II SA/Bk 550/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder, Sędziowie asesor sądowy WSA Marta Joanna Czubkowska, sędzia WSA Elżbieta Lemańska (spr.), Protokolant specjalista Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 października 2024 r. sprawy ze skargi M. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łomży z dnia 5 lipca 2024 r. nr SKO.431/32/2024 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z 5 lipca 2024 r. znak SKO.431/32/2024 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łomży utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Czyżewa z 16 maja 2024 r. znak OR.3134.2.2024, którą ustalono na rzecz Gminy Czyżew od M. T. opłatę adiacencką w wysokości 11.100 zł z tytułu wzrostu wartości, na skutek podziału, nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] położonej w obrębie C. (księgi wieczyste nr [...] i nr [...]). Rozstrzygnięcia wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Decyzją Burmistrza Czyżewa z 9 lutego 2022 r. zatwierdzono podział nieruchomości położonych w obrębie ewidencyjnym C.: (1) działki nr [...] o powierzchni 0,7399 ha (KW nr [...]) na działki: nr [...] o powierzchni 0,1176 ha, nr [...] o powierzchni 0,1177 ha, nr [...] o powierzchni 0,0861 ha, nr [...] o powierzchni 0,0231 ha, nr [...] o powierzchni 0,0224 ha, nr [...] o powierzchni 0,0215 ha i nr [...] o powierzchni 0,3515 ha; (2) działki nr [...] o powierzchni 0,3677 ha (KW nr [...]) na działki: nr [...] o powierzchni 0,1631 ha, nr [...] o powierzchni 0,0699 ha, nr [...] o powierzchni 0,0676 ha i nr [...] o powierzchni 0,0671 ha - zgodnie z mapą z projektem podziału, stanowiącą załącznik do decyzji. Decyzję podziałową wydano na wniosek właścicielki M. T. Decyzja stała się ostateczna 18 lutego 2022 r. Zawiadomieniem z 16 stycznia 2024 r. Burmistrz Czyżewa, powołując m.in. przepis art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału – dla nieruchomości położonej w C. oznaczonej ewidencyjnie nr [...] i [...] (obręb C.). W trakcie postępowania dopuszczono dowód z operatu szacunkowego sporządzonego 28 grudnia 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, która w piśmie z 25 marca 2024 r. ustosunkowała się do zastrzeżeń M.T. sformułowanych w piśmie z 26 stycznia 2024 r., zawierającym wniosek o umorzenie opłaty adiacenckiej. Strona zgłosiła kolejne uwagi w piśmie z 2 maja 2024 r. Decyzją z 16 maja 2024 r. Burmistrz Czyżewa ustalił opłatę adiacencką w wysokości 11.100 zł z tytułu wzrostu wartości, na skutek podziału, nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i [...] położone w obrębie C. Organ wskazał, że nieruchomość znajduje się na terenie objętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego opracowanego dla obszaru miejscowości Czyżew-Osada oraz części obszarów przyległych miejscowości Czyżew-Stacja, Czyżew-Siedliska, Czyżew-Ruś Wieś, Czyżew-Złote Jabłko, Czyżew Chrapki, Czyżew-Sutki, Ołdaki-Magna Brok, zatwierdzonym uchwałą nr VIII/42/07 Rady Gminy Czyżew-Osada z 27 czerwca 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Podlaskiego nr 206, poz. 2093) - ze zmianami: z 15 marca 2013 r. - uchwałą Rady Miejskiej w Czyżewie Nr XXVI/184/13, z 31 stycznia 2014 r. - uchwałą nr XXXIV/238/14 Rady Miejskiej w Czyżewie, z 26 stycznia 2018 r. - uchwałą nr XXIX/219/18 Rady Miejskiej w Czyżewie. Wydzielone decyzją z 9 lutego 2022 r. działki położone są na terenie oznaczonym symbolem B9MNp stanowiącym teren mieszkalnictwa jednorodzinnego i uzupełniającego - usługi nieuciążliwe. Organ pierwszej instancji powołał przepisy u.g.n. dotyczące ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, w tym art. 98a ust. 1. Wskazał, że w celu stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, który pod względem formalnym spełnia wszystkie wymogi, jest zgodny z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi, a tym samym posiada wartość dowodową. Rzeczoznawca uwzględniła kryteria wymagane w art. 154 ust. 1 u.g.n., określiła cel wyceny obejmujący ustalenie wartości prawa własności działki przed i po podziale, dokonała prawidłowej analizy rynku nieruchomości oraz doboru metody wyceny, zaś sporządzony opis rodzaju i obszaru rynku nie budzi zastrzeżeń. Nieruchomości przyjęte do obliczeń zostały opisane w sposób wystarczający do określenia wartości nieruchomości, co pozwoliło uznać, że spełniają wymogi definicji nieruchomości podobnej. Wynik wyceny odpowiada cenom transakcyjnym występującym na rynku nieruchomości. Organ zauważył, że rzeczoznawca rzetelnie i wyczerpująco wyjaśniła wątpliwości dotyczące operatu, którego treść dowodzi wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Organ pierwszej instancji odnotował sformułowane w toku postępowania przez stronę zastrzeżenia merytoryczne do wyceny dotyczące: przebiegu na terenie objętym podziałem linii energetycznej 15kV wyłączającej spod zabudowy działki nr [...],[...] i [...] w związku ze strefą ochronną po 7,5 m od osi tej linii w obie strony; dostępności uzbrojenia w pasie ul. [...] wyłącznie dla działki nr [...], a także dla działek nr [...] i [...] wyłączonych spod zabudowy z uwagi na ww. strefę ochronną; kwestii wykonania uzbrojenia działek położonych przy projektowanej drodze wewnętrznej. Ustosunkowała się do nich rzeczoznawca majątkowy wskazując, że wartość nieruchomości po podziale uwzględnia posadowienie naziemnej linii energetycznej, zaś działki, przez które przebiega linia (nr [...],[...] i [...]), otrzymały słabszą ocenę "cech fizycznych". W skali 3-stopniowej otrzymały ocenę 2 w przeciwieństwie do działek budowlanych bez linii energetycznej, które otrzymały ocenę 3. Spowodowało to obniżenie szacowanej wartości działek, tj. o około 6.000 zł dla działki nr [...] i o około 5.000 zł dla działek nr [...] i nr [...]