II SA/Bk 344/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), Sędziowie sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk,, sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Protokolant Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 sierpnia 2011 r. sprawy ze skargi K. H. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę. Skarga została wywiedziona na tle następujących okoliczności. W dniu 26.11.2009r. Prezydent Miasta Ł. zawiadomił skarżącą K. H. T. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skarżącej położonej w Ł. przy ulicy Z., składającej się działek o numerach geodezyjnych [...] i [...], łącznej powierzchni 634 metry kwadratowe. Organ wskazał, iż nieruchomość w/w została objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w dniu 23.04.2008r, a skarżąca nieruchomość zbyła, co w świetle przepisów art. 36 ust. 4 i 37 ust. 6 ustawy z 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzasadnia wszczęcie postępowania albowiem w związku z uchwaleniem planu wartość nieruchomości wzrosła. Po przeprowadzeniu w sprawie postępowania organ decyzją z dnia [...].09.2010r. ustalił należną od skarżącej opłatę od wzrostu wartości opisanej nieruchomości na kwotę 4658 złotych. Decyzję wydano przyjmując za podstawę wyliczenia opłaty wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym z czerwca 2010r. Rzeczoznawca wzrost wartości nieruchomości wyprowadził z porównania wartości nieruchomości uwzględniając przeznaczenie w planie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną do wartości nieruchomości będących mimo rolnego charakteru działkami budowlanymi z uwagi na to, że położona jest w sąsiedztwie działek, na które wydano warunki zabudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Rzeczoznawca założył, że wyceniana nieruchomość mogłaby też uzyskać decyzję o warunkach zabudowy a zatem istniała potencjalna możliwość zabudowy nieruchomości w sposób przewidziany teraz planem. Decyzja ta w trybie odwoławczym została wyeliminowana przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...].09.2010r. a sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia z zaleceniem dokonania ponownej wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu poprzedzającego plan wykorzystania na cele rolnicze. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. zakwestionowało ustalanie pierwotnej wartości nieruchomości w oparciu o transakcje sprzedaży nieruchomości na cele zabudowy jednorodzinnej, dla których nabywcy uzyskiwali warunki zabudowy, zamiast na podstawie transakcji nieruchomości wykorzystywanych rolniczo. Takie działanie rzeczoznawcy, jak stwierdziło kolegium, aczkolwiek korzystne dla skarżącej, czyni wycenę nierzetelną, która nie może być podstawą dla ustalenia w sposób właściwy jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Decyzja kasacyjna SKO i zalecenia w niej zawarte nie były przedmiotem skargi sądowej. Po powtórnym rozpoznaniu sprawy, w czasie którego to postępowania doszło do sporządzenia w grudniu 2010r. nowego operatu szacunkowego, organ I instancji decyzją z dnia [...].02.2011r. ustalił należną od skarżącej jednorazową opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na kwotę 5997 złotych. Decyzja została oparta na następujących ustaleniach organu. Stanowiące przedmiot postępowania działki w uchwalonym w kwietniu 2008r. planie zagospodarowania przestrzennego, zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami nieuciążliwymi (symbol w planie MNU-3). Wcześniej obowiązujący ogólny plan zagospodarowania przestrzennego Miasta Łomża zatwierdzony uchwałą Nr XII/131/88 Miejskiej Rady Narodowej w Łomży z dnia 25.02.1988r., który utracił moc z dniem 31.12.2003r. przeznaczał przedmiotową nieruchomość pod tereny uprawa ogrodniczych z zabudową towarzyszącą oraz rzemiosła usługowego o strefie uciążliwości nie wykraczającej poza linie rozgraniczające terenu. W okresie od 1.01.2004r. do momentu wejścia w życie aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie nieruchomości nie zostało określone w decyzji o warunkach zabudowy. Jak wynika z ewidencji gruntów i budynków sporna nieruchomość stanowi użytki rolne – grunty orne klasy IVb (RIVb). Nieruchomość jest porośnięta trawą, nosi ślady pielęgnacji i okresowych zabiegów wykaszania, co potwierdza dokumentacja fotograficzna dołączona do akt. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym 27.12.2010r. różnica pomiędzy wartością nieruchomości uwzględniającą przeznaczenie wynikające z obecnego planu a jej wartością przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania i według stanu nieruchomości z daty wejścia w życie planu, a cen z dnia zbycia nieruchomości aktem notarialnym, wyniosła kwotę 19 990 złotych (161,63 złotych za metr kwadratowy nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia pod zabudowę mieszkaniową i 130,10 złotych za metr kwadratowy nieruchomości przy uwzględnieniu rolnego przeznaczenia). Przemnażając tę kwotę przez procentowy wskaźnik służący naliczeniu jednorazowych opłat od wzrostu wartości nieruchomości dla terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z nieuciążliwymi usługami, wynoszący 30 %, wyliczono opłatę na kwotę przypisaną w decyzji. Organ wskazał, iż rzeczoznawca wyceniał nieruchomość w podejściu porównawczym stosując metodę korygowania ceny średniej. W operacie przedstawił dane cenowe z rynku lokalnego 72 nieruchomości podobnych, w tym użytkowanych rolniczo, jak i objętych planem miejscowym z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową. Na podstawie transakcji działek rolnych z okresu lat 2007-2009 wyliczył trend wieloletni oraz roczny. Podobnego wyliczenia dokonał na nieruchomościach niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Organ uznał operat za odpowiadający wymogom określonym w przepisach działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i podzielił w całości ustalenia rzeczoznawcy. Z uwagi na treść ustaleń rzeczoznawcy i mając na uwadze, że nieruchomość skarżąca zbyła przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego (aktem notarialnym z dnia [...].11.2009r), należało ustalić jednorazową opłatę od wzrostu wartości nieruchomości skarżącej na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W odwołaniu od tej decyzji skarżąca podniosła zarzuty: -naruszenia art. 32 ust. 1 Konstytucji RP poprzez nierówne traktowanie obywateli wobec prawa i nieuzasadnione różnicowanie ich sytuacji prawnej w podobnych stanach faktycznych, polegające na tym, że przed uchwaleniem planu wydawane były decyzje o warunkach zabudowy dla budowy budynków mieszkalnych na działkach o identycznym przeznaczeniu i położonych w otoczeniu spornej nieruchomości, - naruszenia art. 36 ust. 4 i 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez bezzasadne przyjęcie, że wartość nieruchomości skarżącej wzrosła wskutek wejścia w życie planu, - naruszenia przepisów postępowania – art. 7,8, 9, 77 par. 1 i 107par. 3 kpa. Podnosząc powyższe zarzuty skarżąca wnosiła o uchylenie decyzji organu I instancji i umorzenie postępowania. Rozwijając w uzasadnieniu odwołania argumentację zarzutów, skarżąca stwierdziła, że organ bezzasadnie zaakceptował ustalenia rzeczoznawcy, które nie polegają na prawdzie albowiem wbrew temu, co wskazał rzeczoznawca a organ przyjął za prawidłowe, ulica Łąkowa ma nawierzchnię utwardzoną płytami betonowymi a nieruchomość jest uzbrojona w media z ulicy Zakątek. Nadto, rzeczoznawca nie wziął pod uwagę, ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy, co do przeznaczenia wycenianej nieruchomości zgodnego z wynikającym z planu, a do czego obligowały rzeczoznawcę i organ przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, konkretnie art. 154 par. 2. Rzeczoznawca, zdaniem odwołującej się, wbrew standardom wyceny wykorzystał do porównań ceny z transakcji z dat wykraczających poza 2 lata od daty wyceny. Zdaniem skarżącej rzeczoznawca, a za nim organ, nie ustalił, na czym polegało faktyczne wykorzystanie nieruchomości przed uchwaleniem planu, albowiem ustalenia w tym zakresie powinny się odnosić do dopuszczalności zabudowy wycenianej nieruchomości na podstawie warunków zabudowy. Zdaniem skarżącej, miała ona możliwość zabudowania swej nieruchomości na podstawie warunków zabudowy. Nie ma znaczenia to, że decyzji o warunkach zabudowy nie wydano, ale to, że taką decyzję skarżąca uzyskałaby. Skarżąca powołała się na decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości z 1999r. na działki tworzące zespół dwóch działek pod budowę domu mieszkalnego, zgodny z ustaleniami ówczesnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i podkreśliła, że tę okoliczność, mimo wniosków strony, organ I instancji w swoich rozważaniach pominął. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. po rozpatrzeniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...].04.2011r. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej. Organ odwoławczy w uzasadnieniu swojej decyzji w pierwszej kolejności zreferował dotychczasowy przebieg postępowania a następnie przytoczył brzmienie mających zastosowanie w sprawie przepisów prawa materialnego. W trzeciej kolejności odniósł się do zarzutów odwołania poprzedzając je stwierdzeniem, iż zaistniały w sprawie przesłanki do wszczęcia z urzędu postępowania w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ odwoławczy podkreślił, ze za faktycznym rolnym wykorzystywaniem nieruchomości przed uchwaleniem planu przemawiały następujące okoliczności: - sklasyfikowanie gruntów w ewidencji jako grunty orne (symbol RIVb) identyczne przed i po uchwaleniu planu - przeznaczenie gruntów w starym planie zagospodarowania przestrzennego pod uprawy ogrodnicze z towarzyszącą zabudową oraz rzemiosło usługowe o strefie uciążliwości niewykraczającej poza linie rozgraniczające terenu - stan nieruchomości w dniach lustracji dokonanej przez rzeczoznawcę -fotografie obrazujące wygląd i stan działek Odnosząc się do zarzutu błędnego ustalenia stanu nawierzchni ulicy Ł., SKO wskazało, iż ułożenie płyt betonowych na drodze gruntowej nie jest równoznaczne z utwardzeniem nawierzchni a wybudowanie dopiero przez nabywców nieruchomości przyłącza wodociągowego, nie dowodzi uzbrojenia działek w media w dniu istotnym dla wyceny tj. w dacie sprzedaży notarialnej. Zdaniem SKO nie ma też związku między wydaniem decyzji o warunkach zabudowy dla działek sąsiednich a ustaleniem opłaty od wzrostu wartości spornej nieruchomości, dla której warunków zabudowy nie ustalono, w następstwie uchwalenia planu. Podział nieruchomości, na który skarżąca się powołuje, nie zmienił klasyfikacji gruntów tzn. ich rolnego przeznaczenia. Nawiązanie w decyzji zatwierdzającej podział do możliwości zabudowy zgodnie z ustaleniami starego planu, oznacza jedynie, że istniała możliwość wzniesienia zabudowy towarzyszącej uprawom ogrodniczym. W skardze wywiedzionej do sądu administracyjnego na powyższą decyzję, K. H. T. powtórzyła zarzuty zawarte w odwołaniu i wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie od organu kosztów postępowania sądowego. Nowym zarzutem zawartym w uzasadnieniu skargi stał się zarzut naruszenia art. 139 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji ustalającej opłatę wyższą od tej, którą ustalała decyzja Prezydenta Ł. z września 2010r. W obszernym uzasadnieniu skargi skarżąca powtórzyła również argumentację odwołania dodatkowo powołując się na tę linię orzecznictwa sądów administracyjnych, w której wyrażono stanowisko, że w braku planu zagospodarowania przestrzennego, ustalenie przeznaczenia nieruchomości winno uwzględniać możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy (wyrok WSA w Gdańsku z 23.03.2011r. sygn. IISA/Gd 639/10). W sytuacji, jak pisze skarżąca, w której właściciel nieruchomości mógłby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, przyjąć należy, iż uchwalenie planu nie wywołuje skutku w postaci wzrostu wartości nieruchomości, albowiem nieruchomość poprzez warunki zabudowy mogłaby zostać przeznaczona na takie same cele niezależnie od uchwalenia planu. Opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu winna być wymierzona jedynie w sytuacji, gdy wzrost wartości nieruchomości jest konsekwencją uchwalenia planu. Natomiast w przypadku, gdy przeznaczenie gruntu na określony cel jest zgodne z obowiązującym porządkiem planistycznym, uznać należy, że uchwalenie planu nie jest czynnikiem powodującym wzrost wartości nieruchomości. Stwierdzając powyższe skarżąca wskazała na orzeczenia: wyrok NSA z 6.03.2008r. sygn. IIOSK1887/2007, WSA w Gdańsku z 18.03.2010r. sygn. IISA/Gd 623/09, WSA w Białymstoku z 9.04.2009r. sygn. IISA/Bk 15/09, WSA w Gliwicach z 4.02.2009r. sygn. IISA/GL 952/08, WSA w Kielcach z 18.02.2010 sygn. IISA/Ke 6/10, WSA w Olsztynie z dnia 4.03.2009r. sygn. ISA/Ol 927/08, NSA z 19.03.2009r. sygn. IIOSK 254/08. Zdaniem skarżącej takie samo jest przeznaczenie nieruchomości, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy i tej, dla której istniała możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W niniejszej sprawie, jak zarzuca skarżąca, organ administracji nie badał możliwości zagospodarowania wycenianej nieruchomości przed uchwaleniem planu poprzez zrealizowanie na niej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w oparciu o warunki zabudowy. Organ zaniechał bowiem ustalenia, czy dla sąsiednich nieruchomości wydawane były decyzje o warunkach zabudowy i czy istniała możliwość uzyskania decyzji o warunkach realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na nieruchomości skarżącej. Skarżąca podkreśliła też, że