II SA/Bk 558/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), sędzia WSA Marek Leszczyński,, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant sekretarz sądowy Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 października 2015 r. sprawy ze skargi H. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę U podstaw podjętego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia. Decyzją Burmistrza S. z dnia [...] maja 2015 r. nr [...] ustalono H. A. opłatę adiacencką w wysokości 1215.69 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S. o powierzchni 0,1630 ha, stanowiącej działki nr [...] i [...], wydzielone wskutek scalenia i podziału nieruchomości, dokonanego Uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia [...] czerwca 2010 r. Nr [...] w sprawie scalenia i podziału nieruchomości, w stosunku do wartości działki przed scaleniem i podziałem. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że Rada Miejska w S. ww. uchwałą dokonała scalenia i podziału nieruchomości w miejscowości S. przy ulicy K. Scaleniem objęta została działka nr [...] o pow. 0,1630 ha, stanowiąca własność H. A. W wyniku scalenia i podziału ww. przyznana została działka nr [...] o pow. 0,0963 ha i nr [...] o pow. 0,0667 ha. Zgodnie z § 4 ww. uchwały, osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz Gminy S. opłat adiacenckich w wysokości 10 % wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej stanowił operat szacunkowy z dnia 2 marca 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który wykazał wzrost wartości nieruchomości spowodowany scaleniem i podziałem nieruchomości. Organ wyjaśnił, że rzeczoznawca dla potrzeb ustalenia wysokości wartości rynkowej nieruchomości przed i po dokonaniu scalenia i podziału, zastosował metodę podejścia porównawczego i metody korygowanej ceny średniej. Jako źródło podstawowe do analizy rynku rzeczoznawca majątkowy wykorzystał dokumentacje prawną zgromadzoną w postaci tzw. dowodach zmian wchodzących w skład operatu ewidencji gruntów i budynków dla m. S. Dane te zostały zaczerpnięte z odpisów aktów notarialnych zgromadzonych i wprowadzonych do ewidencji gruntów w okresie 2 lat, na rok przed i po dacie wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale. Rzeczoznawca majątkowy przeanalizował około 35 transakcji sprzedaży nieruchomości zurbanizowanych z terenu miasta, jako nieruchomości podobne przyjął 29 transakcji zgromadzonych i wprowadzonych do ewidencji gruntów od początku II półrocza 2009 r. do końca II półrocza 2011 r., czyli z okresu 2 - letniego. Wskazał, że średni poziom wiarygodnych cen nieruchomości gruntowych położonych w obrębie S. kształtuje się obecnie w przedziale 65 - 118 zł za 1 m2, a sporadycznie i więcej, w zależności od cech charakteryzujących nieruchomości. Następnie wskazał, że wyszacowana wartość średnia 1 m2 gruntu przed scaleniem i podziałem wyniosła 89,13 zł i wartość średnia 1 m2 gruntu po scaleniu i podziale wyniosła 113,37 zł powodując wzrost wartości nieruchomości o 24,24 zł czyli o 27,2 %. W ocenie organu określona wysokość wzrostu wartości mieści się w granicach cen występujących na rynku lokalnym i nie została zawyżona. W konsekwencji ustalono, ze przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty adiacenckiej w wysokości 10%, wysokości opłaty adiacenckiej w konkretnym przypadku będzie wynosić 1086,80 zł. Po zwaloryzowaniu zaś tej sumy w myśl zasad określonych w art. 5 i art. 227 ustawy o gospodarce nieruchomościami daje to kwotę 1215,69 zł, do której zapłaty zobowiązana jest H. A. Od decyzji tej odwołanie złożyła H. A. zarzucając, że organ nie dokonał oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Odwołująca podniosła, że operat szacunkowy został wykonany niezgodnie z obowiązującymi przepisami, a zastosowana metoda porównawcza kilkunastu podobnych nieruchomości nie stanowi nieruchomości podobnych. Z tego też wartość poprzedniej nieruchomości powinna być wyższa niż wartość nieruchomości otrzymanych w wyniku scalenia. Zdaniem Odwołującej zawarty w decyzji sposób wyliczenia opłaty adiacenckiej jest nieczytelny i niezrozumiały. W wyniku ponownego rozpoznania sprawy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. nie podzieliło powyższych zarzutów i decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonego rozstrzygnięcia. Na wstępie organ odwoławczy wyjaśnił, że zasady i szczegółowy