II SA/Bk 57/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), sędzia NSA Mieczysław Markowski, Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 marca 2017 r. sprawy ze skargi K.T. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej oddala skargę Wojewoda P. decyzją z dnia [...] listopada 2016 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty S., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] października 2016 r., znak [...], w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty K. T. odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość położoną w obrębie S., gmina J., oznaczoną numerem geodezyjnym działki [...] o pow. 4,7223 ha i [...] o pow. 1,1721 ha, dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP, w tym: z tytułu szkód tymczasowych w produkcji rolniczej, posadowienia słupa elektroenergetycznego na działce nr geod. [...] oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej. Decyzja Wojewody P. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy. Decyzją Starosty S., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] stycznia 2014 r., znak [...], ograniczono sposób korzystania z nieruchomości położonej w obrębie S., gmina J., oznaczonej jako działki o nr geod: [...] o pow. 4,7223 ha i [...] o pow. 1,1721 ha, stanowiącej własność A. T. poprzez zezwolenie dla P. S.A. w K. (dalej: spółka) na założenie i przeprowadzenie przez wymienione działki dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. - Granica RP. Wnioskiem z dnia [...] listopada 2015 r., w oparciu o art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 u.g.n., spółka wystąpiła do Starosty S. wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, o ustalenie wysokości odszkodowania należnego K. T., obecnej właścicielce tej nieruchomości, z tytułu szkód rzeczywistych na gruncie oraz zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z założeniem i przeprowadzeniem przedmiotowej linii. Starosta S. decyzją z dnia [...] października 2016 r., znak [...], ustalił na rzecz K. T. odszkodowanie za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość położoną w obrębie S., gmina J., oznaczoną numerem geodezyjnym działki [...] o pow. 4,7223 ha i [...] o pow. 1,1721 ha dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP, w tym: z tytułu szkód tymczasowych w produkcji rolniczej oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej. Wysokość odszkodowania ustalono według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu ograniczenia praw do nieruchomości, tj. [...] stycznia 2014 r. oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu na kwotę 29.473,00 zł. Jednocześnie Starosta S. zobowiązał spółkę do jednorazowej zapłaty odszkodowania na rzecz K. T. Odwołanie od decyzji Starosty S. wniosła K. T. Wojewoda P. decyzją z dnia [...] listopada 2016 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty S. z dnia [...] października 2016 r. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ odwoławczy omówił zasady ustalania odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości i przytoczył w tym zakresie treść przepisów art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, art. 154 i art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.; dalej: "u.g.n."). Wojewoda wskazał, że wysokość odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości powinna obejmować dwa elementy: wartość poniesionych szkód oraz zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek trwałego usytuowania na niej urządzeń przesyłowych. Ponadto ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zdaniem Wojewody, organ pierwszej instancji dokonał wnikliwej analizy znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego, zarówno pod względem formalnym, jak i merytorycznym. W operacie tym określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę lokalnego (powiat s., obszar gmin S., J., S.) rynku nieruchomości rolnych, która objęła transakcje nieruchomości podobnych obejmujących okres od lipca 2014 r. do marca 2016 r., dla których maksymalna cena jednostkowa za 1 ha wynosiła 60.000,00 zł, a minimalna 25.454,55 zł. Badając powyższy rynek nieruchomości biegła wyłoniła jako próbkę reprezentatywną 26 transakcji sprzedaży nieruchomości rolnych podobnych do przedmiotu wyceny. Biegła w stosunku do działki o nr geod. [...] określiła wartość szkody z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na kwotę 14.293,00 zł, wartość szkody z tytułu posadowienia słupa na 4.000 zł, a wartość szkód tymczasowych powstałych na skutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej na kwotę 4.830,00 zł, zaś w stosunku do działki o nr geod. [...] wartość szkody z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości określiła na kwotę 5.842,00 zł, a wartość szkód tymczasowych powstałych na skutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej na kwotę 508,00 zł. Łączna zatem wysokość odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez przedmiotową nieruchomość napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV, oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości została oszacowana na kwotę 29.473,00 zł. W ocenie organu odwoławczego sposób wyliczenia powyższej wartości odpowiada wymogom określonym w § 43 ust. 3 rozporządzenia. Po analizie operatu szacunkowego organ stwierdził, iż odpowiada on wymogom określonym w przepisach. Rzeczoznawca majątkowy właściwie określił przedmiot i cel wyceny, wybrał właściwe podejście i metodę szacowania nieruchomości, a także prawidłowo określił jej przeznaczenie i inne cechy. Operat szacunkowy zawiera wszelkie niezbędne informacje, wskazuje podstawy prawne, przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy oraz nie budzi zastrzeżeń formalnoprawnych. Treść operatu jest logiczna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Nie znaleziono też jakichkolwiek nieprawidłowości, które mogłyby mieć wpływ na ustaloną wartość nieruchomości. Organ nie podzielił zarzutu skarżącej, że biegła do wyceny przyjęła sposób użytkowania nieruchomości jako rolny, a nie przeznaczenie gruntów jako budowlane i inwestycyjne. Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n., w niniejszym przypadku, przy ustalaniu odszkodowania jego wysokość ustala się według przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Jak natomiast wynika z uchwały Nr [...] Rady Gminy J. z dnia [...] kwietnia 2013 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV na terenie Gminy J., przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem 11R, czyli tereny rolnicze. Przyjęcie więc przez rzeczoznawcę nieruchomości rolnych było jak najbardziej poprawne. Jako niezasadny organ uznał również zarzut dotyczący naruszenia § 43 ust. 3 rozporządzenia, a w szczególności pkt 4 tego przepisu. Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., uwzględnia się dopiero po wystąpieniu szkody w tym zakresie (organ powołał się na wyrok WSA w Szczecinie z dnia 19 maja 2016 r., sygn. akt II SA/Sz 45/16). Niezasadne są także, w ocenie organu, zarzuty dotyczące pominięcia przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości § 43 ust. 3 pkt 1-2 rozporządzenia. Na stronie 29 operatu biegła stwierdziła, że pierwszy i drugi czynnik w przypadku gruntów rolnych jest pomijany. Zdaniem jednak organu odwoławczego nie jest znany żaden przepis, zgodnie z którym w przypadku gruntów rolnych pomijany jest pkt 1-2 ust. 3 § 43 rozporządzenia, jak również trudno jest wywieść taką interpretację z aktualnie obowiązujących przepisów prawa. Zmiana warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiana przydatności użytkowej nieruchomości może także nastąpić na nieruchomości rolnej, jednak każdy przypadek trzeba rozważyć indywidualnie. W tym konkretnym przypadku nie nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiana przydatności użytkowej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość jest nadal nieruchomością rolną, a przebieg nad nieruchomością linii energetycznej nie wpływa w żaden sposób na warunki korzystania oraz przydatność użytkową nieruchomości. Dalej organ wyjaśnił, że nieuzasadnione jest także powoływanie się przez skarżącą na § 9 pkt 4 Zarządzenia Zastępczego Wojewody P. z dnia [...] lipca 2014 r. w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze umożliwiającym realizację odcinka trasy dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. - granica Państwa na terenie Gminy B., gdyż nie ma ona zastosowania na terenie gminy J., która ma swój własny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, jak wynika z wyroku NSA z dnia 8 lutego 2000 r., sygn. akt I SA 356/99, przy ustaleniu wysokości odszkodowania, o którym mowa wart. 128 ust. 4 u.g.n., wlicza się również zmniejszoną wartość nieruchomości, jeżeli wynikała ona z przeprowadzonych przewodów elektrycznych. Zmniejszenie tej wartości musi nastąpić w wyniku zrealizowanej inwestycji, a nie ograniczeń wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego, który niezależnie od tego, kiedy zostanie zrealizowany, może ograniczać możliwość korzystania z danej nieruchomości, a co za tym idzie zmniejsza jej wartość. Odszkodowania z tego