II SA/Bk 544/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.), Sędziowie sędzia NSA Jerzy Bujko, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w dniu 19 października 2004 r. sprawy ze skargi P. P. –U. –H. "K. B." Spółka z o.o. w B. na uchwałę Rady Miejskiej B. z dnia [...] kwietnia 2004 r. Nr [...] w przedmiocie odrzucenia zarzutu do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 1. stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały; 2. zasądza od Miasta B. na rzecz skarżącego P. P. –U. –H. "K. B." Spółki z o.o. w B. kwotę 540 (pięćset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.- Uchwałą Rady Miejskiej B. nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004r. zostały odrzucone zarzuty P.P.U.H K. B. w B. do projektu miejscowego – planu zagospodarowania przestrzennego dotyczącego planowanej lokalizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w części osiedla N. M. w B. w rejonie ulic: S., Z. i ks. K. Na tę uchwałę została złożona skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku przez P. P.–U. –H. "K. B." Spółka z.o.o. w B. Przebieg postępowania, w sprawie niniejszej przedstawiał się następująco: Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedla N. M. został sporządzony na podstawie ustawy z dn. 7.07.1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 15, poz. 139 z 1999r.) oraz uchwały nr XXVI/317/2000 z dnia 26.04.2000r. Rady Miejskiej w B.. Pierwszy projekt, wyłożony do publicznego wglądu, przewidywał w rejonie ulic: S., Z. , ks. K. realizację zabudowy jednorodzinnej. Wskutek zarzutu P.P.U.M. K. B., Zarząd Miasta B. w dniu 3.12.2001r. zarzut uwzględnił. Zostały wprowadzone zmiany do projektu poprzez przeznaczenie w/w terenu pod budownictwo wielorodzinne, zgodnie z wolą K. B. Ponowne wyłożenie projektu planu wzbudziło sprzeciw, mieszkających po sąsiedzku w domach jednorodzinnych, mieszkańców osiedla: E. i Z. K., W. B., T. P., Z. M. i M. P. W dniu [...].08.2003r. Rada Miejska w B. uwzględniła zarzuty mieszkańców zmieniając projekt planu znowu na realizację zabudowy jednorodzinnej w rejonie ulic: S., Z, , ks.K. Wyłożenie planu w takiej wersji, wzbudziło kolejne niezadowolenie P.P.U.M. "K. B.", który złożył zarzuty do tego projektu, uzasadniając swoje stanowisko tym, że: jest właścicielem terenu objętego tą częścią planu, a teren został zakupiony pod budowę wielorodzinną, legitymuje się prawomocnymi decyzjami: z dn. [...].11.2001r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz z dn. [...].11.2003r. o pozwoleniu na budowę – na realizację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Uchwałą z dnia [...].04.2004r. nr [...] Rada Miejska B. odrzuciła zarzut K. Przychyliła się do argumentów mieszkańców osiedla N. M., motywując uchwałę tym, że sąsiedztwo zabudowy wielorodzinnej pozbawi mieszkańców domów jednorodzinnych intymności zamieszkania, utrudni korzystanie z posesji, spowoduje spadek wartości ich nieruchomości, degradację krajobrazu i bałagan przestrzenny. Skarżąc powyższą uchwałę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, P.P.U.M. "K. B." Spółka z.o.o. w B. wniosła o: - uchylenie uchwały nr [...] Rady Miejskiej B. z dnia [...].04.2004r., - umieszczenie w projekcie zagospodarowania przestrzennego części osiedla N. M. (rejonu ulic: K., P., H.) terenu przeznaczonego pod zabudowę wielorodzinną. W uzasadnieniu skargi "K. B." podniósł okoliczność, że dysponuje ostateczną decyzją z dn. [...].11.2003r. zatwierdzającą projekt budowlany i zezwalającą na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, obejmującym 4 budynki oznaczone lit. ABCD na nieruchomości położonej przy ulicach: Z., S. i Ks. K. Do realizacji tej zabudowy skarżący już przystąpił z dniem 27.02.1004r. Z argumentacją zaskarżonej uchwały "K. B." nie godził się ponieważ: - realizowana zabudowa wielorodzinna na styku z indywidualną zabudową jednorodzinną przy ul. S. jest obniżona do wysokości drugiej kondygnacji z poddaszem i jest gabarytowo zbliżona do zabudowy jednorodzinnej, zaś budynek jednorodzinny w najbliższym sąsiedztwie inwestycji skarżącego (położony na dz. nr. [...]) jest wyższy niż inwestycja skarżącego; - zespół mieszkaniowy ABCD nie utrudni ruchu mieszkańcom ul. S., gdyż obsługa komunikacyjna została zaprojektowana od ul. Z., odcinek której skarżący zrealizował na własny koszt, a tym samym przyczynił się do ułatwienia dojazdu na ul. S., co wskazuje na podniesienie wartości nieruchomości mieszkańców tej ulicy, - realizowana inwestycja posiada kameralną zabudowę do wysokości trzech kondygnacji, a od ul. S.– dwóch kondygnacji. Zastosowana forma architektoniczna nie wpłynie na degradację krajobrazu i nie spowoduje bałaganu przestrzennego w przeciwieństwie do istniejącej zabudowy jednorodzinnej charakteryzującej się brakiem harmonijności i estetyki. W odpowiedzi na skargę Miasto B., reprezentowane przez Prezydenta, wniosło o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutu skargi stwierdzono, iż obecnie P.P.U.M. "K. B." nie ma interesu prawnego w domaganiu się uchylenia uchwały, albowiem nieruchomość objęta sporem jest, faktycznie wykorzystywana zgodnie z wolą skarżącego. Zapisy zawarte w projekcie planu nie mogą wpłynąć na realizację inwestycji zgodnie z uzyskanym ostatecznym pozwoleniem na budowę. Zdaniem organu, Rada Miasta B., odrzucając zarzuty skarżącego, działała wnikliwie, w granicach przysługującego jej uznania i władztwa planistycznego. Nie został naruszony tryb postępowania, właściwość organów, przepisy szczególne oraz interes prawny skarżącego. Ponieważ wystąpił konflikt podmiotów, to organy gminy starały się dokonać optymalnego wyboru, uwzględniając słuszne interesy osób, których prawa mogłyby być ograniczone w wyniku uchwalenia planu, czego wyrazem jest uzasadnienie zaskarżonej uchwały. Zdecydowana część treści odpowiedzi na skargę, została poświęcona przytaczaniu tez z orzecznictwa sadowego, dotyczącego władztwa planistycznego i zarzutów do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Na rozprawie sądowej w dniu 19.10.2004r. pełnomocnik skarżącego zmodyfikował skargę, wnosząc o stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały. Wniósł o zasądzenie kosztów. K. B. - v-ce Prezes skarżącego zarzucił dodatkowo bark prawnego i faktycznego uzasadnienia uchwały, uwypuklenie interesów osób których posesje znajdują się w dalekim sąsiedztwie, a niezauważanie interesu właściciela terenu tj. skarżącego. Poinformował, iż skarżący nabył działkę od p. K., która jako jedyna znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycyjnego skarżącego przedsiębiorstwa. Podniósł, że interes prawny "K. B." został naruszony zaskarżoną uchwałą: inwestor utracił wiarygodność u klientów – przyszłych nabywców mieszkań. Klienci rezygnują z kupna mieszkań albowiem nie chcą mieć kłopotów z ewentualną rozbiórką, skoro plan zagospodarowania przestrzennego będzie inny niż treść pozwolenia na budowę. Pełnomocnik organu wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Część miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta B., obejmującego osiedle N. M,, (którego sprawa niniejsza dotyczy) podlegała procedurze zawartej w przepisach ustawy z dn. 7.07.1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999r. Nr 15 poz. 139 z póżn. zm.), albowiem postępowanie planistyczne nie zostało zakończone przed dniem wejścia w życie nowej ustawy z dnia 17.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717). Stanowi o tym art. 85 ust. 2 nowej ustawy. Nie ulega wątpliwości, iż w sprawie niniejszej procedura planistyczna została sporządzona zgodnie z przepisami rozdz. 2 w/w ustawy do czego zastrzeżeń nie wniósł też skarżący "K. B.". Natomiast, Sąd podzielił zarzuty skarżącego dotyczące innych uchybień prawnych, jakich dopuściła się Rada Miasta B., podejmując zaskarżoną uchwałę. Przede wszystkim uchwała rady gminy (miasta) odrzucająca wniesiony zarzut wymaga przekonywującego uzasadnienia faktycznego i prawnego, co wynika z art. 24 ust. 3 ustawy z dn.7.07.1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Rozstrzygnięcie o odrzuceniu wniesionych zarzutów powinno mieć charakter indywidualny, obejmujący ustosunkowanie się do żądań wnoszącego zarzuty. Tymczasem, uzasadnienie uchwały nr [...] z dn. [...].04.2004r. wymogów ustawowych nie spełnia. Jest bowiem jednozdaniowym powtórzeniem treści poprzednio złożonych zarzutów przez mieszkańców domów jednorodzinnych bez jakiegokolwiek rozszerzenia argumentacji, na czym miałyby polegać: zakłócenie intymności zamieszkania, utrudnianie korzystania z posesji, spadek wartości nieruchomość, degradacja krajobrazu i bałagan przestrzenny. Nie ustosunkowano się do zarzutu "K. B.", który w dniu podejmowania zaskarżonej uchwały legitymował się ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę zabudowy wielorodzinnej w rejonie ulic: S., Z. i Ks. K. Pod planowaną inwestycję nabywał działki min. od Gminy B., kierując się przeznaczeniem terenu w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania. O tym, że kwestia przeznaczenia spornego terenu od dawna była kontrowersyjna świadczy zmiana stanowiska Rady Miasta, która uchwałą z dn. [...].12.2001r. przyznała rację skarżącemu a następnie uchwałą z dn. [...].08.2003r. uwzględniła zarzuty mieszkańców domów jednorodzinnych. Trudność tematu obrazuje też sposób głosowania nad uchwałą z dn. [...].04.2004r. (8 radnych wstrzymało się od głosu). Rada Miasta winna, zatem szczególnie wnikliwie i starannie rozważyć argumentację każdej ze stron, a uczyniła to powierzchownie o czym świadczy pobieżne uzasadnienie faktyczne zaskarżonej uchwały. Władztwo planistyczne gminy nie może oznaczać uznaniowego ustalania przeznaczenia terenu. Rozpatrując sprawę ponownie, organ powinien mieć na względzie obiektywny interes poszczególnych mieszkańców domów jednorodzinnych min. bliskości sąsiedztwa a także zastany stan prawny związany z nieruchomością w obrębie ulic: S., Z., Ks. K. Nie bez znaczenia pozostaje okoliczność, że zespół mieszkaniowy jest realizowany od kilku miesięcy, zgodnie z pozwoleniem na budowę. Zasada ochrony interesu prawnego osób trzecich wynikająca z art. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym znajduje konkretyzację w art. 5 ustawy z dn. 7.07.1994r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2000r., Nr 106, poz. 1126). Oznacza to, że przed wydaniem skarżącemu pozwolenia na budowę, organy budowlane były obowiązane brać pod uwagę wszelkie okoliczności jakie mogłaby wywołać inwestycja skarżącego mieszkańcom domów jednorodzinnych. Faktem jest, że decyzja ostateczna o pozwoleniu na budowę nie wygasa, nawet gdy jest sprzeczna z ustaleniami nowego planu (art. 35 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym) i w tej sytuacji skarżący może ukończyć inwestycję. Jednakże, przeznaczając sporny teren pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z wyłączeniem wielorodzinnej, organ uchwałodawczy winien liczyć się z konsekwencjami na przyszłość, o których stanowi art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Nawiązując do treści odpowiedzi na skargę Sąd stwierdza, iż odpowiedź pomija milczeniem zarzuty skargi zawarte w pkt. 1,2,3 na stronie 3-ciej, skupiając się na argumencie – braku interesu prawnego skarżącego w złożeniu zarzutów. Trudno zgodzić się z prezentowanym stanowiskiem, iż "w obecnej sytuacji prawnej brak jest po stronie skarżącego interesu prawnego w domaganiu się unieważnienia przedmiotowej uchwały albowiem nieruchomość ... jest wykorzystywana zgodnie z wolą skarżącego". Po pierwsze – ten argument jest spóźniony, albowiem mógłby stanowić podstawę lub jedną z podstaw do odrzucenia zarzutu skarżącego w uchwale z dn. [...].04.2004r. Zaskarżona uchwała tej okoliczności nie podnosi. Po drugie – charakter i zakres interesu prawnego przy składaniu zarzutu, o jakim mówi art. 24 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, wynika z prawa materialnego. W niniejszym przypadku wynika z niekwestionowanego prawa własności do gruntu skarżącego "K. B.". Pomimo realizacji inwestycji, skarżący ma na względzie ewentualne ograniczenie w korzystaniu z terenu na przyszłość, mogące wyniknąć z przeznaczenia terenu pod budownictwo jednorodzinne a więc wbrew zrealizowanej zabudowie wielorodzinnej. Na rozprawie sądowej, viceprezes skarżącego K. przedstawił też inny aspekt ochrony interesu skarżącego, a mianowicie utratę wiarygodności firmy na rynku nieruchomości polegający na rezygnacji z zakupu mieszkań zdezorientowanych w sytuacji klientów. Powyższe okoliczności przemawiają za koniecznością ponownego, wszechstronnego rozważenia przez organ stanu faktycznego sprawy i dokonania jego oceny faktyczno-prawnej, zanim zostanie podjęta uchwała co do zgłoszonych zarzutów. Na podstawie art. 147 § 1 oraz art. 200 ustawy z dn. 30.08.2002r. - prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 152, poz. 1270) orzeczono, jak w sentencji.