II SA/Bk 73/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska,, sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), Protokolant Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 05 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi C. A. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] września 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłacenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala skargę. Skarga została wywiedziona na tle następujących okoliczności. Na skutek ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta B. Nr [...] z dnia [...] września 2008 r. o ustaleniu lokalizacji drogi gminnej dla inwestycji polegającej na budowie ulicy L. w B., doszło do przejęcia przez Gminę B. pod budowę tej drogi między innymi działek o numerze: [...] o powierzchni 0,0070 ha, [...] o powierzchni 0,0238 ha oraz [...] o powierzchni 0,0070 ha, stanowiących własność skarżącego C. A. Następnie Prezydent Miasta B. działający jako Starosta wszczął postępowanie w sprawie ustalenia i wypłacenia odszkodowania za w/w nieruchomości, po przeprowadzeniu którego decyzją z dnia [...] maja 2010 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie 41.909,00 zł i zobowiązaniu Gminy B. do jego wypłaty na rzecz skarżącego. W podstawie prawnej decyzji przywołane zostały przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. 130 ust. 2 i art. 132 ust. 1a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że dla potrzeb ustalenia odszkodowania zostały w postępowaniu dopuszczone dwa dowody: opis stanu zagospodarowania i stanu techniczno - użytkowego nieruchomości na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej oraz sporządzony w dniu 2 listopada 2009 r. operat rzeczoznawcy majątkowego, zastąpiony następnie operatem szacunkowym z dnia 18 lutego 2010 r. określającym wartość nieruchomości na łączną kwotę 41.909,00 zł. Oba te dowody organ poddał ocenie. Podkreślił, że sporządzona przez rzeczoznawcę wycena została dokonana metodą korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym, a wybór metody szacowania uznać należy za trafny i zgodny z obowiązującymi regulacjami prawnymi. Treść operatu szacunkowego zawiera wszelkie niezbędne informacje, wskazuje podstawy prawne, przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy. Operat nie budzi zastrzeżeń formalno - prawnych. Organ wskazał ponadto, iż wydanie przedmiotowej decyzji poprzedziły rozprawy administracyjne przeprowadzone w dniach 25 stycznia 2010 r. i 15 marca 2010 r. z udziałem skarżącego, biegłego i przedstawiciela gminy. Podczas pierwszej z nich skarżący zakwestionował ustaloną wartość 1 m² gruntu, twierdząc, iż została ona zaniżona, a działki położone w sąsiedztwie, które również zostały zabrane pod drogę wyceniono wyżej. Zastrzeżenia do operatu wniósł także przedstawiciel gminy. Wezwany do złożenia wyjaśnień rzeczoznawca majątkowy sporządził operat zamienny z dnia 18 lutego 2010 r., w którym ustalił cenę odszkodowania na łączną kwotę 41.909,00 zł. Biegły wyjaśnił, iż dodatkowa analiza sprawy wykazała konieczność przyjęcia w operacie szacunkowym zamiennym skorygowanych wag cech nieruchomości i ich skalę ocen, co w konsekwencji zaskutkowało ponowną analizą operatu z dnia 2 listopada 2009 r. i ustaleniem nowych wartości szacowanych działek. Podczas drugiej rozprawy biegły podtrzymał oszacowaną wartość rynkową nieruchomości na poziomie przedłożonego operatu zamiennego. Uwag i zastrzeżeń, co do sporządzonego opracowania z dnia 18 lutego 2010 r. nie wniósł przedstawiciel gminy. Natomiast skarżący nie zgodził się z wartością nieruchomości oznaczonej nr [...] zawartą w w/w operacie szacunkowym wskazując, iż jest ona zaniżona. Odnośnie wyceny pozostałych działek nie wniósł zastrzeżeń. W tych uwarunkowaniach organ I instancji wydał opisaną wyżej decyzję. W odwołaniu od tej decyzji skarżący podniósł zarzut zaniżenia wysokości ustalonego odszkodowania. Jego zdaniem