II SA/Bk 478/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, sędzia NSA Mieczysław Markowski (spr.), Protokolant referent stażysta Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 września 2016 r. sprawy ze skargi M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] kwietnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Wójta Gminy J. z dnia [...] listopada 2015 roku, znak [...] i postępowanie administracyjne umarza; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącego M. W. kwotę 100 (słownie: sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., po rozpoznaniu odwołania M. W. od decyzji wydanej z up. Wójta Gminy J.K. znak: [...]z dnia [...].11.2015 r. w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka Nr [...] o pow. 587 m w obrębie wsi S.gmina J. K. spowodowanego budową drogi, orzekło o utrzymaniu zaskarżonej decyzji organu I instancji w mocy. Decyzję tę organ podjął w następującym stanie faktycznym i prawnym. Gmina J. K. zrealizowała inwestycję obejmującą budowę nawierzchni utwardzonej drogi gminnej i obustronnych chodników, kanalizacji sanitarnej z przepompownią ścieków i przyłączami do posesji, oświetlania ulicznego, zjazdów na posesje prywatne w pasie drogi, przebudowie linii energetycznej NN i urządzeń telekomunikacyjnych na działkach o numerach geodezyjnych [...],[...] oraz częściowo na działkach [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],w obrębie S. Dnia [...].11.2012 r. Gmina J. K. zawiadomiła Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w B. o zakończeniu budowy drogi. Wobec milczenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, organ stwierdził, że z dniem [...].12.2012 r. powstała możliwość korzystania z drogi. Inwestycja ta spowodowała wzrost wartości nieruchomości w tym działki [...], której właścicielem jest Pan M. W. Z uwagi na powyższe organ stwierdził, że zaistniały przesłanki do zastosowania art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774), tj. do ustalenia opłaty adiacenckiej. Powołany w sprawie rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy, w którym ustalił wartość wzrostu nieruchomości z tytułu zrealizowanej inwestycji. W ocenie organu operat został sporządzony prawidłowo. Wycena została dokonana na podstawie cen rynkowych z rynku lokalnego, tj. obszaru gminy, co jest zgodne z przepisami prawa i orzecznictwa w tym zakresie. Rzeczoznawca do szacowania nieruchomości przed i po wybudowaniu drogi gminnej i kanalizacji sanitarnej jako podobne w metodzie porównania parami przyjął nieruchomości o zróżnicowanej powierzchni i kształcie lecz podstawowym kryterium podobieństwa był brak dostępu do utwardzonej drogi i sieci kanalizacji sanitarnej. Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy J. K. zatwierdzonego uchwałą Nr [...]Rady gminy J. K. z dnia [...].04.2006 r., w którym nieruchomość ta położona jest na obszarze jako tereny wielofunkcyjnego rozwoju oraz decyzji o warunkach zabudowy ustalającej warunki inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych na nieruchomości, z której została wydzielona wyceniona działka. Przedmiotowa działka jest drogą wewnętrzną zapewniającą dojazd do działek przeznaczonych pod zabudowę wydzielonych z tej samej nieruchomości. Na rynku lokalnym grunty takie nie są sprzedawane jako odrębny przedmiot transakcji, ale z reguły na współwłasność właścicieli działek budowlanych do których zapewniają dojazd. Dlatego też rzeczoznawca oszacował wartość tej działki jako działki przeznaczonej pod zabudowę. W ocenie organu operat został sporządzony zgodnie z zasadą szczególnej staranności i odpowiadał ustawowym kryteriom, oraz nie pozostawia wątpliwości co do wartości wycenionej nieruchomości. Jednocześnie organ uznał, że przekazanie przez M. W. gminie działki o powierzchni 0,0044 ha aktem notarialnym z przeznaczeniem na cele inwestycyjne nie jest formą partycypacji w kosztach budowy drogi. W tych okolicznościach opłata adiacencka z tytułu wybudowania drogi została wymierzona przy uwzględnieniu wyceny z operatu szacunkowego rzeczoznawcy (wzrost wartości nieruchomości został ustalony na kwotę 739,00 zł) i 50% stawki ustalonej Rada Gminy J. K. Nr [...]z dnia [...] maja 2000, tj. na kwotę 369,50 zł, co jest zgodne z art. 146 ust 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odwołanie w którym Pan M. W. kwestionował ustalenia rzeczoznawcy przyjęte o opracowania operatu szacunkowego na podstawie którego organ podjął decyzję o wymierzeniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniło. Podzielając ustalony stan faktyczny Kolegium stwierdziło, że prawidłowo organ I instancji ustalił, że zaistniały podstawy prawne wskazane w art. 143 i 146 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami do wymierzenia opłaty adiacenckiej. Opłata ta została wymierzona w oparciu o wycenę wartości nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę, który w sposób przekonujący wskazał na argumenty uzasadniające dokonaną wycenę. Podniesione przez odwołującego się okoliczności, co do kształtu działki, wykorzystania działki jako drogi dojazdowej organ uznał za okoliczności mało istotne i nie wpływające w żaden sposób na wartość poszczególnych nieruchomości w zakresie, który nakazywałby uznać konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Odwołujący się nie utracił na rzecz gminy własności jakiegokolwiek gruntu bez podstawy prawnej, na którym to gruncie gmina zrealizowała inwestycję skutkującą naliczeniem opłaty adiacenckiej. Nie można zatem było uznać gruntu "przekazanego" za partycypację w kosztach inwestycji gminnej. W skardze na powyższą decyzję skarżący M. W. zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie prawa materialnego, tj.: a) art. 148 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie w wydanej decyzji nakładów poczynionych przez skarżącego, tj. ustalenie wysokości odszkodowania przysługującego Gminie z tytułu przyjęcia nieruchomości na podstawie art.. 98 ust. 1 ustawy za symboliczną kwotę w wysokości 1 zł za m.kw. czyli 44 zł, która zdecydowanie nie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości i w zasadzie stanowi nieodpłatne przysporzenie na rzecz Gminy; b) art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 363 kodeksu cywilnego poprzez ustalenie, że ustalona przez strony kwota odszkodowania stanowi wyrównanie uszczerbku na mieniu skarżącego i jest odpowiednią sumą pieniężną należną za przejętą przez gminę nieruchomość, pomimo, że celem skarżącego było przekazanie nieruchomości pod budowę drogi, co świadczy, że de facto jest to poniesiony nakład na inwestycję; c) art. 146 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 153 ust. 1 oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przez ustalenie, że przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości były nieruchomościami podobnymi, pomimo, że jak wykazano w odwołaniu m.in. porównywane były nieruchomościami foremnymi, a nalężąca do mnie nieruchomość nie jest nieruchomością foremną, wąską i wydłużoną obciążoną służebnościami przechodu i przejazdu na rzecz dwóch sąsiadujących działek, położoną na skraju skupiska zabudowy zagrodowej oraz o powierzchni różniącej się w stosunku kilkakrotnym do porównywanych i z tej przyczyny nie powinna być wyceniana tak jak nieruchomości przyjęte do porównania; d) art. 146 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez ustalenie, że przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości były nieruchomościami podobnymi, pomimo, że biegły, pomimo takiego obowiązku nie dokonał korekty cen uwzględniającej różnicę pomiędzy nieruchomością wycenianą a porównywaną; 2) naruszenie przepisów postępowania , które to naruszenia miało istotny wpływ na jego wynik, tj.: a) art. 7 i 77 § 1 przez jego niezastosowanie, zaniechanie dokładnego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, w tym w szczególności ustalenia jaką w rzeczywistości wartość miała przyjęta przez Gminę Juchnowiec Kościelny działka nabyta na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w jakiej wysokości dokonano wypłaty odszkodowania, celem ustalenia ekwiwalentności świadczeń obu stron oraz oceny czy ze strony skarżącego nastąpiło przeniesienie majątku na rzecz Gminy celem budowy urządzeń i drogi stanowiących podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej i czy skarżący uzyskał stosowną rekompensatę za przejęcie na własność nieruchomości stanowiącej aktualnie własność Gminy i z tytułu powstałej różnicy nie dokonał żadnej korekty w określonej cenie; b) art. 7 i 77 § 1 i 84 § 1 kpa poprzez jego niezastosowanie i zaniechanie ustalenia w drodze przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego wartości nieruchomości przejętej na rzez Gminy celem oceny czynności pomiędzy stronami oraz oceny czy uszczerbek w majątku skarżącego na majątek Gminy w postaci przeniesienia na jej rzecz zyskał odpowiednią rekompensatę w postaci wypłaconego odszkodowania. Wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sad Administracyjny w Białymstoku, zważył co następuje: Sąd uznał skargę za uzasadnioną mimo iż nie wszystkie zarzuty w niej podniesione są zasadne. Dotyczy to zarzutów w których skarżący podnosi, że z uwagi na przekazanie Gminie za symboliczną kwotę działki o nr [...] o pow. 0,0044 ha organ był zobowiązany do uznania, iż jest to poniesiony nakład na zrealizowaną inwestycję, ustalenia odszkodowania zgodnie z art. 98 ust. 3 o gospodarce nieruchomościami i rozliczenia jako partycypacji w kosztach inwestycji gminnej. Z aktu notarialnego Repertorium "A" Numer [...]sporządzonego przez notariusza B. M. – F. wynika, że działka o Nr [...] została sprzedana przez skarżącego na rzecz gminy. Nie jest to więc wywłaszczenie podziałowe, o którym mowa w art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a tym samym nie istniała podstawa do ustalenia odszkodowania w oparciu o art. 98 ust. 3 ustawy i naliczenia go jako formy partycypacji w kosztach budowy inwestycji gminnej. Faktu tego nie zmienia także okoliczność sprzedaży za symboliczną kwotę, skoro strony o ewentualnej możliwości rozliczeń z tego tytułu w umowie nie ustaliły. Dokonując oceny sporządzonego operatu organy stwierdziły, że jest on sporządzony prawidłowo i odpowiadał wymogom prawa. W uzasadnieniu skargi skarżący podnosi, że przedmiotowa działka ma kształt wydłużony, jest użytkowana jako dojazd do działek z nią graniczących i obciążona służebnością przejazdu i przechodu na ich rzecz. Rzeczoznawca przyjmując do wyceny jej przeznaczenie tak jak działek zabudowanych pominął § 38 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego zgodnie, z którym przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości mimo, że w opisie przedmiotu wyceny wskazał na te obciążenia. Brak ten wskazuje, że nie można podzielić stanowiska organu, iż sporządzony operat odpowiada wymogom prawa, nie jest możliwa ocena czy i w jakim zakresie przeznaczenie i obciążenia służebnością wpływają na zmianę wartości nieruchomości ustaloną w operacie. Z tego też względu Sąd uznał skargę za uzasadnioną i decyzję obu instancji uchylił na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 i 3 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Jednocześnie Sąd stwierdził, że w związku z uchyleniem decyzji organów obu instancji wydanie decyzji o wymierzeniu opłaty adiacenckiej będzie niemożliwe, z uwagi na upływ 3 letniego terminu do jej wydania, o którym mowa w art. 145 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 3 letni termin do wydania decyzji biegnie jak wynika z prawidłowych ustaleń organu od dnia 14 grudnia 2012 roku. Uzasadniało to umorzenie postępowania administracyjnego zgodnie z art. 145 § 3 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz orzeczenie o kosztach w myśl art. 200 tej ustawy.