. Organ wyjaśnił także, że wartość rynkową nieruchomości przed i po podziale (odpowiednio 574.000 zł i 611.000 zł) określono w podejściu porównawczym z wykorzystaniem metody porównywania parami. Wzrost wartości wyniósł 37.000 zł. Ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej (w kwocie 11.100 zł) nastąpiło przy uwzględnieniu 30% stawki opłaty wynikającej z uchwały Nr IX/61/15 Rady Miejskiej w Czyżewie z dnia 20 listopada 2015 r. w sprawie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony. Organ wskazał, że opłatę należy uiścić jednorazowo, gdyż strona nie złożyła wniosku o rozłożenie jej na raty. Odwołanie wniosła M.T. Wskazała m.in., że: (1) rzeczoznawca majątkowy w operacie podała, iż przez działki przebiega linia energetyczna, ale nie określiła obszaru jej oddziaływania, choć jest to linia średniego napięcia; (2) do obrotu cywilnoprawnego nadaje się tylko działka nr [...] położona przy ul. [...], gdzie istnieje podstawowa infrastruktura techniczna i niewielki obszar oddziaływania linii energetycznej; (3) w operacie wskazano, że do działek przy projektowanej drodze wewnętrznej istnieje możliwość wykonania przyłączy z ulicy [...], natomiast faktycznie brak jest takiej możliwości, bowiem musi być wykonana infrastruktura techniczna w drodze wewnętrznej; (4) aktualnie projektowana droga i działki stanowią grunt rolny i w okresie 3 lat od zatwierdzenia podziału brak jest możliwości wykonania drogi i infrastruktury technicznej; (5) nieprawdą jest, że strona wskazywała na fachowość, logiczność i prawidłowość danych wycenianej nieruchomości; (6) sformułowała uwagi do operatu w pismach z 26 stycznia 2024 r. i z 2 maja 2024 r. Zdaniem odwołującej nie ma możliwości stwierdzenia na tym etapie, że wzrosła wartość rynkowa nieruchomości, ponieważ działki nie nadają się do obrotu cywilnoprawnego. Zaskarżoną decyzją z 5 lipca 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łomży utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Czyżewa. Organ odwoławczy wskazał na przepisy prawa będące podstawą decyzji ustalającej opłatę adiacencką, tj. art. 98a ust. 1, art. 151, art. 154 u.g.n., a także przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej: rozporządzenie) i uchwały Rady Miejskiej w Czyżewie z 25 listopada 2015 r. nr IX/61/15, w której ustalono 30% stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego jej podziałem. Doprecyzował, że zgodnie z obowiązującym planem miejscowym dzielone działki położone są na terenie w części oznaczonym symbolem B9MNp (mieszkalnictwo jednorodzinne i uzupełniające usługi nieuciążliwe) oraz B8Re (tereny produkcji rolniczej, w szczególności użytków zielonych). Odnotował, że postępowanie w sprawie opłaty wszczęto przed upływem trzech lat od uzyskania cechy ostateczności przez decyzję podziałową oraz dopuszczono w nim dowód z operatu szacunkowego, którego prawidłowość nie budzi wątpliwości i który mógł być podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium wyjaśniło, że po dokonaniu analizy lokalnego rynku nieruchomości o podobnym stanie prawnym i przeznaczeniu w planach miejscowych rzeczoznawca przyjęła do wyceny transakcje z dwóch lat - od lutego 2020 r. do lutego 2022 r. Oceniła, że w tym okresie na lokalnym rynku nie nastąpił istotny wzrost wartości nieruchomości. Dokonując z kolei obliczenia wartości działek nr [...] i [...] przed podziałem rzeczoznawca uwzględniła różnorodne przeznaczenie ich części (według ustaleń planu miejscowego), tj. odrębnie wyceniła części przeznaczone w planie miejscowym na cele mieszkaniowe i odrębnie na cele produkcji rolniczej, wybrała transakcje nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu (na podstawie reprezentatywnego zbioru nieruchomości), uwzględniła charakterystyczne cechy mające wpływ na wartość nieruchomości. Wartość tę przed podziałem określiła jako sumę wartości części o różnym przeznaczeniu, co dla działki nr [...] dało kwotę 371.000 zł, a dla działki nr [...] kwotę 203.000 zł (łącznie 574.000 zł). Ostatecznie dla części działek przeznaczonych do użytkowania rolniczego określono wartość 1m2 na kwotę 8,30 zł; natomiast wartość 1 m2 części przeznaczonych na cele mieszkaniowe na kwotę 84,78 zł (w odniesieniu do działki nr [...]) i na kwotę 92,85 zł (w odniesieniu do działki nr [...]). Wartość rynkową szacowanych nieruchomości ustalono przez porównanie cech mających wpływ kwotowy na wartość nieruchomości, z nieruchomościami wybranymi do porównania. Rzeczoznawca opisała wyceniane nieruchomości, wykonała serwis zdjęciowy, określiła wielkość punktową parametrów (od 1 do 3) oraz ich wpływ na wielkość poprawek do porównywanych nieruchomości. Organ odwoławczy uznał, że do porównania wybrano nieruchomości podobne o podobnym przeznaczeniu jak szacowana, a zastosowane współczynniki oddają wpływ cech na ustalenie wartości nieruchomości. Analizując operat w części, która zawiera wycenę nieruchomości po podziale organ wskazał, że wartość 1 m2 działek na części przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe kształtuje się na poziomie od 110,17 zł do 115,99 zł, zaś wartość 1 m2 działek nr 27/48 i 26/13 na części przeznaczonych do użytkowania rolniczego nie wzrosła i wynosi 8,30 zł. Organ wyjaśnił również, że ustalając wartość działek nr 26/10 i 27/51 (stanowiących jedną działkę budowlaną) uwzględniono przebieg linii energetycznej, a