II SA/Bk 427/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.), asesor WSA Piotr Pietrasz, Protokolant Elżbieta Stasiewicz, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 sierpnia 2007 r. sprawy ze skargi G. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] kwietnia 2007 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącego G. T. kwotę 195 (sto dziewięćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] października 2006 r. Nr [...] Burmistrz Ch. ustalił G. T., zbywcy własności nieruchomości położonej w obrębie wsi O. gm. Ch., oznaczonej nr geod. [...] i [...], jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 4857,30 zł. W uzasadnieniu decyzji wskazał, iż zgodnie z art. 36 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wzrosła wartość nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem organu spełnione zostały wszystkie warunki do nałożenia opłaty na G. T., albowiem sprzedał on przedmiotową nieruchomość w dniu [...] utego 2006 r., a zatem przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan stał się obowiązujący. Organ podkreślił, że zgodnie z opinią biegłego różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu nowego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego a jej wartością, przy przyjęciu stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego a cen z dnia zbycia nieruchomości ustalona na dzień sprzedaży wynosi 16 191,00 zł, a zatem opłata od wzrostu wartości nieruchomości, stosownie do uchwały Nr [...] Rady Miejskiej Ch. z dnia [...] grudnia 2001 r. powinna wynosić 4 857,30 zł (30% z 16 191,00 zł). Z powyższą decyzją nie zgodził się G. T. i złożył odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. W wyniku jego rozpoznania decyzją z dnia [...] grudnia 2006 r. Samorządowego Kolegium Odwoławcze w B. Nr [...] uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. Zdaniem organu odwoławczego w sprawie występują okoliczności wymagające wyjaśnienia, w szczególności zaistniałe rozbieżności w wycenie przedmiotowej nieruchomości i nieruchomości sąsiedniej. Organ wskazał, iż z posiadanych materiałów wynika, iż wartość przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła w lutym 2006 r. 43,05 zł/m2, zaś nieruchomości sąsiedniej oznaczonej nr geod.[...], w sierpniu 2005 r. - 23,68 zł/m2. Podobnie działka wchodząca w skład przedmiotowej nieruchomości o nr geod. [...] w 95% rolna, przed uchwaleniem planu uzyskała wartość 26,19 zł/m2, zaś nieruchomość sąsiednia o nr geoid. [...] w 60% rolnicza uzyskała wartość 16,25 zł/m2. Zdaniem organu, powyższe okoliczności mogą budzić uzasadnione wątpliwości, zwłaszcza przy wskazywanym przez obu biegłych braku jednoznacznego trendu zmiany cen ze względu na upływ czasu. Organ I instancji, przy ponownym rozpatrzeniu sprawy powinien wyjaśnić czy różnice w wycenie przedmiotowej nieruchomości i wskazanych wyżej nieruchomościach znajdują uzasadnienie. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Burmistrz Ch., decyzją z dnia [...] marca 2007 r. Nr [...] orzekł o ustaleniu G. T. "renty planistycznej" w identycznej wysokości jak w pierwotnej decyzji z dnia [...] października 2006 r. – 4857,30 zł. W uzasadnieniu decyzji podtrzymał wcześniejsze stanowisko w sprawie, iż zaistniały wszystkie okoliczności uprawniające organ do nałożenia na G. T. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odnosząc się do wskazań organu odwoławczego stwierdził, że wystąpił do rzeczoznawców majątkowych wyceniających analizowane nieruchomości z prośbą o ustosunkowanie się do tychże uwag. Zdaniem organu wyjaśnienia złożone przez biegłych są wystarczające, gdyż rzeczoznawcy w nich ustosunkowali się do wszystkich wątpliwości Kolegium. Organ zaznaczył, iż G. T. sprzedał zarówno działkę o nr geod. [...] jak i inne działki po różnych cenach, od 23,92 zł/m2 do 50,04 zł/m2. Powołał się przy tym na stanowisko rzeczoznawcy, z którego wynika, iż ceny a zatem i wartość sąsiednich działek zbywanych w tym samym okresie i przez tego samego zbywcę mogą być bardzo zróżnicowane ze względu na ich walory rynkowe (przydatność do zabudowy, nośność gruntu, poziom wód gruntowych). Zdaniem biegłego powyższe znalazło odzwierciedlenie w wartościach w/w działek przed i po uchwaleniu planu miejscowego oszacowanych w jego ocenie, jak i innych rzeczoznawców dla potrzeb naliczenia opłaty planistycznej. Zdaniem organu operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Zawiera wszelkie informacje niezbędne do ustalenia sposobu postępowania rzeczoznawcy majątkowego, który wskazał podstawy prawne dokonanych czynności i przedstawił