II SA/Bk 405/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Jerzy Bujko, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.), sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w dniu 21 września 2004 r. sprawy ze skargi E. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] maja 2004 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę.- Decyzją z dnia [...].04.2004 r. Burmistrz Z. ustalił E. C. jednorazową opłatę w wysokości 19.500 zł, stanowiącą 30 % wzrostu wartości nieruchomości, położonych we wsi D. G. oznaczonych numerami geodezyjnymi: [...]/[...],[...]/[...] i [...]/[...], z tytułu ich zbycia po zmianie ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z terenów rolnych na tereny pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług i rzemiosła nieuciążliwego. Jako podstawę prawną decyzji wskazano art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717) oraz § 13 Uchwały nr XXX/207/02 Rady Miejskiej w Z. z dnia [...].09.2002 r. w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy Z. Organ ustalił na podstawie aktów notarialnych, że E. C. dokonał sprzedaży, w miesiącach sierpniu i lipcu 2003 r., czterech działek, których przeznaczenie z rolnych na budowlane zmieniło się w zatwierdzonym planie miejscowym uchwałą z 25.09.2002 r. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny wzrostu wartości poszczególnych nieruchomości, od których organ naliczył 30 %-ową opłatę planistyczną. Operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę, organ ocenił za prawidłowy, przejrzysty, uwzględniający przepisy i analizę rynku nieruchomościami. E. C. nie zgodził się z decyzją Burmistrza Z. i złożył odwołanie do SKO w B. uważając, że decyzja jest krzywdząca. Podał, iż zbywając działki nie był świadomy obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej. Przedstawił swoją trudną sytuację majątkową, rodzinną i zdrowotną. Oświadczył, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży działek zostały rozdysponowane. Wnosił o zmniejszenie opłaty do 1.500 zł za każdą działkę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...].05.2004 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Z. z dnia [...].04.2004 r. W uzasadnieniu decyzji SKO wyjaśniło, iż pobranie jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości wynika z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości na dzień jej zbycia. Mając na względzie prawidłową wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego oraz obowiązujące przepisy, organ nie ma możliwości obniżenia opłaty do 1.500 zł za działkę ani też nie ma podstaw do zmniejszenia tej opłaty z uwagi na trudną sytuację zdrowotną i materialną zobowiązanego. W skardze wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku E. C. zarzucił decyzjom obu instancji naruszenie prawa i wnosił o ich uchylenie. W uzasadnieniu skarżący podniósł, iż § 13 uchwały nr XXXVII/207/02 Rady Miejskiej w Z. z dnia [...].09.2002 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Z., w dniu wydania decyzji przez organ I instancji, tj. [...].04.2004 r., był już nieważny. Uchwała była bowiem wydana na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, która uchylona została ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717). z chwilą wejścia w życie nowej ustawy straciły moc również przepisy wykonawcze, wydane na podstawie poprzedniej ustawy. Zatem powoływanie jako podstawy § 13 w/w uchwały przy wymiarze 30 % opłaty stanowi naruszenie prawa. W ocenie skarżącego Rada Miejska w Z. winna była uchwalić ponownie procentową wysokość opłaty, w oparciu o nową ustawę, która to opłata mogłaby być niższa niż 30 %. Ustosunkowując się do zarzutów skargi SKO stwierdziło, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedają tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. W sprawie niniejszej dla obszaru obejmującego wieś D. G., w tym działki nr [...]/[...]o pow. 0,1028 ha, [...]/[...] o pow. 0,1016 ha, [...]/[...] o pow. 0,0924 ha i [...]/[...] o pow. 0,0924 ha, które stanowią przedmiot ustalenia opłaty, podjęto uchwałę nr XXXVII/207/02 Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] września 2002 r. w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy Z. (Dz. Urz. Woj. Podl. nr 65, poz. 1378). W tym planie (§ 13 uchwały) ustalono stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości będących przedmiotem zmiany w wysokości 30 %. Mając na uwadze treść art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, plan miejscowy dla obszaru objętego powyższą uchwałą Rady Miejskiej w Z. z dnia [...] września 2002 r., jako uchwalony po dniu 1 stycznia 1995 r. zachowuje moc. W związku z powyższym Kolegium wnosiło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Ustalenie tzw. renty planistycznej nie jest zależne od uznania bądź dobrej woli organu, lecz wynika z przepisów, których w przypadku niniejszym, musi przestrzegać Burmistrz Z. Istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty ustalonej w planie miejscowym, w razie łącznego spełnienia dwóch przesłanek: • zmiany wartości nieruchomości w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, • zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie zmienionego planu. Oba te warunki, w przypadku skarżącego, zostały spełnione. Wysokość opłaty wynika (tak jak nakazuje zapis ustawowy) ze zmienionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wynosi zgodnie z § 13 uchwały nr XXXVII/207/02 z dnia [...].09.2002 r. Rady Miejskiej Z.– 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Nie można zgodzić się ze skarżącym (jak słusznie zauważa SKO), iż w/w uchwała utraciła moc z powodu utraty mocy obowiązującej ustawy z dnia 07.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U, nr 89, poz. 415), na podstawie której uchwała została wydana. Art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717) stanowi bowiem, iż zachowują moc plany uchwalone po 1 stycznia 1995 r. Nie ulega wątpliwości, że taki plan, w wyniku zmiany, obowiązuje w Gminie Z. na podstawie uchwały Rady Miejskiej z dnia [...].09,2002 r. Stąd też obowiązuje § 13 tej uchwały mówiący o 30 %-wej stawce służącej naliczaniu opłaty planistycznej. Wycenę wartości nieruchomości przed zmianą planu miejscowego jak też po jego zmianie, zawarł rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, do którego skarżący nie zgłaszał uzasadnionych zastrzeżeń. Wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę jest niższa, w porównaniu z ceną, za jaką skarżący zbył nieruchomości. Rzeczywista cena sprzedaży wynika ewidentnie z treści aktów notarialnych i wynosi za cztery działki 152.000 złotych, zaś biegły wyszacował wartość tych działek na kwotę 115.162 zł czyli korzystniej niż faktyczna cena ich sprzedaży. Opłata planistyczna obliczona na kwotę 19.509 zł stanowi 30 % różnicy między wartością działek przed zmianą planu i po jego zmianie. W ocenie Sądu, decyzje organów obu instancji nie naruszają przepisów prawnych, zaś niewiedza skarżącego w dniu sprzedaży o potrzebie uiszczenia opłaty jak też jego sytuacja materialna – nie stanowią przeszkody do ustalenia opłaty, skoro organy są zobligowane konkretnymi przepisami do jej naliczenia. Dlatego też skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270).