II SA/Bk 795/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Stanisław Prutis, Sędziowie sędzia NSA Elżbieta Trykoszko,, sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys (spr.), Protokolant Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w dniu 09 lutego 2006 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta B. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] lipca 2005 r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. Decyzją z dnia [...] września 1978 r. nr [...] Prezydent Miasta B. wywłaszczył na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość położoną w B., przy ul. B. [...], oznaczoną na dzień wywłaszczenia jako działka nr [...] o pow. 63 m2 i [...] o po w. 1116 m2, stanowiącą własność F. i L. S., przyznając właścicielom odszkodowanie w wysokości 40383 zł. Przedmiotowa decyzja została utrzymana w mocy przez Wojewodę B. decyzją z dnia [...] listopada 1978 r. nr [...]. Wywłaszczona nieruchomość stanowi obecnie własność Gminy B. na mocy decyzji Wojewody B. z dnia [...] października 1992 r. nr [...] i pozostaje w użytkowaniu wieczystym B. Spółdzielni Mieszkaniowej. Decyzją z dnia [...] czerwca 2001 r. nr [...] Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast stwierdził nieważność opisanych wyżej decyzji z dnia [...] września 1978 r. i [...] listopada 1978 r. w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. W przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania w postępowaniu administracyjnym były wydawane kilkakrotnie decyzje (wobec ich uchylania w postępowaniu odwoławczym), a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wyrokiem z dnia 15 stycznia 2004 r. sygn. akt SA/Bk 665/03 stwierdził nieważność decyzji Wojewody P. z dnia [...] kwietnia 2003 r. nr [...[ oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...] lutego 2003r. nr [...] wywodząc, iż prowadzenie postępowania administracyjnego i rozstrzyganie w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości i odszkodowania związanego z tym zwrotem przez organ, którego nieruchomość jest własnością stanowi rażące naruszenie art. 7, 8, 24 § 1pkt 1 i 4 Kpa, a w konsekwencji również art. 32 ust. 1 Konstytucji RP. W dalszym toku postępowania organ wyznaczony do rozpoznania sprawy za Prezydenta Miasta B. tj. Starosta B. decyzją z dnia [...] lipca 2004 r. nr [...] wydaną w oparciu o operat szacunkowy z dnia 15 listopada 2002 r. ustalił odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość na kwotę 84377 zł – rozstrzygnięcie to zostało następnie uchylone przez decyzję Wojewody P. z dnia [...] sierpnia 2004 r. nr [...] z powodu nieaktualności szacunku wobec zmiany przepisów wykonawczych mających w sprawie zastosowanie. Ostatecznie Starosta B. decyzją z dnia [...] czerwca 2005 r. nr [...] ustalił wartość spornej nieruchomości i odszkodowania na kwotę 126.860,00 zł według stanu na dzień 26 września 1978 r. i wartości na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, stwierdzając, iż wypłacone w 1978 r. odszkodowanie, po zwaloryzowaniu, wynosi 12.267,66 zł. Równocześnie Starosta B. zobowiązał Gminę B. do wypłaty stronom postępowania pozostałej części odszkodowania, tj. kwoty 114.592,34 zł. W uzasadnieniu wywiódł, iż wysokość odszkodowania ustalono zgodnie z zasadami określonymi w przepisach art. 128 – 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Nadto, w oparciu o wskazane wyżej przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. organ przedstawił szczegółowy sposób wyliczenia wartości odszkodowania, dowodząc jego poprawności. Zdaniem Starosty B. podkreślenia wymaga, iż w trakcie przeprowadzonej w toku postępowania administracyjnego rozprawy jej uczestnicy nie kwestionowali sposobu wyliczenia przez biegłego rzeczoznawcę wartości spornej nieruchomości. Z rozstrzygnięciem tym nie zgodził się Prezydent Miasta B. wywodząc w odwołaniu wniesionym do Wojewody P., iż kwota odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustalona w spornym rozstrzygnięciu Starosty B. jest niewspółmiernie wysoka w stosunku do rzeczywistej szkody poniesionej przez byłych właścicieli. Odwołujący się zaznaczył, iż wysokość odszkodowania określona we wcześniejszej decyzji Starosty B. z dnia [...] lipca 2004 r. nr [...] w porównaniu z kwotą odszkodowania ustaloną w skarżonej decyzji jest niższa o 54684,67 zł. Decyzją z dnia [...] lipca 2005 r. nr [...] Wojewoda P. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji w uzasadnieniu wywodząc, iż zasady ustalania odszkodowania za przedmiotową nieruchomość zostały określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw ( Dz. U z 2004 r. Nr 141, poz. 1492). Organ przedstawił również sposób wyliczenia wysokości spornego odszkodowania uznając go za prawidłowy, w konkluzji wywodząc, iż Prezydent Miasta B. nie podniósł żadnych konkretnych zarzutów pod adresem operatu szacunkowego, nie skorzystał też z możliwości przewidzianej w treści art. 157 ust. 1 powoływanej ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. dokonania oceny spornego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku Prezydent Miasta B. zarzucił skarżonemu rozstrzygnięciu naruszenie art. 6, 7, 8, 77 i 80 Kpa oraz art. 130 ust. 1 i 2 i art. 150 – 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dodatkowo stwierdzając, iż operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości jest niereprezentatywny z uwagi na fakt, iż został sporządzony dnia 24 grudnia 2004 r. w oparciu o oględziny przeprowadzone dnia 15 listopada 2002 r. Nadto w operacie szacunkowym uwzględniono ceny nieruchomości w większości mających bezpośredni dostęp do drogi publicznej, podczas gdy sporna nieruchomość nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia komunalnego. W chwili obecnej jest to w większości grunt niezagospodarowany, położony na zapleczu niewielkiego kompleksu zabudowy jednorodzinnej szeregowej i na tyłach posesji zabudowanej domem jednorodzinnym przy ul. B. [...], z której wywłaszczony grunt został wydzielony. Z przyczyn przedstawionych powyżej wartość przyjętej do wyceny nieruchomości została drastycznie zawyżona. W konkluzji organ wniósł o uchylenie skarżonego rozstrzygnięcia. W odpowiedzi na skargę Wojewoda P. wniósł o jej oddalenie w uzasadnieniu wywodząc, iż wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego zgodnie z przepisami prawa, zaś skarżący mógł skorzystać z możliwości zbadania prawidłowości dokonanej wyceny, określonej w treść art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jako bezzasadna podlegała oddaleniu, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Kontrola sądu administracyjnego zgodnie z treścią art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Głównym zarzutem strony skarżącej pozostaje zawyżona, jej zdaniem, wysokość odszkodowania za nieruchomość położoną w B. przy ul. B. [...], ustalona w pierwszoinstancyjnej decyzji Starosty B. na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na dzień 24 grudnia 2004 r. Prezydent Miasta B. kwestionuje również poprawność wyceny, podnosząc, iż znacznie zawyża ona wartość spornej nieruchomości. Zarzutów powyższych nie można podzielić: Zgodnie z treścią art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - zwanej dalej ustawą wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 130 ust. 2 ustawy stanowi, iż ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Przy określaniu wartości nieruchomości stosuje się art. 149-159 ustawy oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W ocenie Sądu w sprawie niniejszej organy administracji zastosowały się do wymogów prawnych zawartych w dyspozycjach przedstawionych powyżej przepisów, dokonały prawidłowych ustaleń co do stanu faktycznego sprawy oraz jego oceny, wskazując właściwe podstawy prawne swego działania – co nie jest zresztą kwestionowane przez stronę skarżącą. Odnosząc się do zarzutów Prezydenta Miasta B., to należało zauważyć, iż w sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy w sposób należyty określił i uzasadnił metodę szacowania. Z analizy powyższego dokumentu wynika, iż w badanym okresie (dwóch lat) zanotowano około 10 transakcji sprzedaży działek o parametrach zbliżonych do szacowanej nieruchomości w obrębie nr [...] jednostki ewidencyjnej miasto B. (obręb ten obejmuje osiedle B. oraz przyległy teren przemysłowy). Z tych 10 działek wybrano trzy nieruchomości porównawcze o podobnych parametrach i w oparciu o nie zastosowano wybraną metodę szacowania. W świetle powyższych uwag należy stwierdzić, iż rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu szacunkowego uwzględnił obrót działkami w obrębie, w którym znajduje się szacowana nieruchomość oraz oszacował jej wartość w oparciu o nieruchomości o podobnych parametrach. Bezzasadnym pozostaje zatem zarzut Prezydenta Miasta B., iż wskazane w operacie szacunkowym nieruchomości z uwagi na ich odmienne parametry oraz położenie w zupełnie innym otoczeniu pozostają niereprezentatywne w odniesieniu do spornej działki. Przy niewielkim materiale porównawczym (mała liczba transakcji) nie zawsze można znaleźć nieruchomości o takich samych parametrach. Dlatego ustawodawca dopuścił szacowanie w oparciu o nieruchomości o podobnych, zbliżonych parametrach. Odnośnie zarzutu różnicy w szacunku z obu operatów, to należy stwierdzić, iż wysokość odszkodowania w decyzji z dnia 07 lipca 2004 r. została ustalona w oparciu o operat szacunkowy dnia 15 listopada 2002 r., w którym podstawę prawną szacunku stanowiło rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 07 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612) – uchylone z dniem 08 stycznia 2003 r. Natomiast przyjęty za podstawę decyzji Starosty B. z dnia [...] czerwca 2005 r. operat szacunkowy został sporządzony dnia 24 grudnia 2004 r. w oparciu o rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepisy powołanych rozporządzeń różnią się odnośnie metod i technik wyceny nieruchomości. Do ustalania wartości przedmiotowej działki w tych operatach zostały przyjęte wartości transakcyjne różnych nieruchomości, w różnym czasokresie. Z tych względów zaistniały wzrost wartości spornej nieruchomości, a wraz z nim podwyższenie wartości odszkodowania w rozpatrywanym stanie faktycznym nie budzi wątpliwości. Podkreślenia wymaga, iż Prezydent Miasta B. przed wydaniem decyzji pierwszoinstancyjnej nie wnosił żadnych uwag odnośnie spornego operatu szacunkowego z dnia 24 grudnia 2004 r., chociaż prowadzący postępowanie organ zapewnił możliwość zgłaszania ewentualnych wątpliwości. Podczas rozprawy administracyjnej przeprowadzonej dnia 13 maja 2005 r. w obecności stron i biegłego rzeczoznawcy, który przedstawił ustalenia operatu szacunkowego, przedstawiciel gminy nie zgłosił żadnych zastrzeżeń do przedmiotowego operatu. Strona skarżąca nie skorzystała również z możliwości przewidzianej w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiącego, iż w razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja rzeczoznawców majątkowych. Nie godząc się z wyliczeniami rzeczoznawcy skarżący nie przytoczył żadnych konkretnych zarzutów, ani argumentów podważających prawidłowość wyliczeń wartości odszkodowania. Na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) skarga podlegała oddaleniu, o czym orzeczono jak w sentencji.