tryb postępowania w sprawie określają artykuły od 101 do 108 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782 ze zm.) – zwanej dalej: "ustawą". W szczególności podkreślono, ze zarówno o przystąpieniu do scalenia i podziału, jak i o scaleniu i podziale decydują stosowne uchwały rady gminy. Zgodnie z treścią art. 107 ust. 1 ustawy osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, zobowiązane są do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Skoro stawka opłaty adiacenckiej może wynosić do 50% wzrostu wartości nieruchomości, to do skutecznego pobrania tej opłaty konieczne jest określenie wysokości tej stawki. Kwestia ta została uregulowana w art. 107 ust. 2 ustawy, który przewiduje, iż wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. W konkretnej sprawie wysokość obowiązującej stawki procentowej określona została w uchwale Rady Miejskiej w S. z dnia [...] czerwca 2010 r. Nr [...] w sprawie scalenia i podziału nieruchomości. W § 4 ust. 1 zawarto ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich. Stawkę procentową tej opłaty przyjęto w wysokości 10 % wzrostu wartości nieruchomości objętych scaleniem i podziałem. Następnie wskazano, że w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości rada gminy może określić planowane do wybudowania na nieruchomościach urządzenia infrastruktury technicznej (art. 104 ust. 2 pkt. 6 ustawy), do których zobligowana jest gmina (art. 106 ust. 3 ustawy). Wybudowanie tych urządzeń skutkuje wzrostem wartości nieruchomości. W § 3 ww. uchwały, ustalono terminy wybudowania poszczególnych urządzeń i przyjęto, że odcinki: sieci wodociągowej, sieci kanalizacji sanitarnej oraz droga na działkach nr [...], zostaną wybudowane - do końca 2015 r. W rozpatrywanej sprawie zgodnie z § 1 ust 3 uchwały osobą uposażoną nową nieruchomością była H. A. - działka nr [...] o powierzchni 0.0963 ha i nr [...] o powierzchni 0.0667 ha. Nie ulega zatem wątpliwości, że otrzymanie nowej nieruchomości zobowiązuje organ do naliczenia, a stronę uposażoną nową nieruchomością do uiszczenia naliczonej opłaty adiacenckiej, która stanowi częściową rekompensatą kosztów poniesionych przez gminę na prace scaleniowe i podziałowe. W przedmiotowej sprawie, rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 2 marca 2015 r., operat szacunkowy, w którym określił skalę wzrostu wartości nieruchomości, spowodowany scaleniem i podziałem nieruchomości, oznaczonej nr geod. [...] o powierzchni 0,4462 ha stanowiącej własność skarżącej. Dokonując oceny przedstawionego - jako dowód w sprawie - operatu szacunkowego, pod kątem wymogów wynikającego z § 55 ust. 1 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze. zm.) Kolegium doszło do przekonania, że spełnia on wymagania stawiane ww. przepisami prawa, co świadczy o jego poprawności. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej scaleniem i podziałem odpowiada także przepisowi § 12 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalenia i podziału nieruchomości (Dz. U. z 2005 r., Nr 86, poz. 736 ze zm.). W szczególności wskazano, że z treści operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca dla potrzeb ustalenia wysokości wartości rynkowej nieruchomości przed i po dokonaniu scalenia i podziału, zastosował metodę podejścia porównawczego i metody korygowanej ceny średniej. Wartość określa się poprzez korektę średniej ceny z przyjętego zbioru transakcji na podstawie oceny cech nieruchomości pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Rzeczoznawca majątkowy przeanalizował około 35 transakcji sprzedaży nieruchomości zurbanizowanych z terenu miasta S. obejmujące okres 2 lat, na rok przed i po dacie wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale ([...] czerwca 2010 r.). Jako nieruchomości podobne przyjął 29 transakcji zgromadzonych i wprowadzonych do ewidencji gruntów od początku II półrocza 2009 r. do końca II półrocza 2011 r., tj. z okresu 2 letniego, ustalając średni poziom wiarygodnych cen nieruchomości gruntowych położonych w obrębie S. w przedziale 65 - 118 zł za 1 m2, a sporadycznie i więcej, w zależności od cech charakteryzujących nieruchomości. Organ podkreślił, że w celu ustalenia, czy w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości zachodzą podstawy naliczenia opłaty adiacenckiej konieczne jest w pierwszej kolejności określenie wartości nieruchomości dotychczas