tytułu strony mogą domagać się w oparciu o art. 36 ust 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.), nie zaś w trybie art. 124 ust. 4 w zw. z art. 128 ust. 4 u.g.n. Dalej organ wyjaśnił, że biegła obliczając kwotę o jaką zmniejszyła się wartość nieruchomości, trafnie przyjęła tylko część powierzchni nieruchomości a nie całą jej powierzchnię. Użyła do tego wyliczenia specjalistycznych wzorów, w których ujęta jest m.in. powierzchnia pasa ograniczonego sposobu korzystania jak i powierzchnia nieruchomości (s. 29-31). Powołując się na wyrok NSA z dnia 4 października 2016 r., sygn. I OSK 897/16, organ wskazał, że trafne jest stanowisko, iż należało ustalać podobieństwo w odniesieniu do części nieruchomości. Jest to bowiem sytuacja szczególna, dotycząca odszkodowania z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości. Do takiego porównywania nie zawsze można brać pod uwagę całą nieruchomość, tak jak w przypadku wywłaszczenia nieruchomości polegającego na odjęciu tytułu własności. Istotna jest ta część nieruchomości, która została objęta ograniczeniem wynikającym z inwestycji liniowej. Organ podkreślił także, że dobór odpowiedniej metody szacowania jak i dobór wzorów należy do wiedzy specjalistycznej biegłego jakim jest rzeczoznawca. Organ administracji publicznej nie może wkraczać i podważać doboru wzorów, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Oceny operatu pod względem prawidłowości jego sporządzenia może dokonać wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.) Jednakże zakwestionowanie przez stronę w toku postępowania administracyjnego prawidłowości sporządzenia operatu, nie nakłada na organ administracji obowiązku zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. Doprowadziłoby to bowiem do sytuacji, w której organ administracji publicznej byłby zobligowany za każdym razem do wystąpienia do organizacji o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu. Takiego stanowiska nie można wywieść z aktualnie obowiązujących przepisów prawa. Natomiast strona, która ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, posiada również ustawowe prawo wyrażone w art. 157 u.g.n. do skorzystania z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 7 grudnia 2012 r., sygn. akt I OSK 1434/11, LEX nr 1366424). Na koniec organ stwierdził, że po dokonaniu analizy zgromadzonej w trakcie postępowania dokumentacji należy uznać, iż operat szacunkowy sporządzony w sprawie nie zawiera błędów ani niejasności, które nie pozwoliłyby na uznanie go za dowód w sprawie. Wszelkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości zostały szczegółowo przeanalizowane i uzasadniają stanowisko, że ustalona kwota odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość oznaczona jako działki o nr geod. [...] jest prawidłowa. Przeprowadzono postępowanie, które szczegółowo, wszechstronne i wnikliwe wyjaśniło wszystkie istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności sprawy, z zachowaniem reguł przewidzianych w art. 7, 10, 77 i 80 k.p.a. Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wniosła K. T., w której zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, a w szczególności art. 7, 77 i 80 k.p.a., a ponadto naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: 1) art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez utrzymane w mocy decyzji ustalającej błędnie wartość odszkodowania i wydanej na podstawie błędnego operatu szacunkowego; 2) art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez nieuwzględnienie właściwej wartości rynkowej nieruchomości, jej stanu, położenia i sposobu użytkowania; 3) art. 128 ust. 4 u.g.n. poprzez ustalenie niepełnego odszkodowania za zdarzenia, o których mowa w art. 120 u.g.n. i 124 -126 u.g.n., co przejawiało się w nieustaleniu odszkodowania za zawarte w decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości uprawnienia PSE S.A. do wstępu na jej nieruchomość w celu: - wykonania w obszarze pasa technologicznego prac budowlano-montażowych oraz innych czynności związanych z budową napowietrznej linii elektroenergetycznej; - wykonania czynności związanych z konserwacją, usuwaniem awarii i eksploatacji przedmiotowej linii elektroenergetycznej; 4) § 43 ust. 3 pkt 1-2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez nieuwzględnienie skutków spowodowanych obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń. W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, w całości. W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, że rzeczoznawca majątkowy przyjął bez uzasadnienia prawnego