II SA/Bk 691/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Sędziowie sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk (spr.),, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 listopada 2012 r. sprawy ze skargi S. K. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] lipca 2012 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za przejętą pod realizację inwestycji drogowej nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Starosty B. z dnia [...] maja 2012 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżone decyzje nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Wojewody P. na rzecz skarżącego S. K. kwotę 2.826 (słownie: dwa tysiące osiemset dwadzieścia sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.- II SA/Bk 691/12 U Z A S A D N I E N I E Decyzją Starosty Powiatu B. z dnia [...] listopada 2009 r. znak [...] ustalono lokalizację inwestycji w postaci budowy i przebudowy ulicy A. w K. (drogi gminnej). W wyniku tej decyzji doszło do wydzielenia z działek nr [...] należących do H. T. K. i S. K. – działek nr [...] o łącznej powierzchni 0,0141 ha, które z dniem uzyskania przez wyżej wskazaną decyzję cechy ostateczności (co nastąpiło w dniu 16 grudnia 2009 r.) przeszły na własność Gminy J. K. W związku z powyższym Starosta B. wszczął z urzędu postępowanie w przedmiocie ustalenia i wypłacenia odszkodowania za nabyte przez Gminę działki. W postępowaniu tym pierwotnie ustalono wysokość odszkodowania decyzją Starosty z dnia [...] maja 2011 r. na kwotę 19.478 zł, od której to decyzji odwołanie wnieśli zarówno Gmina J. K., jak i poprzedni właściciele działek. Wojewoda P. decyzją z dnia [...] września 2009 r. uwzględnił odwołanie na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Wskazał następujące nieprawidłowości w operacie stanowiącym podstawę ustalenia wysokości odszkodowania: uwzględnienie transakcji nieruchomościami uznanymi za podobne z okresu przekraczającego dwa lata wstecz, co narusza standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, niewyjaśnienie podmiotu własności przykanalika znajdującego się na nieruchomości nr [...]. Polecił uwzględnić zmianę rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzana operatu szacunkowego oraz jej wpływ na ważność sporządzonego w sprawie operatu. W ponownie prowadzonym postępowaniu Starosta Powiatu B. decyzją z dnia [...] maja 2012 r. znak [...] ustalił wartość rynkową nieruchomości, a tym samym wysokość odszkodowania na kwotę 13. 606 zł wskazując jako podstawę prawną decyzji przepisy art. 12 ust. 4 "a", ust. 4 "f" i ust. 5, art. 18 ust. 1 i 1 "e", art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1 "a" ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zobowiązał również Wójta Gminy J. K. do zapłaty odszkodowania na rzecz S. i H. T. K. Uzasadniając decyzję wywodził, że od daty wydania pierwotnej decyzji pierwszoinstancyjnej uległy zmianie zasady określania wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalania odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi na podstawie przepisów specustawy drogowej, stąd w sprawie dopuszczono dowód z nowego operatu szacunkowego sporządzonego na dzień 20 października 2010 r. Ustalono w nim wartość działek nr [...] przeznaczonych pod drogę na łączną kwotę 16.325 zł oraz odrębnie wartość przyłącza kanalizacji sanitarnej ze studzienką znajdującego się na działce nr [...] na kwotę 2.719 zł. Analizę rynku lokalnego rzeczoznawca przeprowadził na obszarze obrębów O., L., K., K. K. i K. Wybrał 11 transakcji zawartych w latach 2010-2011, zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Z uwagi na to, że w obrocie lokalnym nie odnotowano transakcji nieruchomościami podobnymi do działki nr [...] (ze zlokalizowanymi przyłączami) - przyjęto wartość odtworzeniową tego gruntu, na którą złożyła się wartość gruntu i wartość przyłącza sanitarnego z uwzględnieniem stopnia jego zużycia. Rzeczoznawca ustalił, że