posiadanych przez poszczególnych uczestników oraz wartości nieruchomości wydzielonych w wyniku scalenia i podziału. Pierwszą z tych wartości rzeczoznawca majątkowy określa według stanu na dzień wejścia w życie przewidzianej w art. 102 ust. 3 ustawy, uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, tj. w dniu [...] kwietnia 2009 r. Drugą z tych wartości określa się według stanu na dzień wejścia w życie, przewidzianej w art. 104 ustawy uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości, tj. w dniu [...] czerwca 2010 r. Z omawianego operatu szacunkowego wynika, iż wartość nieruchomości stanowiąca różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed scaleniem i podziałem i po scaleniu i podziale wyniosła 10.868 zł. Wartość nieruchomości przed scaleniem i podziałem została określona na 174.118 zł, a wartość nieruchomości po scaleniu i podziale została określona na 184 986 zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł 10 868 zł. Zdaniem Kolegium za nietrafny uznać należy zarzut dotyczący podjęcia decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej w sytuacji, gdy gmina nie wykonała urządzeń, tj. sieci kanalizacji sanitarnej, sieci wodociągowej oraz nie utwardziła drogi przewidzianych w uchwale z dnia [...] czerwca 2010 r. Nr [...] w sprawie scalenia i podziału nieruchomości w miejscowości S. przy obcy K. Organ zwrócił uwagę, że w § 3 ww. uchwały, ustalono terminy wybudowania poszczególnych urządzeń i przyjęto, że odcinki: sieci wodociągowej, sieci kanalizacji sanitarnej oraz droga na działkach nr [...], zostaną wybudowane do końca 2015 r. Nadto zgodnie z § 12 ust. 2 rozporządzenia, przy określaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ma wziąć pod uwagę planowane do wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej, określone w uchwale rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości. W art. 107 ust. 3 ustawy wskazano, że termin ustalony w uchwale na wniesienie opłaty adiacenckiej nie może być krótszy niż ustalony w tej samej uchwale termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. W § 4 ust. 2 uchwały ustalono termin wniesienia opłaty adiacenckiej - do końca 2015 r. W świetle wskazanych wyżej przepisów, wartość nieruchomości przed dokonaniem scalenia i podziału oraz po nim można ustalić zanim wybudowane zostaną przewidziane w uchwale urządzenia, a opłatę należy ustalić w podanym w uchwale terminie bez względu na to, czy urządzenia te zostały w terminie wybudowane, a także bez względu na to, czy w ogóle zostały wybudowane. Nie godząc się z powyższą decyzją H. A. wywiodła skargę do tutejszego Sądu wnosząc w jej uchylenie. Skarżąca zakwestionowała zaskarżoną decyzją, gdyż: "1) nie przystąpiła do scalenia, bo chciała wykupu bądź wywłaszczenia, 2) nie wprowadzono jej do dnia dzisiejszego na grunt, 3) nie oszacowano jej działki przed scaleniem, 4) wykonana wycena ni jak nie ma się do rzeczywistości". Zdaniem skarżącej Gmina S. jako organ prowadzący scalenie nie dopełniła ciążącego na niej obowiązku i nie pominęła jej działki w scaleniu, na które ona się nie zgadzała. Scalenie zostało natomiast wykonane dla innych zainteresowanych, których nieruchomości były niefunkcjonalne, a stały się działkami budowlanymi i to oni powinni wnieść opłatę z tytułu wzrostu wartości. Podniosła, że jej działka była funkcjonalna, miała dostęp z dwóch stron do drogi publicznej i miała szerokość 20 m. Otrzymane przez nią działki są w szczerym polu, bez uzbrojenia, a pomimo to organy obu instancji twierdzą, że ich wartość wzrosła. Podała, że nie wie gdzie są one położone i czy w ogóle mają dostęp do drogi publicznej. Gmina jako wykonawca scalenia nie wprowadziła jej na grunt, stąd nie została poinformowana, gdzie przydzielono jej działki. Wskazała też, że jej działka nr [...] przed scaleniem była przeznaczona w planie pod drogę, a zatem winno nastąpić wywłaszczenie, bo nie wyraziła zgody na scalenie. Według skarżącej wartość przydzielonych jej działek nie wzrosła, ale spadła w stosunku do jej poprzedniej nieruchomości o 50 %. Organ nie wyjaśnił też dlaczego nie uzbroił działek powstałych podczas scalenia, a miał to wykonać zgodnie z uchwałą do końca 2015 r., stąd skarżona decyzja narusza także przepisy art. 8 i 80 k.p.a. Skarżąca podała, że wiele razy odwoływała się od uchwały w przedmiocie scalenia i podziału nieruchomości do WSA w Białymstoku, ale