tok obliczeń w sposób przejrzysty i czytelny. W odwołaniu od powyższej decyzji G. T. wniósł o jej uchylnie i uznanie, iż ustalona opłata jednorazowa z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie znajduje żadnego uzasadnienia. Kwestionując ustalenia organu I instancji wskazał, że zgodnie z decyzją z dnia [...] sierpnia 1993 r. nr [...] przedmiotowe działki przeznaczone były w całości pod budownictwo jednorodzinne zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego wsi O. W powyższej decyzji nie ma mowy o ustaleniu procentowego przeznaczenia działki jako rolna czy też pod budowę jednorodzinną. W związku z powyższym, przedmiotowe działki nie zmieniły swego przeznaczenia po uchwaleniu nowego planu a zatem brak było podstaw do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2007 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Ustosunkowując się do zarzutów odwołania organ stwierdził, że przy ustalaniu tzw. renty planistycznej istotne są zapisy planów zagospodarowania przestrzennego publikowanych jako prawo miejscowe w dziennikach urzędowych województwa. Nie można zatem w tym postępowaniu kierować się stwierdzeniem zawartym w decyzji podziałowej z dnia [...] sierpnia 1993 r. o przeznaczeniu terenu pod budownictwo jednorodzinne, co ewentualnie, w przypadku niezgodności decyzji z obowiązującym planem miejscowym, mogłoby stanowić podstawę do weryfikacji decyzji o podziale nieruchomości w trybach nadzwyczajnych. Organ zaznaczył również, że brak wiedzy o fakcie uchwalenia nowego planu miejscowego nie zwalnia właścicieli nieruchomości od obowiązku wniesienia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego. Na powyższą decyzję G. T. wywiódł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wnosząc o jej uchylenie i uznanie, iż nałożenie opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie znajduje żadnego uzasadnienia pod względem prawnym jak i faktycznym, ewentualnie o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu skargi podkreślił, iż jego sprawa nie została rozstrzygnięta indywidualnie, gdyż uzasadnienie decyzji organu II instancji jest streszczeniem poprzednich decyzji. Zaznaczył, że wzrost wartości nieruchomości ustalono na podstawie niejasnych kryteriów, o czym wielokrotnie informował w swoich odwołaniach Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Podkreślił, że nie uwzględniono położenia gruntów przy przesyłowej linii wysokiego napięcia, braku uzbrojenia, pochyłości terenu, podmokłości a także trudności z dojazdem. Z operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego wynika, iż opłata ustalona została na podstawie statystyki bez uwzględnienia indywidualnego jej charakteru. Jednocześnie zaznaczył, że sporządzone opinie biegłych (dotyczących różnych nieruchomości) były rażąco rozbieżne, co do wartości przedmiotowych nieruchomości, które są położone obok siebie a więc w identycznych warunkach geodezyjnych. W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Nie ulega wątpliwości, iż co do zasady Burmistrz Ch. miał obowiązek ustalenia tzw. opłaty planistycznej zgodnie z przepisami art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717) pod warunkiem, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W sprawie niniejszej podstawą naliczenia opłaty planistycznej dla organu była wycena nieruchomości dokonana w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego B. R. Wycena dotyczyła zbytej przez G. T. nieruchomości położonej we wsi O., składającej się z działek o nr [...] i [...]. Operat szacunkowy stanowił dla organu dowód w sprawie (zgodnie z art. 75 i 84 kpa) i jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym podlegał rozpatrzeniu i ocenie zgodnie z art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Zdaniem Sądu zabrakło wnikliwej oceny operatu szacunkowego w niniejszej sprawie, w wyniku czego organy naruszyły w/w przepisy postępowania administracyjnego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. uchylając wcześniej decyzję organu I instancji (decyzją z dnia [...].12.2006r.) zwróciło uwagę na dużą rozpiętość w wycenie działek o numerach [...] i [...] w porównaniu z wyceną działki o nr [...], która sporządził inny rzeczoznawca, w analogicznej sprawie (IISA/Bk 426/07), zaś działki te położone są w bezpośrednim sąsiedztwie. Rzeczoznawca majątkowy B. R. złożył dodatkowe wyjaśnienia do operatu, które ostatecznie przekonały organy obydwu instancji co do słuszności wyceny. Sąd dostrzega jednakże pewne mankamenty sporządzonego operatu szacunkowego w tejże sprawie, które mogły mieć wpływ na wycenę