II SA/Bk 474/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 1 października 2015 r. sprawy ze skargi J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia (...) maja 2015 r. nr (...) w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza C. z dnia (...) marca 2015 roku numer (...); 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącego J. C. kwotę 1.260,00 (słownie: jeden tysiąc dwieście sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności. 1. Burmistrz C. decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r, na podstawie art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalił J. C. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o nr geod. [...] położonej w obrębie P., gm. C. w wysokości 30 080,40 zł, spowodowanego uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu podano, że w dniu wejścia w życie zmiany planu w obrębie P. istniała działka o nr geod. [...]. Decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r. działka ta została podzielona na działki o nr geod. [...], [...], [...], [...]. Następnie decyzją z dnia [...] września 2013 r. działka o nr geod. [...] została podzielona na działki o nr geod. [...], [...]. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy C. w granicach administracyjnych obejmujących wyodrębnione obszary funkcjonalne zatwierdzonym uchwałą nr XXVII/244/01 Rady Miejskiej w Choroszczy z dnia 27 grudnia 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Podl. nr 4, poz. 70 z dnia 20 lutego 2002 r.) działka o nr geod. [...] była przeznaczona pod tereny rolne, łąki i pastwiska nie przeznaczone pod zabudowę, pozostające w dotychczasowym użytkowaniu. Wprowadzony był zakaz zabudowy na terenach nie przeznaczonych w planie na cele budowlane. Teren obejmujący obecną działkę o nr geod. [...] także był przeznaczony pod tereny rolne, łąki i pastwiska nie przeznaczone pod zabudowę, pozostające w dotychczasowym użytkowaniu. Z wprowadzonym zakazem zabudowy na terenach nie przeznaczonych w planie na cele budowlane. Zgodnie z uchwałą nr XI/112/2012 Rady Miejskiej w Choroszczy z dnia 28 czerwca 2012 r. w sprawie zmiany ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren obejmujący działkę o nr geod. [...], z której powstała m.in. działka o nr geod. [...] jest przeznaczony pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tj. do zabudowy budynkami wolnostojącymi albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, parterowe lub jednopiętrowe oraz bardzo niewielka część (poniżej 0,5%) pod poszerzenie istniejącej drogi gminnej jedno jezdniowej do parametrów g "D" 10/5,0. Działka o nr geod. [...] jest przeznaczona pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tj. do zabudowy budynkami wolnostojącymi albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, parterowe lub jednopiętrowe (dowód: zaświadczenie z dnia [...] października 2013 r. z Urzędu Miejskiego w C.). Zbycie nieruchomości o nr geod. [...] nastąpiło [...] października 2013 r. tzn. przed upływem 5 lat od dnia, w którym zmiana planu stała się obowiązująca. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym w dniu [...] lutego 2014 r.: - wartość nieruchomości o nr geod. [...] po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego i według stanu na dzień wejścia w życie tej zmiany planu, oszacowana na dzień [...] października 2013 r., wynosi: 110 853,00 zł; - wartość nieruchomości o nr geod. [...] przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego i według stanu na dzień wejścia w życie tej zmiany planu, oszacowana na dzień [...] października 2013 r., wynosi: 10 585,00zł. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości, określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przez zmianą tego planu, według stanu na dzień wejścia w życie zmiany planu, szacowana na dzień [...] października 2013 r. – wynosi 100 268,00 zł. Kierując się tym ustaleniem i postanowieniami uchwały nr XI/112/2012 Rady Miejskiej w Choroszczy z dnia 28 czerwca 2012 r. (Dz. Urz. Woj. Podl. 2012, poz. 2182), określającej stawkę opłaty o jakiej mowa w art. 36 ust. 4 ustawy na poziomie 30 %, organ I instancji obliczył, że należna z tego tytułu opłata wynosi 30 080,40 zł. 2. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., po rozpatrzeniu odwołania J. C. od tej decyzji, uchyliło ją i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia (decyzja z dnia [...] czerwca 2014 r.). Jako powód uchylenia podano, że dobór nieruchomości do porównania budzi wątpliwości. Nieruchomości bowiem różnią się więcej niż jedną cechą a operat nie zawiera szczegółowej argumentacji wskazującej na wpływ pozostałych różnic na określenie wartości wycenianej nieruchomości. Z charakterystyki nieruchomości nie wynika ich porównywalność. Nadto operat nie zawiera danych pozwalających na weryfikację przyjętych przez biegłego złożeń. Biegły przyjął odpowiednie współczynniki korygujące, ale brak należytego oznaczenia nieruchomości wpływa na niemożność prawidłowej oceny ich poprawności. Z analizy nie wynikają informacje pozwalające zweryfikować dane przyjęte przez biegłego takie jak adres, nr działki, ulica, nr aktu notarialnego co uniemożliwia ocenę poprawności danych przyjętych do operatu. W związku z powyższym przy ponownym rozstrzyganiu sprawy nakazano organowi I instancji uzupełnienie operatu szacunkowego. 