wartość 1 m2 tych działek wynosi 110,17 zł i jest najniższa spośród działek wydzielonych z działek przeznaczonych pierwotnie pod budownictwo mieszkaniowe. Sumaryczna wartość działek po podziale wyniosła 611.000 zł, co stanowi wzrost wartości po podziale o 6,4%. Wzrost ten kształtuje się na poziomie średnim (przeciętny wzrost wartości z tytułu podziału wynosi około 10%). Kolegium skonkludowało, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału, co stanowi podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej. Odnosząc się do zarzutu braku mediów (sieci energetycznej, wodociągu i kanalizacji) w drodze wewnętrznej wydzielonej w wyniku podziału, stwierdzono że fakt ten został uwzględniony w operacie. Postanowieniem z 9 sierpnia 2024 r. znak SKO.431/32/2024 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łomży sprostowało własną ww. decyzję w ten sposób, że zamiast pierwotnie wskazanej błędnej kwoty opłaty adiacenckiej 11 000 zł wpisano 11 100 zł. Postanowienie prostujące nie zostało zaskarżone. Skargę do sądu administracyjnego złożyła M. T. Zarzuciła: 1) wskazanie innej (11.000 zł) niż w decyzji organu pierwszej instancji (11.100 zł) wysokości opłaty adiacenckiej (w ocenie skarżącej nie jest to oczywista omyłka, bowiem błędnej kwoty użyto w decyzji dwukrotnie, czym złamano zasadę jednolitości decyzji utrzymanej w mocy na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.); 2) milczącą akceptację niepoprawnej podstawy prawnej decyzji pierwszej instancji, tzn. nieobowiązującego rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (w tym zakresie wskazała, że utrzymanie w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej jest niezgodne z art. 6, 7 i 8 k.p.a.); 3) wyliczenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału w oparciu o operat szacunkowy zawierający merytoryczne błędy, a także uchylenie się od rzetelnej oceny wartości operatu. Zdaniem skarżącej operat zawiera oczywisty błąd, który go dyskwalifikuje, bowiem określa wartość rynkową działek nr [...] i [...] przed podziałem, z uwzględnieniem podziału na funkcjonalne części, tj. część mieszkaniową oraz rolną, bez wskazania pochodzenia danych o powierzchni tychże części. Działka nr [...] o powierzchni przed podziałem 7.399 m2 została na potrzeby wyceny podzielona w operacie na część mieszkaniową o powierzchni 4.047 m2 oraz część rolną o powierzchni 3.352 m2; zaś działka nr [...] o powierzchni przed podziałem 3.677 m2 została podzielona w operacie na część mieszkaniową o powierzchni 2.046 m2 i część rolną o powierzchni 1.631 m2. Rzeczoznawca majątkowy nie wskazała pochodzenia danych o powierzchniach poszczególnych części, w szczególności nie wynika to z żadnego dokumentu źródłowego, co stanowi naruszenie § 79 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia z 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Jedynie ogólnie stwierdzono ten fakt w zaświadczeniach z 20 listopada 2023 r. (znak: RG.0670.22.2023 i RG.0670.21.2023) dowodzących różnego przeznaczenia części działek. Jednak żadne z zaświadczeń nie przedstawia przyjętych proporcji, powierzchniowo bądź procentowo. Dane te nie mogą zostać zweryfikowane, a zatem nie ma jasności co do prawidłowości operatu. Skarżąca wskazała, że jej własne wyliczenia "mogą wskazywać na inne powierzchnie tych części", co może doprowadzić do zmiany wartości nieruchomości przed podziałem, a końcowo mieć wpływ na zmianę wysokości opłaty adiacenckiej. Skarżąca zakwestionowała również przyjętą w operacie cechę rynkową "cechy fizyczne działki" w tabeli nr 17 (str. 38-39 operatu), w szczególności opis skali ocen tej cechy i "niejasne przyjęcie skali ocen co do faktu występowania na działce linii energetycznej". Wskazała na niejasne, jej zdaniem, rozróżnienie oceny "2" oraz "1" w kontekście występowania linii eN. Wyjaśniła, że dla oceny "3" przyjęto brak linii eN, dla oceny "2" przyjęto występowanie fragmentu linii eN, dla oceny "1" przyjęto występowanie linii eN, podczas gdy "występowanie linii eN jest tożsame z występowaniem fragmentu linii eN i odwrotnie". Skarżąca przypuszcza, że rozróżnienie to ma na celu odróżnienie powierzchni strefy ochronnej linii eN wykluczającej zabudowę, tj. im większa powierzchnia strefy ochronnej, tym gorsza ocena. Jednak w operacie nie określono kryterium odróżnienia skali. Uwagi te znajdują zastosowanie do wyceny działek nr [...],[...],[...],[...],[...]. Zwróciła uwagę, że rzeczoznawca majątkowy oceniła działki nr [...] i [...] w skali jako "3", co oznaczałoby brak linii eN, podczas gdy strefa ochronna linii eN tam występuje, mimo że linia eN nie wisi nad tymi działkami. Zdaniem skarżącej nie wiadomo jak rzeczoznawca rozumie utrudnienia w zagospodarowaniu działki: czy jest to sam nawis linii eN nad działką, czy też występowanie strefy ochronnej (zakaz zabudowy). Z punktu widzenia właścicielki działek występowanie linii eN oraz strefy ochronnej jest warunkiem sine qua non wykorzystania działki zgodnie z jej przeznaczeniem. Występowanie już samej strefy ochronnej linii eN powoduje wyłączenie powierzchni gruntu spod zabudowy. Dla inwestora planującego zabudowę mieszkaniową, zgodnie z planem miejscowym oraz normatywami budowlanymi, zmniejsza się efektywna powierzchnia zabudowy. W przypadku działek nr [...],[...],[...],[...],[...] wykluczona jest realna zabudowa domem jednorodzinnym o klasycznych wymiarach. Powierzchnia tychże działek w strefie ochronnej eN nie będzie mogła być zabudowana, lecz będzie stanowić jedynie powierzchnię zieloną. Takie działki nie mogą być wyceniane w sposób tożsamy z innymi działkami, które nie zawierają analogicznej strefy. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Kolegium wyjaśniło, że oczywista kwotowa omyłka pisarska została sprostowana, a porównanie przepisów rozporządzeń w sprawie wyceny nieruchomości z 2004 r. i z 2023 r. wskazuje, że w zasadniczym zakresie regulacje te nie uległy zmianie. Nadto, operat szacunkowy sporządzono zgodnie z aktualnym rozporządzeniem. Kolegium wskazało także, że uzyskało wyjaśnienie od rzeczoznawcy majątkowego odnośnie powierzchni części działek o różnych przeznaczeniach: mieszkaniowej i rolnej. Z wyjaśnienia wynika, że powierzchnie ustalono pomiarem własnym w oparciu o dostępne mapy, wykaz zmian danych ewidencyjnych i rysunek planu miejscowego. Materiały te wymieniono w operacie w źródłach danych o nieruchomości. W wycenie wskazano powierzchnie wydzielonych funkcjonalnie części. Przy działce nr [...] do wyliczenia powierzchni posłużono się pomocniczo podziałem nieruchomości na działki budowlane i działkę rolną. Powierzchnię części mieszkaniowej stanowi suma działek budowlanych nr [...],[...],[...] (łącznie 2.046 m2) wydzielonych po podziale działki nr [...], a powierzchnia części rolnej wynosi 1.631 m2 (działka nr [...]). W odniesieniu do działki nr 26/3 granica terenów funkcjonalnych w planie nie jest zgodna z podziałem działki oraz przebiegiem użytków gruntowych, dlatego powierzchnie ustalono graficznie (pomiar własny), korzystając z mapy i rysunku planu miejscowego. Kolegium uznało, że rzeczoznawca postąpił prawidłowo, a zastosowana praktyka jest dopuszczalna przy braku danych z podziałów nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego określenia cech mających wpływ na wartość nieruchomości Kolegium zauważyło, że wyboru metody, techniki i sposobu określenia wartości dokonuje rzeczoznawca majątkowy posiadający wiedzę specjalistyczną. Kolegium uznało za zasadne wyjaśnienie rzeczoznawcy, że cechy fizyczne działki dla nieruchomości po podziale należy rozpatrywać całościowo - i tak dla oceny cechy "2" na działce występują pojedyncze utrudnienia w zagospodarowaniu m.in. fragment linii eN, który nie ogranicza znacząco zabudowy działki. Działka o kształcie regularnym (prostokątnym, kwadratowym). Natomiast dla oceny cechy "1" na działce występują istotne utrudnienia w zagospodarowaniu w postaci m.in. przebiegu linii eN, tj. istotnie utrudniające zagospodarowanie działki. Wyjaśnienia rzeczoznawcy z 6 września 2024 r. załączono do odpowiedzi na skargę. Na rozprawie w dniu 29 października 2024 r. pełnomocnik skarżącej na pytanie sądu wyjaśnił, że według wyliczeń własnych skarżącej rzeczoznawca w stanie przed podziałem przyjął zbyt małą powierzchnię części mieszkaniowej, tj. dla działki nr 26/3 przyjął powierzchnię 4.047 m2, a powinno być 4.376 m2, co daje około 28.000 zł większą wartość przed podziałem; ustalono to na podstawie narzędzi do pomiaru powierzchni nieruchomości ze strony geoportal.pl. Pełnomocnik wycofał zarzut dotyczący działki nr [...] w zakresie błędnego "wagowania". Wskazał, że odnośnie działek nr [...],[...] i [...] biegła powinna przyjąć wagę cechy fizycznej "1", tzn. istotne utrudnienia w gospodarowaniu a nie "2", czyli utrudnienia nieistotne. Sąd postanowił dopuścić dowód z pisma z 6 września 2024 r. załączonego do odpowiedzi na skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje. Skarga podlega oddaleniu. Przedmiotem sporu w sprawie niniejszej jest legalność decyzji ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego jej podziałem na wniosek właściciela. Z przepisu art. 98a ust. 1 i ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 z późn. zm.), dalej: u.g.n., wynika, że: w przypadku wzrostu wartości nieruchomości wywołanego jej podziałem na wniosek właściciela, wójt, burmistrz lub prezydent miasta mogą wydać decyzję ustalającą opłatę adiacencką z tego tytułu, przy zastosowaniu stawki procentowej tej opłaty ustalonej w drodze uchwały przez radę gminy w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości; uchwała wprowadzająca stawkę musi obowiązywać w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne i również według tej daty ustala się stawkę procentową opłaty; wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja podziałowa stanie się ostateczna. Bezspornie powyższych warunków w sprawie dochowano. W obrocie prawnym pozostaje decyzja podziałowa Burmistrza Czyżewa z 9 lutego 2022 r. wydana na wniosek skarżącej jako właścicielki działek nr [...] i [...] (przed podziałem). Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wszczęto zawiadomieniem z 16 stycznia 2024 r., a więc w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (18 lutego 2022 r.). W dniu ostateczności decyzji podziałowej obowiązywała uchwała ustalająca wysokość stawki procentowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego jej podziałem – zgodnie z § 24 uchwały Rady Miejskiej w Czyżewie z 20 listopada 2015 r. w sprawie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony (Dz. Urz. Woj. Podl. poz. 3956 z późn. zm.) stawka procentowa opłaty adiacenckiej została ustalona na 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Spór w sprawie dotyczy natomiast legalności wykazania wzrostu wartości nieruchomości wywołanego podziałem oraz wartości dowodowej operatu szacunkowego z 28 grudnia 2023 r. W ocenie jednak sądu, a wbrew zarzutom skargi, bez naruszenia prawa zarówno wzrost wartości został wykazany, jak i uczyniono to w operacie niebudzącym wątpliwości uzasadniających uchylenie zaskarżonych decyzji. Stosownie do treści art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, do których należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, przy uwzględnieniu w szczególności celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Aktem wykonawczym określającym sposób dokonania wyceny jest obecnie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832 z późn. zm.), dalej: rozporządzenie. Określono w nim m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Zgodnie z § 78 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności oraz rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Stosownie do treści § 79 pkt 1-12 rozporządzenia w operacie przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym m.in. określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny; podstawę prawną wyceny; źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego; daty istotne dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości; podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. W operacie powinno się znaleźć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, zabudowa) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazanie na właściwe ustalenie współczynników korygujących. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania jej podziału. Operat, będący podstawą ustaleń faktycznych w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej, podlega ocenie organów przy zastosowaniu art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 K.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 K.p.a., który nakłada na organ obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. W konsekwencji, organ nie jest zwolniony od wyczerpującej oceny operatu oraz podjęcia działań zmierzających do usunięcia powstałych wątpliwości. Ograniczony jest organ wyłącznie tym, że nie może zastąpić dowodu z operatu innym dowodem na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Podkreśla się jednak w orzecznictwie, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego dokumentu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych do porównania nieruchomości może nastąpić wyłącznie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. (vide np. wyrok NSA w sprawie I OSK 2191/18, orzeczenia.nsa.gov.pl). To zatem wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego należy dokonanie wyboru: podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, według zasad wynikających z przepisów u.g.n. i w zależności od okoliczności wymienionych w art. 154 ust. 1 u.g.n. W sytuacji gdy opinia tego biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej wiedzy specjalistycznej (np. wyrok NSA w sprawie I OSK 305/20). Jak z kolei wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie I OSK 3563/18 oraz I OSK 1181/19, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie o nieprawidłowości wyceny, nie potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Jeśli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, a w ślad za tym – dokonana wycena – nie jest dla strony satysfakcjonująca, to powinna przedłożyć organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zlecić ocenę operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). W ocenie sądu, w przedmiotowej sprawie skarżąca nie wykazała poważnych wad operatu dyskwalifikujących ten dokument jako dowód w sprawie, jak również sąd nie stwierdza ich z urzędu. Z analizy operatu w kontekście wymagań art. 98a ust. 1b u.g.n. wynika, że prawidłowo ustaliła biegła wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale według cen na dzień uzyskania przez decyzję podziałową przymiotu ostateczności (18 lutego 2022 r.) oraz według stanu wycenianej nieruchomości przed podziałem (na datę 9 lutego 2022 r.) r., tj. datę wydania decyzji podziałowej a po podziale na datę uzyskania przez tę decyzję przymiotu ostateczności (18 lutego 2022 r.). Przez stan nieruchomości, zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n., rozumie się stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Na s. 6-8 operatu biegła przedstawiła stan prawny wycenianej nieruchomości, a na kolejnych stronach inne cechy wymienione w art. 4 pkt 17 u.g.n. składające się na ogólny stan nieruchomości. Z opisu wynika, że działki posiadają dostęp do drogi publicznej (tak przed jak i po podziale, z tym że po podziale przez wydzieloną drogę wewnętrzną nr [...]), znajdują się w niedalekiej odległości od centrum miasta (700-800m). Na s. 10-14 operatu znajduje się opis każdej z działek indywidualnie przed podziałem (z uwzględnieniem przebiegu linii eN i odnotowaniem lokalizacji słupów) i po podziale z podaniem powierzchni, klasy użytków rolnych, opisem kształtu, dostępnych sieci uzbrojenia terenu, ukształtowania terenu, sposobu użytkowania i odnotowaniem przebiegu linii eN. Sąd co prawda zauważa, że w przypadku nowo powstałej działki nr [...] w opisie na s. 11-12 operatu nie uwzględniono przebiegu linii eN (choć niespornie linia ta na tej działce występuje), jednak nie ma to wpływu na ostateczną pozytywną ocenę operatu. Lokalizację linii eN na tej działce odnotowano na kolejnej stronie dokumentu (s. 13). Zatem linii w tej lokalizacji nie pominięto w ocenie wartości działki. Dalej też wskazać trzeba, że w formie opisowej i graficznej biegła czytelnie przedstawiła przebieg przez działki linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu ustalonym w planie miejscowym, tj. mieszkaniowym (symbol B9MNp) i rolniczym (B8Re) – vide fragment rysunku planu miejscowego na s. 15 operatu. Zrealizowała zatem wymaganie opisania stanu nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 17 w związku z art. 98a ust. 1b u.g.n. Wbrew zarzutom skargi nie sposób stwierdzić, że przyjęte przez biegłą do wyceny powierzchnie części mieszkaniowej i rolniczej odbiegają od rzeczywistych wartości na gruncie. Istotnie przepis § 79 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia wymaga wskazania źródła danych wykorzystanych przy sporządzeniu operatu szacunkowego. Jak wynika z treści operatu oraz dodatkowych wyjaśnień dołączonych do odpowiedzi na skargę – źródła te zostały podane na s. 5 dokumentu (pkt 3.4). Co prawda w aktach sprawy nie ma dowodu dokładnego pomiaru podczas oględzin w dniu 12 grudnia 2023 r. ani z innej daty, a więc dowodu, który w sposób bezpośredni i precyzyjny wskazywałby skąd wzięły się wartości wskazane w tabelce na s. 3 skargi, jednak nie może to dyskwalifikować operatu. Już bowiem z tak sformułowanego zarzutu widać, że skarżąca nie miała problemu z odtworzeniem wielkości powierzchni poszczególnych części o różnym przeznaczeniu, uwzględnionych przez biegłą. Jednocześnie zarzut o zaniżeniu powierzchni mieszkaniowej części działki nr [...] (przed podziałem) o około 330 m2 i tym samym zaniżeniu wartości tej części o około 28 000 zł jest gołosłowny. Skarżąca nie przedstawiła żadnego dowodu na tę okoliczność, zaś udzielone sądowi na rozprawie wyjaśnienia nie znajdują potwierdzenia. Wykorzystanie funkcji "pomiar powierzchni" na powszechnie dostępnej stronie geoportal2.pl nie daje wyniku nawet zbliżonego do wskazań skarżącej (co można łatwo zweryfikować na ww. stronie internetowej). Biorąc zaś pod uwagę, że zarzut powyższy nie został poparty żadnym dokumentem, wydrukiem sposobu wyliczenia, przedstawieniem wyniku własnego pomiaru na gruncie itp., powoduje konieczność oceny tego zarzutu jako bezpodstawnego. Oczywistością jest, że zwiększenie powierzchni o przeznaczeniu mieszkaniowym przed podziałem wywołałoby wzrost wartości nieruchomości przed podziałem, zmniejszenie różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, a w konsekwencji obniżenie wysokości opłaty adiacenckiej. Nie ma jednak ku temu żadnych podstaw. Natomiast skarżąca nie zarzuciła nieprawidłowości w ustaleniu powierzchni poszczególnych części o różnym przeznaczeniu w działkach powstałych po podziale. Sąd z urzędu również nie dostrzega podstaw do ingerencji w te ustalenia. W konsekwencji zamieszczona w operacie charakterystyka działek (przedstawienie stanu nieruchomości) tak przed jak i po podziale nie budzi zastrzeżeń o charakterze obiektywnym dyskwalifikujących ten dokument. Stosownie do treści § 3 ust. 1, 2 i 5 rozporządzenia określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości; rynek określa się odpowiednio do przedmiotu, zakresu, celu, sposobu wyceny oraz dostępności danych, przez wskazanie jego rodzaju i obszaru oraz okresu badania. Ten warunek został w sprawie spełniony. Biegła uwzględniła rynek lokalny oraz sąsiednie miasta z powiatu wysokomazowieckiego dla nieruchomości o większej powierzchni (Ciechanowiec, Szepietowo), okres dwuletni (luty 2020 – luty 2022 - § 5 ust. 1 rozporządzenia), uwzględniła nieistotność statystyczną lekko rosnącego trendu cenowego (co wyjaśniła), analiza rynku skłoniła ją do wyboru określonych transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (wyselekcjonowała dwanaście transakcji, z których wybrała do wyceny cztery) oraz pod użytkowanie rolnicze (wyselekcjonowała sześć nieruchomości). W wyniku tych działań biegła stwierdziła, że istnieje wystarczająca ilość nieruchomości podobnych, których cechy i warunki zawarcia transakcji są znane, co przełożyło się na wybór podejścia porównawczego metodą porównywania parami, w której do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny (§ 4, § 6 ust. 1 i § 8 rozporządzenia). Biegła nadto uzasadniła na s. 24 operatu wybór metody wyceny (wskazaniem na charakter nieruchomości, jej cechy indywidualne oraz ilość zawartych transakcji). Zdaniem sądu uzasadnienie wyboru podejścia i metody jest logiczne, spójne (wskazuje wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowym i rolnym, scharakteryzowanych przez odniesienie do cech cenotwórczych uznanych przez rzeczoznawcę za istotne). Nie budzi również wątpliwości pod względem formalnym i logicznym wywód biegłej odnośnie wyboru cech cenotwórczych dla części nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (lokalizacja ogólna i otoczenie, uzbrojenie, wielkość działki, warunki dojazdu oraz cechy fizyczne działki) jak i przeznaczonych do dalszego użytkowania rolniczego (lokalizacja ogólna i otoczenie, wielkość działki, klasa bonitacji, warunki dojazdu, przydatność rolnicza). Cechy te biegła zastosowała do wyceny przed podziałem i po podziale, jednakże dokonała odrębnej wyceny dla tych dwóch przedziałów czasowych. Zgodnie z § 6 rozporządzenia cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny; ustala się je na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny oraz ich cen (ust. 1); każdą cechę rynkową należy opisać, a także określić i opisać jej skalę ocen. Przyjęta skala ocen cechy rynkowej powinna wynikać z cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny (ust. 2). Tych warunków biegła dopełniła dla części nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jak i odrębnie rolnym – na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych z wyselekcjonowanego zbioru (s. 26-27 w związku ze s. 17-19, s. 31-33 w związku ze s. 21-22 operatu, a także po podziale s. 38-39 operatu). Należy podkreślić, że wybór przez biegłą konkretnych cech cenotwórczych