II SA/Bk 386/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, Sędziowie sędzia WSA Andrzej Melezini, sędzia WSA Mirosław Wincenciak (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 sierpnia 2014 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją dnia [...] marca 2014 r., znak: [...], po rozpatrzeniu odwołania J. M. od decyzji Burmistrza W. z dnia [...] lutego 2014 r., o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr geod [...], o pow. 0,5919 ha, obręb S., gmina W., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. U postaw rozstrzygnięcia organ odwoławczego legły następujące ustalenia. Powołaną na wstępie decyzją, organ I instancji ustalił Państwu B. i J. D. małżonkom M., jednorazową opłatę w wysokości 4.259,70 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej własność wyżej wymienionych, położonej w obrębie S. gm. W., na skutek podziału nieruchomości, oznaczonej działką Nr geod. [...] o pow. 0,5919 ha, zatwierdzonego decyzją Burmistrza W. z dnia [...] września 2012 r., znak: [...]. Od decyzji tej odwołanie złożył J. D. M. zarzucając jej, iż jest całkowicie pozbawiona jakichkolwiek podstaw prawnych. Odwołujący się podniósł m.in., że podział tej nieruchomości nastąpił stosownie do art. 98a pkt 2 u.g.n. tj. niezależnie od ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego, co wyłącza możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymując w mocy zaskarżona decyzję wskazało, że w myśl art. 98a ust. 1 i ust. 1a ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. la, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ustawy, stosuje się odpowiednio. Przepisy powyższe pozwalają na ustalenie opłaty adiacenckiej w określonej wysokości, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem musi być niewątpliwy i to na organie gminy ciąży obowiązek wykazania bezpośredniego związku między dokonanym podziałem nieruchomości, a wzrostem jej wartości. W przedmiotowej sprawie, na zlecenie Gminy W., rzeczoznawca majątkowy J. B. W.-P. sporządziła, w dniu [...] grudnia 2013 r., operat szacunkowy, w którym określiła skalę wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, spowodowanego jej podziałem, z którego to operatu wynika, że w związku dokonaniem podziału wartość opisanej wyżej nieruchomości wzrosła o 14.199,00 zł. Na podstawie tej wartości ustalono, biorąc pod uwagę 30 % stawkę (§ 1 uchwały Uchwałą Rady Miejskiej w Wasilkowie Nr VII/37/11 z dnia 31 marca 2011 r, w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, (Dz. Urz. Woj. Podl. Nr 114, póz. 1293 z 2011 r) wysokość omawianej opłaty, czyli w przedmiotowej sprawie: 14.199,00 zł x 30% = 4.259,70 zł. Z akt sprawy wynika, że na wniosek właścicieli nieruchomości, położonej w obrębie S. gm. W., oznaczonej w ewidencji gruntów Nr geod. [...] o pow. 0,5919 ha" ostateczną decyzją, z dnia [...] września 2012 r., znak: [...], Burmistrz W. zatwierdził podział przedmiotowej działki na działki: [...]. Objęta podziałem działka, oznaczona Nr geod. [...] o powierzchni 0,5919 ha tworzy nieruchomość o regularnym kształcie trapezu prostokątnego. W dniu [...].05.2012 roku wydana została decyzja o warunkach zabudowy ustalająca zakres inwestycji polegającej na budowie do 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną. Dla terenu, na którym leży przedmiotowa nieruchomość nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwałą nr XXXIX/229/06 Rady Miejskiej w Wasilkowie z dnia 27 kwietnia 2006 r. przyjęto Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Wasilków. W Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Wasilków nieruchomość gruntowa położona jest na obszarze oznaczonym MN/MR/U -zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna/zagrodowa/usługi. Przewidziana jest pod zabudowę podstawową -budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki usługowe, budynki funkcji mieszanych. Na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 64, w związku z art. 52 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została wydana w dniu [...].05.2012 r. decyzja o warunkach zabudowy (znak: [...]). Decyzja o warunkach zabudowy ustala warunki zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie do sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną i zjazdem, na działce oznaczonej Nr geod. [...]. Według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości jak również w dniu jej uprawomocnienia się - w pobliżu nieruchomości występowały urządzenia infrastruktury technicznej: kanalizacja sanitarna [ks200], wodociągowa, energii elektrycznej. Dojazd do nieruchomości przebiega drogą wewnętrzną. Przepis art. 154 ust. 1 ustawy wskazuje, iż wyboru właściwego w sprawie podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie zostało podjęte w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony w dniu [...] grudnia 2013 r., ustalający wartość omawianej nieruchomości przed jej podziałem oraz po jego dokonaniu. Kolegium, oceniając prawidłowość prowadzonego przez organ I instancji postępowania, dokonało także oceny przedstawionego - jako dowód w sprawie - operatu szacunkowego, pod kątem wymogu, wynikającego z § 55 ust. l i § 56 ust. l rozporządzenia Rady Ministrów Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, póz. 2109 z późn. zm.). W myśl tych przepisów operat winien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez biegłego ds. szacowania, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń i wyniku końcowego. W niniejszej sprawie operat szacunkowy ustalający wartość działki przed podziałem i po podziale nie budził wątpliwości Kolegium. Dokonując jego oceny skład orzekający stwierdził, że zawiera on wszystkie wymienione wyżej elementy świadczące o jego poprawności i spełnieniu wymogów obowiązującego prawa. Biegła oszacowanie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, położonej w w obrębie S. gm. W., oznaczonej Nr geod. [...] o pow. 0,5919 ha, wykonała w oparciu o bazę cen rynkowych, przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metodą porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. l ustawy). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dz. U. Nr 207, póz. 2109 z późn. zm.). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Uwzględnia się również zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Z analizy powołanego powyżej operatu szacunkowego wynika, że biegła przyjęła do porównania 27 nieruchomości, o podobnych cechach do nieruchomości wycenianej. Wszystkie analizowane transakcje zawarto od 13 września 2010 r. do 23 października 2013 r. Rzeczoznawca majątkowy określiła cechy jakie mają wpływ na cenę (wartość) nieruchomości na podstawie badania rynku nieruchomości gruntowych, informacji z biur pośrednictwa obrotu nieruchomościami, literatury fachowej oraz na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Cechami tymi są w szczególności: położenie nieruchomości w obrębie miejscowości, uwarunkowania planistyczne, parametry fizyczne, /tj. wielkość i kształt nieruchomości, możliwość zabudowy/, dojazd, możliwość uzbrojenia w media. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy, wartość nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów Nr geod. [...] o pow. 0,5919 ha według stanu przed podziałem (przyjętego na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości) wyniosła 520.990 zł, a wartość nieruchomości według stanu nieruchomości po podziale (przyjętego na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna) wyniosła 535.189 zł. Zgodnie więc z ww. opinią, wzrost wartości nieruchomości wyniósł 14.199,00 zł. Jest to zatem realna wartość, obliczona na podstawie wyliczeń wskazanych w ustawie, powalająca na ustalenie opłaty jednorazowej z tytułu podziału przedmiotowej nieruchomości. Odnosząc się do podnoszonego w odwołaniu zarzutu, że podział tej nieruchomości nastąpił stosownie do art. 98a pkt 2 u.g.n., tj. niezależnie od ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego, co wyłącza możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej wskazano, iż brak objęcia działki miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie jest przeszkodą w naliczeniu opłaty adiacenckiej. Podział nieruchomości "niezależnie od ustaleń planu miejscowego", o którym mowa w art. 98 ust. 2 u.g.n. dotyczy podziału dokonywanego w trybie art. 95 u.g.n., który wymienia sytuacje, kiedy można dokonać podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Żadna z przesłanek wymienionych w tym przepisie nie występuje w przedmiotowej sprawie. Również w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że pojęcie "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" użyte w art. 98a ust. 2 u.g.n. posiada swoją treść normatywną zawierającą się w granicach przesłanek określonych w art. 95 u.g.n. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 30 kwietnia 2008 r., sygn. akt II SA/Sz 1059/07, publ. w Systemie Informacji Prawnej LEX nr 510956, przywołany w: Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Ewa Bończak-Kucharczyk, LEX 2011. Kolegium zauważyło, że w rozpoznawanej sprawie niewątpliwie dla nieruchomości objętej podziałem nie obowiązuje plan miejscowy, ale także nie zachodziła żadna z sytuacji określonych w art. 95 u.g.n., a w konsekwencji – jak słusznie przyjął organ I instancji – nie można było zastosować wyłączenia ustalenia opłaty adiacenckiej określonej w art. 98a ust. 2 u.g.n.. W skardze do tut. Sądu Skarżący powołał przepis art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podniósł, że wzmiankowana nieruchomość podzielona została niezależnie od ustaleń planu miejscowego, ponieważ taki nie powstał, a zatem nie istnieją także jego ustalenia. Zdaniem skarżącego decyzje organów obu instancji zostały wydane z naruszeniem prawa, bowiem opłata nie może być naliczona. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonych decyzji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem kwestionowane decyzje nie naruszają przepisów prawa. Przedmiotem skargi w sprawie niniejszej jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. utrzymująca w mocy rozstrzygnięcie Burmistrza W. z dnia [...] lutego 2014 r. roku, w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 98a ust. 1 oraz ust. 1a powoływanej już ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z brzmieniem pierwszej z wymienionych norm, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Art. 98a ust. 1a u.g.n. stanowi, iż ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Z powołanych przepisów wynika możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej w przypadku, gdy podział nieruchomości dokonany na wniosek właściciela nieruchomości spowoduje, że wartość nieruchomości wzrośnie. Należy zwrócić uwagę, że opłatę ustalają w drodze decyzji administracyjnej wójt, burmistrz lub prezydent miasta, ale decyzja w tej sprawie może zostać wydana tylko wtedy, gdy rada gminy ustaliła w drodze uchwały stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Opłata jest ustalana w decyzji jako (określony w uchwale rady gminy) procent wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z dokonanego podziału nieruchomości, w okresie do 3 lat po dokonaniu podziału. Skoro opłata adiacencka to określony procent wzrostu wartości nieruchomości, to należy ustalić najpierw jaką wartość miała nieruchomość przed dokonaniem podziału, a jaką po podziale. Podkreślić należy, iż na wysokość opłaty adiacenckiej organ wydający decyzję o jej ustaleniu nie ma wpływu, gdyż wysokość ta jest pochodną oszacowanego przez rzeczoznawcę majątkowego wzrostu wartości nieruchomości i stawki procentowej uchwalonej przez radę gminy. Wzrost wartości nieruchomości ustala się na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Chociaż podstawę ustalenia opłaty stanowi opinia o wartości nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego, to jednak jest to tylko opinia podlegająca ocenie według norm, jakimi rządzi się postępowanie dowodowe. Rekapitulując, opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości określoną w art. 98a u.g.n. można ustalić, gdy – po pierwsze – nieruchomość została podzielona na wniosek właścicieli, a - po drugie - decyzję w przedmiocie ustalenia opłaty można wydać tylko w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Po trzecie - w dniu, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale prawomocne musi obowiązywać uchwała rady gminy w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej i co przede wszystkim - po czwarte - wystąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału, co ma potwierdzić sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy przypomnieć należy, iż nieruchomość stanowiąca własność Państwa M. została, na ich wniosek, podzielona. Spełniony został warunek zatem pierwszy warunek do obciążenia właścicieli obowiązek opłaty adiacenckiej, co nie jest sporne w sprawie. Podział nastąpił mocą decyzji Prezydenta Burmistrza W. z dnia [...] września 2013 r. Decyzja podziałowa stała się ostateczna w październiku 2013 r. Zatem dochowany został także termin do wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Wysokość opłaty została określona przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością, jaką nieruchomość uzyskała po podziale, a wartością jaką miała przed jej podziałem. Wysokość stawki została określona w § 1 uchwały nr VII/37/11 Rady Miejskiej w Wasilkowie z dnia 31 marca 2011 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urzęd. Woj. Podl. Nr 114, poz. 1293) obowiązującej w chwili określenie wzrostu wartości nieruchomości. Na tej podstawie uznać należy, iż spełniony został trzeci warunek określenia opłaty adiacenckiej w sprawie niniejszej. Warunek określony jako czwarty, a mianowicie fakt wzrostu wartości nieruchomości również został spełniony, co zostało wykazane w operacie szacunkowym sporządzonym w sprawie. Tryb sporządzania operatu szacunkowego określają przepisy art. 149 i nast. u.g.n. oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych jest pogląd, iż operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania wartości nieruchomości. Taka opinia rzeczoznawcy nie ma dla organu charakteru wiążącego i winien on ją przed wydaniem decyzji ocenić stosownie do wymogów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Każda ze stron postępowania może zgłaszać uwagi i zastrzeżenia do operatu, z żądaniem ich wyjaśnienia i uwzględnienia. W takim przypadku na organie orzekającym spoczywa obowiązek wyjaśnienia wszystkich wątpliwości. Organy obu instancji, w motywach swoich rozstrzygnięć, dokonały oceny przygotowanego na zlecenie rzeczoznawcy operatu szacunkowego. Zarówno organ pierwszej instancji, jak i organ odwoławczy w motywach swoich decyzji opisały operat, uznając jego kompletność i poprawność formalną, jak i merytoryczną. Operat, co wykazały organy, zawiera wszystkie wymagane przepisem § 56 rozporządzenia elementy, jest logiczny i spójny, zatem może stanowić podstawę naliczenia Państwu M. opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Oceniając operat szacunkowy, który jak wskazywano stanowi dowód w sprawie, Sąd uznał, iż jest on kompletny, poprawny, zatem może stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. W pierwszej kolejności – oceniając operat pod kątem formalnym – dostrzec należy, iż przepis § 55 i nast. rozporządzenia określają elementy, które powinien zawierać operat. Stosownie do treści § 56 ust. 1 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Operat - zgodnie z regulacją § 57 ust. 1 rozporządzenia - powinien być podpisany przez rzeczoznawcę ze wskazaniem daty i postawieniem pieczęci rzeczoznawcy. Lektura załączonego do akt administracyjnych operatu potwierdza niezbicie, iż zawiera on wszystkie wskazane elementy. Następnie - oceniając merytoryczną stronę operatu - Sąd uznał, że został on sporządzony poprawnie i może stanowić podstawę decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Rzeczoznawca w treści operatu wskazała wybór podejścia i metody wyceny nieruchomości dokonując w tym zakresie niezbędnych wyjaśnień. Przede wszystkim rzeczoznawca wyjaśniła przyjęte podejście wyceny i wybrane metody wyceny nieruchomości. Lektura operatu w tym zakresie nie budzi wątpliwości. Stan nieruchomości przed i po podziale przyjęto zgodnie z wymogami zawartymi w art. 98a ust. 1 u.g.n. Podkreślić należy, iż powołany przepis nie zawiera żadnej swobody, ani możliwości wyboru, które uprawniałyby rzeczoznawcę do zmiany wskazanych w tym przepisie dat. Z tego też powodu nie ma możliwości odstąpienia od zastosowania regulacji wskazanych w powołanym przepisie. Odnosząc się do dokonania wyboru podejścia i metody wyceny Sąd chciałby w pierwszej kolejności podkreślić, że taki wybór należy do rzeczoznawcy, a jego kryteria reguluje przepis art. 154 ust. 1 u.g.n. stanowiący, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, ewentualne przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Fakt, iż wybór należy do rzeczoznawcy, jednak nie zwalnia ani organów administracji, ani Sądu od oceny dokonanego wyboru. Ocena ta jednak powinna być dokonywana z uwzględnieniem tego, iż rzeczoznawca posiada odpowiednią wiedzę, na którą składa się na przykład materiał porównawczy (czyli informacje o nieruchomościach, które można uwzględnić w wycenie jako nieruchomości podobne), a także wiadomości specjalne i należy przyjąć, iż to właśnie te czynniki stanowiły zasadnicze uzasadnienie dokonanego wyboru. Tymczasem ani organy, ani sąd takiej wiedzy i specjalistycznych wiadomości nie posiadają, dlatego oceniając dokonany wybór winne są uwzględnić przede wszystkim stanowisko rzeczoznawcy. Konkludując dotychczasowe uwagi sąd uznał, iż załączony do akt administracyjnych operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, jako dowodzący wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, mógł stanowić podstawę do wydania decyzji określającej opłatę adiacencką. Odnosząc się do zarzutów skargi powtórzyć należy za Samorządowym Kolegium Odwoławczym, że brak objęcia działek Skarżącego postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest przeszkodą prawną w obliczeniu opłaty adiacenckiej. Słusznie zauważa organ odwoławczy, że zwrot użyty w art. 98a ust. 2 u.g.n. "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" dotyczy podziałów dokonywanych w trybie art. 95 u.g.n., kiedy podział dokonywany jest bez względu na postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pogląd ten jest utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. na przykład wyrok WSA w Gdańsku z 11.01.2012 r., II SA/Gd 857/11). Podział nieruchomości w niniejszej sprawie nie nastąpił w trybie art. 95 u.g.n., co wynika jednoznacznie z załączonej do akt decyzji podziałowej (karta 46 akt administracyjnych). Z tych też względów na podstawie art. 151 P.p.s.a. sąd orzekł o oddaleniu skargi