przedmiotowej nieruchomości i to bez potrzeby odniesienia do wycen innych rzeczoznawców, szacujących nieruchomości sąsiednie. W kwestii dotyczącej zasad określania wartości nieruchomości przepis art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła do art. 7 oraz działu IV "Wycena nieruchomości" ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004r. nr 261, poz. 2603). Przepisy szczegółowe zawiera Rozporządzenie Rady Ministrów z 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Rzeczoznawca majątkowy podlega przy sporządzaniu operatu w/w przepisom ustawy i rozporządzenia. Przyjęte do wyceny w sprawie niniejszej przez rzeczoznawcę podejście porównawcze (art. 153 ust. 1 ustawy) metodą porównania parami (§ 4 rozporządzenia) wymagało przede wszystkim ustalenia cen transakcyjnych nieruchomości podobnych w stosunku do wycenionej. Tymczasem, z przedstawionej bazy cen rynkowych, zawierającej 92, działki, rzeczoznawca wybrał do określenia zakresu różnicy cen jako cenę maksymalna – 67, 71 zł/m2, tj. cenę działki o nr [...], której przeznaczenie brzmi "tereny usług handlowych i gastronomicznych, drobnego przemysłu i rzemiosła usługowego oraz usług turystycznych" (str. 7 operatu poz. 14 tabeli w odniesieniu do str. 12 operatu). Żadna z wycenianych działek w niniejszej sprawie o nr [...] i [...] nie miała podobnego przeznaczenia do wyżej wymienionej. Budzi więc wątpliwość w ocenie Sądu, czy wyjściowe parametry porównawcze działki nr [...] (rzutujące na wycenę) zostały prawidłowo wybrane z bazy danych. Dalej na stronie 12 operatu rzeczoznawca podaje rodzaj cech rynkowych nieruchomości, ale wydaje się, że brakuje elementu opisu tych cech. Przyjmując za nieruchomości porównawcze, wobec wycenianej, działki o nr [...] i[...] – rzeczoznawca przyjął słusznie te dwie działki bezpośrednio graniczące z działkami nr [...] i[...], jednak trzecia działka do porównania o nr [...] ma bliżej nieokreślone położenie, w sytuacji gdy w bazie danych (pod poz. 18) znalazła się działka nr [...] także bezpośrednio granicząca z wycenianymi, lecz z niewiadomych przyczyn pominięta przez biegłego (str. 14 operatu). Nie jest również jasne, dlaczego w oparcie szacunkowym dokonano wyceny nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego w ten sposób, że obydwie działki [...] i [...] zostały wycenione oddzielnie. Należy też zwrócić uwagę na bardzo ważną kwestię, jaką było przeznaczenie obu działek przed zmiana planu zagospodarowania przestrzennego i po jego zmianie. Działka o nr [...] przed uchwaleniem planu była w 95% działką rolna, a w 5% przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe, zaś po uchwaleniu planu w całości przeznaczono ją pod budownictwo mieszkaniowe i usługi nieuciązliwe. Działka o nr [...] przed uchwaleniem planu była działką rolną w 7%, zaś w 93% budowlaną, a po uchwaleniu planu w całości została przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe i usługi nieuciążliwe. Wynika stad tez, że nieruchomość wyceniana (składająca się z działek o nr [...] i[...] ) tylko częściowo zmieniła swoje przeznaczenie wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego i tylko w takiej części, w jakiej ta zmiana wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości można wymierzyć opłatę planistyczną w świetle art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie Sądu powyższa kwestia nie wynika w sposób niewątpliwy z treści operatu szacunkowego. Nadto w zaskarżonej decyzji nie ustosunkowano się do zarzutów skarżącego (podnoszonych też w odwołaniu), który uważa, iż nieruchomość wyceniona ma gorsze parametry niż działki sąsiednie, ponieważ: nie ma uzbrojenia, usytuowana jest na pochyłym i podmokłym terenie przy przesyłowej linii wysokiego napięcia i występują trudności z dojazdem do niej. W jaki sposób te zastrzeżenia skarżącego odnoszą się do wyceny, czy są zasadne, czy też nie, nie odpowiedział także rzeczoznawca B. R. w wyjaśnieniu pisemnym z dnia [...].02.2007r. Wobec wielu niejasności organ winien przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, żądać szczegółowych wyjaśnień od autora operatu szacunkowego lub też zlecić ponowne jego sporządzenie ewentualnie innemu rzeczoznawcy majątkowemu. W tym celu do rozważenia dla organu II instancji Sąd pozostawia decyzję o rozstrzygnięciu sprawy we własnym zakresie bądź też przekazania sprawy do rozpatrzenia organowi I instancji. Na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c, art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30.08.2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono, jak w sentencji.