II SA/Bk 751/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk (spr.), Sędziowie asesor WSA Wojciech Stachurski,, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Protokolant Barbara Romanczuk, po rozpoznaniu w dniu 17 stycznia 2006 r. sprawy ze skargi M. N. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] czerwca 2005 r. Nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości I. Uchyla zaskarżoną decyzję. II. Stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości do czasu uprawomocnienia się wyroku. III. Zasądza od Wojewody P. na rzecz skarżącego M. N. kwotę 200 (słownie dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych. Starosta Powiatowy Z., po prawomocnym rozpoznaniu sprawy, decyzją z dnia [...] kwietnia 2005 roku, powołując się na art. 112 w związku z art. 6 pkt 1, art. 113 ust. 1, art. 115 ust. 1, 2 i 3, art. 121 ust 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r., nr 46 poz. 543), orzekł m.in. o : – wywłaszczeniu na rzecz miasta Z. działki nr [...] o pow. 788 m2 wraz ze składnikami znajdującymi się na nieruchomości (zabudowa, nasadzenia) położonej w Z. stanowiącej własność M. N.; – przejściu prawa własności nieruchomości na rzecz miasta Z. z dniem, w którym decyzja będzie ostateczna; – ustaleniu wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w kwocie 104.850 zł złotych na którą składa się: wartość rynkowa działki – 68.020 zł, wartość odtworzenia składników zabudowy i nasadzeń – 36.830 zł. W wyniku odwołania się od decyzji Starosty Powiatowego Z. przez M. N., Wojewoda P. decyzją z dnia [...] czerwca 2005 roku, nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. U podstaw rozstrzygnięcia w/w organów legły następujące ustalenia: W związku z potrzebą budowy II etapu odcinka drogi łączącej ulicę B. z ulicą K. w Z. przebiegającą w projekcie m.in. przez nieruchomość o nr [...] o pow. 788 m2 M. N., powstałą w wyniku projektu podziału działki numer [...] o powierzchni 0,0886 ha, zatwierdzoną decyzją Burmistrza Miasta Z. z dnia [...] października 2003 r. znak: [...], zaistniała konieczność nabycia tej nieruchomości na rzecz Miasta Z. W związku z tym Burmistrz Miasta Z. zaproponował panu M. N. wykup działki wraz z zabudową i nasadzeniami za łączną kwotę 106.120 zł. Kwota ta wynikała z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego J. M. z dnia [...] lipca 2004 roku. Pan M. N. nie zgodził się na sprzedaż nieruchomości, uznając proponowaną wartość za rażąco niską. W tej sytuacji Burmistrz Miasta Z. wystąpił do Starosty Z. z wnioskiem o wywłaszczenie nieruchomości o nr [...] o pow. 788m2 na rzecz Miasta Z. i ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, niezbędną pod budowę planowanego odcinka drogi. Starosta wszczął postępowanie wywłaszczeniowe i zlecił rzeczoznawcy majątkowemu J. M.poprawę i aktualizacje operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2004 roku w zakresie wyceny działki nr [...] oraz składników zabudowy i nasadzeń. W następnym operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2005 r. J. M. wycenił nieruchomość ogółem na kwotę 104.085 zł, w tym wartość rynkowa działki numer [...] - 68.020 zł, wartość odtworzeniowa składników zabudowy i nasadzeń - 36.830 zł. Rzeczoznawca określił również koszt wywiezienia cegły z przedmiotowej działki na kwotę 566 zł. Taką też wartość odszkodowania tj. 104.085 zł przyjął Starosta Powiatu Z. w decyzji pierwszoinstancyjnej z dnia z [...] kwietnia 2005 r. Uzasadniając swoją decyzje Starosta stwierdził, iż operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z art. 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Organ przychylił się do sposobu wyceny zabudowy przez rzeczoznawcę – metodą odtworzeniową z uwzględnieniem stopnia zużycia, zaś wartości gruntu – metodą rynkową, co jest zgodne z art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ podkreślił, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybór metody szacowania należy do rzeczoznawcy, który operat sporządził zgodnie z § 22 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). W dalszej części uzasadnienia decyzji, Starosta negatywnie odniósł się do, żądanego przez pana M. N., doliczenia podatku VAT do wartości odszkodowania, albowiem nie przewiduje tego ustawa o gospodarce nieruchomościami zaś właściciel nie jest podatnikiem tego podatku. Organ uznał również, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie dają podstaw prawnych do zwiększenia ustalonego odszkodowania w związku z pogorszeniem się warunków gospodarowania w przypadku przebudowy gospodarstwa rolnego. Wojewoda P., wydając decyzję z dnia [...] czerwca 2005 r. (wskutek odwołania pana M. N.) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję i podzielił stanowisko Starosty Z., wyrażone w uzasadnieniu do tej decyzji. Organ II instancji wskazał, iż z uwagi na fakt, że dobrowolne rokowania nie przyniosły rezultatu, wdrożono tryb postępowania wywłaszczeniowego i wypełniono wszystkie przesłanki warunkujące wywłaszczenie nieruchomości zgodnie z prawem. W ocenie Wojewody P. przy wydawaniu zaskarżonej decyzji nie naruszono przepisów dotyczących ustalenia wysokości odszkodowania. Zgodnie bowiem z art. 130 ust. l i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Skoro więc, w niniejszej sprawie wysokość odszkodowania określonego w zaskarżonej decyzji oparto na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 09 marca 2005 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. i operat ten spełnia warunki zawarte w rozporządzeniu regulującym te kwestie, to również w ocenie organu nie można uznać, że w tym zakresie zaskarżona decyzja narusza prawo. Organ podkreślił jednocześnie, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. w dniu [...] 07.2004 r. zawierał uchybienia, dlatego pismem z dnia [...]02.2005 r. wystąpił do jego wykonawcy o poprawę i aktualizację. Rzeczoznawca majątkowy J. M. sporządził nowy operat datowany na dzień [...]03.2005 r., który uznany został przez Starostę Z. za prawidłowy i dlatego stanowił podstawę do ustalenia wartości wywłaszczanej nieruchomości. Organ odwoławczy również stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony w dniu [...]03.2005 r. przez J. M. wykonany został prawidłowo. Dla określenia wartości rynkowej wywłaszczonej działki przyjęto 16 działek zbytych w okresie 2001 r. - IV kwartał 2004 r. Wartość rynkową działek określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych z uwzględnieniem czynników cenotwórczych, do których należą w szczególności: jego rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury oraz stan zagospodarowania. Średnia cena transakcji 16 działek określona została na kwotę 71,34 zł/m2. Współczynnik korygujący średniej ceny działek reprezentatywnych do określenia wartości działki wycenionej określono na 1,21. W związku z tym wartość rynkowa 1m2 nieruchomości gruntowej wynosi 71,34 zł x 1,21 = 86,32 zł/m2. Organ podkreślił przy tym, iż proponowanych przez M. N. cen transakcji 2 działek w 1998 r., w których cena wynosiła za l m2 - 152 zł i 167 zł nie uwzględnił rzeczoznawca majątkowy z uwagi na odległy czas transakcji. Natomiast odnosząc się do działki pana M. Z. G. podniósł, iż współczynnik zagospodarowania działki jest większy, dlatego też większa jest cena m2 jego działki. Ponadto Wojewoda P. podniósł, iż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewidują rozwiązań dotyczących uwzględnienia podatku VAT przy ustalaniu odszkodowania za składniki znajdujące się na nieruchomości, dlatego też zgłoszony przez odwołującego wniosek w tej sprawie nie może być uwzględniony. Organ uznał również nie mogą być uwzględnione pozostałe wnioski zgłoszone w odwołaniu, a dotyczące przyznania odszkodowania w wysokości 70.000 zł za pogorszenie warunków produkcji rolnej oraz odroczenie terminu wydania nieruchomości na okres dwóch lat od dnia wydania ostatecznej decyzji, z uwagi na to, że ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 120 określa, że jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia wystąpienia szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala się obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegającym tym zdarzeniom lub okolicznościom. W skardze, wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w B., pan M. N. zarzucił decyzji obrazę przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący zakwestionował zarówno pierwszy jak i drugi operat szacunkowy J. M. przyjęty do wartości odszkodowania, podający, iż wartość poszczególnych pozycji z drugiego operatu zmalała, mimo iż nastąpiła zmiana cen materiałów budowlanych. W sposób niewłaściwy zostały również wyceniona ogólna wartość przedmiotowej nieruchomości. Powołując się na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, skarżący żądał 70.00 złotych odszkodowania za pogorszenie warunków gospodarowania działki. Stwierdził, że przeniesienie gospodarstwa na działkę rolną przy ulicy Wiśniowej spowoduje dla niego niekorzystne okoliczności. Działka ta oddalona jest o 2 km od jego miejsca zamieszkana, a zatem koszty pokonywania tej odległości wzrosną. Ponadto nieruchomość na ulicy Wiśniowej bardziej jest narażona na kradzieże. Skarżący domagał się również zwiększenia odszkodowania o kwotę podatku VAT, którą będzie musiał zapłacić w przypadku podjęcia się budowy nowych budynków gospodarczych, bowiem do cen materiałów budowlanych doliczony jest podatek VAT. Końcowo podniósł, iż nie prawdziwe są twierdzenie Starosty Z. dotyczące negocjacji w kwestii sprzedaży tej nieruchomości, bowiem doszło jedynie do jednego spotkania i przedstawienia mu operatu szacunkowego. Ponadto skarżący zaakcentował, iż ten sam rzeczoznawca w tym samym czasie i pod tą samą inwestycję wycenił działkę sąsiednią po 110 zł za m2 tj. o 24 zł za m2 wiecej. Podkreślił także, iż pozostała po podziale część działki w zasadzie nie nadaje się do samodzielnego użytkowania i będzie i tak ją musiał zbyć. Skarżący wniósł o uchylenie decyzji i powołanie innego rzeczoznawcy do sporządzenia wyceny nieruchomości. Wniósł także o dopuszczenie dowodów z akt notarialnych w których widnieją wyższe ceny za m2 działek przeznaczonych pod tą drogę oraz akt sprawy nr [...] łącznie z operatem szacunkowym, na podstawie którego pan S. K. zbył nieruchomość sąsiednią za znacznie wyższą kwotę. W odpowiedzi na skargę Wojewoda P. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe argumenty. Podkreślił, iż nieruchomość uznana przez rzeczoznawcę majątkowego jako nieruchomość porównawcza o cenie maksymalnej, chociaż położona jest w tej samej strefie co nieruchomość wywłaszczana, w rzeczywistości nie stanowiła przedmiotu transakcji o cenie maksymalnej, bowiem w rzeczywistości maksymalne ceny za sprzedaż gruntów na ten sam cel uzyskano w akcie notarialnym z dnia [...]10.1998 r. -152 zł za m2 oraz akcie notarialnym Rep. A. Nr [...] - 167 zł za m2, natomiast Miasto Z. nabyło w 2002 r. działkę pod budowę drogi za cenę 88 zł za m2. Nieporozumieniem było przyjęcie do porównań i wyliczenia średniej ceny gruntów położonych w strefie peryferyjnej lub bardziej odległych od centrum miasta. Co do budynków oszacowanych metodą odtworzeniową organ podniósł, iż stopień zużycia jednego z budynków w ostatnim operacie przyjęto na 86,6 %, chociaż budynek ten wykorzystywany jest gospodarczo i był remontowany, ale według stopnia zużycia już praktycznie nie istnieje. W stosunku do poprzedniej opinii z [...]07.2004 r., zatem sprzed 8 miesięcy stopień zużycia wzrósł o ponad 3 %. Ustosunkowując się do zarzutów zawartych w skardze organ podniósł, iż nie zawierają one nowych okoliczności, które nie byłyby uwzględnione w postępowaniu odwoławczym, a stanowią jedynie powtórzenie zarzutów przedstawionych w odwołaniu, do których organ ustosunkował się w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. zważył, co następuje: Nie ulega wątpliwości, że co do zasady decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości została podjęta zgodnie z prawem z zachowaniem procedury określonej w rozdziale 4 -tym ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004r. nr 261 poz. 2603). Działka o nr [...] o pow. 788 m2, stanowiąca własność pana M. N., znalazła się w obszarze przeznaczonym pod budowę drogi, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 122 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami). Kwestią sporną pomiędzy Burmistrzem Miasta Z. (na rzecz którego dokonano wywłaszczenia), a właścicielem nieruchomości, pozostała wysokość odszkodowania należnego z tytułu wywłaszczenia. Zarzuty skargi w znacznej części nie są pozbawione racji. Podstawową zasadę kształtującą zakres odpowiedzialności odszkodowawczej za wywłaszczenie nieruchomości w ustawie o gospodarce nieruchomościami zawiera art. 128 ust. 1, zgodnie z którym odszkodowanie powinno odpowiadać wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości, a podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości – zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy. Stanowi to realizację konstytucyjnej zasady dopuszczalności wywłaszczenia za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2 Konstytucji RP). Podstawą wydania decyzji o odszkodowaniu jest dla organu opinia rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 ustawy). Określenie wartości rynkowej nieruchomości następuje poprzez zastosowanie m.in. metody porównawczej, która pozwala uwzględnić elementy cenotwórcze wymienione w art. 134 ust. 2 ustawy, a więc: rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualne ceny w obrocie nieruchomościami. Ustawodawca w art. 135 ust. 1 ustawy dopuścił możliwość posłużenia się metoda odtworzeniową dla określenia wysokości odszkodowania, przy czym metoda ta dotyczyć może tylko nieruchomości zabudowanej. W sprawie niniejszej rzeczoznawca J. M. zastosował obydwie metody wyceny, co jest zgodne z prawem. Operat szacunkowy przyjęty w ostatecznej wersji (z [...] marca 2005r.) do wydania decyzji wywłaszczeniowej podaje ogólną wartość nieruchomości na kwotę 104.850 zł. W ocenie Sądu, duże wątpliwości budzi w przedmiotowej sprawie rozbieżna wycena wartości odtworzeniowej składników zabudowy na działce skarżącego, jaka została wykazana w ostatecznym operacie szacunkowym rzeczoznawcy J. M. z wyceną rzeczoznawcy opracowaną w lipcu 2004 roku i poprawioną w sierpniu 2004 roku, mając na uwadze niewielki upływu czasu od sporządzenia obydwu operatów (lipiec 2004 roku i marzec 2005 roku). Organ ponadto w ogóle nie ustosunkował się do zarzutu skarżącego, w którym wskazał iż ten sam rzeczoznawca w tym samym czasie i pod tą samą inwestycję wycenił działkę sąsiednią po 110 zł za m2 tj. o 24 zł za m2 więcej. Nie zrozumiałym bowiem jest, iż działka sąsiednia Pana K. została w sumie wyceniona na znacznie większą kwotę, przy zastosowaniu tym samych metod wyceny wartości nieruchomości. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8.11.2001r. (ISA 833/00) zawarł tezę, iż "opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego, jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego". Powyższą tezę Sąd w sprawie niniejszej podziela uważając, iż niejasności w przyjętych wycenach winny być wyjaśniane, skoro opinie pochodzą od uprawnionych rzeczoznawców majątkowych, podlegającym tym samym przepisom prawa i standardów zawodowych. Jeżeli organ wywłaszczeniowy ocenił, że operat szacunkowy rzeczoznawcy J. M. spełnia warunki formalne, określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109), a mimo tego istnieją różnice w wycenie to powinien zlecić następną opinię ewentualnie na bazie już istniejących opinii zastosować procedurę określoną w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. poddać opinie weryfikacji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Skarżący podnosi, że takie elementy jak: koszty zezwoleń, projektów, usług związanych z podjęciem budowy, powinny wchodzić w koszt wyceny, jak też podatek VAT na materiały budowlane i usługi. Ta kwestia nie została wyjaśniona w opinii rzeczoznawcy J. M., który zaznaczył jedynie, że "określona wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT". Organ nie dociekał natomiast dlaczego rzeczoznawca zamieszczał taką informację w swoich operatach i jakie to ma konsekwencje dla wysokości wyceny. Na uwagę zasługuje wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30.12.1988r. oraz z 5.12.1988r. (sygn. IVSA 702/88 – ONSA z 1988 nr 2, poz. 100; sygn. IVSA 946/88 – ONSA z 1989r. nr 2, poz. 67), gdzie zostało wyrażone stanowisko, że przy przyjęciu wartości odtworzeniowej nieruchomości, za podstawę odszkodowania należy przyjąć rzeczywiste koszty budowy z uwzględnieniem normalnego czasu jej trwania i kształtujących się w tym czasie cen materiałów budowlanych i robocizny oraz innych wydatków związanych z budową takich, jak transport, ochrona, robocizna z zastosowaniem wyłącznie cen wolnorynkowych. Takie elementy należą w konkretnej sprawie do kompetencji rzeczoznawcy i dlatego organ zlecający operat winien żądać dodatkowych wyjaśnień jeśli dokument – operat nie jest dość jasny. Organ również winien dokładnie wyjaśnić różnicę stopnia zużycia amortyzacyjnego znajdujących się na nieruchomości obiektów budowlanych, mając przy tym na uwadze stosunkowo niedługi okres czasu, w którym sporządzone zostały te operaty. Rozpoznając sprawę ponownie organ wywłaszczający winien mieć na względzie wskazane powyżej uchybienia, a nadto treść art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nakazujący zachowanie aktualności wyceny na datę wydania decyzji wywłaszczeniowej. Mając na względzie powyższe okoliczności i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a) i c) oraz art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30.08.2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270) – orzeczono, jak w sentencji.