3. Organ I instancji, po złożeniu wyjaśnień przez biegłego rzeczoznawcę w dniu [...] lipca 2014 r. do operatu szacunkowego, decyzją z dnia [...] sierpnia 2014 r. ponownie ustalił opłatę planistyczną w wysokości 30 080,40 zł. W uzasadnieniu podano, że w sprawie niniejszej rzeczoznawca posłużył się podejściem porównawczym. Przed wyborem podejścia metody i techniki szacowania rzeczoznawca zgromadził dane o transakcjach wolnorynkowych, zanotowanych w okresie bezpośrednio poprzedzającym datę sprzedaży wycenianej nieruchomości na rynku lokalnym zdefiniowanym jako obszar całej gminy C.. Biegły uznał, że w oparciu o zgromadzone bazy cen rynkowych i przy zastosowaniu podejścia porównawczego oraz metody porównywania parami możliwe jest oszacowanie przedmiotowej nieruchomości zarówno przed jak i po uchwaleniu zmian planu miejscowego. Rzeczoznawca, jako cechy mające wpływ na wartość nieruchomości przed zmianą planu przyjął: położenie nieruchomości, powierzchnię i kształt nieruchomości, dostęp do uzbrojenia, przeznaczenie w planie miejscowym. Przed zmianą i po zmianie planu dla oceny poszczególnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i porównawczych rzeczoznawca przyjął zasady szczegółowo opisane na stronie 11-12 i 22-23 operatu. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając nieruchomość - w "rencie planistycznej" nie uwzględnił efektu podziału dużej nieruchomości, dokonując oszacowania wartości działki [...] jako części nieruchomości przed podziałem (uwzględniając przy wycenie w szczególności kształt i wielkość nieruchomości przed podziałem - dz. o nr geod. [...] o pow. 4,0840 ha). Oszacowania wartości nieruchomości zarówno przed jak i po zmianie planu, biegły dokonał na podstawie cen kupna - sprzedaży trzech nieruchomości podobnych, wybranych spośród nieruchomości objętych analizą rynku w części IV. 1 lub V. 1 operatu (w zależności od przeznaczenia w mpzp). Dla każdej nieruchomości przyjętej do porównania oraz nieruchomości wycenianej dokonana została ocena każdej z cech rynkowych, przy zastosowaniu opisanych kryteriów, następnie obliczone zostały poprawki porównawcze, wynikające z obliczonych w części IV. 1 lub V. 1 operatu zakresów poprawek dla danej cechy oraz różnicy oceny tej cechy pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomością podobną. Po skorygowaniu każdej z cen nieruchomości podobnych o sumę poprawek porównawczych. Rzeczoznawca obliczył wartość jednostki powierzchni nieruchomości wycenianej jako średnią arytmetyczną skorygowanych cen. Biegły opisanych obliczeń dokonał w analizie porównawczej w tabelach na stronie 13 i 24 operatu. W ocenie organu dokonane obliczenia są wykonane poprawnie w sposób przejrzysty i czytelny. Sporządzony operat spełnia wymogi formalne, określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowania nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym zastosowaniem poprawek kwotowych. 4. Odwołanie od tej decyzji wniósł J. C. i podniósł, że została ona wydana w oparciu o niewiarygodny i wadliwy operat szacunkowy. Zdaniem odwołującego trudno uznać za nieruchomości podobne, porównywalne pod względem przeznaczenia i sposobu użytkowania nieruchomości wśród których są lasy, tereny NPN, działki przeznaczone pod drogę, a więc inne niż wyceniana. Duża różnica cen sugeruje, że działki najdroższe osiągnęły ceny wynikające ze szczególnych walorów lub warunków transakcji, a rzeczoznawca nie zbadał tych warunków i nie ocenił prawdziwości cen transakcyjnych. Na powyższe wskazuje to, że w pozycji 29 i 30 tabeli operatu na s. 9, cena za metr kwadratowy uzyskała kwotę ponad 100 zł i kwotę 90 zł, co znacznie odbiega od pozostałych cen nieruchomości. Odwołujący zarzucił, że rzeczoznawca wykonał obliczenia na podstawie nieruchomości, które różnią się wieloma cechami a nie tylko jedną dla której obliczono poprawkę (aż 48% wpływ wielkości działki, co jest nieprawdą i nie znajduje potwierdzenia w cenach działek). Kolejnym zarzuconym błędem operatu, jest zdaniem odwołującego, niezgodne z prawem i celem wyceny przyjęcie do porównań działki wg stanu przed podziałem o znacznie większej powierzchni, co ma duży wpływ na wartość. Nieuzasadnione jest także przyjęcie do porównań działek z innych miejscowości zamiast np. działek z P. z poz. 34 i 35, gdzie ceny działek są wyższe. Odwołujący podniósł, że ceny gruntów przedstawionych w operacie do porównania są cenami incydentalnymi nie mającymi odzwierciedlenia w rzeczywistym obrocie ziemi we wsi P.. Wzięcie do porównania ceny działki 2,02 zł/m2 o wydłużonym kształcie we wsie K. o powierzchni ponad 18,82 ha przy linii PKP jest skrajnie tendencyjne. Jasne jest bowiem, zdaniem odwołującego, że zastosowanie tak niskiej stawki nawet przy skorygowaniu jej o wagę cech rynkowych nie urealni jej wartości. Odwołujący zarzucił, że ustalona opłata stanowi ponad 