w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy J. K. na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej tereny działek nr [...] przeznaczono pod wielofunkcyjny rozwój, czyli m.in. pod zabudowę. Nie było więc podstaw zastosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia, który dotyczy nieruchomości przeznaczonych w dniu wydawania decyzji pod inwestycję drogową. Organ ocenił operat jako sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, uwzględniający stan nieruchomości z daty wydania decyzji lokalizacyjnej, jej wartość z dnia wydania decyzji o odszkodowaniu (faktycznie z daty sporządzenia operatu). Odnośnie wyceny przykanalika na działce nr [...] wskazał, że studzienka wybudowana na niej przez S. K. została w 2005 r. zamieniona na studzienkę przelotową i połączona przykanalikiem z gminną siecią kanalizacji sanitarnej. Zgodnie z art. 49 §1 k.c. stanowi ona część sieci kanalizacyjnej gminnej stanowiącej własność Gminy J. K. Natomiast przyłącze kanalizacyjne wybudowane przez S. K. i przez niego sfinansowane nie jest urządzeniem kanalizacyjnym i nadal stanowi jego własność. Stąd wartość studzienki z przyłączem (2.719 zł) nie została uwzględniona w wysokości odszkodowania. Odwołanie od powyższej decyzji złożył S. K. zarzucając naruszenie: art. 77 w związku z art. 80 i art. 7 k.p.a. poprzez zaniechanie wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, w tym nieuwzględnienie stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej (który to obowiązek uwzględnienia sposobu wykorzystania i użytkowania nieruchomości w chwili wydawania decyzji wynika z art. 12 ust. 4 "a" specustawy drogowej), przyjęcie do porównania nieruchomości nieposiadających cechy podobieństwa, brak uzasadnienia przyjętego kosztu wybudowania przyłącza kanalizacyjnego i studzienki sanitarnej. Zarzucił również naruszenie art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez niepodwyższenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z uwagi na dobrowolne jej wydanie; art. 107 § 3 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób nieodpowiadający wymaganiom ustawowym. Uzasadniając zarzuty wskazano, że organ pominął okoliczność wykorzystywania nieruchomości w dacie wydawania decyzji lokalizacyjnej jako plac manewrowy prowadzonej działalności gospodarczej. Miało to wpływ na nieprawidłowy dobór nieruchomości uznanych za podobne. Zdaniem odwołującego się organ bezkrytycznie przyjął operat jako prawidłowy nie dokonując faktycznie jego rzetelnej oceny. Podkreślił, że poprzedni właściciele per fact concludentia udostępnili nieruchomość, co powinno się przyczynić do podwyższenia kwoty odszkodowania. Wojewoda P. decyzją z dnia [...] lipca 2012 r. znak [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1 "e" ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz w związku z art. 134 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami utrzymał w mocy rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne. Organ odwoławczy wyjaśnił, że przedłożony operat został sporządzony zgodnie z prawem, a ustalona w nim wysokość odszkodowania jest prawidłowa. Przede wszystkim brak było, zdaniem Wojewody, podstaw do uwzględniania aktualnego sposobu korzystania z działek w sytuacji, gdy przepis art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje ustalać przeznaczenie nieruchomości zgodnie ze studium, jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tak też uczyniono w sprawie ustalając, że działki leżą na terenie o przeznaczeniu wielofunkcyjnym. Prawidłowo w sprawie rzeczoznawca przyjął za podstawę ustalania wartości rynkowej nieruchomości treść § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz uwzględnił transakcje nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę, przyjmując podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, co skutkowało ustaleniem wysokości odszkodowania na kwotę 16.325 zł (wartość rynkowa gruntu). W tej wielkości