do obliczeń wydzieloną część nieruchomości, a nie całą nieruchomość. Zajęcie gruntu nie oznacza natomiast wyłącznie fizycznego zajęcia określonej powierzchni, ale także przestrzenny zasięg wszelkich form oddziaływania na nieruchomość. W przypadku linii przesyłowych chodzi w szczególności o szkodliwe dla człowieka i środowiska oddziaływanie pola elektrycznego i magnetycznego, skutkującego w normalnym stanie rzeczy ograniczeniem korzystania z nieruchomości na różnych polach, np. w zakresie produkcji rolnej lub leśnej, w zakresie związanym z procesami budowlanymi lub inwestycyjnymi, czy wreszcie w zakresie samego przebywania człowieka na danym obszarze. Dalej skarżąca wyjaśniła, że organ nie wyjaśnił przyczyn, dla których zajął stanowisko, że nie nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości ani zmiana przydatności użytkowej nieruchomości. Natomiast już sam fakt, iż rzeczoznawca majątkowy pominął wyżej wymienione czynniki, przemawia za tym, by organ nie podzielał bezkrytycznie stwierdzeń zawartych w operacie szacunkowym, ale zwrócił się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o sprawdzenie operatu. Jednocześnie nie sposób zgodzić się z organem, że wystąpienie takie należy do strony, a nie do organów administracji publicznej. Organ nie jest zwolniony z obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego i w razie wątpliwości może żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji również odmówić mocy dowodowej operatu. Organy orzekające mogą zwrócić się także do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Dlatego też za błędne należy uznać stanowisko organu, że to strona powinna przedłożyć mu przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Dalej skarżąca podniosła, że ustalona w operacie szacunkowym wartość szkody z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w kwocie 8.880 złotych jako odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości jest zdecydowanie zaniżona i nie może zostać uznana za kwotę stanowiącą wystarczającą rekompensatę. Łączna powierzchnia działek objętych zezwoleniem na realizację inwestycji wynosi 5,8944 ha, a wpis w księdze wieczystej sporządzony na podstawie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości obciąża całą nieruchomość. Tym samym niezasadne jest wskazanie szkody wynikającej z trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości jedynie do powierzchni znajdującej się w pasie technologicznym, tj. odpowiednio: dla działki nr [...] – 10.915 m2 i dla działki nr [...] – 4.461 m2. Ustalone przez Starostę S. odszkodowanie nie objęło rekompensaty za udzielenie zgody na funkcjonowanie napowietrznych przewodów linii elektroenergetycznej po jej wybudowaniu, nie ujęło również w odszkodowaniu rekompensaty za wpisane w księdze wieczystej uprawnienie PSE S.A. do wstępu na nieruchomość w celu wykonywania prac budowlano-montażowych, dojazdu do słupa elektroenergetycznego oraz innych czynności związanych z budową napowietrznej linii energetycznej, wykonywania czynności związanych z konserwacją, usuwaniem awarii i eksploatacji przedmiotowej linii. W księdze wieczystej nie wskazano, iż ograniczenie dotyczy jedynie pasa technologicznego. Pas technologiczny nie został również wyznaczony geodezyjnie, stąd też przy zastosowaniu wzoru w operacie szacunkowym w przedmiocie zmniejszenia wartości nieruchomości powinna być brana pod uwagę cała powierzchnia działek objętych ograniczeniem. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. W odpowiedzi na skargę uczestnik postępowania P. S.A. w K. wniósł o jej oddalenie. Na rozprawie w dniu 21 marca 2017 r. skarżąca złożyła pismo procesowe, w którym rozwinęła zarzuty podniesione w skardze i stwierdziła, że w jej ocenie szkody z tytułu ograniczenia zasięgu użytkowania, wprowadzenia ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości i zmiany organizacji przestrzeni winny być rozliczone w niniejszym postępowaniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje. Skarga jest niezasadna i podlega oddaleniu. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 718; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zdaniem Sądu, organy podjęły w tej sprawie wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, jak też w sposób wyczerpujący zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy. Rozstrzygnięcie oparte zostało na zupełnym materiale dowodowym, który został właściwie oceniony, co potwierdza uzasadnienie zaskarżonej decyzji zawierające wszystkie elementy wymienione w art. 107 § 3 k.p.a. Trafnie umotywowana odmowa dopuszczenia żądanego przez stronę dowodu w postaci opinii federacji rzeczoznawców majątkowych nie może świadczyć o naruszeniu zasady czynnego udziału strony w każdym stadium postępowania. Skarżąca miała możliwość wypowiadania się w sprawie zebranych dowodów i z tego prawa korzystała, składając chociażby zastrzeżenia do opinii rzeczoznawcy. Skarga nie zawiera ponadto konkretnych argumentów przemawiających za tezą o naruszeniu zasad zaufania do władzy publicznej oraz informowania. Naruszenia tych reguł postępowania nie dostrzega również Sąd, kontrolujący zgodność z prawem skarżonego rozstrzygnięcia. Przedmiotem postępowania było ustalenie odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Przysługuje ono uprawnionemu podmiotowi na mocy z art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147; dalej u.g.n.). Zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (zob. art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 tego aktu stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: (1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; (2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Z kolei z § 43 ust. 3 rozporządzenia wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: (1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; (2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; (3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; (4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że operat szacunkowy jest istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.). Zdaniem Sądu, przedmiotowy operat szacunkowy pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i uzasadnione. Organy zasadnie więc uznały, że wycena przedmiotowej nieruchomości została wykonana prawidłowo. Jako niezasadny należy uznać zarzut skarżącej dotyczący naruszenia art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n. i art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez wydanie decyzji w oparciu o błędny operat szacunkowy, który nie uwzględnił właściwej wartości rynkowej nieruchomości, jej stanu, położenia i sposobu użytkowania. Przeznaczenie nieruchomości w pasie technologicznym przedmiotowej linii zostało określone już w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren oznaczony symbolem 11R, czyli jako tereny rolnicze. Powyższe wiązało organy i rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu operatu. Zresztą z zebranego materiału dowodowego wynika także, że przedmiotowy obszar jest użytkowany jako grunt orny. Organy precyzyjnie ustaliły także miejsce położenia nieruchomości skarżącej oraz przeznaczenie gruntów sąsiednich. Rzeczoznawca majątkowa wzięła do porównania działki podobne o zbliżonych cechach z terenu powiatu s. z trzech gmin, gdzie najniższa wartość za 1 ha wynosiła kwotę 25.445,29 zł, a najwyższa kwotę 60.000 zł. Przy uwzględnieniu parametrów i cech ocenianej nieruchomości, wartość 1 ha wyniosła kwotę 55.394,51 zł, a zatem plasuje się blisko cen maksymalnych występujących na analizowanym obszarze. Skarżąca pomimo sprecyzowania w/w zarzutów, w żadnym miejscu swojej skargi nie zarzuciła, że w operacie przyjęto nieprawidłowe działki do porównania, albo że wartość 1 ha jej nieruchomości jest wyliczona nieprawidłowo. Sąd podziela także stanowisko organów, że w niniejszym postępowaniu należało szacować tylko szkody i utratę wartości nieruchomości ze względu na realizację inwestycji, a nie ze względu na objęcie nieruchomości skarżącej planem miejscowym, w którym zaznaczono przebieg przedmiotowej linii energetycznej. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 778), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: (1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo (2) wykupienia nieruchomości lub jej części. Jak trafnie podniesiono w wyroku NSA z dnia 18 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 344/15, renta planistyczna ma wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Zmniejszenie zatem wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co znajduje potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 8 lutego 2000 r., sygn. akt I SA 356/99 oraz wyroku WSA w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 807/16). Sąd nie podziela także zarzutu skarżącej odnośnie naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie przyjęcia do obliczeń tylko części nieruchomości w granicach pasa technologicznego zamiast całej nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że w księgach wieczystych dotyczących przedmiotowych nieruchomości oznaczonych nr [...] zawarte są zapisy dotyczące ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, gdzie jednoznacznie wskazano, że ograniczenia te polegają w szczególności na uprawnieniu do wstępu na nieruchomości w celu wykonania w obszarze pasa technologicznego prac budowlano – montażowych oraz innych czynności, a także wykonania czynności związanych z konserwacją, usuwaniem awarii i eksploatacją przedmiotowej linii elektroenergetycznej. Z powyższych zapisów nie wynika, aby ograniczenie dotknęło całą powierzchnię obu działek, gdyż obejmuje ono tylko szerokość tych działek w pasie technologicznym i to zarówno na etapie budowania linii, jak i jej konserwacji. Inwestor ani na podstawie uzyskanej decyzji z dnia [...] stycznia 2014 r., nr [...], o ograniczeniu sposobu korzystania z przedmiotowych nieruchomości, ani też z przytoczonych powyżej zapisów wprowadzonych w księgach wieczystych, nie jest uprawniony do korzystania z działek skarżącej w zakresie ponad szerokość pasa technologicznego wynoszącego po 35 m od osi linii w każdą stronę. Słusznie zatem organy przyjęły w ślad za operatem rzeczoznawcy majątkowego, że w grę mogło wchodzić odszkodowanie liczone dla części nieruchomości, na której nastąpiło ograniczenie. Jak trafnie bowiem podniesiono w wyroku NSA z dnia 4 października 2016 r., sygn. akt I OSK 897/16, ustalanie odszkodowania z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości jest sytuacją szczególną, w której nie zawsze można brać pod uwagę całą nieruchomość, tak jak w przypadku wywłaszczenia nieruchomości polegającego na odjęciu tytułu własności. Istotna jest ta część nieruchomości, która została objęta ograniczeniem wynikającym z inwestycji liniowej. Sąd nie podziela zarzutów skargi wskazanych w jej pkt 3 i pkt 4. Jak trafnie wskazano w wyroku WSA w Szczecinie z dnia z dnia 19 maja 2016 r., sygn. akt II SA/Sz 45/16, odszkodowanie przewidziane w art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. nie ma charakteru cywilnoprawnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale V dział III u.g.n. Regulacja tam zawarta nie przewiduje żadnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów k.c. i nie daje podstaw do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawnych do instytucji prawa administracyjnego. Uszczerbek majątkowy (szkoda), jakiego doznaje właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 u.g.n., jest wynikiem legalnego działania administracji, co w sposób oczywisty różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym dotyczącego np. bezumownego korzystania z nieruchomości. Zauważenia też wymaga, że jak wskazano w postanowieniu SN z dnia 5 października 2016 r., sygn. akt III CSK 328/15, w razie otrzymania przez przedsiębiorcę przesyłowego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami decyzji administracyjnej, przyznającej prawo wstępu i korzystania z cudzej nieruchomości, na której są posadowione urządzenia przesyłowe, nie jest potrzebne występowanie o ustanowienie służebności przesyłu, a nawet nie ma tytułu do ustanawiania wówczas takiej służebności, gdyż przedsiębiorca ma w postaci decyzji uprawnienie do ingerencji w cudze prawo własności w takim samym zakresie, w jakim nastąpiłoby to na podstawie służebności. Decyzja administracyjna nie jest z kolei potrzebna, jeżeli właściciel nieruchomości wyrazi zgodę na odpłatne lub nieodpłatne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego i zostaje zawarta między nim a właścicielem swoista umowa, podobna do użyczenia lub umowy najmu. W razie więc ustanowienia służebności przesyłu drogą umowy lub przez wydanie orzeczenia sądowego należy określić wynagrodzenie (art. 3852 k.c.), a w wypadku decyzji administracyjnej, poprzedzonej zgodą właścicieli nieruchomości lub bez tej zgody, powinno zostać wypłacone odszkodowanie, określone również na drodze administracyjnej. Te ostanie odszkodowanie (w postępowaniu administracyjnym), z mocy art. 128 ust. 4 u.g.n., powinno odpowiadać tylko wartości poniesionych szkód, a ponadto, jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Z racji przedstawionych powyżej, w postępowaniu administracyjnym szkoda nie może być wyliczana w ten sam sposób jak wyliczane jest wynagrodzenie w postępowaniu cywilnym w sytuacji ustanowienia służebności przesyłu. Odszkodowanie administracyjne nie obejmuje więc rekompensaty za zgodę właściciela na funkcjonowanie linii energetycznej, ani rekompensaty z tytułu wpisania obciążenia do księgi wieczystej. W stanie faktycznym niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowa wyliczyła zarówno odszkodowanie związane z poniesionymi przez