jej skargi nie zostały ani razu rozpatrzone, bo za każdym razem nie dotrzymywała terminu ze względu na wypadki losowe. Wnosząc o uchylenie decyzji organów obu instancji, skarżąca wnioskowała również o nałożenie na Gminę S. obowiązku wykonania zgodnie z uchwałą scaleniową uzbrojenia i wybudowania drogi i dopiero wówczas naliczenia opłaty podnoszącej wartość nieruchomości. Organ w odpowiedzi na skargę podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w sprawie i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga jest niezasadna. Na wstępie podkreślić należy, że kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm. – dalej powoływana jako: "ustawa"), a dotyczyły one naliczenia opłaty adiacenkiej w związku z postępowaniem scaleniowym. Zgodnie z przepisem art. 107 ust. 1 ww. ustawy, osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50 % wzrostu wartości tych nieruchomości w stosunku do wartości dotychczas posiadanych. Zasady i tryb postępowania w tym zakresie określa art. 104 cytowanej ustawy, stanowiąc, że rada gminy podejmuje stosowną uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości, doręczając ją uczestnikom postępowania scaleniowego, których adresy są znane a ponadto informacje o podjęciu uchwały podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty. Wspomniana uchwała zgodnie z ust. 2 powołanego przepisu powinna posiadać określoną treść. Między innymi powinna zawierać ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich. Jak wynika z akt sprawy, Rada Miejska w S. uchwałą z dnia [...] czerwca 2010 r. Nr [...] w sprawie scalenia i podziału nieruchomości dokonała scalenia i podziału nieruchomości w miejscowości S. przy ulicy K. Scaleniem objęta została między innymi działka nr [...] o pow. 0,1630 ha, stanowiąca własność skarżącej. W wyniku scalenia i podziału, skarżącej przyznano nowe działki: nr [...] o pow. 0,0963 ha i nr [...] o pow. 0,0667 ha. Jednocześnie w § 4 ust. 1 ww. uchwały, w przypadku Miasta S. wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona w wysokości 10 % wzrostu wartości nieruchomości objętych scaleniem i podziałem. W przyjętym stanie prawnym i faktycznym nie budzi zatem wątpliwości, że skarżąca jako osoba uposażona nową nieruchomością zobowiązana jest do uiszczenia naliczonej opłaty adiacenckiej, która stanowi częściową rekompensatą kosztów poniesionych przez gminę na prace scaleniowe i podziałowe. Podnieść przy tym należy, że omawiane przepisy nie dają możliwości odstąpienia od naliczenia przedmiotowych opłat, wskazując na ich obligatoryjny charakter. Jak słusznie bowiem zauważył organ odwoławczy, decyzja wydana na podstawie art. 107 ustawy, nie jest decyzją uznaniową, lecz jej podjęcie jest obligatoryjne w sytuacji, kiedy osoby biorące udział w scaleniu otrzymały nowe nieruchomości. Adresatami tych decyzji są właściciele działek, które poddane zostały podziałowi i scaleniu, w wyniku którego otrzymali nowe, wydzielone nieruchomości. Jedynym zaś dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy. W niniejszej sprawie był nim operat szacunkowy z dnia 2 marca 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. C., wskazujący na wzrost wartości nieruchomości spowodowany scaleniem i podziałem nieruchomości. W tym miejscu wyjaśnić należy, że szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości zostały uregulowane w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 ustawy, to rzeczoznawca dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 tej ustawy). Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy). Nadto wskazać należy na przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), określające między innymi rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Stosownie do treści § 55 ust. 2 tegoż rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej scaleniem i podziałem powinien ponadto odpowiadać przepisowi § 12 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalenia i podziału nieruchomości (Dz. U. z 2005 r., Nr 86, poz. 736 ze zm. – zwane dalej: "rozporządzeniem"). Zgodnie z tym przepisem rzeczoznawca majątkowy określa: 1) wartość nieruchomości przed scaleniem i podziałem według stanu na dzień wejścia w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości; 2) wartość nieruchomości przyznanych w wyniku scalenia i podziału według stanu na dzień wejścia