nie uwzględniono utraconych z powodu odebrania nieruchomości korzyści i zmniejszenia wartości pozostałej części nieruchomości, bowiem te roszczenia mają charakter cywilny i powinny być dochodzone przed sądem powszechnym. Organ odwoławczy identycznie jak w postępowaniu pierwszoinstancyjnym ocenił kwestię odszkodowania za infrastrukturę na działce nr [...] wskazując, że przykanalik łączący studzienkę z gminną siecią sanitarną jest częścią tej sieci, a tym samym własnością gminną na podstawie art. 49 § 1 k.c. Natomiast przyłącze kanalizacyjne między studzienką a domem strony nie stanowi urządzenia kanalizacyjnego zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, a zatem nadal stanowi własność S. K. Wartość studzienki z przykanalikiem wyceniono na kwotę 2.719 zł uwzględniając określony stopień jej zużycia i zdaniem organu – ze względu na powyższy zakres prawa własności gminnej (sieć kanalizacji) - nie podlega ona wliczeniu do wysokości odszkodowania. Zdaniem organu z akt nie wynika, by dotychczasowi właściciele działek przejawiali do dnia 16 grudnia 2009 r. (dzień uzyskania cechy ostateczności przez decyzję lokalizacyjną) dobrowolny zamiar ich wydania, jak również w sprawie ustalono, że inwestycji jeszcze nie rozpoczęto. Nie było zatem podstaw do podwyższania kwoty odszkodowania o 5% jej wartości na podstawie art. 18 ust. 1 "e" specustawy drogowej tj. z uwagi na dobrowolne jej wydanie przez dotychczasowych właścicieli. Wojewoda jako sporządzone zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. ocenił również uzasadnienie rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego. Skargę do sądu administracyjnego na powyższą decyzję złożył S. K. formułując identyczne jak w odwołaniu zarzuty tj. naruszenia art. 77, 80 i art. 7 k.p.a. poprzez zaniechanie wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, w tym nieuwzględnienie stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, przyjęcie do porównania nieruchomości nieposiadających cechy podobieństwa, brak uzasadnienia przyjętego kosztu wybudowania przyłącza kanalizacyjnego i studzienki sanitarnej oraz brak uzasadnienia przyjętego stopnia jej zużycia jako 30%; art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez niepodwyższenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z uwagi na dobrowolne jej wydanie; art. 107 § 3 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób nieodpowiadający wymaganiom ustawowym tj. bez wykazania, które konkretnie dowody przemawiają za wykluczeniem dobrowolnego wydania nieruchomości, niedokonanie wykładni pojęcia wydanie nieruchomości. Uzasadniając zarzuty wskazano, że organ odwoławczy jest zobowiązany do ponownego merytorycznego rozpoznania sprawy, tymczasem w przedmiotowym postępowaniu Wojewoda uznał ustalenia pierwszoinstancyjne za własne, mimo że nie zostały oparte na wszechstronnym wyjaśnieniu stanu faktycznego sprawy. W szczególności operat, zdaniem skarżącego, jest sporządzony z licznymi uchybieniami przepisów prawa, w tym nie uwzględniono w nim stanu szacowanej nieruchomości na datę wydawania decyzji lokalizacyjnej (był to plac manewrowy prowadzonej działalności gospodarczej). Tymczasem obowiązek uwzględnienia sposobu wykorzystania i użytkowania nieruchomości w chwili wydawania decyzji wynika z art. 12 ust. 4 "a" specustawy drogowej. Miało to wpływ na nieprawidłowy dobór nieruchomości uznanych za podobne, bowiem przyjęto do porównania działki o cechach istotnie różnych od wycenianej. Nie wyjaśniono również, na jakiej podstawie przyjęto stopień zużycia przyłącza kanalizacji sanitarnej. W konsekwencji nie dokonano rzetelnej oceny operatu. Odnośnie kwestii podwyższenia wysokości odszkodowania o 5 % z uwagi na dobrowolne jej wydanie zarzucono, że organ nie zastosował tej możliwości mimo udostępnienia nieruchomości organowi per facta concludentia. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości argumenty wskazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli sądu jest decyzja ustalająca odszkodowanie za działki nr [...] wydzielone z nieruchomości H. T. K. i S. K. oraz przejęte pod drogę publiczną (drogę gminną – ulicę A. w K.) na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.), powoływanej dalej jako specustawa drogowa. Decyzja odszkodowawcza została wydana na podstawie art. 12 ust. 4 "a" tej specustawy w myśl zasady, że za przejmowane pod drogę nieruchomości przysługuje odszkodowanie. Kwestią sporną w sprawie jest ustalona w operacie szacunkowym wysokość odszkodowania i tej okoliczności dotyczą wszystkie zarzuty sformułowane w skardze. Zdaniem sądu są one w znacznej części uzasadnione. Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 specustawy. W ostatnio wskazanym przepisie postanowiono, że wysokość odszkodowania za nieruchomość, która stała się własnością właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zasady wyceny nieruchomości niezbędnej do ustalenia wysokości odszkodowania znajdują się w Dziale IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z póź. zm.), zwanej dalej u.g.n. Są one następujące: ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2); opinia ma formę operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1); podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1); przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami – art. 134 ust. 2. Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jeśli chodzi o wycenę nieruchomości przeznaczonych pod drogi w trybie specustawy drogowej - szczegółowe jej zasady znajdują się w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem. Przed przystąpieniem do oceny sposobu zrealizowania tych zasad wskazać jednak należy, że § 36 był nowelizowany w trakcie kontrolowanego postępowania administracyjnego (wszczętego w grudniu 2009 r.). Nowelizacja (rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. Nr 165, poz. 985) weszła w życie z dniem 26 sierpnia 2011 r. Organ orzekający w sprawie niniejszej był zatem zobowiązany do ustalenia, które brzmienie § 36 rozporządzenia ma w sprawie zastosowanie (sprzed czy po nowelizacji), zwłaszcza że nowelizacja nie zawierała przepisów przejściowych. Zdaniem składu orzekającego, który w tym względzie podziela stanowisko zaprezentowane w wyroku tutejszego sądu z dnia 6 września 2012 r. w sprawie II SA/Bk 442/12 (dostępnym w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl, powoływanej dalej w skrócie jako CBOSA), zasada praworządności wymaga aby rozstrzygnięcia administracyjne oparte były na podstawie prawnej istniejącej w momencie jego podejmowania. Zatem jeśli operat w sprawie niniejszej był sporządzony w listopadzie 2011 r., to należało uwzględnić nowe brzmienie § 36 rozporządzenia, obowiązujące w dacie orzekania. Z tego wymagania organy wywiązały się formalnie prawidłowo, bowiem uczyniły powyższy przepis w jego wersji znowelizowanej podstawą swych ustaleń. Jak jednak wyżej wskazano, nie zrealizowano należycie merytorycznej treści nowego brzmienia § 36 oraz wynikających z k.p.a. zasad prowadzenia postępowania wyjaśniającego, co trafnie zarzucono w skardze. Materiał dowodowy zgromadzony w aktach wskazuje, że wynikające z treści uchwalonego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przeznaczenie wydzielonych działek nr [...] to tereny wielofunkcyjne, w tym także zabudowa. Prawidłowo więc przyjęto, że w sprawie nie ma zastosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia określający sposób szacowania wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonej na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację drogi publicznej pod inwestycję drogową (według przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych). W związku z tym oszacowanie powinno się było odbyć według § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia i tak też nastąpiło, z tym że w stosunku do działki nr 3/3 z naruszeniem przepisu zawartego w ustępie 2 § 36. Zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Przy czym ustalone w orzecznictwie pojęcie rynku lokalnego i regionalnego oznacza, że rynek lokalny to obszar gminy i powiatu, a rynek regionalny to obszar województwa (vide wyrok WSA w Białymstoku z dnia 6 września 2012 r., II SA/Bk 442/12 oraz powołane tam orzecznictwo,). Jak wynika z uzasadnienia decyzji pierwszoinstancyjnej (k. 234 akt administracyjnych) utrzymanej w mocy w postępowaniu odwoławczym – do ustalenia wartości działki nr [...] (z przyłączami kanalizacyjnymi) przyjęto jej wartość odtworzeniową. Wynikało to z przeanalizowania wyłącznie lokalnego rynku transakcji i niestwierdzenia występowania na nim transakcji nieruchomościami z przyłączami kanalizacyjnymi. Nie może jednak ujść uwadze, że w § 36 ust. 2 rozporządzenia expressis verbis mowa jest o danych nie tylko z rynku lokalnego, ale i regionalnego, czego nie wychwyciły organy oceniając pozytywnie sporządzony operat. Ustalenie wysokości odszkodowania za działkę nr [...], które nastąpiło bez analizy rynku regionalnego, było zatem niepełne, a przez to nieprawidłowe i mogło skutkować nieprawidłowym określeniem wartości nieruchomości, a w konsekwencji i odszkodowania. Nie można bowiem wykluczyć, że analiza rynku regionalnego doprowadziłaby do ustalenia występowania transakcji przedmiotowymi nieruchomościami (z przyłączami) i ustalenia wartości rynkowej działki nr [...] nie według wartości odtworzeniowej, ale według podejścia porównawczego, tak jak pozostałych wycenianych działek. Zauważyć dalej należy, że nawet gdyby hipotetycznie przyjąć konieczność ustalenia wartości odtworzeniowej działki nr [...] w braku transakcji podobnymi nieruchomościami na rynku lokalnym i regionalnym – to budzi zastrzeżenia, trafnie wskazane w skardze, ustalenie 30 % stopnia zużycia studzienki kanalizacyjnej i przyłącza. O ile można zaakceptować sposób ustalenia wartości studzienki z przyłączem wskazany przez biegłego (na podstawie "Biuletynu cen obiektów budowlanych BCO), o tyle przyjęty stopień ich zużycia nie został w jakikolwiek sposób przez biegłego uzasadniony (długością użytkowania, stanem technicznym wycenianego obiektu i jego składników). Również zatem i w tym fragmencie operat jest dotknięty wadą dowolności. Organ tego uchybienia nie dostrzegł, co stanowi o naruszeniu obowiązku wszechstronnej oceny materiału dowodowego i w konsekwencji obowiązku wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.). Mogło ono mieć wpływ na wynik sprawy, bowiem ustalona w ten sposób wartość studzienki z przyłączem została przez organ odjęta od wartości działki nr [...]. Sąd uznał również za uzasadniony zarzut dotyczący niewyjaśnienia czy zachodzą podstawy do podwyższenia wysokości odszkodowania o 5 % na podstawie art. 18 ust. 1 "e" pkt 3 specustawy drogowej tj. w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje tę nieruchomość lub wydaje nieruchomość i opróżnia lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ stwierdził, że "Każda forma stanowiąca jednoznaczny przejaw woli wydania nieruchomości będzie uprawniać do uzyskania 5 % bonusu o którym mowa w art. 18 ust. 1 "e" specustawy, ale nie może mieć ona charakteru dorozumianego". Tymczasem, zdaniem sądu, przesłanki do uzyskania podwyższonego o 5 % odszkodowania, o jakim mowa w przepisie art. 18 ust. 1 "e" specustawy drogowej, są spełnione także wtedy, gdy bez przeszkód czynionych przez byłego właściciela nieruchomości, dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi. Sformułowanie "bez przeszkód" oznacza sytuację, gdy dotychczasowy właściciel nieruchomości nie czyni przeszkód w faktycznym objęciu gruntu we władanie przez zarządcę, ale też nie składa formalnej deklaracji o rezygnacji ze swojego władania, gdyż rezygnacja ta następuje per facta concludentia. W sprawie niniejszej nie wyjaśniono w jaki sposób odbyło się objęcie przejętej pod drogę nieruchomości (działek nr [...]). Wyjaśniono