skarżącą szkodami, posadowieniem słupa na działce nr [...], jak i odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. W zakresie pierwszej szkody biegła precyzyjnie określiła składniki odszkodowania (s. 32 - 36 operatu), które objęły odszkodowanie za utracone pożytki, odszkodowanie za rekultywację gruntu rolnego we własnym zakresie przez właściciela i odszkodowanie za szkody z powodu zmniejszenia zdolności poprodukcyjnej w okresie po rekultywacji. Z kolei w zakresie zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości biegła przytoczyła czynniki z § 43 ust. 3 pkt 1 – 4 rozporządzenia i dokładnie je omówiła. Następnie wyjaśniła, że ze względu na fakt, że przedmiotowe grunty są gruntami rolnymi, zmiana warunków korzystania z nieruchomości i zmiana przydatności użytkowej nieruchomości nie wystąpią i stąd analiza ich jest w operacie pominięta. W zakresie czynnika trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości biegła uznała, że on istnieje, a następnie dokonała jego analizy. Jeśli zaś chodzi o czynnik czwarty, tj. skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania w przyszłości nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii linii elektroenergetycznej, to biegła wyjaśniła, że obciąża on nieruchomość, jednakże skutki udostępniania są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. Dalej biegła wyjaśniła, że wyliczenie zmniejszenia wartości nieruchomości jest możliwe poprzez zsumowanie cząstkowych wartości szkód, wg. § 43 ust. 3 rozporządzenia albo sposobem parametrycznym przy zachowaniu określonych wzorów, które wskazała i szczegółowo opisała. Analizując operat (s. 29 – 31) zauważyć można, że biegła odstąpiła od wyliczenia zmniejszenia wartości nieruchomości na podstawie czynników opisanych w § 43 ust. 3 pkt 1-4 rozporządzenia i przeszła na jej wyliczenie w oparciu o sposób parametryczny. Wskazała przy tym, że w przypadku działek o nr [...] lokalizacja linii elektroenergetycznej wpływa na sposób korzystania z gruntu tylko w strefie oddziaływania linii, a zatem zastosowano wzór wskazany w operacie pod pkt b). Dalej biegła przeprowadziła analizę czynników wpływających na zmniejszenie wartości nieruchomości i dokonała wyliczenia tego zmniejszenia. Pośród przedstawionych czynników i współczynników wziętych do obliczeń, znalazł się i współczynnik Sz, którego wartość zwiększono o 20%, a który dotyczy skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów przewodów i urządzeń, stosownie do art. 124 ust. 6 u.g.h. Szkodę z tytułu posadowienia słupa kratowego przelotowego JE-7 na działce nr [...] biegła wyliczyła na kwotę 4.000 zł przyjmując zasadę, że wysokość ta winna odpowiadać wysokości odszkodowań określanych umownie pomiędzy inwestorem i właścicielami nieruchomości, na których słupy takie posadowiono (s. 31-32). Organ odwoławczy podzielił ustalenia rzeczoznawcy majątkowej, nie godząc się z jej stanowiskiem w zakresie analizy możliwości wystąpienia przesłanek określonych w § 43 ust. 3 pkt 1 i 2 rozporządzenia. Jednakże w jego ocenie, w stanie faktycznym niniejszej sprawy, nie wystąpiły przesłanki wpływające na zmniejszenie wartości nieruchomości ze względu na zmianę warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiany przydatności użytkowej nieruchomości. Odnosząc się do stanowiska rzeczoznawcy i organu zauważyć należy, że zarówno z wypisów z ewidencji gruntów dla działek nr [...], jak i z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w dniu [...] maja 2013 r. i obejmującego przedmiotowe działki, wynika jednoznacznie, że mają one przeznaczenie gruntów ornych (§ 10 planu - tereny rolnicze). Ani sam przebieg nad tymi działkami przedmiotowej linii (ze względu na wysokość linii nad ziemią), ani oddziaływanie linii polem elektromagnetycznym, nijak nie wpłynie na możliwość wykorzystywania tych działek w pasie technologicznym i tym bardziej poza tym pasem, zgodnie z dotychczasowym ich przeznaczeniem, czyli jako działek rolnych. Zauważenia przy tym wymaga, że zanim powstała przedmiotowa inwestycja, inwestor musiał uzyskać pozytywną decyzję o warunkach środowiskowych, w której były rozważane kwestie oddziaływania tej linii energetycznej (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 807/16). Ponadto, jak stwierdził sąd w powyższej sprawie, a skład niniejszy Sądu podziela to stanowisko, zakres oddziaływania inwestycji energetycznych na środowisko nie może być elementem odszkodowania ustalonego w tej sprawie. Z kolei pozostałe ograniczenia wynikające z istnienia linii i utrudnienia z tym związane zostały przewidziane w planie