II SA/Bk 681/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder,, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa "J." Sp. z o.o. w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] sierpnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] lipca 2016 roku, nr [...], odmówił ustalenia warunków zabudowy Przedsiębiorstwu B. J. Sp. z o. o. w B. dla inwestycji dotyczącej budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażami i miejscami postojowymi w podpiwniczeniu wraz z zagospodarowaniem terenu na działce nr ew. gr. [...] (obręb 2), położonej przy ul. H. K. wraz z infrastrukturą techniczną, z dopuszczeniem usytuowania bezpośrednio przy granicy z działkami nr ew. gr. [...]. Na skutek odwołania Przedsiębiorstwa B. J. Sp. z o. o. w B. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] sierpnia 2016 roku, nr [...] – utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu swojego stanowiska organ odwoławczy stwierdził, że spośród kilkunastu budynków mieszkalnych wielorodzinnych znajdujących się w granicach obszaru analizowanego, tylko jeden z nich jest usytuowany przy granicy z działką sąsiednią. Nie można zatem uznać, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, gdzie w sąsiedztwie planowanego budynku, standardem jest istnienie budynków mieszkalnych wielorodzinnych usytuowanych po granicy działki, a w konsekwencji taki element ładu przestrzennego należałoby wskazać w decyzji o warunkach zabudowy, jako wymaganie dla nowej zabudowy (por. np. wyrok WSA w Białymstoku z 28 czerwca 2011 roku, II SA/Bk 262/11, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Lokalizacja budynku mieszkalnego wielorodzinnego po granicy działki stanowi zatem wyjątek od zasady, jeśli chodzi o sposób usytuowania tego rodzaju budynków w granicach wyznaczonego obszaru analizowanego. Należy zatem zgodzić się ze stanowiskiem organu I instancji, iż istnienie tylko jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego usytuowanego po granicy działki, w sytuacji gdy pozostałe kilkanaście budynków tego rodzaju jest zlokalizowane w odległościach normatywnych od granic działek, na których są posadowione, nie stanowi podstawy do przesądzenia o dopuszczalności usytuowania planowanego budynku przy granicy z działkami sąsiednimi. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wywiodło Przedsiębiorstwo B. J. Sp. z o.o. w B. zarzucając naruszenie: - art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 roku, poz. 647, ze zm., dalej u.p.z.p.) w związku z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, póz. 1588, zwanym dalej rozporządzeniem Ministra Infrastruktury) poprzez ich błędną wykładnię (zawężającą) oraz przyjęcie, że nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy dla planowanego przez Spółkę J. usytuowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego bezpośrednio po granicy z działkami sąsiednimi z uwagi na naruszenie tzw. "zasady dobrego sąsiedztwa", w sytuacji gdy wystarczające jest, aby wyłącznie jedna działka sąsiednia, położona w obszarze analizowanym była zabudowana w podobny sposób, aby można było takie warunki ustalić, a projektowana zabudowa nie naruszała istniejącego ładu przestrzennego, co w niniejszej sprawie bezwzględnie zostało spełnione. Ponadto należy też zauważyć, że w niniejszym stanie faktycznym i prawnym tylko sposób zabudowy zaproponowany; przez inwestora gwarantuje, że ład przestrzenny na tym terenie zostanie zachowywany (zwarta zabudowa pierzejowa mieszkaniowa wielorodzinna, która planowana przez inwestora zabudowa również mieszkaniowa wielorodzinna ma uzupełniać); - art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. określającego zasadę wolności zagospodarowania terenu w zw. z art. 64 ust. 3 i art. 21 Konstytucji RP wobec błędnej wykładni i niewłaściwego zastosowania prowadzącego do nadmiernie formalistycznego podejścia do zasady określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a w konsekwencji ograniczenia zasady wolności zagospodarowania terenu i prawa własności; - art. 61 ust, 1 pkt 1 ustawy planistycznej poprzez błędne przyjęcie, że skoro nowa zabudowa ma charakter budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego, to kontynuację funkcji, parametrów, cech, wskaźników oraz sposobu kształtowania zabudowy można odnieść wyłącznie do nieruchomości zabudowanych budynkami wielorodzinnymi, a nie także do budynków o innych funkcjach, np. zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; - art. 2 i 32 Konstytucji RP polegające na wydaniu skarżonej decyzji wyłącznie w interesie kilku osób fizycznych mających już usytuowany budynek mieszkalny wielorodzinny po