z w ust. 3 i 4 cytowanego przepisu okres, w jakim można naliczyć opłaty z tego tytułu, określono na 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przy czym wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Organ odwoławczy podkreślił, iż powołaną uchwałą Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] października 2003r. zmieniono przeznaczenie obszaru, na którym leży przedmiotowa nieruchomość skarżących, z terenów istniejącego przemysłu i magazynów na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, określając wysokość opłaty adiacenckiej na 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ustalone zaś w sprawie okoliczności wskazały, iż dotychczasowi współwłaściciele sprzedali wyżej opisaną działkę na rzecz W. i D. małżonków T. aktem notarialnym w dniu [...] października 2005r., a więc przed upływem 5 lat od wejścia w życie uchwały, co miało miejsce dnia [...]listopada 2003r. W tym stanie faktycznym i prawnym w ocenie organu odwoławczego Burmistrz Miasta Z. miał prawo naliczyć opłatę adiacencką. Szacunek zaś wartości nieruchomości, rzeczoznawcy dokonali zgodnie z przepisami art. 151 i 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Jak wynika bowiem z operatu szacunkowego znajdującego się w aktach sprawy, biegły oszacował że nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości z powodu zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w wysokości 5389 zł, co przy 30 % stawce opłaty dało kwotę 1660,70 zł, czyli po 404,17 zł na każdego ze współwłaścicieli. Odnosząc się natomiast do zarzutu nie poinformowania właścicieli o konieczności zapłaty opłaty adiacenckiej w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazano, iż nie zasługuje on na uwzględnienie, ponieważ żaden przepis prawa nie nakazuje indywidualnego informowania o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a o procedurze uchwalania tej zmiany podjętej uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] października 2003r. oraz jej treści współwłaściciele nieruchomości mogli się dowiedzieć. Nie godząc się z tą decyzją M. K., S. R. K., A. K. oraz J. P. wywiedli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wnosząc o jej uchylenie jako niezgodnej z prawem. Kwestionowanej decyzji skarżący zarzucili naruszenie przepisu art. 37 ust 1 ustawy z dnia 23 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w kwestionowanej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Skarga podlegała uwzględnieniu. Zgodnie z treścią w art. 3 ustawy z dn. 30.08.2002r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd administracyjny bada legalność zaskarżonego aktu prawnego, to jest jego zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej i oceny tej dokonuje w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy. Na wstępie podkreślić należy, iż ustalenie opłaty adiacenckiej nie jest zależne od uznania organu, lecz wynika wprost z przepisów prawa. Istota bowiem obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) - zwanej ustawą, stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty ustalonej w planie miejscowym, w razie łącznego spełnienia dwóch przesłanek: - zmiany wartości nieruchomości w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, - zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie zmienionego planu. W niniejszej sprawie bezspornym jest, iż uchwałą Rady Miejskiej w Z. podjętej w dnia [...] października 2003r. Nr [...] zmieniono przeznaczenie obszaru, na którym leży nieruchomość skarżących, z terenów istniejącego przemysłu i magazynów na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i ustalono wysokość opłaty adiacenckiej na 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W dniu [...] listopada 2003r., tj. w dacie wejścia w życie powyższego planu, właścicielami działki nr [...] położonej w Z. przy ulicy P. (objętej wskazaną zmianą) byli M., S. R., A. K. i J. P. Nie budzi również wątpliwości, iż współwłaściciele wskazanej nieruchomości sprzedali ją aktem notarialnym w dniu [...] października 2005r. na rzecz W. i D. małżonków T. Zauważyć przy tym należy, iż czynności sprzedaży dokonano przed upływem 5 lat od wejścia w życie uchwały. Powyższe ustalenia przeprowadzone przez organy obu instancji znajdują potwierdzenie w aktach sprawy i jako takie nie są kwestionowane przez skarżących. Stosownie natomiast do treści art. 37 ust. 1 ustawy, w którym określono sposób obniżenia lub wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wysokość opłaty z powyższego tytułu ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przy czym do ustalenia wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w art. 36 i art. 37 ustawy oraz rzeczoznawców dokonujących wycen, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603). W konkretnej sprawie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych wykazał wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości z powodu zmiany dokonanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przyjmując, iż wartość rynkowa omawianej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu miejscowego wynosiła 23.801 zł, zaś po uchwaleniu zmiany planu – 29.190 zł, biegły oszacował wzrost wartości na 5389 zł, co przy 30 % stawce opłaty dało kwotę 1660,70 zł, czyli po 404,17 zł na każdego ze współwłaścicieli. Dokonana w powyższy sposób wycena nieruchomości została jednak zakwestionowana przez skarżących, którzy podczas rozprawy w dniu [...] sierpnia 2006r. podali, iż w przeszłości, dwukrotnie była pobierana od nich opłata adiacencka i przy tej okazji sporządzane były operaty szacunkowe dotyczące wyceny ich nieruchomości. Po raz pierwszy w roku 1999 w związku z wykonaniem kanalizacji sanitarnej a po raz drugi w 2002 roku po wykonaniu chodnika. Na tę okoliczność skarżący przedstawili decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 1999r. oraz decyzję Burmistrza Z. z dnia [...] listopada 2002r. w oparciu, o które wyprowadzają wniosek, iż w konkretnej sprawie nie nastąpił wzrost wartość nieruchomości w związku z wprowadzeniem zmian do planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący podkreślili, iż przedmiotową działkę sprzedali za cenę, która odpowiadała wartości poprzednich wycen. Mając na względzie powyższe Sąd zwrócił się do Urzędu Miasta Z. o nadesłanie akt administracyjnych wraz z operatami szacunkowymi dotyczących spraw zakończonych wyżej opisanymi decyzjami i dowód z tych akt dopuścił na okoliczność wyceny przedmiotowej nieruchomości. Analiza złożonego materiału dowodowego wskazała, iż przy szacowaniu przedmiotowej nieruchomości dokonywanej w dniu [...] sierpnia 1999r. dla ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, tj. sieci kanalizacji sanitarnej, wartość omawianej działki nieuzbrojonej ustalono na 26.936 zł, zaś działki uzbrojonej na 29.806 zł. Natomiast w operacie szacunkowym sporządzonym na dzień [...] września 2002r. dla ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej na skutek wybudowania drogi przyjęto, iż wartość tej działki przed wybudowaniem drogi wynosiła 28.700 zł, zaś po wybudowaniu drogi 32.530 zł. Tymczasem w sporządzonym w niniejszej sprawie operacie szacunkowym przyjęto, iż cena nieruchomości przed zmianą planu, który wszedł w życie z dniem [...] listopada 2003r. wynosiła 23.801 zł, natomiast po jego zmianie - 29.190 zł, podczas gdy już w 1999r. po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej jej wartość wynosiła 29.806 zł, zaś w 2002r. po modernizacji drogi – 32.530 zł. Jednocześnie z porównania przedłożonych operatów szacunkowych nie wynika, aby na rynku nieruchomości nastąpiły szczególne zmiany na niekorzyść omawianej działki. W tych okolicznościach zdaniem Sądu przeprowadzona na potrzeby niniejszego postępowania wycena nieruchomości zawarta w operacie szacunkowym, budzi uzasadnione wątpliwości, co do poprawności, jak i rzetelności sporządzonego operatu. W konsekwencji stwierdzić należy, iż podjęte na jego podstawie rozstrzygnięcie nie odpowiada prawu. W tym stanie rzeczy wobec uchybienia wskazanym powyżej przepisom Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" ustawy z 30.08.2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję. Rozpoznając ponownie sprawę organ powinien mieć na uwadze przedstawione naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności zaś oprzeć swoje orzeczenie na niewątpliwej opinii biegłego. Orzeczenie o niewykonywaniu zaskarżonego postanowienia wydano na podstawie art. 152, zaś o kosztach sądowych - na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. -