wżycie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości. Przy określaniu wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1 pkt 2, uwzględnia się planowane do wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej, określone w uchwale rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości (§ 12 ust. 2 rozporządzenia). W przypadkach, o których mowa w ust. 1, przyjmuje się ceny na dzień wejścia wżycie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości (§12 ust. 3 rozporządzenia). Jak już wyżej wskazano operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym scaleniem i podziałem. Nie oznacza to jednak, że nie podlega on ocenie organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Jak zasadnie bowiem podkreślono w odpowiedzi na skargę, do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 kpa, który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 kpa, który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 kpa, który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z powołanych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kpa. Przenosząc powyższe uwagi na grunt sprawy niniejszej wskazać należy, że Kolegium dokonało wnikliwej analizy ww. operatu szacunkowego pod kątem jego zgodności z wymogami wynikającymi z przepisów prawa, a nadto ustosunkowało się do zarzutów podnoszonych w odwołaniu. Organ ocenił dokonany przez biegłego wybór podejścia i metody wyceny, a także sposób uzasadnienia wyliczenia wzrostu wartości nieruchomości. Wykazał ponadto, iż przy sporządzaniu operatu szacunkowego zostały odpowiednio zastosowane przepisy rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., a także z dnia 4 maja 2004 r. W ocenie Sądu, organ odwoławczy dokonał rzetelnej oceny operatu szacunkowego, wyjaśnił wątpliwości zgłaszane przez skarżącą, a stanowisko swoje uzasadnił w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji administracyjnej. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 listopada 2004 r. (sygn. akt IV SA/Wa 277/04) Sąd zajął stanowisko, iż przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę kwestie oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania, zwłaszcza w przypadku zarzutów zgłaszanych do opinii. Zdaniem Sądu, ocena operatu szacunkowego dokonana przez organ odwoławczy odpowiada tak zakreślonym wymogom. Biorąc pod uwagę zarzuty skargi co do nieprawidłowości w sporządzeniu operatu szacunkowego przypomnieć należy, iż zastosowane w sprawie podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenionej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenionej. Z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości wynika nadto, iż w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Wbrew twierdzeniom strony skarżącej nie można uznać, aby operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem ww. reguł wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca, do którego kompetencji należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), uzasadnił wybór podejścia i metody, wskazał na kryteria doboru wyselekcjonowanych porównywanych nieruchomości, dobrał odpowiednią ilość działek oraz określił czynniki korygujące wartość nieruchomości. Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca dla potrzeb ustalenia wysokości wartości rynkowej nieruchomości przed i po dokonaniu scalenia i podziału, zastosował metodę podejścia porównawczego i metody korygowanej ceny średniej. Wartość określił poprzez korektę średniej ceny z przyjętego zbioru transakcji na podstawie oceny cech nieruchomości pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Analizie poddano około 35 transakcji sprzedaży nieruchomości zurbanizowanych z terenu miasta S. obejmujące okres 2 lat, na rok przed i po dacie wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale (29.06.2010 rok). Jako nieruchomości podobne przyjęto 29 transakcji zgromadzonych i wprowadzonych do ewidencji gruntów od początku II półrocza 2009 roku do końca II półrocza 2011 roku, tj. z okresu 2 letniego. Przy szacowaniu biegły uwzględnił wszystkie istotne ze względu na wartość rynkową cechy nieruchomości gruntowej, tj. położenie, lokalizację szczegółową, wielkość działek i projektowaną budowę ulicy i infrastrukturę techniczną (wodociąg i kanalizację). Następnie biegły określił średni poziom wiarygodnych cen nieruchomości gruntowych położonych w obrębie S. w przedziale 65 - 118 zł za 1 m2, a