miejscowym (§ 16 planu) i nie mogą być przedmiotem analizy w sprawie niniejszej. W tym miejscu zauważenia wymaga, że jak wynika z operatu, czynniki określone w § 43 ust. 3 pkt 3 i 4 rozporządzenia zostały przez biegłą uwzględnione w szczegółowo opisanym i uzasadnionym wzorze na s. 30-31 operatu. Zdaniem Sądu, zarówno skarżąca, jak i organ II instancji, częściowo nieprawidłowo interpretują przyjętą przez biegłą metodę szacowania i dokonane wyliczenia. Skarżąca twierdzi, że odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości nie objęło szkód, które wynikną w związku z konserwacją, usuwaniem awarii i eksploatacji przedmiotowej linii elekroenergetycznej, zaś organ stwierdził, że zgodnie z art. 124 ust. 6 u.g.n. szkody te wylicza się po ich wystąpieniu. Tymczasem podkreślenia wymaga, że wprawdzie z art. 124 ust. 4 u.g.n. wynika, że wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody, ale przepis ten dotyczy innej kwestii niż określanie na mocy § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia, zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., w którym uwzględnia się m.in. skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Skutki te, o ile zaistnieją, muszą zostać wyliczone przy określeniu obniżenia wartości nieruchomości. Były one, co wynika z operatu, niemożliwe do wyliczenia przez biegłą na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości, ale zostały wyliczone przy zastosowaniu sposobu parametrycznego. Natomiast rzeczywiste każdorazowe wyrządzenie szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 u.g.n., określone będzie po wystąpieniu szkody i rodzić będzie odpowiedzialność odszkodowawczą względem osoby uprawnionej – w tym przypadku skarżącej będącej właścicielem nieruchomości. Niezasadne są, w ocenie Sądu, zarzuty skarżącej dotyczące wyliczenia przez biegłą szkody wynikłej z posadowienia słupa na działce o nr [...]. Powierzchnia zajęta pod słup wyliczona została na 158,76 m2, zaś odszkodowanie z tego tytułu określono na kwotę 4.000 zł. Zauważenia więc wymaga, że nie budzi wątpliwości prawidłowość przyjętej metody szacowania tej szkody przez biegłą, gdyż kwota 4.000 zł jest jednolicie przyjmowana w aktach notarialnych dla tego typu słupów (wyższe kwoty są dla słupów innych). A ponadto nie można nie dostrzegać, że przy wartości 1 ha nieruchomości skarżącej wynoszącej 55.394,51 zł, 1 m2 tej nieruchomości jest wart kwotę 5,54 zł, a zatem wartość gruntu zajętego pod słup wynosi kwotę 879,53 zł. Przy przyjęciu nawet, jak wskazała biegła na s. 17 operatu, że powierzchnię wyłączoną z użytkowania pod słupem i wokół słupa oblicza się według metody dodawania do wymiarów słupa po 4 m z każdej strony, mamy do czynienia z obszarem o rozmiarach 20,6m x 20,6m i o pow. 426,36 m2, której wartość w tym przypadku wynosi kwotę 2.350,96 zł. Porównując zatem wartość gruntu wyłączonego z korzystania w związku z posadowieniem słupa i wartość ustalonego z tego tytułu odszkodowania dojść należy do przekonania, że odszkodowanie to jest prawidłowe i w pełni rekompensuje poniesioną przez skarżącą szkodę. Sąd podziela natomiast stanowisko organu odwoławczego, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zatem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2068/12). A zatem zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 229/15). Powyższe w ocenie niniejszego składu orzekającego oznacza, że ani organy administracji publicznej orzekające w sprawie, ani obecnie Sąd, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia odszkodowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wspomniana wyżej reguła, że organ i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14). W stanie faktycznym niniejszej sprawy oba organy uznały, że operat został sporządzony prawidłowo i nie było potrzeby występowania przez nie do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego ocenę. W ocenie Sądu brak jest podstaw do uznania, że działaniem tym naruszyły one przepisy postępowania i że mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tym bardziej, że skarżąca także nie wystąpiła do wskazanej organizacji o taką ocenę, ani nie przedłożyła też żadnej innej opinii, która dawałaby podstawę do przyjęcia, że sporządzony operat dotknięty jest jakimiś wadami merytorycznymi. Reasumując, zdaniem Sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i należyty, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Zostały także prawidłowo zinterpretowane, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji. Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.