jest oparty na jej doświadczeniu, znajomości rynku i wiedzy specjalnej. Podważenie tego wyboru nie może nastąpić wyłącznie o oparciu o twierdzenia strony, bez wsparcia ich kontrdowodem o podobnym jak wiedza rzeczoznawcy ciężarze gatunkowym. Podobnie rzecz się ma ze skalowaniem (wagowaniem) cech cenotwórczych (s. 26, 31-32 i 38-39 operatu). Skarżąca kwestionuje przypisanie nieprawidłowej wagi w zakresie "cechy fizyczne" nowo powstałym działkom, tj. nr [...] oraz tworzącym po podziale jedną nieruchomość działkom nr [...] i [...] (na rozprawie wycofała identyczny zarzut odnośnie działki nr [...]). Zwraca jednak uwagę, że w obrębie wskaźnika "cechy fizyczne" w wagowaniu po podziale doszło do bardziej precyzyjnego rozróżnienia skali oceny "cech fizycznych" działek, co wskazuje na możliwość większego uwzględnienia indywidualnej charakterystyki działek. Przed podziałem skala oceny "cechy fizyczne" dla działek o przeznaczeniu mieszkaniowym (ich części) była dychotomiczna, tj. waga "1" oznaczała działkę, na której występują utrudnienia w zagospodarowaniu w postaci linii eN, zadrzewień i zakrzaczeń czy deniwelacji terenu lub części terenu (do 50% powierzchni wyłączona z zabudowy) oraz waga "2" oznaczała działkę o regularnym kształcie bez utrudnień w zagospodarowaniu terenu (s. 26). Po podziale działek wagowanie "cech fizycznych" zostało rozbudowane do skali trójstopniowej, gdzie: waga "1" oznacza istotne utrudnienia w zagospodarowaniu w postaci linii eN, zadrzewień, zakrzaczeń czy deniwelacji terenu; waga "2" – pojedyncze utrudnienia w zagospodarowaniu działki w postaci zadrzewień czy zakrzaczeń, fragmentu linii eN, deniwelacji terenu; waga "3" – brak utrudnień w zagospodarowaniu działki w postaci zadrzewień, zakrzaczeń, linii i słupów, deniwelacji terenu itp. Z materiału dowodowego wynika, że przez działkę nr [...] (przeznaczoną w całości pod cele mieszkaniowe) przebiega linia eN, której strefa ochronna (po 7,5 m z każdej strony linii) w całości mieści się również na tej działce. Działka ta otrzymała w ramach "cechy fizyczne" wagę "2" – nieznacznie utrudnienia. Podobna sytuacja (przypisanie wagi "2" w "cechach fizycznych") występuje w przypadku działki nr [...]. Łącznie z działką nr [...] jest ona przeznaczona na cele mieszkaniowe, a przez teren działki nr [...] przebiega linia eN wraz z mieszczącą się w granicach tych działek strefą ochronną (vide np. załącznik do decyzji podziałowej, k. 7 akt adm. pierwszej instancji). W efekcie takiego wagowania ("2") wartość działki nr [...] jest niższa o 6 000 zł a działek nr [...] i [...] o 5000 zł od wartości działek bez utrudnień w zagospodarowaniu, co wyjaśniła biegła w piśmie z 25 marca 2024 r. (k. 13 akt adm.). W ocenie sądu operatu w tym zakresie nie ma podstaw podważać. Zróżnicowanie wag cech rynkowych w skali trójstopniowej: brak możliwości zagospodarowania (1), nieznaczne utrudnienia (2) i brak ograniczeń w zagospodarowaniu (3) jest logiczne, czytelne, zrozumiałe, a merytorycznie oparte na wiadomościach specjalnych, czego skarżąca nie podważyła. Zarzuca ona brak precyzji, ale nie zauważa, że możliwe jest dokładne ustalenie, która działka nie ma żadnych ograniczeń w zagospodarowaniu (z takim przypadkiem nie mamy do czynienia), bądź której dotyczy brak możliwości zagospodarowania (taki przypadek również tych działek nie dotyczy). Waga "2" oznacza nieznaczne utrudnienia i odpowiada stanowi faktycznemu na działkach nr [...] oraz [...] i [...]. W przypadku działki nr [...] wskazać należy, że ma ona powierzchnię 1177 m2, a jej wymiary to 27,5mx43m; linia eN wraz z pasem ochronnym jest usytuowana w prawym górnym rogu działki patrząc od strony ulicy [...]. Po uwzględnieniu tego utrudnienia (wyłączeniu spod zabudowy powierzchni linii ze strefą ochronną) nadal pozostaje część nadająca się do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Podobny wniosek nasuwa się w przypadku działek nr [...] i [...] – łącznie o powierzchni 902 m2, wymiary szczegółowe to 28,5mx32m. Ustalenie to można łatwo zweryfikować na powszechnie dostępnym portalu geoportal2.pl – przez zaznaczenie obszaru działki wraz z włączeniem opcji "pokaż uzbrojenie terenu". Potwierdza to ustalenia biegłej i czyni wiarygodną wagę "2" dla wartości "cechy fizyczne" działki. Skarżąca nie sformułowała przekonujących zarzutów podważających to ustalenie, a wskazanie, że "wykluczona zostanie zabudowa domem jednorodzinnym o klasycznych wymiarach" jest nieweryfikowalne, bowiem nie funkcjonuje w obrocie prawnym pojęcie "domu o klasycznych wymiarach". Brak możliwości zrealizowania domu jednorodzinnego o określonym rozmiarze nie oznacza, że działka jest wyłączona spod takiej zabudowy, jeśli można na niej zrealizować dom inny, w tym np. mniejszy i niższy i zamierzony przez stronę. W sprawie niniejszej dla ustalenia opłaty adiacenckiej istotne jest, aby wzrost wartości nieruchomości wykazany przez biegłego był wynikiem wyłącznie podziału a nie efektem jakichkolwiek innych okoliczności (art. 98a ust. 1 u.g.n.). Wzrost wartości nieruchomości wywołany podziałem geodezyjnym powinien zostać określony jako różnica między dwoma stanami tej nieruchomości, tj. stanem na dzień wydania decyzji podziałowej i stanem z dnia uzyskania przez tę decyzję waloru ostateczności (art. 98a ust. 1). Biegła w wycenie powinna zagwarantować, że wyłącznie wielkość nowopowstałych działek będzie miała znaczenie ekonomiczne. Zdaniem sądu opisany wyżej sposób wyceny został zachowany, uwzględnia przede wszystkim te cechy nieruchomości przed podziałem i po podziale, które odzwierciedlają wzrost wartości ekonomicznej wyłącznie na skutek podziału, a także wskazuje cenę rynkową jaką można uzyskać za sumę wartości podzielonych działek, a nie cenę nieruchomości podzielonej geodezyjnie, co jest zgodne z art. 98 ust. 1b zdanie ostatnie u.g.n. Jeszcze raz wskazać należy, że wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do takich kompetencji rzeczoznawcy, które pozostają poza zakresem ingerencji organów, jak i sądu. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 grudnia 2017 r., II OSK 746/17 stwierdził, że podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (wyrok NSA z 15 grudnia 2017 r., I OSK 1604/17). Przy czym podkreślenia wymaga, że rzeczoznawca majątkowy porównuje nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., co nie oznacza że identyczne. Różnice mogą dotyczyć wszystkich cech cenotwórczych, zaś rolą biegłego jest właściwe uwzględnienie tych różnic (vide tabele od s. 28 operatu). Prawidłowo oceniły pod tym względem operat organy orzekające w sprawie, trafnie rozróżniając między wartością dowodową operatu (podlegającą ocenie organu) a jego specjalistyczną poprawnością (pozostającą poza zakresem oceny organów). Sąd dodatkowo i z urzędu zwraca uwagę, że biegła nie wyceniała oddzielnie działki nr [...] stanowiącej drogę wewnętrzną, ale wyceniała nowo powstałe działki wraz z udziałem w tej drodze. Taką praktykę należy zaakceptować. Analiza poszczególnych wycen prowadzi do wniosku, że udział ten nie zwiększył wartości wydzielonych działek, nadto biegła różnicowała cechę "warunki dojazdu" w przypadku działek bezpośrednio przylegających do ulicy [...] (waga "1" jako dojazd drogą gruntową/nieurządzoną, tak np. w przypadku działek nr [...] czy nr [...] i [...]) od działek posiadających po podziale dojazd do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną na działce nr [...] (waga "2" w przypadku działek nr [...] czy [...] i [...]). W orzecznictwie wskazuje się, że "nieruchomość o przeznaczeniu na drogę wewnętrzną ma niższą wartość od działki przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe [...]. Zarządzanie drogą wewnętrzną wymaga zgodnego współdziałania kilku, a nawet kilkunastu osób w zakresie bieżącego utrzymania nawierzchni, inwestycji, odśnieżania, oznakowania, itp. [...] wiedzą powszechną jest, iż udział w drodze jest niechcianym, acz koniecznym dodatkiem do transakcji gruntem budowlanym, za który nabywcy, mając świadomość uciążliwości, co do zasady są w stanie zapłacić jedynie symboliczną "złotówkę" (tak np. w wyroku z 28 stycznia 2021 r., II SA/Op 335/20 oraz z 19 marca 2024 r., II SA/Wr 41/24). Wskazuje się też, że "Nieruchomości przeznaczone pod drogi wyłączone są z możliwości zabudowy i nie mogą być zbyte jako działki przeznaczone pod realizację budynków jednorodzinnych. Cena takich nieruchomości przeznaczonych pod działki drogowe - drogi wewnętrzne, odbiega z reguły od cen nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i jest od nich niższa. Ustalenie wartości takiej nieruchomości drogowej na podstawie cen osiąganych przez działki budowlane prowadzi zatem do zawyżenia wartości tej nieruchomości i jest krzywdzące dla właściciela nieruchomości podlegającej podziałowi. Nie uwzględnia ono bowiem realnej ceny jaką może on osiągnąć przy sprzedaży takiej nieruchomości" (wyrok z 14 sierpnia 2024 r., II SA/Łd 667/23). Na uwagę zasługuje również i to, że biegła uwzględniła w operacie (w wycenie po podziale) przypisanie różnych wag jeśli chodzi o cechę "uzbrojenia terenu", tj. działkom bezpośrednio przylegającym do ulicy [...] przypisano wagę "2" jako dostęp do uzbrojenia w drodze dojazdowej (nr [...],[...]), działkom posiadającym dostęp przez drogę wewnętrzną, dla których wykonać należy w przyszłości sieć bądź przyłącza przypisano wagę "1" - dostęp w odległości kilkudziesięciu metrów od działki (np. nr [...], [...], [...]). W ten sposób operat zawiera odpowiedź na zarzut o konieczność doprowadzenia w przyszłości mediów do wydzielonych działek. Sugerowana przez skarżącą brak możliwości obrotu nowymi działkami nie jest okolicznością wykluczającą wzrost wartości nieruchomości. Nie jest to bowiem sytuacja trwałego wykluczenia obrotu. Końcowo wskazać należy, że sąd w całości podziela ocenę Kolegium o nieistotności pomyłki w zakresie błędnego wskazania wysokości opłaty adiacenckiej. Postanowienie prostujące tę nieprawidłowość nie zostało zaskarżone. Podobnie tożsamość regulacji rozporządzenia z 2023 r. w stosunku do regulacji rozporządzenia w sprawie wyceny z 2004 r. czyni bezskutecznym zarzut w tym zakresie. Reasumując sąd podziela stanowisko organów obu instancji, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie w celu ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny z 2023 r. oraz opiera się na wiarygodnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Nie zakwestionowano skutecznie ani doboru nieruchomości podobnych, ani zróżnicowania wag cech cenotwórczych. Operat nie zawiera także wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów u.g.n. Zdaniem sądu wycena nie budzi zastrzeżeń, a dokonana przez organy ocena operatu nie nosi cech dowolności. Organ dokonał wykładni powołanych przepisów, przytoczył najistotniejsze dla rozstrzygnięcia sprawy konkluzje, co wyklucza zarzut arbitralności. Zarzuty podniesione w skardze nie mogą prowadzić do uwzględnienia skargi. Sąd na rozprawie dopuścił dowód z dokumentu wytworzonego co prawda po wydaniu decyzji zaskarżonej, ale mającego jedynie walor wyjaśniający. Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji.