II SA/Bk 460/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, sędzia NSA Mieczysław Markowski (spr.), sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 września 2015 r. sprawy ze skargi Gminy C. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłacenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod realizację inwestycji drogowej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Starosty B. z dnia [...] marca 2015 roku numer [...]; 2. zasądza od Wojewody P. na rzecz skarżącej Gminy C. kwotę 2.768,00 zł (słownie: dwa tysiące siedemset sześćdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.- Wojewoda P. decyzją z dnia (...).04.2015 r. Nr (...) utrzymał w mocy decyzję Starosty B. z dnia (...) marca 2015 r. Nr (...) o ustaleniu i wypłaceniu odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr geod. (...) o pow. 0,0131 ha położoną w K. gm. C. przejętą na własność Gminy C. pod realizację inwestycji drogowej. Decyzja ta została podjęta w następującym stanie faktycznym i prawnym. Starosta B. decyzją z dnia (...) marca 2015 r. znak (...) ustalił odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oznaczoną nr geod. (...) o pow. 0,0131 ha położoną w K. gm. C. na kwotę 11692 zł. Odszkodowanie to organ ustalił na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia (...) maja 2014 r. Do wypłaty odszkodowania został zobowiązany Burmistrz Gminy C.. Odwołanie od tej decyzji wniosła Gmina C. w którym zakwestionowała prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości i ustalonej w nim jej wartości przyjętej do ustalenia odszkodowania. Wojewoda P. po rozpoznaniu odwołania stwierdził, że wysokość odszkodowania została ustalona prawidłowo. Podstawą jego ustalenia był operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę. Sporządzony on został zgodnie z wymogami określonymi w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wyceniona w nim działka na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej była w całości przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne. Na rynku lokalnym, obejmującym gminę C. transakcji tego typu nieruchomościami było jedynie kilka, stąd też rzeczoznawca uznał, że istnieje konieczność rozszerzenia rynku lokalnego na obszar innych gmin powiatu b. Na podstawie uzyskanych informacji o transakcjach nieruchomościami na cele drogowe biegły wybrał 23 transakcje nieruchomościami, które charakteryzowały się cechami podobnymi i dokonał wyceny wartości działki w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. W ocenie organu rozszerzenie rynku lokalnego z obszaru gminy C. na obszar powiatu było uzasadnione ze względu na niewystarczającą ilość transakcji z terenu gminy C. Uzasadnione z tego powodu było, w ocenie organu również, wydłużenie okresu badania rynku ponad okres 24 miesięcy. Uznając sporządzony operat za prawidłowy pod względem formalnym stwierdził też, że nie ma podstaw do kwestionowania zawartych w nim ustaleń, co do wyceny wartości przedmiotowej działki w oparciu, o który organ I instancji ustalił wartość odszkodowania. Prawidłowości sporządzonego operatu nie podważyła także strona skarżąca, która nie skorzystała z możliwości oceny tego operatu przewidzianej w art. 157 ust. 1 o gospodarce nieruchomościami zgodnie, z którym każda ze stron może wystąpić z wnioskiem do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu. Uznając, że decyzja organu I instancji oparta została na prawidłowych ustaleniach faktycznych i prawnych organ II instancji utrzymał ją w mocy wskazując jako podstawę rozstrzygnięcia art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10.04.2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skargę na decyzję Wojewody P. z dnia (...).04.2015r. utrzymującą w mocy decyzję Starosty B. z dnia (...).03.2015r. nr (...), doręczoną w dniu (...).04.2015r. wniosła Gmina C., zarzucając jej naruszenie: 1. art. 7, 77 § 1 i 80 ustawy z dnia 14.06.1969r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071, ze zm., zwana dalej: k.p.a.), poprzez oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na wadliwym operacie szacunkowym, w którym nie wykazano zasadności zastosowania wyceny metodą korygowania ceny średniej przy poszerzonym do obszaru powiatu rynku lokalnym w miejsce wyceny z zastosowaniem metody porównywania parami przy rynku lokalnym ograniczonym do obszaru gminy C. oraz poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości innych niż podobne oraz pominięcie istniejących nieruchomości podobnych, 2. art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a. wobec dowolnej i wybiórczej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego polegającej na niewzięciu pod uwagę merytorycznych wad operatu, w szczególności w zakresie niekonsekwencji w treści operatu: a) polegające na tym, że na stronie 13 rzeczoznawca podaje, że na terenie gminy C. w okresie ostatnich 24 miesięcy zawarto tylko jedną transakcję pod budowę drogi publicznej i wskazuje na niewystarczającą ilość transakcji na terenie gminy C. jako bazy porównawczej do wyceny, podczas gdy w tabeli na stronie 16-17 zamieścił 3 transakcje pod pozycjami 2,3,14 właśnie z gminy C., b) polegające na poszerzeniu rynku lokalnego do obszarów innych gmin i części peryferyjnej B. o transakcje z 35 miesięcy, co doprowadziło do przyjęcia innego okresu transakcji gminy C. (24 miesiące), a innego dla rynku rozszerzonego (od 1 stycznia 2011r.), które to spowodowały zdefiniowanie rynku w sposób nieprawidłowy, 3. art. 128 ust. 1 i art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie – w wyniku błędnie sporządzonego operatu – odszkodowania w wysokości przekraczającej wartość rynkową nieruchomości, 4. art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie metodologii wyceny wartości nieruchomości za prawidłową, pomimo braku uzasadnienia w operacie dla zastosowania metody korygowania ceny średniej, 5. § 36 ust. 4 i § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem, poprzez przyjęcie, że zaistniały podstawy do określenia wartości rynkowej nieruchomości poprzez rozszerzenie rynku lokalnego, podczas gdy określenie wartości winno nastąpić z uwzględnieniem metody porównywania parami, 6. art. 157 ust. 1 u.g.n. przez uznanie, że ocena prawidłowości operatu i jego podważenie są możliwe jedynie przez organizację zawodową rzeczoznawców, w sytuacji gdy operat dotknięty wadami merytorycznymi (błędy w przyjętej bazie porównawczej), winien być oceniony przez organy orzekające w niniejszej sprawie, bez ograniczenia się wyłącznie do strony formalnej operatu (m.in.) sporządzenie i podpisanie przez właściwą osobę, Wskazując na powyższe strona skarżąca wniosła o: 1. uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej wydanie decyzji Starosty B., 2. zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Skargę należy uznać za zasadną. Ustalenie wartości przedmiotowej działki i wysokości odszkodowania organ oparł na operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę uznając, że jest on prawidłowy pod względem formalnym i merytorycznym, zaś strona skarżąca nie podważyła jego prawidłowości poprzez złożenie oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Strona skarżąca kwestionując ustalenia wynikające z operatu szacunkowego na podstawie których rzeczoznawca ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości, kwestionuje te ustalenia, które w jej ocenie nie znajdują dostatecznego wyjaśnienia w operacie i wyjaśnieniach złożonych przez rzeczoznawcę do wnoszonych zastrzeżeń i które nie zostały poddane ocenie przez organ dokonujący ustalenia wysokości odszkodowania na podstawie złożonego operatu. Dotyczy to niezasadnej, zdaniem skarżącego, kwestii rozszerzenia rynku lokalnego z obszaru gminy na obszar powiatu i wydłużenia okresu badania transakcji nieruchomościami do 35 miesięcy tylko dla rynku z obszaru powiatu oraz stwierdzenia o braku podstaw do przyjęcia wyceny metodą porównania parami. Zarzuty te w ocenie Sądu znajdują uzasadnienie. Dokonując oceny operatu jako dowodu organ nie miał na uwadze podniesionych wyżej okoliczności, które mogły mieć wpływ na ocenę wiarygodności złożonego operatu. Dotyczy to niewyjaśnienia okoliczności z jakich powodów rzeczoznawca badał transakcje na rynku gminnym z okresu 24 miesięcy i stwierdził ich niewystarczającą ilość do wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości, a w odniesieniu do rynku powiatowego przyjął okres 35 miesięcy. Operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie i jak każdy inny dowód podlega ocenie stosownie do wskazań zawartych w art. 80 kpa. Dokonując tej oceny organ nie dokonał właściwej oceny w zakresie dotyczącym analizy i charakterystyki rynku lokalnego zawartej w operacie. Rzeczoznawca wskazuje, że w okresie ostatnich dwóch lat na terenie gminy C. zawarto jedynie kilka transakcji dotyczących nieruchomości drogowych, w tym jedną pod budowę drogi publicznej. Przy tym stwierdzeniu nie wskazał, ile faktycznie ich zawarto i nie dokonał szczegółowej analizy tych transakcji, które ewentualnie dałyby podstawę do stwierdzenia, że jest to faktycznie niewystarczająca ilość do ustalenia na ich podstawie wartości przedmiotowej nieruchomości. Nie wskazał też z jakich powodów nie wydłużył okresu dla rynku gminy, a uczynił to dla rynku powiatu, w którym wykazał trzy transakcje z terenu gminy C. zawarte w wydłużonym okresie. Skoro rzeczoznawca ustalił, że w okresie 24 miesięcy na terenie gminy zawarto kilka transakcji, to w pierwszej kolejności zobowiązany był w oparciu o te transakcje poczynić niezbędne ustalenia do wyceny przedmiotowej nieruchomości, chyba, że na podstawie tych transakcji nie byłoby możliwe uznanie, że dotyczą one nieruchomości podobnych. Stwierdzenie przez rzeczoznawcę, że ilość transakcji z rynku gminy była niewystarczająca do dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości ze wskazanych powyżej okoliczności było przedwczesne, czego organ nie uwzględnił przy ocenie wiarygodności operatu szacunkowego. W sprawie na wniosek skarżącej Sąd dopuścił dowód z Opinii Komisji Arbitrażowej z (...).08.2015 r. dotyczącej wprawdzie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez tego samego rzeczoznawcę w innej sprawie, na podstawie którego rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości z tej samej miejscowości K. w oparciu o identyczny rynek lokalny, jak w przedmiotowej sprawie, i z której wynika między innymi, że analiza rynku dla potrzeb wyceny wartości nieruchomości była niewłaściwa. Dowód ten zatem potwierdza zasadność zarzutów podniesionych w skardze. Z uwagi na upływ okresu 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu stosownie do art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie może on być wykorzystany dla celu, dla którego został sporządzony. Ponownie zatem rozpoznając sprawę zajdzie konieczność sporządzenia nowego operatu z uwzględnieniem zastrzeżeń wyżej wskazanych. Z powyższych względów na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. C ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, jak w wyroku, orzekając jednocześnie o kosztach na podstawie art. 200 powyższej ustawy.