SKO w Ł. nie odniosło się w sposób właściwy i pełny do argumentacji odwołania, pomijając kwestię znaczenia treści studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz gołosłownie zaprzeczając udowodnionemu w odwołaniu, zdaniem strony, faktowi istnienia mediów ulicy Zakątek. Podtrzymany został także zarzut wzięcia do porównań - przy wycenie nieruchomości - transakcji sprzedaży ze zbyt rozległego przedziału czasowego, przekraczającego okres 2 lat wstecz od daty zawarcia aktu notarialnego przez skarżącą. Nadto zwróciła uwagę na to, że dla wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia sprzed uchwalenia planu, przyjmowano transakcje porównawcze dotyczące nieruchomości zlokalizowanych na obszarze obrębu 4 i 5 Ł., a dla wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia wynikającego z planu, wzięto do porównań wzięto transakcje z obrębów 1 i 2 Ł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łomży w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje; Skarga podlegała oddaleniu albowiem – zdaniem składu orzekającego - zaskarżona decyzja nie naruszyła przepisów prawa materialnego i procesowego, w tym także przepisów uznanych przez skarżącą za naruszone. Zasadniczy zarzut sprowadza się do podważania podstaw do pobierania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sytuacji wcześniejszej potencjalnej możliwości ustalenia dla tejże nieruchomości warunków zabudowy dla inwestycji tożsamych z przewidzianymi w obecnym planie. Sąd jednakże nie podziela stanowiska skarżącej, ze na etapie ustalania jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, organ decyzyjny ma obowiązek badania, czy wyceniana nieruchomość, dla której warunki zabudowy nie były ustalone, spełniała przesłanki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach jej zabudowy w sposób zgodny z wynikającym z uchwalonego planu. Przede wszystkim sąd zwraca uwagę, że przepisy regulujące kwestie pobierania jednorazowych opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie pozostawia organowi swobody decyzji co do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu lub jego zmiany, o ile dojdzie do zbycia tejże nieruchomości i nie upłynął okres 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stanowi on, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydenta miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jak stanowi dalej art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W kwestii szczegółowych zasad określania wartości nieruchomości ustawa o planowaniu i zagospodarowania przestrzennym odsyła do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (vide: art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Przepis art. 154 ustawy z 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (T.J. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651) stanowi w ustępie 1- szym, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, przy czym – jak mówi ustęp 2 – gi i 3 – ci art. 154 w/w ustawy – przeznaczenie nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Doprecyzowanie sposobów ustalania wartości nieruchomości dla różnych celów nastąpiło w wydanym na mocy upoważnienia z art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109). Z treści upoważnienia ustawowego, którego konstytucyjność nie była podważana, wynika uprawnienie Rady Ministrów do określenia rodzajów i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobów sporządzania, form i treści operatu szacunkowego, przy uwzględnieniu między innymi sposobów określania wartości nieruchomości dla różnych celów, przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, czy w zależności od rodzaju i przeznaczenia nieruchomości. Szczegółowego sposobu określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dotyczy regulacja paragrafu 50 rozporządzenia. Z ust. 1 –go tego paragrafu wynika, że wartość nieruchomości określa się uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie, przyjmując – jak stanowi ustęp 2 - stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości. Natomiast w ustępie trzecim paragrafu 50 rozporządzenia wprost zostało powiedziane, że w przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan lub decyzja o warunkach zabudowy, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w ustępie 1, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Zdaniem sądu literalna wykładnia zapisu paragrafu 50 ustęp 3 rozporządzenia nie pozostawia wątpliwości co braku dopuszczalności uwzględniania jedynie potencjalnej możliwości uzyskania warunków zabudowy wycenianej nieruchomości. Ustawodawca skonkretyzował, że wyłącznie przeznaczenie nieruchomości określone w planie zagospodarowania przestrzennego lub w wydanej dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy, ma wpływ na zmianę wartości nieruchomości. Z literalnym brzmieniem omawianej normy pozostaje w zgodzie kontekst systemowy. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 4 stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu i określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w decyzji o warunkach zabudowy (lokalizacji inwestycji celu publicznego). Tak jak uchwała intencyjna w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie zmienia przeznaczenia nieruchomości, tak jedynie potencjalna możliwość uzyskania warunków zabudowy, nie oznacza zmiany przeznaczenia nieruchomości. Za niedopuszczalnością badania w omawianym postępowaniu, możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla wycenianej nieruchomości, przemawia także odrębność obu postępowań i zakaz wykraczania w konkretnym postępowaniu administracyjnym poza jego przedmiot. Podkreślić należy, że ustalenie warunków zabudowy może nastąpić wyłącznie na wniosek strony. Brak wcześniejszej inicjatywy strony w uzyskaniu warunków zabudowy wskazuje, że strona nie nosiła się z zamiarem zmiany przeznaczenia nieruchomości. Nadto zauważyć należy, że ustalenie warunków zabudowy wymaga nie tylko spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa tj. przesłanki wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale łącznego spełnienia również szeregu innych przesłanek ustawowych, wymienionych w punktach 2-5 ustępu 1 art. 61 ustawy, wśród których jest między innymi zgodność wnioskowanego sposobu zabudowy z przepisami odrębnymi. Samo zatem spełnienie zasady dobrego sąsiedztwa może nie wystarczyć dla uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Podkreślić trzeba, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła instytucję renty planistycznej na obszarach pozbawionych planu miejscowego jedynie w sytuacji, gdy zmiana wartości nieruchomości jest wynikiem decyzji o warunkach zabudowy (art. 63 ust. 3 ustawy). Z potencjalną możliwością uzyskania takiej decyzji ustawodawca żadnym przepisem ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie powiązał wzrostu wartości nieruchomości, a w konsekwencji obowiązku uiszczania tzw. renty planistycznej. Zdaniem sądu, wynikające z treści art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nawiązanie do ustalania przeznaczenia nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, pozostaje w sprzeczności z zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i jako takie nie może stanowić podstawy ustaleń wzrostu wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia tzw. renty planistycznej. Instytucja renty planistycznej została przewidziana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i poprzez pryzmat przepisów o planowaniu należy oceniać określenie zasad określania wartości nieruchomości wynikających ze stosowanych odpowiednio przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy studium jedynie nadają wiążący kierunek planom zagospodarowania przestrzennego, natomiast nie mają żadnego znaczenia w procesie ustalania warunków zabudowy. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie zmienia przeznaczenia nieruchomości, bo nie daje podstawy do zmiany zagospodarowania terenu, w tym jej zabudowy, co potwierdzają przywołane przez SKO przepisy ustawy Prawo budowlane. Z powyższych przyczyn skład orzekający nie podziela stanowiska prezentowanego w części orzeczeń sądów administracyjnych, na które powołała się skarżąca. Sąd zauważa przy tym, iż adekwatna do stanu faktycznego niniejszej sprawy jest jedynie część z tych orzeczeń (IISA/Ke 6/10, IISA/Ol 927/08 i IISA/Wr 48/10) albowiem pozostałe dotyczą bądź wzrostu wartości nieruchomości wskutek wydania decyzji o warunkach zabudowy ( IISA/Bk 15/09, IISA/Gd 623/09, IISA/GL 952/08, IIOSK 1887/07) bądź wprawdzie wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu, ale w sytuacji, gdy wątpliwa była zmiana przeznaczenia nieruchomości w starym planie zagospodarowania przestrzennego w stosunku do planu nowego (IIOSK254/08), a zatem stan faktyczny sprawy odpowiadał sentencji wyroku Trybunału Konstytucyjnego w sprawie P 58/09 (Dz. U. z 2010r, Nr 24, poz.124). Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9.02.2010r. (sygn. P 58/08) przepis art. 37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, został bowiem uznany za niekonstytucyjny w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy. Stan faktyczny sprawy niniejszej był inny albowiem według przeznaczenia wycenianej nieruchomości w starym planie zagospodarowania przestrzennego, który wygasł z końcem 2003r. (w planie zatwierdzonym uchwałą Miejskiej Rady Narodowej w Łomży z dnia 25.02.1988r) nieruchomość była przeznaczona pod uprawy ogrodnicze z zabudową towarzyszącą, natomiast plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony w kwietniu 2008r. przeznaczył nieruchomość pod zabudowę jednorodzinną z usługami nieuciążliwymi. W sytuacji zatem różnicy przeznaczeń nieruchomości w planie starym i nowym i jednoczesnego braku wydanej decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości w międzyczasie tj. w okresie między planami, dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu, należało porównywać wartość nieruchomości uwzględniającej nowe przeznaczenie do wartości nieruchomości uwzględniającej faktyczne wykorzystywanie, w tym przypadku rolne (grunt porośnięty trawą, okresowo wykaszaną, sklasyfikowany w ewidencji gruntów jako grunty orne). Z tych przyczyn zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego sąd uznał za nietrafne. Niezasadne, zdaniem sądu, są także zarzuty naruszenia prawa procesowego. Zarzut niewyjaśnienia dla ilu nieruchomości sąsiednich wydane zostały warunki zabudowy dla realizacji inwestycji zgodnych z przewidzianymi w planie, sąd uznał za nietrafny z racji braku potrzeby dokonywania ustaleń w tym zakresie. Zarzut natomiast zaakceptowania nierzetelnego, nieprawidłowego operatu szacunkowego, który legł u podstaw naliczenia kwoty opłaty przypisanej skarżącej, jest niesłuszny w świetle treści operatu i oceny operatu jako dowodu dokonanej przez organy obu instancji. Organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji oceniając operat szacunkowy z grudnia 2010r. stwierdził, iż odpowiada on wymogom określonym w przepisach działu IV ustawy on gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podzieliło tę ocenę szczegółowo odnosząc się do zarzutów postawionych operatowi w odwołaniu od decyzji pierwszoinstancyjnej, a powtórzonych teraz w skardze. Skład orzekający sądu podziela stanowisko organu odwoławczego. Okoliczność wzięcia do porównań niektórych transakcji z okresu dłuższego niż 24 miesiące od daty sprzedaży nieruchomości, nie dyskwalifikuje wyceny. Ważny jest bowiem przedział czasowy w latach, a w tym wypadku wszystkie transakcje porównawcze pochodziły z lat 2007- 2009. Rzeczoznawca przy tym przedstawił szczegółowo w operacie tzw. trend czasowy obrazując znaczenie upływu czasu dla wzrostu lub spadku cen nieruchomości. Analiza operatu potwierdza jego szczegółowość i rzetelność. Operat określa w sposób jednoznaczny przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne, materialno – prawne, źródła danych merytorycznych, daty istotne przy wykonywaniu operatu, opisuje wycenianą nieruchomość w kontekście stanu prawnego, lokalizacji, czynników środowiskowych, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, zagospodarowania otoczenia, sposobu użytkowania i zagospodarowania, przeznaczenie nieruchomości a także określa sposób wyceny, a więc wybór podejścia, metody i techniki wyceny, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wartość przedmiotu wyceny przy uwzględnieniu zabudowy jednorodzinnej i użytkowania rolnego, wagę i ocenę cech rynkowych, sumy współczynników korygujących . Nie jest wreszcie trafny zarzut naruszenia art. 139 kpa. Z przepisu powyższego wynika zakaz orzekania przez organ II instancji na niekorzyść strony odwołującej się. Przepis ten nie ma jednak zastosowania przy rozpatrywaniu sprawy przez organ I instancji w postępowaniu toczącym się w następstwie kasacyjnej decyzji organu odwoławczego wydanej na podstawie art. 138 par. 2 kpa. (vide: uchwała NSA z 4.05.1998r. sygn. FPS 2/98, ONSA z 1998r. Nr 3, poz. 79 i wyrok NSA w sprawie o sygn. II OSK 44/09). Przypisana skarżącej kwota jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości decyzją organu I instancji z 24.02.2011r. została ustalona w postępowaniu administracyjnym, prowadzonym od nowa po wcześniejszej decyzji kasacyjnej organu odwoławczego. Obecne utrzymanie w mocy decyzji ustalającej opłatę w kwocie wyższej niż pierwotnie ustalona w oparciu o operat szacunkowy z czerwca 2010r. nie narusza więc zakazu "reformationis in peius". Mając powyższe na uwadze skargę jako bezzasadną oddalono (art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).-