20% wartości nieruchomości po przekształceniu jej na działkę budowalną. Wątpliwości nasuwa również analiza rynku po zmianie planu. Zdaniem odwołującego rzeczoznawca przyjął do analizy zupełnie przypadkowe pod względem cech rynkowych transakcje nieruchomości. Za jedyne kryterium przyjął zaistnienie transakcji sprzedaży. Na podstawie zamieszczonego wykazu nie można uznać, że przyjęte transakcje są podobne do nieruchomości szacowanej. Odwołujący podniósł, że nieuzasadnione jest twierdzenie rzeczoznawcy zawarte na s. 20 operatu, że na podstawie bazy cen rynkowych trudno wskazać jakikolwiek jednoznaczny trend zmiany cen rynkowych w czasie i zarzucił, że rzeczoznawca nie dopełnił obowiązku określenia zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Nadto nie znajduje potwierdzenia w treści operatu stwierdzenie zawarte na s. 21, że nieruchomości różnią się zasadniczo jedną cechą. Odwołujący wywiódł, że z tabeli zawartej na s. 17 operatu wynika bowiem, że przyjęte do analizy pary cech nieruchomości różnią się wszystkimi lub większością cech. Końcowo odwołujący wywiódł, że w operacie szacunkowy nie zostały przedstawiane analityczne okoliczności i prezentacja wyników oraz sposobów dokonania wyceny nieruchomości zgodnie z § 55 i 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. 5. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] października 2014 r. ponownie uchyliło rozstrzygnięcie organu I instancji. Powodem wydania decyzji kasacyjnej była w dalszym ciągu wadliwość operatu. W uzasadnieniu podano, że w wyjaśnieniach z dnia [...] lipca 2014 r. rzeczoznawca wskazał, na jakiej zasadzie dobrał nieruchomości do porównania. Wyjaśnił również dlaczego uznał, że w obecnym czasie brak jest jakiegokolwiek jednoznacznego trendu zmian cenowych. Rzeczoznawca podniósł jednocześnie, że nie jest w praktyce możliwe znalezienie do porównania nieruchomości różniących się tylko jedną cechą w pozostałym zakresie będących zaś identycznymi. Dlatego też pary nieruchomości do wyliczenia wag cech i zakresów poprawek dobierane były w taki sposób, żeby nie różnić się żadną cechą lub przynajmniej sprowadzić cechy porównywanych nieruchomości do odpowiedniej wysokości poprzez zastosowanie odpowiednich czynników korygujących. Biegły wskazał, że walory położenia w większym stopniu wpływają na wartość nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, niż na wartość gruntów rolnych i leśnych. Podniósł także, że nie było możliwe przyjęcie do porównania nieruchomości ze wsi P., gdyż na terenie wsi zanotowano tylko trzy transakcje nieruchomości przeznaczonych do użytkowania rolniczego i to różniących się znacznie większością cech rynkowych od wycenianej działki. Z kolei, po zmianie przeznaczenia nieruchomości liczba transakcji na obszarze wsi P. była wystarczająca, by możliwe było dokonanie ich porównania. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego błędnego przyjęcia do porównania nieruchomości spoza P. podano, że jest to wieś w zasadzie granicząca z B., w znacznym stopniu zurbanizowana. Położenie nieruchomości rolnej w terenie zurbanizowanym może mieć wpływ na wartość nieruchomości, co biegły powinien zbadać. Kolegium w tym zakresie za nie wystarczające uznało wyjaśnienia, że nieruchomości ze wsi P. różnią się większością cech. Wyceniana nieruchomość przed zamianą przeznaczenia scharakteryzowana jest jako grunty orne klasy bonitacyjnej RIVb, położona w peryferyjnym ternie rolnym z rozproszoną zabudową jednorodzinną i zagrodową, w odległości ok. 1,5 km na zachód od granicy administracyjnej miasta B. i ok. 0,5 km na południe od drogi krajowej B. - W. Podzielona działka [...] o powierzchni 4,0840 ha miała lekko wydłużony kształt zbliżony do prostokąta. Do porównania przed podziałem przyjęte zostały trzy nieruchomości, które różnią się w stosunku do nieruchomości wycenianej więcej niż jedną cechą. Różnica występuje w powierzchni działki, kształcie, a także w przeznaczaniu (poz. 2, 36,19 tabeli). W opinii Kolegium nie jest zrozumiałym dlaczego np. do porównania nie została przyjęta nieruchomość położona we wsi P. z poz. 34 (odbiega ona powierzchnią od wycenianej nieruchomości, ale podobnie jest z nieruchomością wskazaną pod poz. 2). Z kolei położenie nieruchomości z poz. 34 jest zbliżone do nieruchomości wycenianej (poz. 34 położona jest w pobliżu skupiska siedlisk, a przedmiotowa "nieruchomość peryferyjnie w terenie rolnym z rozproszoną zabudową jednorodzinną i zagrodową"). P. to niewielka miejscowość, ważne jest precyzyjny opis cech działek rzutujących na ich wartość na rynku nieruchomości (czy działka jest również w sąsiedztwie terenów zabudowanych, czy tylko wykorzystanych rolniczo). Również oznaczenie w ewidencji gruntów działki z poz. 34, jako RIVb, PsIV jest podobne do nieruchomości wycenianej (działka 135/7 oznaczona była w ewidencji gruntów jako RTVb), tymczasem nieruchomość np. z poz. 2 to PsV, PsIV, ŁIV. Jest to tym bardziej istotne, że cena gruntu z poz. 34 jest znacznie wyższa niż z poz. 2, co z kolei mogłoby wpłynąć na wynik szacowania przedmiotowej nieruchomości według stanu przed zmianą planu i wpływałoby na obniżenie różnicy wartości nieruchomości przed i po zmianie planu. Dobór do porównania nieruchomości położonych poza P. mógłby być trafny, o ile ich położenie w innych miejscowościach nie podważałoby możliwości uznania takich działek za podobne, to z kolei powinno znaleźć uzasadnienie w operacie szacunkowym, co w przedmiotowej sprawie nie ma miejsca. Wybór do porównania przed zmianą planu nieruchomości o bardzo niskich wartościach wskazywać może na szczególne okoliczności w jakich zostały zawarte transakcje. Rzeczoznawca, dokonując wyboru nieruchomości do porównania, powinien tę kwestię szczegółowo uzasadnić, co nie miało miejsca, ani w samym operacie, ani w złożonych przez rzeczoznawcę wyjaśnieniach. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego przyjęcia do porównań nieruchomości wg jej stanu przed podziałem, o znacznie większej powierzchni, organ odwoławczy wskazał, że renta planistyczna ma obrazować (przy uwzględnieniu stawki procentowej), różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem (przeznaczeniem) przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu (czyli również i powierzchni nieruchomości - całości działki nr [...]) i pomiędzy jej stanem (przeznaczeniem) po uchwaleniu nowego planu (czyli powierzchni działki [...], stanowiącej część podzielonej nieruchomości nr [...]). A zatem wzrost wartości nieruchomości winien być ustalany między wartością nieruchomości "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu a jej wartością "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W opinii Kolegium poprawnie więc dokonywano wyceny całej nieruchomości przed zmianą planu i wydzielonej działki (stanowiącej przedmiot transakcji) po jego zmianie. W zakresie zarzutu dotyczącego tego, że wysokość opłaty stanowi ponad 20 % wartości nieruchomości podano, że została ona ustalona na podstawie uchwały Rady Miejskiej w C. z dnia [...] czerwca 2012 r. określającej stawkę tej opłaty na poziomie 30 %. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy nakazano organowi I instancji sprecyzowanie operatu w wyznaczonym przez Kolegium kierunku [...]. Organ I instancji, po złożeniu wyjaśnień przez biegłego rzeczoznawcę w dniu [...] grudnia 2014 r. i uzupełnieniu przez niego operatu szacunkowego, decyzją z dnia [...] marca 2015 r. nr [...], ponownie ustalił opłatę planistyczną w wysokości 30 080,40 zł. Zdaniem organu I instancji rzeczoznawca odniósł się do wszystkich zarzutów i wątpliwości jakie zostały zgłoszone w trakcie postępowania i wyczerpująco uzasadnił dobór nieruchomości porównawczych, opisując znaczenie cech poszczególnych nieruchomości, najważniejsze kryterium doboru nieruchomości podobnych do oszacowania wartości nieruchomości przed zmianą planu, jednocześnie uzasadniając dlaczego nie można przyjąć do wyceny działki z poz. 34. Wyjaśnił także, że niskie ceny nieruchomości przyjętych do porównania w tabeli dotyczącej wyceny nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego nie wynikają z żadnych szczególnych okoliczności, w jakich ewentualnie miałyby zostać zawarte transakcje i na żadne takie okoliczności nie wskazują ani umowy sprzedaży, ani jakiekolwiek inne źródła. Wysokość tych cen jest natomiast naturalną konsekwencją cech tych nieruchomości, a zwłaszcza ich znacznej powierzchni, porównywalnej do tej jaką nieruchomość wyceniana miała w momencie uchwalenia planu miejscowego. Nie odbiegają one od cen podobnych pod względem wielkości i walorów położenia nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym notowanych na rynku lokalnym. Podano, że z tabeli umieszczonej na stronie 13 operatu szacunkowego oraz z analizy rynku znajdującej się na stronach 7-10 wynika, że działki porównawcze mają identyczne przeznaczenie w m.p.z.p. co działka wyceniana tzn. działka o nr geod. [...] (oraz powstała z jej podziału działka [...]) była przeznaczona pod tereny rolne, łąki i pastwiska nie przeznaczone pod zabudowę, pozostające w dotychczasowym użytkowaniu. Wprowadza się zakaz zabudowy na terenach nie przeznaczonych w planie na cele budowlane. Takie samo przeznaczenia w m.p.z.p. ma działka z poz. 2, poz. 36 i poz. 19. Podzielona działka numer [...] o powierzchni 4,0840ha, w wyniku podziału z której powstała między innymi wyceniana działka numer [...] (o powierzchni 0,1724ha), miała kształt lekko wydłużony, zbliżony do prostokąta. Przy porównaniu cechy rynkowej "powierzchnia i kształt nieruchomości", rzeczoznawca majątkowy zastosował poprawkę kwotową odnośnie działki nr [...]. Z zestawienia transakcji umieszczonego na stronach 7-10 operatu wynika, że nieruchomości rolne o powierzchni większej mają znacznie niższą cenę od nieruchomości o tym samym przeznaczeniu lecz mniejszej powierzchni. Biorąc pod uwagę, że działka w dniu wejścia w życie zmiany planu miała powierzchnię 4,0840 ha, biegły przy ocenie cechy powierzchnia i kształt nieruchomości wycenianej przyjął ocenę cechy 1 - w ocenie organu słusznie jako porównawcze przyjął nieruchomości o większej powierzchni, gdzie w dwóch przypadkach poz. 19 i poz. 36 poprawka kwotowa wynosiła 0 oraz jedną nieruchomość poz. 2 o pow. 0,9500 ha, gdzie w ocenie organu prawidłowo została zastosowana poprawka kwotowa - 9,71 zł/m2. Organ wywiódł, że nie ma możliwości doboru nieruchomości podobnych z terenu jednej tylko wsi P., skoro na jej terenie zanotowano tylko trzy transakcje nieruchomości przeznaczonych do użytkowania rolniczego i to różniących się znacznie większością cech rynkowych od działki numer [...] przed dokonaniem jej podziału. Podano, że rzeczoznawca wyjaśnił, że zgodnie z dokonaną w części IV. 1 operatu szacunkowego analizą rynku nieruchomości nieprzeznaczonych pod zabudowę, w tym o przeznaczeniu rolnym i leśnym, najważniejszymi cechami tych nieruchomości na tym rynku są cechy "położenie nieruchomości" (waga cechy 48%) oraz "powierzchnia i kształt nieruchomości (waga cechy 48%), podczas gdy łączna waga pozostałych cech rynkowych tj. "dostęp do uzbrojenia", "przeznaczenie w planie miejscowym " i "przydatność do produkcji rolnej (leśnej) " wynosi zaledwie 4%. Wynika stąd, że najważniejszym kryterium doboru nieruchomości podobnych do oszacowania wartości nieruchomości według stanu przed uchwaleniem planu miejscowego powinno być poszukiwanie nieruchomości najbardziej zbliżonych wielkością i kształtem oraz walorami położenia. Podobieństwo położenia nie polega jednak na tym, że nieruchomość musi być zlokalizowana w tym samym obrębie ewidencyjnym co nieruchomość wyceniana. Cała wschodnia część gminy C., a w szczególności takie obręby ewidencyjne jak K., K., P., S., B., O., Ł., i J., jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie granic administracyjnych miasta B. i dobrze z nim skomunikowana, co skutkuje tym, że na terenie tych wsi intensywnie pozyskiwane są grunty pod podmiejską zabudowę głównie mieszkaniową jednorodzinną. Skutkuje to stosunkowo wysokimi cenami tych gruntów, ale i ma wpływ na ceny gruntów nieprzeznaczonych pod zabudowę, w tym o przeznaczeniu rolnym i leśnym, które są traktowane jako potencjalne zaplecze kolejnych etapów urbanizacji. Dlatego też na tym terenie oraz na terenie miasta C. i przy drodze krajowej drodze krajowej B. – W. notowane są najwyższe ceny nieruchomości o przeznaczeniu rolnym i leśnym. Analogicznie, najwyższe ceny uzyskiwane są za niewielkie, foremne działki rolne i są to ceny z reguły znacznie wyższe od cen podobnie położonych nieruchomości rolnych o znacznej powierzchni/lub nieforemnym kształcie. Dlatego przy doborze nieruchomości podobnych do wyceny nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego należało szukać tych nieruchomości, które charakteryzują się podobieństwem do nieruchomości wycenianej zarówno pod względem walorów położenia, jak i wielkości powierzchni oraz kształtu. Znaczne różnice pomiędzy cenami tych cech skutkowałyby bowiem koniecznością zastosowania bardzo dużych poprawek porównawczych przekraczających nawet +/- 30-40 zł/m2. Dla przykładu potraktowanie jako podobnej nieruchomości położonej w obr. P. (poz. 34 zestawienia nieruchomości na s. 9 operatu), której cena wynosi 41,33zł/m2, a której ocena cechy "powierzchnia i kształt" wynosi "4" wymagałoby zastosowania w tabeli porównawczej poprawki równej: 48,56zł/m2* (-0,6)= -29,32zł/m2. Dlatego też do wyceny nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego wykorzystane zostały ceny nieruchomości znacznie bardziej podobnych do wycenianej pod względem wielkości i kształtu (ocena cechy 1 lub 2) oraz położonych na terenie obrębów w strefie podmiejskiej miasta B. (ocena cechy 3 łub 4) Skutkiem tego było zastosowanie niższych kwotowo poprawek porównawczych niż zaprezentowana wyżej przykładowa poprawka. Różnice ocen pozostałych cech rynkowych tj. "dostęp do uzbrojenia", przeznaczenie w planie miejscowym" i "przydatność do produkcji rolnej (leśnej) ", które również były niewielkie, miały w efekcie marginalny wpływ na oszacowaną wartość, ponieważ wagi tych cech są również niewielkie. 7. Odwołanie od tej decyzji wniósł J. C. podtrzymując zarzut wydania decyzji w oparciu o niewiarygodny i wadliwie sporządzony operat szacunkowy. W odwołaniu tym została powtórzona argumentacja odwołania od decyzji z dnia [...] sierpnia 2014 r. 8. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając swoje stanowisko Kolegium wywiodło, że w wyjaśnieniach z dnia [...] grudnia 2014 r., biegły wskazał, że podobieństwo położenia nieruchomości nie polega na tym, że nieruchomość musi być zlokalizowana dokładnie w tym samym miejscu co nieruchomość wyceniania. W opinii biegłego cała wschodnia część gminy C., a w szczególności takie obszary ewidencyjne jak K., K., P., S., B., O. , Ł. i J., jest położona w bezpośrednim sąsiedztwie granic administracyjnych miasta B. i dobrze z nim skomunikowana, co skutkuje tym, że na terenie tych wsi intensywnie pozyskiwane są grunty pod zabudowę podmiejską głównie mieszkaniową jednorodzinną. Jednocześnie biegły wyjaśnił, dlaczego do porównania nie przyjął, jako podobnej nieruchomości położonej w obr. P., w takim bowiem przypadku wymagałoby to zastosowania dużych poprawek porównawczych. Biegły wskazał, że niskie ceny nieruchomości przyjętych do porównania w tabeli dotyczącej wyceny nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego nie wynikają z żadnych szczególnych okoliczności, w jakich ewentualnie miałyby zostać zawarte transakcje. Wysokość tych cen jest naturalną konsekwencją cech tych nieruchomości, a zwłaszcza ich znacznej powierzchni, porównywalnej do tej jaką nieruchomość wyceniana miała w momencie uchwalania planu miejscowego. W dniu [...] stycznia 2015 r. biegły przesłał również do organu I instancji operat szacunkowy uzupełniony o numery geodezyjne działek objętych analizą rynku. Zdaniem Kolegium przedłożony w sprawie operat, wraz z poczynionymi w nim uzupełnieniami ma walor rzeczowego dowodu w sprawie. W poprzedniej decyzji Kolegium wskazało, jakie kwestie wymagają wyjaśnienia, biegły ustosunkował się do wszelkich uwag w sposób szczegółowy i kompleksowy. Ocena operatu szacunkowego dokonana została wnikliwie, bez wkraczania w specjalistyczną wiedzę biegłego, jednak przy szczegółowej merytorycznej weryfikacji jego zawartości. Odnosząc się do zarzutu dowolnego, pozbawionego kryteriów obiektywnych (takich jak położenie, wielkość, kształt nieruchomości itp.) doboru nieruchomości do porównania, stwierdzono, że złożone przez biegłego wyjaśnienia i uzupełnienia są wystarczające i wskazują na zgodne z prawem przesłanki, którymi kierowano się dokonując wyboru nieruchomości do porównania. Nie można również stwierdzić, by rzeczoznawca wskazał, iż działki w okolicach trasy B. – W. są działkami, które uzyskują najwyższe ceny gruntów - bez względu na ich przeznaczenie. Kolegium podniosło, że oczywistym jest bowiem, że atrakcyjne położenie i kształt działki wypływa na jej cenę. Porównywane zaś są działki pierwotnie o przeznaczeniu rolnym, a po uchwaleniu planu będące działkami budowlanymi. Wysokie ceny uzyskiwane są zaś w obrębie określonej kategorii działek (rolnych bądź budowlanych). W opinii Kolegium rzeczoznawca w swoich wyjaśnieniach wskazał w sposób poprawny, w jaki sposób doszedł do zawartych w operacie szacunkowym wniosków, co umożliwia ocenę prawidłowości dowodu. Konkludując Kolegium podało, że sporządzony operat obecnie zawiera dane pozwalające na weryfikację przyjętych przez biegłego założeń. Zamieszczone w materiale dowodnym wyjaśnienia oraz precyzyjne wskazane numery działek świadczą o tym, że biegły dobrał do porównania nieruchomości o podobnych cechach i skorygował je o różnice w oparciu o przyjęte i rzeczowo (zrozumiale) uzasadnione współczynniki korygujące. 9. Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego wniósł J. C. i zarzucił naruszenie: - art. 4 pkt 16, art. 151, art. 153, art. 154, art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami; - § 4 ust. 1, § 55 ust. 1 i 2, § 56 ust. 1 pkt 3, 7, 8 i 9 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; - art. 7, art. 8, art. 12, art. 77 § 1 w zw. z art. 75 § 1 i art. 84 § 1, art. 80, art. 107 § 1 i 3 Kpa. Wskazując na powyższe naruszenia wniósł o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że wartość nieruchomości przed i po podziale została określona błędnie a operat szacunkowy sporządzony został nieprawidłowo z następujących przyczyn: - do wyceny nieruchomości wybrano transakcje nieruchomościami zlokalizowanymi w gminie C. ze względu na brak transakcji gruntami w P., natomiast skoro brak było transakcji nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, to wątpliwości budzą zastosowane metody wyceny; - nieuwzględniono tego, że działka nr [...] nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, trzeba dojechać do niej drogą gruntową - tj. przez inne działki na rzecz których zostało ustanowione obciążenie prawem przechodu i przejazdu; - przy wycenie nieruchomości po podziale nie wzięto pod uwagę braku uzbrojenia działek w media (energię elektryczną, wodociąg, kanalizację i gaz), obciążenia działek prawem przechodu i przejazdu, złej dostępności komunikacyjnej, braku możliwości rozwojowych działki, zwiększenia kosztów przy doprowadzeniu mediów, przez "obce" działki. - transakcje nieruchomościami zlokalizowanymi w P.(pozycje z operatu nr [...], [...], [...]), które zostały wybrane do wyceny nieruchomości po podziale, nie są ruchomościami podobnymi i nie mogą być uwzględniane w oparciu o metodę porównawczą, ponieważ ceny transakcyjne za te nieruchomości odnoszą się do nieruchomości o innym stanie (lepszym), niż nieruchomości po podziale. Transakcje porównawcze dotyczą nieruchomości mieszkaniowych i usługowych, drobny przemysł, rzemiosło, rzemiosło usługowe, usługi handlowe i inne, urządzenia komunikacji samochodowej, o dostępie do drogi asfaltowej, nie wiadomo czy zostały obciążone prawem przechodu i przejazdu, nie mogą tym samym stanowić adekwatnego miernika dla wyceny wartości nieruchomości po podziale. Nieruchomości powyższe są zlokalizowane przy drodze asfaltowej, zaś nieruchomość wyceniana jest przy drodze gruntowej i nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. 10. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i generalnie podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. 11. Na rozprawie w dniu 1 października 2015 r. skarżący dołączył do akt decyzję podziałową działki [...], która została podzielona na działki: [...], [...], [...], [...], 135/32 (decyzja z dnia [...] czerwca 2014 r.), wydruki elektroniczne ze strony internetowej gminy C. mające świadczyć, że działki o nr [...], [...], [...], [...]. [...] wykorzystane przy wycenie położone są na terenie zalewowym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja, na mocy której ustalono skarżącemu jednorazową opłatę w związku ze zbyciem nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym [...] położonej w obrębie P., gm. C., której wartość wzrosła w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawą materialnoprawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm., dalej powoływana jako u.p.z.p.). Przepis art. 36 ust. 4 powoływanej ustawy stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę (tzw. "rentę planistyczną") ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można nałożyć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 ustawy) - pod warunkiem że doszło do zbycia nieruchomości objętej planem przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana weszły w życie (art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). Warunkiem nałożenia w drodze decyzji opłaty z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest obiektywny (określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości; a ów wzrost wartości nieruchomości musi nastąpić w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W myśl zaś art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości ustala się przez przyjęcie różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości zostały uregulowane w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i do tych przepisów odsyła art. 37 ust. 11 u.p.z.p. I tak zgodnie z treścią art. 7 i art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. To rzeczoznawca dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 tej ustawy). Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy). Nadto wskazać należy na przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), określające między innymi rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Stosownie do treści § 55 ust. 2 tegoż rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Nadto rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, Lex nr 437627). Jak wynika z powyższych przepisów operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie oznacza to jednak, że jest on wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 kpa, który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 kpa, który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 §1 kpa, który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z powołanych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści, a następnie wyjaśnić wszelkie wątpliwości w uzasadnieniu faktycznym decyzji sporządzonym stosownie do art. 107 § 3 kpa (zob. wyrok WSA w Gdańsku II SA/Gd 505/09, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). W niniejszej sprawie bez wątpienia sporządzony w dniu [...] lutego 2014 r. operat szacunkowy został poddany ocenie organów o czym świadczy fakt 2 – krotnego uchylania przez organ odwoławczy decyzji organu I instancji z powodu wadliwości operatu szacunkowego. W konsekwencji rzeczoznawca majątkowy złożył 3 – krotnie wyjaśnienia: w dniu [...] marca 2014 r., [...] lipca 2014 r. i [...] grudnia 2014 r. a w dniu [...] stycznia 2015 r. uzupełnił operat o numery działek geodezyjnych. Działania te jednak w ocenie Sądu nie doprowadziły do usunięcia wątpliwości, które mogły mieć wpływ na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości. W sporządzonym operacie szacunkowym zastosowano podejście porównawcze metodami porównywania parami. W związku z tym operat ten podlegał ocenie organu przede wszystkim pod kątem przyjęcia do porównania odpowiedniej ilości transakcji miarodajnych ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji "nieruchomości podobnej" (art. 4 pkt. 16 u.g.n.). Nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (tak m.in. WSA w Krakowie w wyroku z dnia 26 lutego 2013r. II SA/Kr 1755/12, Lex nr 1343008). W przedmiotowej sprawie wycenie podlegała nieruchomość niezabudowana (wg stanu z dnia [...] października 2013 r.) oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,1724 ha. Działka ta powstała z podziału z działki nr [...] o powierzchni 4,0840 ha, która miała lekko wydłużony kształt, zbliżony do prostokąta. W związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren działki nr [...] przeznaczony dotychczas pod tereny rolne, łąki i pastwiska nieprzeznaczone pod zabudowę, został przeznaczony pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Działka przylega do nieurządzonej drogi. Oszacowanie wartości nieruchomości przed zmianą planu zostało poprzedzone analizą rynku dotyczącą zanotowanych na rynku lokalnym cen rynkowych nieruchomości nieprzeznczonych pod zabudowę, w tym o przeznaczeniu rolnym i leśnym. Zestawienia tego rodzaju transakcji dokonano w oparciu o transakcje dokonane w okresie 2 lat poprzedzających datę sprzedaży wycenianej nieruchomości. W zestawieniu znalazły się 53 transakcje. Do porównania przyjęto 3 następujące działki: - poz. 2 działka nr [...] i [...] położona w B. na tyłach zabudowy o pow. 9500 m 2 , przeznaczona w planie pod tereny rolne – cena 2,63 zł za m 2 ; - poz. 19 działka nr [...] położona w K. peryferyjnie przy granicy B. i linii PKP o pow. 18820 m 2 , przeznaczona w planie pod tereny rolne – cena 2,02 zł za m 2 ; - poz. 36 działka nr [...] i [...]położona w P. peryferyjnie o pow. 10734 m 2 , przeznaczona w planie pod tereny rolne – cena 2,79 za m 2 . Dla oceny poszczególnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i porównawczych przyjęto następujące zasady: położenie nieruchomości, powierzchnię i kształt nieruchomości, dostęp do uzbrojenia, przeznaczenie w planie miejscowym, przydatność do produkcji rolnej. Z dokonanej analizy nie wynika, aby rzeczoznawca majątkowy oceniając położenie porównywanych nieruchomości uwzględnił okoliczność dotyczącą tego, że działki nr [...], [...], [...], [...]. [...] położone są na terenach zalewowych. Powyższe wynika z przedłożonych na rozprawie wydruków elektronicznych map ze strony internetowej gminy C. Uwzględnienie tej okoliczności bez wątpienia, w ocenie Sądu, będzie miało wpływ na oszacowanie wartości nieruchomości przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oszacowanie wartości nieruchomości po zmianie planu również zostało poprzedzone analizą rynku dotyczącą zanotowanych na rynku lokalnym cen rynkowych nieruchomości budowlanych, budowlano – rolnych i budowlano – leśnych. Zestawienia tego rodzaju transakcji dokonano w oparciu o transakcje dokonane w okresie 2 lat poprzedzających datę sprzedaży wycenianej nieruchomości. W zestawieniu znalazło się 90 transakcji. Do porównania przyjęto 3 następujące działki: - poz. 74 działka nr [...] i [...], położona w P. około 700 m od granicy B. w pobliżu obwodnicy miasta, dojazd o nawierzchni asfaltowej, cena - 110, 43 zł za m 2; - poz. 75 działka nr [...] i [...], położona w P. około 700 m od granicy B. w pobliżu obwodnicy miasta, dojazd o nawierzchni asfaltowej, cena – cena 118, 71 zł za m 2; - poz. 78 działka nr [...] położona w P. około 1,5 km od granicy B. i około 50 m od drogi B. – W., dojazd o nawierzchni żwirowej, cena - 22,84 zł za m 2 . Również i w tym przypadku dla oceny poszczególnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i porównawczych przyjęto następujące zasady: położenie nieruchomości, powierzchnię i kształt nieruchomości, dostęp do uzbrojenia, przeznaczenie w planie miejscowym, przydatność do produkcji rolnej. Odnośnie dostępu do uzbrojenia za najbardziej atrakcyjny przyjęto dostęp do utwardzonej drogi oraz pełnego zakresu sieci; wodociągowej, elektroenergetycznej, gazowej i kanalizacyjnej. Cecha ta na nieruchomości wycenianej została oceniona na 1 natomiast w przypadku działek porównawczych na 2. Bez wątpienia z charakterystyki działek porównawczych wynik, że po 1 pkt działki dostały za dostęp do utwardzonej drogi. Natomiast działka wyceniana nie ma drogi urządzonej. Powstaje zatem pytanie za dostęp do jakich sieci działki porównawcze dostały jeszcze po 1 pkt oraz do jakiej sieci ma dostęp działka wyceniana. Istotnie wartość działek została skorygowana w zakresie oceny cechy dostępu do uzbrojenia. Niemniej jednak, w ocenie Sądu, w przypadku działki wycenianej – nie mającej urządzonej drogi, przy korygowaniu tej cechy powinny być uwzględnione ewentualne wydatki jakie musiałyby zostać poniesione na zrealizowanie drogi koniecznej. Okoliczność ta w operacie nie została uwzględniona a będzie miała wpływ na oszacowanie wartości nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 174 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu szacunkowego, a dotyczące określenia wartości nieruchomości, przy tym na nieruchomość składają się m.in. związane z gruntem twory przyrody (drzewa, rośliny od chwili zasadzenia) oraz związane z gruntem dzieła inżynierskie (budynki, budowle, obiektu małej architektury) oraz prawa związane z własnością nieruchomości (por. Szacowanie nieruchomości Rzeczoznawstwo majątkowe, s. 42, pod red. J. Dydenki). Rzeczoznawca może zatem określać m.in. wartość służebności. Ponownie rozpoznając sprawę organy uwzględnią ocenę prawną i wskazania zawarte w niniejszym wyroku, a w szczególności poczynią kroki do wyjaśnienia wątpliwych kwestii związanych ze sporządzeniem operatu szacunkowego w wyżej opisanym zakresie. W ocenie Sądu w sprawie niniejszej, z uwagi na zasadę prowadzanie postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej wyrażoną w art. 8 K.p.a., należałoby rozważyć czy nie jest zasadne sporządzenie nowego operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowiący podstawę rozstrzygnięcia, pomimo składania do niego wyjaśnień i uzupełniania go, nadal budzi wątpliwości. Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku. Zwrot kosztów postępowania sądowego od organu na rzecz strony skarżącej orzeczono w oparciu o art. 200 ww. ustawy.