II SA/Bk 357/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), asesor sądowy WSA Barbara Romanczuk, Protokolant sekretarz sądowy Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 czerwca 2021 r. sprawy ze skargi M. R. i D. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] marca 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę Wnioskiem z dnia [...] lipca 2020 r. A. P. (zwana dalej: "inwestorem") zwróciła się do Burmistrza S. (dalej: "Burmistrz") o ustalenie warunków zabudowy nieruchomości składającej się z działek nr [...] i [...] w K. w gminie S., dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego – warsztatu samochodowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Do wniosku inwestor załączył mapę zasadniczą obejmującą teren inwestycji z oznaczeniem jej granic oraz miejsca usytuowania planowanej zabudowy, a także warunki przyłączenia do sieci dystrybucyjnej wydane przez PGE Dystrybucja S.A. o/B. Rejonu Energetycznego B. Teren z dnia [...] marca 2019 r. Pismem z dnia [...] sierpnia 2020 r. Burmistrz zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy ww. nieruchomości. W toku postępowania sporządzona została Analiza stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji oraz dotyczącą ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (dalej: "Analiza"), w której wskazano, że obecnie obszar inwestycyjny jest zabudowany budynkiem mieszkalnym w budowie, zaś na analizowanym obszarze znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne i budynki gospodarcze w zabudowie zagrodowej oraz mieszkaniowej jednorodzinnej. W granicach analizowanego obszaru istnieje ponadto zabudowa usługowa, tj. tartak w sąsiedniej wsi O.. Decyzją z dnia [...] grudnia 2020 r. nr [...] Burmistrz ustalił warunki zabudowy dla ww. przedsięwzięcia, ustalając m.in. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, w szczególności w zakresie: warunków i wymagań ochrony kształtowania ładu przestrzennego, warunków dotyczących ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu i zdrowia ludzi, ochrony dziedzictwa kulturowego, warunków dotyczących obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że organ wyznaczył wokół nieruchomości inwestycyjnej obszar, który poddał analizie oraz ustalił, że planowana zabudowa usługowa będzie uzupełnieniem istniejącej na analizowanym terenie zabudowy mieszkaniowej, zaś realizowane na niej funkcje usługowe określono jako nieuciążliwe, a zatem wpisujące się w "dobre sąsiedztwo". Organ ustalił, że działka posiada dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną z drogi powiatowej, istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia, dla inwestycji nie jest wymagane uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, a przeprowadzone postępowanie nie wykazało, aby planowana inwestycja była niezgodna z przepisami odrębnymi. Organ wskazał przy tym, że zlokalizowany w sąsiedniej wsi tartak nie jest dostępny z tej samej drogi publicznej, jednakże za ustaleniem warunków zabudowy przemawiał słuszny interes stron postępowania – zarówno inwestora, jak i właścicieli gruntów sąsiednich. Organ dał wiarę zapewnieniom inwestora, że planowana działalność usługowa będzie ograniczała się do drobnych detalistycznych napraw o charakterze nieuciążliwym, których zakres oddziaływania nie przekroczy granic nieruchomości inwestycyjnej, zaś sama inwestycja będzie spełniania wymagania środowiskowe. Decyzją z dnia [...] marca 2021 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. (dalej: "SKO") utrzymało w mocy ww. decyzję, od której odwołanie wnieśli D. i M. R. – właściciele nieruchomości sąsiedniej. Organ odwoławczy podzielił ustalenia Burmistrza co do uzupełniającego charakteru planowanej zabudowy usługowej, wskazując, że każda nieuciążliwa działalność o charakterze usługowym ma taki charakter, a także, że istniejąca na analizowanym obszarze (prawidłowo wyznaczonym) zabudowa zagrodowa cechuje się wyższym stopniem uciążliwości aniżeli planowana zabudowa. SKO podkreśliło, że względem inwestycji nie jest wymagane uzyskanie decyzji środowiskowej oraz stwierdziło, że zgodnie z orzecznictwem, kontynuacja funkcji zabudowy nie oznacza możliwości funkcjonowania w określonym miejscu jedynie obiektów w pełni tożsamych z już istniejącymi, lecz nowa zabudowa czy funkcja jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić z funkcją istniejąca na analizowanym obszarze. Skargę na ww. decyzję wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku D. i M. R., zarzucając jej naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2020, poz. 293, dalej: "u.p.z.p.") przez dokonanie sprzecznych ustaleń w zakresie przyjętych założeń i wniosków końcowych, a także błędne przyjęcie, że organ przeprowadził pełne i wszechstronne postępowanie wyjaśniające w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w ww. przepisie, a plonowana inwestycja wpisuje się prawidłowo w krajobraz i istniejącą infrastrukturę mieszkalną. Skarżący zarzucili również naruszenie przepisów postępowania przez niedokładne wyjaśnienie istniejącego stanu faktycznego, sprzeczności dokonanych ustaleń, a tym samym przyjęcie błędnych wniosków i naruszenie przepisów skutkujących błędną decyzją. Skarżący wnieśli o uchylenie decyzji w całości, wskazując w uzasadnieniu skargi, że zgodnie z miejscową polityką urbanistyczną, kameralne tereny zagrodowe i mieszkaniowe Karakul powinny być uzupełnione jedynie formami zabudowy jednorodzinnej. Podnieśli, że planowana inwestycja wiąże się z utrudnieniami komunikacyjnymi oraz użytkowymi, co przeczy spełnieniu warunków w zakresie dobrego sąsiedztwa, a także pozostałym, wymienionym w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie, z punktu widzenia kryterium legalności jest decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego (warsztat samochodowy) wraz z niezbędną infrastruktura techniczną. Jak pokazuje bliższa analiza stanowisk procesowych stron – okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy de facto nie są pomiędzy stronami sporne. Spór dotyczy jedynie ich właściwej oceny prawnej, tj. przede wszystkim odpowiedzi na pytanie, czy występujące w obszarze analizowanym funkcje zabudowy i zagospodarowania terenu – zważywszy na ich rodzaj oraz charakter – uzasadniają twierdzenie o spełnieniu wymogu "kontynuacji funkcji" zastanej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm., w skrócie: "u.p.z.p.") w odniesieniu do planowanej inwestycji. Odpowiadając na to pytanie, Sąd podziela stanowisko organów, że analiza złożonego przez inwestora wniosku bezspornie wykazała, że planowana inwestycja mająca charakter usługowy (auto – detaling) stanowi uzupełnienie istniejącej na tym terenie zabudowy mieszkaniowej, a tym samym, że przedmiotowa inwestycja nie będzie kolidowała z funkcją i zagospodarowaniem terenu przyległego. Co do zasady, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, jak ma to miejsce w sprawie niniejszej, w drodze decyzji o warunkach zabudowy (vide: art. 4 ust. 1 i 2 pkt 2 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Organ właściwy do wydania przedmiotowej decyzji zobowiązany jest do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim ww. warunkom, zaś obowiązek odmowy ciąży na organie jedynie wówczas, gdy inwestycja nie spełnia choćby jednego z nich (por. m.in. wyrok NSA z 18 grudnia 2012 r., II OSK 1518/11, Lex nr 1367308). Oznacza to, ze decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Podkreślić przy tym należy, że zakres wniosku wszczynającego sprawę zostaje wyraźnie sprecyzowany przez wnioskodawcę, który z racji zainicjowania niniejszego postępowania, pozostaje jego dysponentem. Zawarta zaś w nim treść żądania, określa rodzaj sprawy będącej przedmiotem postępowania, wyznaczając jednocześnie właściwe normy prawa materialnego i procesowego, która są relewantne dla ustalenia podmiotowego i przedmiotowego jego zakresu. Organy prowadzące postępowanie są natomiast tym żądaniem związane, bowiem wyłącznie strona składająca podanie określa przedmiot swojego żądania i nim rozporządza, wyznaczając granice sprawy administracyjnej podlegającej załatwieniu. Przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie wyjaśniające, powtórzone przed organem odwoławczym, doprowadziło do słusznego wniosku, że planowana inwestycja odpowiada wszystkim ww. warunkom, co w konsekwencji przesądziło o wyniku prowadzonego postępowania. Wyjaśnić w tym miejscu należy, że uregulowana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, wyraża się w kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy oraz jej cech architektonicznych i urbanistycznych. Wynika z niej zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) oraz architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów), wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan zabudowy dotychczasowej. W konsekwencji zasada ta uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu polegającą na budowie nowego obiektu budowlanego, od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w § 3 § 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003, Nr 164, poz. 1588; dalej: "rozporządzenie MI"). Sporządzenie ww. analizy ma zatem kluczowe znaczenie dla ustalenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy. Oznacza to, że dokument ten w znacznej mierze przesądza o wynikach całego postępowania prowadzonego w przedmiocie warunków zabudowy, niejako determinując treść wydawanej przez organ decyzji. Z tego zaś względu, że ww. analiza jest podstawowym elementem postępowania wyjaśniającego, stanowiącym jednocześnie istotny materiał dowodowy, powinna ona być sporządzona w sposób kompleksowy i szczegółowy, a przy tym jasno i jednoznacznie wskazywać, jakie kryteria oceny przyjął jej autor. Parametry wyznaczone w wyniku analizy oraz sprecyzowane na jej podstawie wnioski, powinny zaś wynikać z opisanego w jej części tekstowej rozumowania, opartego na zastanym stanie faktycznym (tj. na istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości) oraz z mapy zasadniczej na którą naniesiono funkcje poszczególnych działek sąsiednich oraz istotne wskaźniki ich zabudowy. Sposób zaś wyznaczania zarówno obszaru analizowanego, jak i parametrów nowej zabudowy, regulują przepisy rozporządzenia MI. W ocenie Sądu, Analiza sporządzona na potrzeby przedmiotowej sprawy, odpowiada ww. warunkom. Przede wszystkim, granice obszaru analizowanego wyznaczono prawidłowo, tj. przyjmując w każdym kierunku odległość 360 m, równą trzykrotności szerokości frontu działki (wynoszącego 120 m). Jak stanowi przy tym § 3 ust. 2 rozporządzenia MI, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów; przy czym przez front działki, wedle § 2 pkt 5 rozporządzenia MI, rozumie się część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Jak wynika z mapy ewidencyjnej, na której oznaczono obszar analizowany (stanowiącej część graficzną Analizy - akt adm.), na analizowanym obszarze występuje zabudowa mieszana: zagrodowa, mieszkaniowa jednorodzinna. Wnioskowany przez inwestora rodzaj zabudowy to zabudowa usługowa, która ma mieć charakter auto-detaling czyli drobnych usług samochodowych nie sprawiających uciążliwości, ze wszystkimi uwarunkowaniami ochrony środowiska. W tym miejscu zauważyć należy za organem odwoławczym, że zgodnie z treścią art. 71 ust. 2 u.p.z.p., uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest wymagane dla planowanych przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko lub przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Rodzaje takich przedsięwzięć wymieniono w sposób enumeratywny w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r., poz. 1839). Wśród nich brak jest usług o charakterze małych napraw samochodowych o niskiej uciążliwości, w związku z czym, w stosunku do inwestycji objętej wnioskiem nie jest wymagane uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że na obszarach zabudowy mieszkaniowej każda nieuciążliwa działalność o charakterze usługowym ma charakter uzupełniający taką zabudowę. Powyższy pogląd potwierdza powołane przez organ orzeczenie NSA z 31 sierpnia 2016 r. (II OSK 2964/14), w którego uzasadnieniu wskazano, że "usługi nieuciążliwe" to takie, które nie tylko nie powodują przekroczenia określonych parametrów, ale przede wszystkim nie powodują ponadprzeciętnych zakłóceń także w odniesieniu do sposobu korzystania z sąsiednich nieruchomości. A zatem definicja "usług nieuciążliwych" odnosi się do standardów jakości środowiska - w odniesieniu do przedsięwzięć znacząco oddziałujących na środowisko, jak i w ogólności do standardów środowiska, które należy wiązać z określoną przeciętnością niepowodującą zakłóceń dla terenów sąsiednich - w odniesieniu do pozostałych przedsięwzięć, co wyczerpuje w sposób prawidłowy pojmowanie nawet w znaczeniu potocznym pojęcia "nieuciążliwości" jako nieprzeszkadzaniu i niezakłócaniu. Mając na uwadze powyższe uznać należy, że planowany przez inwestora budynek biurowo-usługowy (warsztat samochodowy) wpisuje się w szeroko pojęte usługi nieuciążliwe. Jak wynika z akt sprawy, projektowany warsztat samochodowy prowadzony będzie na terenie zabudowanym domem mieszkalnym i polegać będzie, na drobnych usługach napraw samochodowych nie sprawiających uciążliwości, a prowadzona w przyszłości działalność usługowa, o czym zapewnia inwestor przyczynić się ma do polepszenia warunków życia mieszkańców sąsiednich nieruchomości. Wnioskowany przez inwestora rodzaj zabudowy usługowej mającej charakter nieuciążliwych drobnych usług samochodowych nie stanowi zatem - w ocenie Sądu przeszkody, aby uznać ją za uzupełniającą względem już istniejącej na tym terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej. Wbrew twierdzeniom skarżących w kontrolowanej sprawie nie ma istotnego znaczenia okoliczność, jaka funkcja "dominuje" ("przeważa") w obszarze analizowanym (zdaniem skarżących jest to funkcja mieszkaniowa). Sąd w niniejszym składzie podziela bowiem pogląd, że zachowanie tzw. zasady dobrego sąsiedztwa nie wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji dominującej w obszarze analizowanym, a jedynie kontynuacji funkcji w tym obszarze występujących. Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie podkreśla się, że rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właścicielskich inwestora, po to, by mogła zostać zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Ponadto podkreśla się, że przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić. Pamiętać przy tym należy, że celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego. Wynikająca zatem z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji, nie może oznaczać zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Kontynuacja funkcji zabudowy sąsiedniej nie oznacza ograniczenia nowej zabudowy do możliwości powstania w danym miejscu jedynie obiektów tożsamych z już istniejącymi, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. A zatem zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Kontynuacja funkcji nie wymusza zatem mechanicznego powielania istniejącej zabudowy (względnie zagospodarowania terenu), a wystarczające jest że nowa zabudowa (bądź zagospodarowanie terenu) nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym (zob. wyrok NSA z 13 grudnia 2017 r., II OSK 779/17, CBOSA). Dlatego budynkom o określonej funkcji towarzyszyć mogą nie tylko budynki tego samego rodzaju, lecz także obiekty uzupełniające tę zabudowę (por. wyrok NSA z 13 marca 2014 r., II OSK 2501/12). W konsekwencji przyjąć należy, że przez kontynuację funkcji należy rozumieć także uzupełnienie funkcji dotychczasowej (por. np. wyroki NSA: z 28 marca 2013 r., II OSK 1301/16 i z 23 kwietnia 2013 r., II OSK 2532/11 – CBOSA). Nowa zaś zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze (por. wyrok NSA z 6 czerwca 2013 r., II OSK 305/12). Zestawienie na danym terenie, jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, funkcji usługowej z mieszkaniową nie oznacza zatem samo w sobie sprzeczności. Uzupełnienie funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej o nawą funkcję – usługi nieuciążliwe nie stanowi bowiem o braku kontynuacji dotychczasowej funkcji, ponieważ w okolicznościach konkretnej sprawy nie mamy do czynienia z funkcjami, które wykluczają się wzajemnie. Ocena ta dokonana przez organy obu instancji nie budzi zastrzeżeń Sądu. Ograniczona intensywność oddziaływania usług oraz możliwość wzajemnego uzupełniania się tych obu funkcji prowadzi zdaniem Sądu do tezy, że funkcje te ze swej istoty nie musza być ze sobą sprzeczne, a jak to już wyżej wskazano, tylko takie sprzeczne funkcje są nie do pogodzenia w ramach zasady kontynuacji funkcji, cech i parametrów projektowanej zabudowy (por. wyrok WSA w Poznaniu z 5 lutego 2020 r., sygn. akt IV SA/Po 885/19). W sytuacji zatem, gdy planowana inwestycja jest dostosowana do istniejącej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym i można ją pogodzić z dotychczasową funkcją zabudowy na tym terenie lub ją uzupełnić, organ nie ma podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy (tak: wyrok WSA w Gdańsku z 14 stycznia 2015 r., II SA/Gd 602/14). O ile bowiem danemu przedsięwzięciu nie da się zarzucić, że jego realizacja w danym miejscu naruszy konkretny przepis prawa lub chroniony prawem interes osoby trzeciej (tu: właścicieli sąsiedniej nieruchomości), organ właściwy nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zasadnie zatem organy obu instancji przyjęły, że inwestycja "wpisując się jako uzupełnienie istniejącej na danym terenie zabudowy mieszkaniowej o funkcje usługowe nieuciążliwe, posiada tym samym "dobre sąsiedztwo"" i możliwe jest określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, w związku z czym, zgodnie z wymogami art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zachodzi możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Wyżej powołany art. 61 ust. 1 u.p.z.p. określa wymagania, jakie powinien spełnić wnioskodawca celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, zaś elementy składowe, jakie powinna zawierać przedmiotowa decyzja, wymienione zostały w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., wedle których decyzja o warunkach zabudowy określa m.in.: rodzaj inwestycji oraz warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, w szczególności w zakresie: warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, a także wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. W wyniku przeprowadzonej kontroli sąd uznał, że zaskarżona decyzja zawiera ww. elementy. Zasadnie przy tym Kolegium ustaliło, że teren inwestycyjny ma dostęp do drogi publicznej (tj. drogi powiatowej), a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest w pełni wystarczające dla planowanej inwestycji. Podkreślić przy tym należy, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z planowanych obiektów budowlanych. Dodać przy tym należy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że ochrona interesów osób trzecich, przewidziana w art. 54 pkt 2 lit. d. u.p.z.p, na etapie warunków zabudowy nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, które na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, obowiązany jest uwzględnić organ architektoniczno-budowlany. Wobec tego nie może być ona tak konkretna i szczegółowo określona, jak w pozwoleniu na budowę. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może nastąpić tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami prawa budowlanego. Organ planistyczny nie może bowiem, na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, analizować inwestycji pod kątem spełnienia warunków określonych w przepisach prawa budowlanego, gdyż po pierwsze przekraczałoby to ustawowe kompetencje organu planistycznego, a po drugie byłoby to niemożliwe technicznie. Organ planistyczny nie dysponuje bowiem projektem budowlanym, a więc nie może analizować wniosku inwestora pod kątem spełnienia przez zamierzenie budowlane warunków technicznych, w tym szczegółowego posadowienia budynku na gruncie (por. wyrok WSA w Łodzi z 6 lipca 2018 r., II SA/Łd 304/18, Lex nr 2529941). Decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza zatem o realizacji inwestycji oraz o szczegółach lokalizacji obiektów, czy też urządzeń im towarzyszących. Powyższe kwestie są przedmiotem odrębnych analiz organów architektoniczno–budowlanych. Dlatego też podnoszone przez stronę skarżącą zarzuty dotyczące realizacji przyszłej inwestycji, jej uciążliwości i wpływie na sposób korzystania z ich nieruchomości sąsiedniej, nie mogły zostać uwzględnione w niniejszym postepowaniu. Powyższe odnieść należy także do ustaleń w zakresie pogorszenia ewentualnych standardów środowiska, która to ocena może być dokonana tylko w odniesieniu do konkretnej inwestycji, po określeniu jej parametrów, a zatem w postępowaniu środowiskowym lub o udzielenie pozwolenia na budowę. W konsekwencji Sąd uznał podniesione przez stronę skarżącą zarzuty za niezasadne, przyjmując, że organy obu instancji słusznie stwierdziły, że sporządzona w niniejszej sprawie analiza oraz zgromadzony materiał dowodowy, pozwalają na ustalenie warunków zabudowy działki inwestycyjnej wnioskodawcy. Organowi odwoławczemu nie sposób przy tym zarzucić naruszenia przepisów proceduralnych, w tym art. 7, art. 8 § 1, art. 11, art. 77 i art. 80 k.p.a., bowiem zaskarżona decyzja (wbrew twierdzeniom skarżącym) oparta jest na dokładnie i wyczerpująco ustalonym - w drodze analizy urbanistycznej - stanie faktycznym, który znajduje odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym, ocenionym w całokształcie bez przekroczenia zasady swobodnej oceny dowodów. Jej uzasadnienie spełnia natomiast wymogi określone w art. 107 § 3 k.p.a., bowiem zawiera m.in. właściwą podstawę prawną, którą prawidłowo zinterpretowano oraz należycie wyjaśniono w pisemnych motywach rozstrzygnięcia, przedstawienie stanu faktycznego sprawy oraz odnosi się do istotnych w sprawie okoliczności i klarownie przedstawia sposób rozumowania organów dokonujących oceny zaistniałych okoliczności oraz subsumcji. Również sąd, działając z urzędu poza granicami skargi, nie dostrzegł żadnych uchybień, które powodowałyby konieczność wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Zauważyć przy tym należy, że ani niezadowolenie strony z zapadłego rozstrzygnięcia, ani subiektywne jej przekonanie o wadliwości zaskarżonej decyzji, nie mogą same w sobie stanowić podstawy uwzględnienia skargi. Z tych wszystkich względów sąd oddalił skargę jako bezzasadną na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).