rzeczoznawca nieprawidłowo przyjął do porównań działki o niskiej wartości, co następnie doprowadziło do niewłaściwego określenia wartości szacowanego gruntu. Wojewoda P. po rozpatrzeniu powyższego odwołania, decyzją z dnia [...] września 2010 r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia przytoczył brzmienie przepisów prawa regulujących kwestie odszkodowań za nieruchomości przejęte pod budowę dróg na mocy decyzji lokalizacyjnych wydawanych na podstawie specustawy drogowej. Wskazał, że w świetle art. 18 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według wartości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania. W art. 23 specustawa drogowa odsyła w sprawach nieuregulowanych do stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. do zasad ustalenia odszkodowania jak za wywłaszczone nieruchomości. Wartość odjętego prawa określa rzeczoznawca, który dokonuje wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości. Uszczegółowienie zasad szacowania zawiera rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W § 36 ust. 1 tego aktu zostało wskazane, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, stosuje się podejście porównawcze przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Organ odwoławczy po opisaniu mających zastosowanie regulacji prawnych, wskazał, że w spawie niniejszej wyceny nieruchomości skarżącego dokonano podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca do porównania wybrał transakcje sprzedaży 33 nieruchomości gruntowych podobnych do wycenianej, wyselekcjonowanych z 274 transakcji dokonanych w latach 2008 - 2009, podobnych do szacowanych nieruchomości, z okresu od marca 2008 r. do 20 sierpnia 2009 r. Ceny działek wahały się pomiędzy 63,00 zł za 1 m² a 189,39 zł za 1 m², tym samym cena średnia wynosiła 120,07 zł za 1 m². Dokonane przez rzeczoznawcę ustalenia organ odwoławczy podzielił stwierdzając, iż odwołujący się zarzucając zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości, nie przedstawił żadnych dowodów na poparcie powyższego twierdzenia. W skardze wywiedzionej na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, skarżący argumentował, że niezrozumiałe jest dla niego to, że wartość działek dla których urządzona jest jedna księga wieczysta, graniczące ze sobą i mające jednakowe przeznaczenie, została w operacie szacunkowym a następnie w decyzji określona na różnym poziomie cenowym. W uzupełnieniu tego stanowiska, pełnomocnik skarżącego w piśmie procesowym z dnia z dnia 2 kwietnia 2010 r. podniósł zarzut naruszenia prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie przepisów: - art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) w zw. z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i zakwalifikowanie przy obliczaniu wartości działek gruntu jako podobnych działek z dostępem do drogi, jak i bez dostępu do drogi, które miało wpływ na wynik sprawy przez nieprawidłowe ustalenie średniej ceny transakcji, a w konsekwencji na zaniżenie odszkodowań za nieruchomości oznaczone nr geodezyjnym [...]; - art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez ustalenie atrybutu "położenie" nieruchomości o nr geodezyjnym [...] jako słabe i obliczenie współczynnika korygującego o wartości 0,79, które miało wpływ na wynik sprawy przez zaniżenie odszkodowania za tą nieruchomość na skutek pomnożenia współczynnika korygującego w zaniżonej wysokości 0,79 przez zaniżoną wartość średniej ceny transakcyjnej 120,07 zł; - § 56 pkt 4 i 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego odpowiednio przez wskazanie, że datą określenia wartości przedmiotu wyceny był jednocześnie 18 lutego 2010 r. oraz listopada 2009 r. oraz brak analizy rynku i nieokreślenie trendu cen (tendencji cen ze względu na upływ czasu), które miało wpływ na wynik sprawy przez zaniżenie odszkodowań za nieruchomości oznaczone nr geodezyjnym [...]. W uzasadnieniu pełnomocnik skarżącego wskazał, iż przy wyznaczeniu średniej ceny transakcyjnej należało brać pod uwagę jedynie nieruchomości mające dostęp do drogi, bowiem tylko takie nieruchomości są podobne do nieruchomości skarżącego. Ustalenie średniej ceny transakcyjnej w oparciu o porównanie cen 33 nieruchomości, z których 10 nie było podobnych do wycenianych nieruchomości na kwotę 120,07 zł, doprowadziło do zaniżenia średniej ceny transakcyjnej, a w konsekwencji do zaniżenia wysokości odszkodowania. Nadto przy wyznaczaniu współczynnika korygującego, nieprawidłowo oceniono atrybut nieruchomości [...] "położenie" jako słabe, z uwagi na graniczenie jej z szosą o dużym natężeniu ruchu (szosa z.). Ocena ta jest wadliwa, gdyż przedmiotowa nieruchomość położona jest w niewielkiej odległości od zabudowy jednorodzinnej a komunikację zapewnia jej ulica L. a nie szosa z., która jedynie daje możliwość dojazdu. Zdaniem pełnomocnika położenie nieruchomości powinno być ocenione jako średnie, co powinno skutkować zwiększeniem współczynnika korygującego od wadliwie wyznaczonego jego poziomu 0,79. Pełnomocnik zwrócił ponadto uwagę, iż operat szacunkowy zawiera dwie daty, na które określono wartość przedmiotu wyceny: 18 lutego 2010 r. oraz listopad 2009 r. Operat nie zawiera jednak analizy i określenia trendu cen, nie uwzględnia kierunku zmiany cen przy ustalaniu wartości nieruchomości ani na 18 lutego 2010 r., ani na listopad 2009 r. Marginalnie podniesiono, iż biegły rzeczoznawca majątkowy w operacie dotyczącym nieruchomości sąsiadującej z nieruchomościami skarżącego (działka nr [...]) ustalił wartość 1 m² w kwocie dwukrotnie wyższej niż w przypadku nieruchomości oznaczonej numerem [...]. Podnosząc powyższe zarzuty pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Wojewoda P. w odpowiedzi na skargę podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w sprawie i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje: Skarga podlegała oddaleniu albowiem zaskarżonej decyzji nie można skutecznie postawić zarzutu naruszenia prawa, w tym naruszenia przepisów powołanych przez skarżącego. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.), zwanej dalej specustawą drogową, wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi w następstwie decyzji o zasadach realizacji inwestycji drogowej ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zasadach realizacji inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W sprawach nieuregulowanych w specustawie drogowej, stosuje się – stosownie do odesłania zamieszczonego w art. 23 specustawy – przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Będą to, między innymi, przepisy Działu IV ustawy, dotyczące wyceny nieruchomości, sporządzanej na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jak stanowi art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, kierując się celem wyceny, rodzajem i położeniem nieruchomości, przeznaczeniem w planie miejscowym, stanem nieruchomości oraz dostępnymi danymi o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe kryteria wyceny nieruchomości przeznaczonych na określone cele, reguluje wydane z upoważnienia ustawy o gospodarce nieruchomościami rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod inwestycję drogową powinien odpowiadać § 36 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Jednakże, gdy takich cen brak, wartość gruntów określa się w sposób następujący: - wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 % (pkt 1); - wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 % (pkt 2). Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, określone powyżej zasady ustalania ceny 1 m² gruntu stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia. Powołana powyżej regulacja wskazuje na zasady ustalania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Wśród tych przepisów zauważalna jest sekwencyjność poszczególnych etapów procesu szacowania wartości 1 m² gruntu przeznaczonego pod inwestycję. Pierwszym i podstawowym sposobem ustalenia wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową jest jej porównanie do nieruchomości, które stanowiły przedmiot nabycia pod tego rodzaju inwestycje (art. 36 ust. 1). Natomiast w przypadku, gdy na rynku transakcyjnym brak jest transakcji gruntami nabywanymi pod budowę dróg - wówczas należy zastosować metodę wskazaną w art. 36 ust. 2 pkt 1, a dalej pkt 2. W rozstrzyganej sprawie odnosząc treść operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę J. M. w dniu 18 lutego 2010 r. do wzorca wyceny, przewidzianego w powołanych wyżej przepisach, Sąd nie dopatrzył się uchybień co do formy operatu, jak też sposobu i metody jego sporządzenia. Z operatu szacunkowego jasno wynika (strona 9), że w analizowanym okresie (lata 2008 - 2009) brak było transakcji nabywania podobnych nieruchomości gruntowych, ze szczególnym uwzględnieniem ich przeznaczenia, tj. z przeznaczeniem na inwestycje drogowe, a zatem wartości nieruchomości nie można było określić w podejściu porównawczym w odniesieniu do cen nieruchomości przeznaczonych pod drogi. W tej sytuacji rzeczoznawca zastosował tryb szacowania przewidziany w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia, polegający na uwzględnieniu w procesie wyceny cech nieruchomości, z której wydzielono działkę przeznaczoną na realizację inwestycji. Jak stwierdził rzeczoznawca, w objętym analizą okresie zebrano wystarczającą ilość danych transakcyjnych, których przedmiotem były nieruchomości niezabudowane, co pozwoliło określić wartość działki wycenianej w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej (strona 9, 10 - 11 operatu). Analiza akt sprawy nie pozostawia wątpliwości, co do słuszności uznania przez organy obu instancji, że przedstawiony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, stanowiący podstawę dla określenia kwoty odszkodowania odpowiadał cechom operatu prawidłowego, zupełnego, logicznego i wiarygodnego. Ocena ta znalazła swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniach decyzji obu organów. Z powołanych wyżej względów Sąd uznał zarzuty skargi za nieuzasadnione. W pierwszej kolejności odnosząc się do niewłaściwego zakwalifikowania przy obliczaniu wartości działek gruntu jako podobnych, działek z dostępem do drogi jak i bez dostępu do drogi, wyjaśnić należy, iż w myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony (tak: wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r. II OSK 2014/2006, LexPolonica nr 1994860). Jak wynika z powyższego, warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie a nie tożsamości. W niniejszej sprawie, w zestawionej tabeli określającej wartość 1 m² gruntu rzeczoznawca wykazał, że rozpiętość cen jest znacząca i średnio wynosi 214,70 zł za 1 m² (strona 18 operatu). Z opisu nieruchomości porównawczych, a więc tych, które rzeczoznawca uznał za podobne, jako cenę minimalną obrał wartość 1 m² na 63,00 zł. Transakcja obejmowała działkę o kształcie prostokątnym, regularnych granicach, z dostępem do drogi, o podobnym przeznaczeniu, a więc funkcjonalnie podobną do tej, która podlegała wycenie w niniejszej sprawie. Analogiczne cechy spełnia nieruchomość obrana przez rzeczoznawcę dla potrzeb wskazania ceny maksymalnej za 1 m², tj. 189,39 zł. W tej sytuacji uznać należy, że rzeczoznawca do bezpośredniego porównania wybrał transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych podobnych do wycenianej, wyselekcjonowanych z transakcji powołanych w operacie. Dobór cech korygujących i wagi tych cech oraz skala ich ocen, nie nasuwa zastrzeżeń. Załączony zaś przez skarżącego operat szacunkowy z dnia 21 czerwca 2010 r., sporządzony w innej sprawie dla działki nr [...] okazał się być nieprzydatny dla wykazania, że w sprawie wyceny działki nr [...] doszło do zaniżenia wartości 1 m². Jak już wyżej uzasadniano, zastosowanie metody porównawczej winno być poprzedzone stwierdzeniem istnienia więzi podobieństwa gruntów obranych do zestawienia z oszacowaną nieruchomością. Działka oznaczona jako [...] nie jest podobna do działki nr [...]. W szczególności położenie tejże działki i charakter jej wykorzystania jest odmienny, przez co według tabeli zawierającej opis cech istotnych nieruchomości i ich wagę określono położenie działki nr [...] jako średnie, a wielkość i kształt jako korzystny. Również walory nieruchomości, z której wydzielono działkę były odmienne. Z tych też względów Sąd nie przychylił się do argumentacji skarżącego. Końcowo podkreślić należy, iż ustalenie wartości każdej nieruchomości następuje indywidualnie, na podstawie odrębnego operatu szacunkowego, przy uwzględnieniu indywidualnych cech nieruchomości porównawczych. Sąd nie podzielił także zarzutu dotyczącego nieprawidłowego - zdaniem skarżącego, zakwalifikowania i określenia położenia działki nr [...] jako "słabe", podczas gdy powinno być "średnie". W operacie rzeczoznawca wskazał, że dla takiej oceny cechy położenia decydujące znaczenie miała bliskość, tzw. szosy z. o dużym natężeniu ruchu. Analizując ten zarzut Sąd zwrócił uwagę, że przy określeniu cechy położenia i wagi tejże cechy dla ustalenia wartości nieruchomości nie ma znaczenia, który dojazd jest faktycznie wykorzystywany dla potrzeb komunikacji, ale samo położenie, bliskość określonej trasy. Jak wynika z uzasadnienia zarzutu, skarżący nie kwestionuje bliskości tej trasy ani intensywności ruchu tam panującego, a jedynie zapewnia o tym, że za główną komunikację uważa ul. L. a szosę z. traktuje jedynie jako umożliwiającą dojazd. Nie zasługuje na uwzględnienie również zarzut naruszenia § 56 pkt 4 i 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego odpowiednio przez wskazanie, że datą określenia wartości przedmiotu wyceny był jednocześnie 18 lutego 2010 r. oraz listopad 2009 r. oraz brak analizy rynku i nieokreślenie trendu cen (tendencji cen ze względu na upływ czasu), które miało wpływ na wynik sprawy przez zaniżenie odszkodowań za nieruchomości oznaczone nr geodezyjnym [...]. Zgodnie z art. 18 ust. 1 tzw. specustawy drogowej, wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi w następstwie decyzji o zasadach realizacji inwestycji drogowej ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zasadach realizacji inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W niniejszej sprawie w następstwie zastrzeżeń skarżącego jak i przedstawiciela gminy do operatu szacunkowego z listopada 2009 r. (złożonych po rozprawie administracyjnej z dnia 25 stycznia 2010 r.) rzeczoznawca majątkowy opracował operat szacunkowy zamienny z dnia 18 lutego 2010 r., w którym ustalił cenę odszkodowania na łączną kwotę 41.909 zł. Biegły wyjaśnił, iż dodatkowa analiza sprawy, w tym przeprowadzona dodatkowa wizja lokalna nieruchomości wykazała konieczność przyjęcia w operacie szacunkowym zamiennym skorygowanych wag cech nieruchomości i ich skalę ocen, co w konsekwencji spowodowało ponowną analizą operatu z dnia 2 listopada 2009 r. i ustalenie nowych wartości szacowanych działek. Wbrew również twierdzeniom pełnomocnika w operacie szacunkowym rzeczoznawca odniósł się do kwestii wahań cen transakcyjnych na przestrzeni lat 2008 - 2009 (strona 18 operatu), zauważając, że systematyczny jednostkowy wzrost wartości działek był widoczny do końca III kwartału 2008 r., a od IV kwartału 2008 r. nastąpiło wyhamowanie rynku w zakresie transakcji i spadek cen nieruchomości. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zarzuty skargi nie podważają legalności decyzji, to znaczy jej zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego. Decyzja ustalająca kwotę odszkodowania zapadła w postępowaniu przeprowadzonym w sposób prawidłowy, przy pełnym wyjaśnieniu istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności i przy zapewnieniu stronie czynnego w nim udziału. Z tych powodów skargę oddalono (art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).