granicy z działką inwestora i którzy w dniu zakupu należących do nich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym na sąsiedniej nieruchomości o nr ew. gr. [...] wyrazili bezwarunkową zgodę na wybudowanie przez Przedsiębiorstwo B. J. Sp. z o. o. w B. na działce o nr [...] budynku mieszkalnego wielorodzinnego usytuowanego po granicy z ich nieruchomością (vide: Akt notarialny Rep. A. Nr [...] z dnia 19 sierpnia 2002 roku), a więc podmiotów realizujących w ten sposób swoje partykularne, prywatne interesy, wbrew interesowi skarżącej Spółki, która przede wszystkim na swojej nieruchomości zamierza realizować inwestycję, w sposób zgodny z prawem i przede wszystkim gwarantujący, że ład przestrzenny na tym terenie zostanie zachowywany (zwarta zabudowa pierzejowa mieszkaniowa wielorodzinna); - art. 7, 77 i art. 80 k.p.a. przez błędną ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, a w konsekwencji uznanie, iż planowana przez skarżącą Spółkę inwestycja nie noże stanowić kontynuacji sposobu zagospodarowania dla obszaru objętego analizą urbanistyczną; - art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a. poprzez dokonanie błędnych ustaleń faktycznych w sprawie, wynikających z wadliwie zebranego materiału dowodowego, co miało odzwierciedlenie w uzasadnieniu skarżonej decyzji W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., wnosząc o jej oddalenie, podtrzymało argumentacje zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, bowiem rozstrzygnięcia organów I i II instancji nie naruszają, zdaniem Sądu, prawa. W sprawie niniejszej spór pomiędzy organami administracji a inwestorem sprowadza się do ustalenia czy w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 roku, poz. 778 ze zm.) można posadowić budynek wielorodzinny z garażami i miejscami postojowymi po granicy z działką sąsiednią z wybudowanym na niej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w sytuacji istnienia w obszarze analizowanym tylko jednego budynku wielorodzinnego, stojącego po granicy z działką sąsiednią – co zdaniem strony skarżącej – wyczerpywało przesłanki zawarte w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 203roku, Nr 164, poz. 1588). Dokonując analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego Sąd podzielił argumentację przedstawioną przez organy, iż usytuowanie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej po granicy z działką sąsiednią stanowi jednostkowy i wyjątkowy przypadek w usytuowaniu tego typu obiektu na analizowanym obszarze oraz uniemożliwia utrzymanie i tworzenie ładu przestrzennego, jak również porządku urbanistycznego przy wnioskowanej lokalizacji przedmiotowego budynku. Sąd nie podzielił zarzutu strony skarżącej o błędnej wykładni i niewłaściwego zastosowania przepisów prowadzącego do nadmiernie formalistycznego podejścia do zasady określonej w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym a w konsekwencji ograniczenia zasady wolności zagospodarowania terenu i prawa wolności. Sąd przypomina, ze naczelną zasadą zawartą w ustawie z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest dbanie o utrzymanie ładu przestrzennego. Dlatego też zarzut "formalistycznego podejścia" organu jest zupełnie niezasadny, bowiem zaskarżona decyzja wydana w trybie art. 61 ust. 1 pkt 1 cytowanej powyżej ustawy, przy odniesieniu się szczegółowym do przesłanek zawartych w tym przepisie zawiera także analizę konkretnego stanu faktycznego i prawnego w światle głównej idei ustawy – dbania o utrzymanie ładu przestrzennego. Nie naruszono również przepisów Konstytucji RP, ponieważ prawo własności może być ograniczone ustawą – a w konkretnej sprawie jest to ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należy dodać, że zarzut strony skarżącej dotyczący odniesienia się organów jedynie do budynków mieszkaniowych jednorodzinnych – nie znajduje potwierdzenia w materiale dowodowym zebranym w niniejszej sprawie, bowiem organy jednoznacznie przyjęły, ze oprócz 1 budynku mieszkalnego wielorodzinnego posadowionego po granicy wszelkie inne budynki wielorodzinne nie są usytuowane po granicy z sąsiednimi działkami. Należy także podkreślić, że organy zasadnie przyjęły, że w konkretnej sprawie nie spełniona została przesłanka "dobrego sąsiedztwa" w aspekcie przesłanek z art. 61 § 1 pkt 1 cytowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, którą strona skarżąca myli z pojęciem :ochrony interesu osób trzecich" w postepowaniu o pozwolenie na budowę. Mając całokształt wyżej wymienionych okoliczności na względzie Sąd orzekł jak w wyroku na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 roku, poz. 270 ze zm.).