sporadycznie i więcej, w zależności od cech charakteryzujących nieruchomości. W konkluzji biegły ustalił, że wartość nieruchomości stanowiąca różnicę pomiędzy wartością nieruchomości przed scaleniem i podziałem i po scaleniu i podziale wyniosła 10.868 zł. Wartość nieruchomości przed scaleniem i podziałem została określona na 174.118 zł, a wartość nieruchomości po scaleniu i podziale została określona na 184 986 zł. Nastąpił zatem wzrost wartości nieruchomości powodowany scaleniem i podziałem nieruchomości, w konsekwencji spełniona została jedna z przesłanek upoważniająca organ do nałożenia opłaty. Zarzuty skarżącej w kwestii nieprawidłowości sporządzenia tego dowodu nie mają pokrycia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Samo zaś twierdzenie strony, nie mającej wiedzy specjalistycznej w tej dziedzinie, że w jej ocenie wykonane przez rzeczoznawcę szacunki są wadliwe, nie może być uznane za wystarczające, gdyż pociągnęłoby za sobą potrzebę prowadzenia dalszego postępowania wyjaśniającego, np. przez sporządzenie na koszt publiczny dodatkowych ekspertyz, co jest sprzeczne z zasadą ekonomii postępowania, wyrażoną w art. 12 k.p.a. (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 listopada 2010 r., IV SA/Wa 1386/10, Lex nr 758771). W sytuacji gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować (zob. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 30 listopada 2013 r. sygn. akt IISA/Rz 703/13 LEX nr 1395520). Odnosząc się natomiast do pozostałych zarzutów skargi uznać należy je w całości za nieuzasadnione. Powtórzyć należy za organem odwoławczym, że wartość nieruchomości przed dokonaniem scalenia i podziału oraz po nim można ustalić, zanim wybudowane zostaną przewidziane w uchwale urządzenia, a opłatę należy wnieść w podanym w uchwale terminie bez względu na to, czy urządzenia te zostały wybudowane w terminie, a także bez względu czy w ogóle zostały wybudowane. Zauważyć bowiem należy, że opłata adiacencka ustalana jest od wzrostu wartości nieruchomości następującego nie tylko na skutek samego scalania i ponownego podziału, ale również wynikającego z planowanej budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Dotyczy to jednak wyłącznie budowy urządzeń określonych w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Tak ustalona wartość "nowych" nieruchomości nosi znamiona wartości hipotetycznej, gdyż w momencie jej ustalania urządzenia infrastruktury technicznej determinujące wartość nieruchomości, faktycznie nie istnieją. Sąd nie może natomiast, jak chce tego skarżąca nakazać gminie wykonania urządzeń infrastruktury technicznej przewidzianej w uchwale o scaleniu i podziale, albowiem nie ma takich kompetencji w realiach niniejszej sprawy. Powyższe uwagi odnieść także należy do kwestionowanej przez skarżącą zasadności dokonanego scalenia i podziału nieruchomości. Z całą stanowczością podkreślić należy, że postępowanie w przedmiocie scalenia i podziału nieruchomości jest odrębnym postępowaniem administracyjnym, które prowadzą organy gminy w celu stworzenia korzystniejszych warunków dla ich zagospodarowania i wykorzystania. Sąd nie może zatem w niniejszym postępowaniu badać zgodności z prawem uchwały Rady Miejskiej w S. z dnia [...] czerwca 2010 r. Nr [...] podjętej w sprawie scalenia i podziału nieruchomości. Co więcej omawiana uchwała nie została w prawnie dopuszczalny sposób zakwestionowana, sama skarżąca podnosi, ze nie dokonała skutecznego wniesienia skargi na ww. uchwałę, a zatem jest ona obowiązująca i podlega wykonaniu. Z wyżej wymienionych przyczyn zaskarżonej decyzji nie można czynić zarzutu naruszenia prawa materialnego. W realiach niniejszej sprawy (wbrew twierdzeniom skarżącej) nie zostały również naruszone przepisy prawa procesowego. Wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7 i 77 k.p.a). Ocena ta nie nosi cech dowolności (art. 80 k.p.a). Zgodnie zaś z art. 107 § 3 k.p.a. w rozstrzygnięciu zawarto podstawowe jego elementy, wskazano także uzasadnienie faktyczne i prawne. W szczególności uzasadniono stanowisko organu, wyjaśniono podstawy prawne z przytoczeniem przepisów prawa. Mając powyższe na względzie Sąd stwierdził, że pomimo, iż wynik przeprowadzonego postępowania jest niezgodny z oczekiwaniami strony skarżącej, nie może to oznaczać, że zaskarżona decyzja narusza prawo . W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji.