II SA/Bk 761/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, Sędziowie sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk (spr.),, asesor WSA Wojciech Stachurski, Protokolant Barbara Romanczuk, po rozpoznaniu w dniu 24 stycznia 2006 r. sprawy ze skargi U. M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lipca 2005 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości Oddala skargę. Pismem Nr [...] z dnia [...] grudnia 2004 r. Wójt Gminy R. zawiadomił panią U. M. W. o wszczęciu z urzędu postępowania zmierzającego do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we wsi B., gminie R. składającej się z działek nr [...] i nr [...] o łącznej powierzchni 7,8150 ha. Po dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego z zakresu geodezji i dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego Wójt Gminy decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2005 r. ustalił, że opłata z tytułu wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości oznaczonej nr geodezyjnym [...] i [...] o łącznej powierzchni 7,8150 ha wynosi 7.640 zł. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji powołał się na treść art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i stwierdził, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części wsi B. S. działkę nr [...] zalicza do terenów użytków rolnych oraz łąk i pastwisk objętych zakazem zabudowy (oznaczonych na rysunku planu symbolem RP); natomiast dla działki nr [...] plan ustala trzy przeznaczenia: teren leśny pozostający w dotychczasowym użytkowaniu (symbol RP) - pow. 3,6852 ha, teren projektowanej zabudowy letniskowej (symbol ML) -pow. 2,7066 ha oraz projektowane i istniejące drogi (symbol 03KD i 04KD) - pow. 0,5513 ha. Dalej organ podniósł, że do dnia sprzedaży działki wykorzystywane były rolniczo, a w części stanowiły teren leśny. Ich wartość przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi B. S. (uchwała Nr [...] Rady Gminy R. z dnia [...] stycznia 2003 r.) wynosiła 126.800 zł, a po uchwaleniu planu wynosiła 165.000 zł. W związku ze wzrostem wartości nieruchomości o 38.200 zł, spowodowanej zmianą przeznaczenia terenu o pow. 2,7066 ha z użytkowanego rolniczo na przeznaczony pod zabudowę letniskową, organ ustalił jednorazową opłatę w kwocie 7.640 zł wyliczoną jako równowartość 20% wzrostu wartości nieruchomości. W odwołaniu od powyższej decyzji pani U. M. W. podniosła, że sprzedana nieruchomość składa się z dwóch działek gruntu oznaczonych w ewidencji jako nr [...] o powierzchni 0,8719 ha i nr [...] o powierzchni 6,9431 ha. Decydującą o cenie całej nieruchomości jest działka położona nad jeziorem, oznaczona numerem [...]. Tej działki nie dotyczy zmiana w planie zagospodarowania przestrzennego. Nadal jest to działka rolna i nie podlega opłacie z powodu wzrostu wartości. Dalej skarżąca podniosła, że zmiana dotyczy części działki nr [...] przeznaczonej pod zabudowę letniskową, która jednakże jest bezwartościowa bez działki nr [...]. Ze względu na to, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca uwzględnił obie działki, jak gdyby była to jedna działka ewidencyjna, skarżąca ocenia cały operat jako niewiarygodny i decyzję wydaną na jego podstawie jako bezzasadną. Po rozpoznaniu odwołania skarżącej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. w dniu [...] lipca 2005 roku wydało decyzję nr [...], w której utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu swego stanowiska Kolegium wskazało, iż stosownie do treści art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, póz. 717 ze zm.) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium podkreśliło, że takie przesłanki zaistniały w niniejszej sprawie albowiem pani U. M. W. sprzedała nieruchomość o powierzchni ogółem 7,8150 ha, składającą się z dwóch działek o numerach geodez. [...] i [...], położoną w obrębie gruntów wsi B. S., gmina R. Wynika to z aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] sporządzonego w dniu [...] listopada 2004 r. Organ zauważył, iż sprzedana nieruchomość wykorzystywana była dotychczas w sposób zgodny z przeznaczeniem określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy R., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy R. z dnia [...] maja 1993 roku (Dz.Urz. Woj. Suw. Nr 19, poz. 128), tj. w sposób rolniczy. Plan ten rozróżniał trzy jednostki strukturalne: A, B i C. Przedmiotowe działki położone były w jednostce strukturalnej C określonej jako tereny intensywnej produkcji rolniczej nie powodujące degradacji wód powierzchniowych lub podziemnych. Plan ten uległ zmianie w wyniku wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi B., uchwalonego Uchwałą Nr [...] Rady Gminy R. z dnia [...] stycznia 2003 r. (ogłoszonego w Dz. Urz. Woj. Podl. Nr 21, poz. 540 z dnia 3 marca 2003 r.). Zmiany objęły część sprzedanej nieruchomości. Mianowicie działka nr [...] w części obejmującej obszar 3,2579 ha (szczegółowo określony i opisany w operacie technicznym uprawnionego geodety, sporządzonym w dniu [...]12.2004 r.) przeznaczona została w nowym planie pod zabudowę letniskową - oznaczoną na rysunku planu jako 5ML, z zaznaczonymi drogami dojazdowymi KD - o powierzchni 0,5513 ha. Pozostała część działki nr [...] w części obejmującej obszar o powierzchni 3,6852 ha położona jest w konturze oznaczonym jako RL - tereny lasów. Natomiast cała działka nr [...] według nowego planu położona jest na terenie oznaczonym symbolem RP, określonym jako użytki rolne oraz łąki i pastwiska objęte zakazem zabudowy. W związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego wartość sprzedanej nieruchomości zatem wzrosła. Końcowo organ wskazał, iż argumenty skarżącej są nietrafne bowiem obie działki są niewątpliwie ze sobą związane ze względu na dostęp do jeziora poprzez działkę nr [...], bez której w zasadzie działka nr [...] byłaby bezwartościowa. Z rozstrzygnięciem zawartym w w/w decyzji nie zgodziła się skarżąca U. M. W. i w dniu [...] sierpnia 2005 r. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w B. W uzasadnieniu skargi skarżąca, tak jak w odwołaniu, wskazała że zaskarżona decyzja dotyczy opłaty z tytułu wzrostu wartości sprzedawanych działek nr [...] i [...], z czego tylko i wyłącznie część działki nr [...], objęta była zmianą planu przestrzennego zagospodarowania gminy. Opłata z tytułu wzrostu wartości w wyniku zmiany planu nie dotyczy zaś w ocenie skarżącej działki nr [...], która była, jest i pozostanie w planie przestrzennym działką rolną. Tylko i wyłącznie działka nr [...] położona bezpośrednio nad jeziorem decydowała o cenie całej nieruchomości, a nie części działki nr [...], która została przeznaczona pod zabudowę letniskową. Podkreśliła również, iż w przedmiotowej sprawie została naruszona konstytucyjna równość obywatel, skoro istnieją w Polsce gminy, które nie pobierają tego typu opłat. Mając na uwadze powyższe wniosła o uchylenie skarżonej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie podnosząc równocześnie, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium ustosunkowało się do wszystkich zarzutów skarżącej i przedstawiło podstawy prawne ustalenia jednorazowej opłaty. Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd administracyjny został wyposażony w funkcje kontrolne działalności administracji publicznej, co oznacza, że w przypadku zaskarżenia decyzji, sąd bada jej zgodność z przepisami prawa (art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. Nr 153, poz. 1269 oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270). Sąd nie podziela poglądu skarżącej o braku podstaw prawnych do wydania zaskarżonej decyzji ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) przewidziano możliwość wprowadzania przez organy administracji w drodze decyzji tzw. rent planistycznych ustalanych w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednorazową opłatę, o której mowa w art. 36 w/w ustawy ustala się w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.: 1. zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, 2. zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany. Oba te warunki zostały w niniejszej sprawie spełnione albowiem skarżąca w dniu [...] listopada 2004 roku sprzedała przedmiotową nieruchomość oznaczoną numerami geodezyjnymi [...] i [...], objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części wsi B. S. uchwalonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy R. z dnia [...] stycznia 2003 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi B. S. (Dz.Urz.Woj. nr 21, poz. 540). Wysokość opłaty została również ustalona w sposób prawidłowy i zgodny z przepisami prawa i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Opłatę tą bowiem ustalono na podstawie operatu szacunkowego i 20 % wskaźnika wzrostu nieruchomości określonego w § 18 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzonego Uchwałą Rady Gminy Raczki Nr [...] z dnia [...] stycznia 2003 r. Podkreślić należy również, iż zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 w/w ustawy "(...) wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem". W myśl cytowanego artykułu wysokość renty planistycznej ustala się na dzień jej sprzedaży, w omawianej sprawie sprzedaż nastąpiła w dniu [...] listopada 2004 r., tj. w dacie, obowiązywania zmienionego już miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przyjęte zatem przez ustawodawcę rozwiązanie przemawia za tym, że istotnym z punktu ustalenia renty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży, a nie na dzień wydania decyzji w tym zakresie, co też miał na uwadze organ I instancji. Organ bowiem ustalając wzrost wartości nieruchomości, spowodowany zmianą przeznaczenia terenu opierał się w tej mierze na cenie wskazanej w akcie notarialnym sprzedaży tej nieruchomości. Sąd nie dopatrzył się również uchybienia w tym, że zaskarżona decyzja obejmuje zarówno działkę o numerze geodezyjnym nr [...] i nr [...], która to nie została objęta zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niewątpliwie bowiem w ocenie Sądu na wartość działki nr [...] posiadającej dostęp do jeziora (tym bardziej sprzedawanej łącznie) miał ogromny wpływ fakt, iż przeznaczenie działki o numerze [...] zostało zmienione z rolniczego na przeznaczone pod zabudowę letniskową. Inwestor bowiem dysponujący obiema działkami ma możliwość budowy domów letniskowych mających bezpośredni dostęp do jeziora, co niewątpliwie powoduje wzrost wartości obu działek, mimo zmiany przeznaczenie tylko do jednej z nich. Takie twierdzenia nasuwa Sądowi choćby doświadczenia życiowego. Gdyby zresztą byłoby inaczej zapewne skarżąca nie sprzedałaby przedmiotowych działek za cenę wskazaną w akcie notarialnym, a za cenę z pewnością niższą. Nie zasługują ponadto na uwzględnienie argumenty skarżącej, iż w sprawie zostaje naruszona konstytucyjna równość obywateli, skoro istnieją w Polsce gminy które nie pobierają żadnych opłat z tego tytułu. Podkreślić bowiem należy, że ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje możliwość wprowadzania przez organy administracji w drodze decyzji tzw. rent planistycznych ustalanych w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie jest to jednak obowiązek organu administracji, tylko jego uprawnienie. Na tej też podstawie niektóre gminy zawsze pobierają takie opłaty, a niektóre nigdy. Biorąc pod uwagę powyższe, nie stwierdzając naruszenia prawa dającego podstawę do uwzględnienia skargi, orzeczono o jej oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270).-