jedynie, że z akt sprawy nie wynika, by dotychczasowi właściciele przejawiali w jakiejkolwiek formie wolę lub chociażby gotowość wydania nieruchomości. Taka bierna postawa może być jednak wyrazem rezygnacji per facta concludentia z władania nieruchomością, uzasadniającą zastosowanie art. 18 ust. 1 "e" specustawy drogowej. Z akt sprawy jednak nie wynika, czy dotychczasowi właściciele tylko nie złożyli odrębnego formalnego oświadczenia o oddaniu władania nieruchomością, czy też po prostu zachowywali się biernie i dopuścili do przejęcia gruntu przez nowego władającego. Niewyjaśnienie tej okoliczności stanowi o naruszeniu zasad prowadzenia postępowania wyjaśniającego wynikających przede wszystkim z art. 7 k.p.a., które to uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (na wysokość odszkodowania). Zauważyć w tym miejscu należy – wbrew zarzutom skargi – że organ prawidłowo ustalił przeznaczenie przejętych działek na podstawie treści studium dla tego obszaru. Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości przy wycenie jej wartości rynkowej na potrzeby ustalenia odszkodowania uwzględnia się bowiem w braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 3 u.g.n.), a taka sytuacja nie miała miejsca w sprawie niniejszej. Nadto przez pojęcie stanu nieruchomości należy rozumieć jej granice, powierzchnię, naniesienia budowlane i roślinne oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Te elementy zostały ujęte w operacie. Wskazano w nim przede wszystkim, że uwzględniono stan z poprzedniego operatu z 2010 r. z uwagi na znaczny upływ czasu i obowiązek uwzględnienia stanu nieruchomości z daty wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (k. 163 akt administracyjnych). Także wskazano, że jest to nieruchomość (część wydzielona pod drogę) niezabudowana i stanowi część wyjeżdżonej drogi gruntowej, co jest widoczne na zdjęciach (k. 165 akt administracyjnych). Uwzględniono zatem stan nieruchomości w rozumieniu art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, w tym fakt wykorzystywania jej jako miejsca poruszania się pojazdów, co zostało określone przez skarżących jako plac manewrowy. Okoliczność wykorzystywania wydzielonych działek do prowadzenia działalności gospodarczej nie może jednak być uwzględniona w ten sposób, że w wysokości odszkodowania zrekompensuje się korzyści utracone w związku z gospodarczym wykorzystywaniem gruntu. Odszkodowanie za nieruchomości przejęte pod drogi w trybie specustawy drogowej nie uwzględnia bowiem utraconych korzyści. Te mogą być dochodzone w postępowaniu cywilnym. Reasumując stwierdzić trzeba, że uchybienia, które miały miejsce na etapie pierwszoinstancyjnym postępowania i nie zostały usunięte przez organ II instancji w trakcie rozpoznawania odwołania – prowadziły do obowiązku wyeliminowania przez sąd obydwu zaskarżonych decyzji z obrotu prawnego. W konsekwencji w ponownie prowadzonym postępowaniu organ I instancji z uwagi na treść art. 156 ust. 3 u.g.n., w którym postanowiono, że operat jest ważny w okresie dwunastu miesięcy od jego sporządzenia - dopuści dowód z nowego operatu, w którym ocena zostanie przeprowadzona z poszanowaniem przepisów prawa, a w szczególności z wyeliminowaniem nieprawidłowości stwierdzonych przez sąd i wyżej opisanych. Następnie organ ustali wysokość odszkodowania dokonując wszechstronnej i wnikliwej oceny przedłożonego operatu zgodnie z poszanowaniem zasad swobodnej oceny dowodów i zasad prowadzenia postępowania wyjaśniającego wynikających z k.p.a. (art. 7, 77 § 1, 80 k.p.a.). Swoją ocenę przedstawi w uzasadnieniu decyzji sporządzonym zgodnie z art. 107 §3 k.p.a. Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w związku z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W punkcie 2. wyroku orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a. W punkcie 3. wyroku zasądzono od organu na rzecz skarżącego koszty postępowania sądowego na podstawie art. 200 p.p.s.a.