II SA/Bk 807/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), Sędziowie asesor sądowy WSA Marta Joanna Czubkowska, sędzia WSA Grzegorz Dudar, Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi B.H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku z dnia 18 sierpnia 2023 r. nr 400.86/C-7/8/23 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza Moniek z dnia 9 maja 2023 r. nr 1/2023; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Białymstoku na rzecz skarżącego B.H. kwotę 6.917,00 (sześć tysięcy dziewięćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Skarga została wywiedziona na tle następujących okoliczności. Decyzją z 9.05.2023r. Burmistrz Moniek powołując się na przepisy art. 36 ust. 4 i 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym orzekł o ustaleniu B. H. obowiązku poniesienia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Mońki, w związku ze zbyciem nieruchomości oznaczonej nr geod. [...] położonej w miejscowości Mońki przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan stał się obowiązujący. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że uchwałą nr XLVI/317/18 Rady Miejskiej w Mońkach z dnia 26 kwietnia 2018r. uchwalono zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Mońki, w granicach administracyjnych obejmujących wyodrębnione obszary funkcjonalne. Zgodnie z tą uchwałą działka o nr geod.: [...] została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną o symbolu 16 MW. Przed uchwaleniem zmiany tego planu, działka w/w zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Mońki, zatwierdzonym uchwałą Nr X/68/03 Rady Miejskiej w Mońkach z dnia 10 grudnia 2003r., przeznaczona była pod tereny usług rzemieślniczych i mieszkalnictwa o symbolu 28 UR. Zbycie udziałów w w/w działce nastąpiło 6 listopada 2018 r. (aktem notarialnym Repertorium A Nr [...]) - tj. przed upływem 5 lat od dnia, w którym w/w plan stał się obowiązujący. Na zlecenie Burmistrza Moniek rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy. Zgodnie z opinią biegłego, różnica pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem tego planu, przy przyjęciu stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, w dniu zbycia działki wyniosła 225 000 zł, co przy obowiązującej stawce procentowej opłaty planistycznej, wynoszącej 30% wzrostu wartości nieruchomości, daje wysokość jednorazowej opłaty w kwocie 67 500 złotych. W ocenie organu, operat szacunkowy z dnia 10 marca 2023 r. będący dowodem w niniejszej sprawie spełnia wymogi formalne, określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowania nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, jak również właściwym zastosowaniem poprawek kwotowych. Weryfikacja przedmiotowego operatu szacunkowego wykazała, iż został on sporządzony poprawnie i zgodnie z zasadami szacowania nieruchomości. Od powyższej decyzji odwołanie złożył B. H., zarzucając jej naruszenie przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego, tj.: 1) art. 36 ust. 4 u.p.z.p., poprzez: a) błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że wniesienie nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego do spółki osobowej jest zbyciem nieruchomości w rozumieniu ww. przepisu; b) pominięcie, iż aktualny stan nieruchomości znacząco rożni się od jej stanu przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskutek nakładów poniesionych przez odwołującego; 2) art. 7 k.p.a. i 77 § 1 k.p.a., poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego i niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. W uzasadnieniu odwołania pełnomocnik skarżącego wskazał, że jednym z warunków ustalenia tzw. "renty planistycznej" jest zbycie nieruchomości przez jej właściciela w literaturze i orzecznictwie rozumiane jako zbycie odpłatne. Organ I instancji ani nie dokonał ustalenia co do charakteru zbycia nieruchomości, ani też nie pokusił się o choćby próbę weryfikacji, czy czynności prawna, z mocy której skarżący przestał być właścicielem działki nr [...], była czynnością odpłatną. Ustalenia organu w tym zakresie w uzasadnieniu decyzji sprowadzone zostały wyłącznie do przytoczenia daty i oznaczenia aktu notarialnego obejmującego umowę przenoszącą własność ww. działki. Odwołujący się zauważył, iż akt notarialny z dnia 6 listopada 2018r. dotyczy wniesienia własności nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego do spółki komandytowej, a więc spółki osobowej. Ten rodzaj czynności nie stanowi odpłatnej czynności prawnej, a co za tym idzie nie może być traktowany jako podstawa do określenia renty planistycznej. Zauważył także, iż podwyższenie wkładu w spółce komandytowej i jego wniesienie w tym celu, nie może być uznane za odpłatne, ponieważ wnoszący ten wkład wspólnik nie otrzymuje w zamian jakiegokolwiek ekwiwalentu majątkowego. W przypadku wniesienia przez wspólnika wkładu niepieniężnego do spółki komandytowej, wspólnik nie otrzymuje udziału w majątku spółki. Wniesienie wkładu może co najwyżej pozwolić na określenie jego przyszłych praw, w tym prawa do udziału w zysku. Nie sposób tu więc mówić o ekwiwalentności podobnej chociażby do ceny, gdyż wartość udziału kapitałowego, przysługującego wspólnikowi spółki osobowej, jest wartością zmienną, a nawet możliwą do ustalenia odmiennie od wartości rzeczywiście wniesionego wkładu, z uwagi na względnie obowiązujący charakter przepisu art. 50 Kodeksu spółek handlowych. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym dotyczącym podatkowych skutków wniesienia aportu do spółki osobowej. Wynika z niego, że w przypadku takiego aportu, jego wniesienie nie powoduje przyrostu majątkowego po stronie wnoszącej go osoby. W uchwale składu siedmiu sędziów NSA z 14 marca 2011 r, II FPS 8/10 stwierdzono, iż wniesienie wkładu do spółki osobowej nie powoduje powstania przychodu u wspólnika a wspólnik wnoszący udział do spółki osobowej nie uzyskuje przysporzenia majątkowego. Nabywa tylko całokształt praw i obowiązków związanych z uczestnictwem w przedsięwzięciu gospodarczym. Zdaniem strony, w odniesieniu do niniejszej sprawy nie mogą mieć zastosowania poglądy dotyczące charakteru czynności prawnej polegającej na wniesieniu aportu do spółki kapitałowej, czyli spółki z o.o. lub spółki akcyjnej. W przypadku takiego aportu wnoszący go wspólnik otrzymuje bowiem wymierny ekwiwalent majątkowy, tj. udziały lub akcje, które mogą być przedmiotem obrotu i jako odrębne prawa majątkowe mają określoną wartość rynkową. Zasada ta - zdaniem pełnomocnika - nie może jednak znaleźć zastosowania w odniesieniu do spółek osobowych (a więc również spółki komandytowej), ponieważ z uczestnictwem w tym spółkach nie wiąże się posiadanie jakichkolwiek praw majątkowych analogicznych do udziałów lub akcji. Czynność wniesienia przez skarżącego wkładu do spółki H. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w G. była - zdaniem strony - czynnością neutralną z punktu widzenia art. 36 ust. 4 u.p.z.p., gdyż nie wywołała ani zwiększenia aktywów, ani zmniejszenia pasywów w majątku odwołującego. Niezależnie od powyższego - w ocenie strony- decyzja jest wadliwa również z innych względów. Materialnoprawną podstawą ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, jest art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W orzecznictwie sądowym zauważa się, że każdy wzrost wartości nieruchomości, choćby nieznacznie tylko podnoszący jej dotychczasową wartość (przekładającą się na atrakcyjność i cenę) skutkuje, w przypadku jej zbycia, wydaniem decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej. Jednakże warunkiem obciążenia zbywcy jednorazową opłatą w trybie art. 36 ust. 4 u. p. z, p. jest wykazanie związku przyczynowego pomiędzy zmianą planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości W ocenie strony w tym zakresie do wzrostu wartości nieruchomości, której dotyczy postępowanie, nie doszło w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w wyniku poczynionych przez skarżącego znacznych nakładów oraz wzrostu cen na rynku nieruchomości w analizowanym okresie. Poczynienie powyższych ustaleń było obowiązkiem organu, wynikającym z zawartej w art. 7 k.p.a. zasady prawdy obiektywnej. Organ I instancji wydał decyzję bez dokonania stosownych ustaleń dotyczących stanu nieruchomości przed i po zmianie planu miejscowego, a także okoliczności i przyczyn zmian, jakie w tym stanie nastąpiły. Tymczasem w rzeczywistości stan nieruchomości będący podstawą jej wyceny w niniejszym postępowaniu w znaczącym stopniu wynika z nakładów poczynionych przez Skarżącego. Skarżący wykonał (wyłożył polbrukiem) dojazd do nieruchomości przerabiając go na działce drogowej należącej do Gminy Mońki na własny koszt. Ponadto uzyskał też pozwolenia na wycinkę licznych drzew rosnących na działce ponosząc z tego tytułu znaczne obciążenia finansowe. Nie ulega wątpliwości, że brak dojazdu do nieruchomości oraz jej intensywne zalesienie wpływa na wartość nieruchomości, istotnie ją obniżając. Okoliczności te zostały całkowicie pominięte w operacie szacunkowym co doprowadziło do błędnego przyjęcia istnienia związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a zmianą przeznaczenia wynikającą ze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odwołanie nie zostało uwzględnione. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Białymstoku po jego rozpoznaniu decyzją z 18.08.2023r. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji odwoławczej w pierwszej kolejności przytoczyło treść przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym regulujących przesłanki ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium wskazało następnie, że w niniejszej sprawie bezsporna jest okoliczność, że po uchwaleniu m.p.z.p. doszło do zmiany przeznaczenia gruntów. Według ustaleń, nieruchomość, położona Mońkach przy ul. [...], oznaczonej nr geod. [...] o powierzchni 0,3083 ha, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Mońki, zatwierdzonym uchwałą Nr X/68/03 Rady Miejskiej w Mońkach z dnia 10 grudnia 2003r., przeznaczona była pod tereny usług rzemieślniczych i mieszkalnictwa o symbolu 28 UR. Natomiast, zgodnie z uchwałą XLVI/317/18 Rady Miejskiej w Mońkach z dnia 26 kwietnia 2018 r., ww. nieruchomość, oznaczona jako działka nr [...], została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną o symbolu 16 MW. Za bezsporny Kolegium uznało także fakt, że zgodnie z aktem notarialnym z dnia 06 listopada 2018 r. .Repertorium A Nr [...] B. H. i Z. M. oświadczyli, że dnia 23 lipca 2018 roku w Kancelarii Notarialnej w Mońkach za Repertorium A Nr [...] zawarli umowę spółki komandytowej, z której treści wynika między innymi, że B. H. i Z. M., a także J. H., działająca w imieniu i na rzecz Spółki pod firmą: H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w M. w celu prowadzenia przedsiębiorstwa pod własną firmą, na podstawie ww. umowy spółki, zawiązali spółkę komandytową, zwaną dalej Spółką. Wspólnicy postanowili, że firma Spółki brzmi: H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa. Siedzibą Spółki jest G. Komplementariuszem Spółki jest spółka pod firmą: H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w M. wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS [...], zawiązana na podstawie Umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, sporządzonej w formie aktu notarialnego dnia 25 czerwca 2018 roku za Repertorium A Nr [...], przez notariusza K. Ś., prowadzącego Kancelarię Notarialną w M. Komandytariuszami Spółki są B. H. oraz Z. M. Komandytariusz B. H. zobowiązał się wnieść do Spółki wkład w postaci niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o nr ewidencyjnym [...] o powierzchni 0,3083 ha, położonej przy ulicy [...] w M. o wartości 385 500,00 złotych. Kolegium stwierdziło, iż podstawowy spór w sprawie będącej przedmiotem niniejszego postępowania dotyczy wyjaśnienia terminu "zbycie nieruchomości", które to zbycie warunkuje możliwość naliczenia opłaty planistycznej. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zostało sprecyzowane znaczenie pojęcia: "zbycie nieruchomości". Ustawodawca wprowadził jednak definicję legalną tego pojęcia do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z poźn. zm.) - dalej w skrócie jako "u.g.n.". Zgodnie z definicją "zbycia nieruchomości" zawartą w art. 4 pkt 3b u.g.n., przez zbycie nieruchomości należy rozumieć dokonanie czynności prawnej, na podstawie której następuje przeniesienie prawa własności nieruchomości, stąd wniesienie aportem nieruchomości gruntowej do spółki jest jednym ze sposobów zbycia nieruchomości. W orzecznictwie sądów administracyjnych, przez zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozumie odpłatną czynność prawną. WSA w Krakowie w wyroku z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn. akt II SA/Kr 563/15 (CBOSA) zauważył, iż "art. 37 upzp należy rozumieć w ścisłym związku z art. 36 ust. 4, w którym mowa wprost jest o "zbyciu nieruchomości", co oznacza, że ten pierwszy ma zastosowanie do każdej formy zbycia nieruchomości. Pojęcie "zbycia nieruchomości" ma szerszy zakres i obejmuje wszystkie formy dyspozycji nieruchomością. Zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 4 pkt 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ilekroć w ustawie jest mowa o zbywaniu albo nabywaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości albo przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Skoro skarżący przeniósł w formie wkładu do spółki komandytowej własność przedmiotowej działki, to tym samym doszło do zbycia nieruchomości o którym mowa w art. 36 ust. 4 upzp, co uzasadnia pobranie jednorazowej opłaty, o której mowa w tym przepisie. Nie ma przy tym znaczenia, że od razu nie uzyskał na skutek dokonanej czynności prawnej korzyści (dochodu). Istotne jest bowiem to, że nastąpiło zbycie nieruchomości, której wartość obiektywnie wzrosła wskutek przekwalifikowania w planie zagospodarowania przestrzennego.". Ponadto, NSA w uzasadnieniu wyroku z dnia 24 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 2502/15 wyjaśnił, iż "użyty w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. termin "zbycie nieruchomości" obejmuje każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości, z wyłączeniem przypadku objętego przepisem art. 36 ust. 4a tej ustawy oraz przeniesienia własności na podstawie umowy darowizny na rzecz osoby bliskiej (uchwała NSA z 10 grudnia 2009 r., sygn. II OSK 3/09, ONSAiWSA 2010, nr 2, poz. 22). Zatem obejmuje również swoim zakresem wniesienie nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego (aportu) do spółka komandytowej. Czynność ta ma charakter ekwiwalentny, gdyż strona wyzbywająca się własności nieruchomości uzyskuje w zamian wymierną korzyść przez objęcie nowo powstałych udziałów w spółce osobowej. Zobowiązanie do wniesienia wkładu jest swego rodzaju formą zapłaty za przyznanie wspólnikowi praw udziałowych (zob. K. Wręczycka: Wniesienie nieruchomości na własność do spółek osobowych, "Rejent" 2004, nr 9, s. 104-108). Przedmiotem zobowiązania zawartego w umowie spółki jest wkład stanowiący świadczenie wspólnika, przedmiotem zaś tego świadczenia jest nieruchomość jako rzecz, do której zachowanie to się odnosi. Świadczenie to jest typem świadczenia dania (dare), polega bowiem na zapewnieniu spółce dyspozycji nad rzeczą. Umowę zawierającą zobowiązanie do wniesienia wkładu w zamian za przyznane udziały należy zatem traktować jako sui generis umowę zobowiązującą do przeniesienia prawa o charakterze odpłatnym". Z tych też względów również zbycie nieruchomości, związane z wniesieniem wkładu do spółki, obliguje organ do pobrania opłaty planistycznej - zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wartości nieruchomości). Dowodem, który może potwierdzić wzrost wartości nieruchomości poprzez porównanie wartości nieruchomości przed i po zmianie planu, jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Kolegium oceniło operat szacunkowy, przedstawiony jako dowód wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, sporządzony w dniu 10 marca 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkową Agnieszkę Morawską. Stwierdziło, że biegła wyceniając wartość nieruchomość gruntową niezabudowaną dokonała jej oszacowania w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, zgodnie z przeznaczeniem w m.p.z.p. z dnia 10 grudnia 2003r. oraz w podejściu porównawczym ale metodą porównywania parami, zgodnie z przeznaczeniem w m.p.z.p. z dnia 26 kwietnia 2018 r. Biegła ustaliła cechy nieruchomości wpływające na jej wartość. Dla nieruchomości przed zmianą planu o przeznaczeniu pod tereny usług rzemieślniczych i mieszkalnictwa, przyjęła cechy: lokalizacja i otoczenie, uzbrojenie terenu, wielkość działki, warunki dojazdu. Również dla nieruchomości po zmianie planu, o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, jako istotne cechy wskazała: lokalizacja i otoczenie, uzbrojenie terenu, wielkość działki, warunki dojazdu. Uwzględniając wyrażone procentowo wagi poszczególnych cech, biegła ustaliła zakres kwotowy dla każdej z ocen cech rynkowych. Wyceniając działkę zgodnie z jej przeznaczeniem przed zmianą planu miejscowego, biegła dokonała analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu pod tereny usług rzemieślniczych i mieszkalnictwa z rynku lokalnego (miasto Mońki). Analizie poddała 11 transakcji, których ceny transakcyjne zawierały się w przedziale 56 - 100 zł/m“. Natomiast wyceniając działkę według jej przeznaczenia po zmianie planu, biegła dokonała analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną rynku regionalnego - obręby: Białystok, K., Choroszcz. Analizie poddała 3 transakcje, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale 85 - 267 zł/m2. W ocenie Kolegium wybrane do obliczeń nieruchomości gruntowe charakteryzują się cechami zbliżonymi do nieruchomości wycenianej (zarówno przed zmianą planu jak i po zmianie). W ocenie Kolegium jako prawidłowe należy uznać zastosowany przez biegłą sposób doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przed zmianą planu jak i po zmianie . Kolegium w pełni zgodziło się z oceną operatu dokonaną przez organ I instancji. Stwierdziło, że operat został sporządzony zgodnie z zasadą szczególnej staranności, w szczególności w zakresie wskazania podstaw prawnych dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego, zawartych w operacie wniosków oraz ich uzasadnienia. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wszystkie cechy przedmiotowej nieruchomości mające wpływ na jej wartość. Operat szacunkowy zawiera również wyjaśnienia co do wyboru podejścia i metody szacowania nieruchomości. Poszczególne części operatu szacunkowego zawierają wyjaśnienia co do dokonanych w operacie obliczeń i ich wyniku, czyli ustalenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, spowodowanego zmianą ustaleń planu miejscowego. Kolegium uznało za niezasadny zarzut pominięcia przyczyniania się strony do wzrostu wartości nieruchomości poprzez wyłożenie po brukiem oraz wycinkę drzew. Stwierdziło, powołując się na jednorodne stanowiska różnych składów NSA, że badanie wzrostu wartości nieruchomości następuje według jej stanu i cech na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stwierdziło, że te właśnie cechy były wzięte pod uwagę przy szacowaniu spornej nieruchomości. Z akt sprawy wynika, iż działka o nr ewid. [...] zajmuje obszar 3083 m2 i stanowi grunt o kształcie regularnym i płaskim ukształtowaniu terenu. Działka jest uzbrojona w sieć elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową i telekomunikacyjną. Dojazd do przedmiotowej nieruchomości odbywa się drogą o nawierzchni asfaltowej. Zgodnie ze stanem na dzień wyjścia w życie m.p.z.p., tj. 22 maja 2018 r. działka była niezabudowana. W skardze na powyższą decyzję ostateczną wniesionej do sądu administracyjnego B. H. podniósł następujące zarzuty: - naruszenia art. 7, art. 80 k.p.a. w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 344) w zw. z art. 4 ppkt 16 u.g.n. oraz w zw. z § 29 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555) poprzez ich błędne zastosowanie polegające na uznaniu, że operat szacunkowy z dnia 10 marca 2023 roku spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego jak i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowania nieruchomości oraz właściwym doborze transakcji wybranych jako referencyjne, co w efekcie doprowadziło do oparcia decyzji administracyjnej na operacie zawierającym liczne błędy i nieprawidłowe ustalenia, co z kolei spowodowało błędne i arbitralne określenie wartości wycenianej nieruchomości skarżącego, odbiegające od jej rzeczywistej wartości rynkowej (zawyżenia wartości nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego); - naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie oraz rozpatrzenie materiału dowodowego, jak również ocenę zebranego materiału dowodowego w sposób sprzeczny z logiką, a także niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy, w szczególności poprzez pominięcie faktu, iż do wzrostu ceny nieruchomości, których dotyczy niniejsze postępowanie, nie doszło w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w wyniku poczynionych przez skarżącego na te nieruchomości znacznych nakładów; - naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego oraz na jego dowolną ocenę, w tym również nie podjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym niewyjaśnienia, czy zaistniały warunki do ustalenia tzw. opłaty planistycznej; - naruszenia art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w efekcie ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skarżącego, w tym również poprzez: a) błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że wniesienie nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego do spółki osobowej jest zbyciem nieruchomości w rozumieniu ww. przepisu, b) pominięcie, iż aktualny stan nieruchomości znacząco rożni się od jej stanu przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskutek nakładów poniesionych przez odwołującego, Ponadto, na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. wniósł o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu dołączonego do skargi z operatu szacunkowego z dnia 21. września 2023 roku, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. G. na fakt wartości nieruchomości skarżącego przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego oraz po jego zmianie, jak również jako dowód wadliwej oceny operatu szacunkowego z dnia 10 marca 2023 roku, na którym oparta została decyzją Organu I i II Instancji. Ponadto skarżący wniósł o zwrócenie się przez Sąd do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego z dnia 10 marca 2023 roku, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. B. Podnosząc powyższe zarzuty skarżący sprecyzował wniosek o uchylenie decyzji organów obu insynuacji i o umorzenie postępowania administracyjnego oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Białymstoku w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje; Skarga podlegała uwzględnieniu aczkolwiek nie wszystkie zarzuty skargi sąd podzielił. Przepisy regulujące instytucję renty planistycznej mają charakter norm wiążących organ. Ustalenie jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie jest bowiem zależne od uznania organu lecz wynika wprost z przepisów prawa. Istota obowiązku uregulowanego w art.36 ust.4 stosowanego w związku z art.37 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty ustalonej w planie miejscowym, w razie łącznego spełnienia dwóch przesłanek: 1. zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, 2. zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany. Oba te warunki zostały w niniejszej sprawie spełnione. Bezsporna jest bowiem okoliczność, że po uchwaleniu w kwietniu 2018r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do zmiany przeznaczenia nieruchomości skarżącego, prowadzącej do podwyższenia wartości nieruchomości spowodowanego zwiększeniem atrakcyjności inwestycyjnej nieruchomości. Nieruchomość skarżącego, położona Mońkach przy ul. Białostockiej, oznaczona nr geod. [...] o powierzchni 0,3083 ha, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Mońki, zatwierdzonym uchwałą Nr X/68/03 Rady Miejskiej w Mońkach z dnia 10 grudnia 2003r., przeznaczona była pod tereny usług rzemieślniczych i mieszkalnictwa o symbolu 28 UR. Natomiast, zgodnie z uchwałą XLVI/317/18 Rady Miejskiej w Mońkach z dnia 26 kwietnia 2018 r., nieruchomość ta została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną o symbolu 16 MW. Bezspornym jest również fakt, że aktem notarialnym z 6 listopada 2018 r. (Repertorium A Nr 2734/208) zawartym przed upływem 5 lat od dnia, w którym stała się obowiązująca uchwała XLVI/317/18 Rady Miejskiej w Mońkach z dnia 26 kwietnia 2018 r. wprowadzająca inne przeznaczenie nieruchomości skarżącego, nieruchomość powyższa o wartości określonej w akcie notarialnym na 385 000 złotych została wniesiona aportem przez skarżącego jako komandytariusza do spółki H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w G. Jak wynika z treści aktu notarialnego i poczynionych na jej podstawie ustaleń Kolegium, niepodważanych przez skarżącego, komandytariuszami spółki są B. H. oraz Z. M. Spółka została zawarta dnia 23 lipca 2018 roku w Kancelarii Notarialnej w Mońkach za Repertorium A Nr [...]. Z treści umowy spółki wynika, że B. H. i Z. M., a także J.H.1, działająca w imieniu i na rzecz Spółki pod firmą: H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w M. zawarli umowę spółki komandytowej w celu prowadzenia przedsiębiorstwa pod własną firmą o nazwie: H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w G. Komplementariuszem Spółki jest spółka pod firmą: H. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Mońkach wpisana do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS [...], zawiązana na podstawie umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, sporządzonej w formie aktu notarialnego dnia 25 czerwca 2018 roku za Repertorium A Nr [...], przez notariusza K. Ś., prowadzącego Kancelarię Notarialną w Mońkach. Wbrew zarzutowi skarżącego wniesienie nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego (aportu) do spółki mieści się w pojęciu "zbycia nieruchomości", o którym mowa w art. 36 ust. 4 ustawy. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tym zakresie sąd podziela stanowisko wyrażone w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 listopada 2016 r. (sygn. akt II OSK 2502/15), w którym wskazano na zasadę, że opłatę planistyczną ustala się w każdym przypadku zbycia nieruchomości, poza dwoma wyjątkami, tj. wyjątkiem wskazanym w art. 36 ust. 4a ustawy (nieodpłatnego przeniesienie przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę) oraz z wyjątkiem darowizny na rzecz osoby bliskiej (uchwała NSA z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. II OPS 3/09). Jak trafnie stwierdził WSA w Gdańsku w uzasadnieniu wyroku z 26.11.2021r. sygn. II SA/Gd 104/21, zbycie nieruchomości obejmuje każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel (użytkownik wieczysty), przy czym opłata planistyczna związana jest ze zbyciem ekwiwalentnym. Jedynie w sytuacji, gdy zbywający nie otrzymuje ekwiwalentu ani w chwili dokonania czynności, ani w przyszłości, obowiązek uiszczenia opłaty nie powstaje. W przypadku zbycia nieruchomości tytułem aportu wnoszonego na rzecz spółki komandytowej, zbywający taką nieruchomość nie otrzymuje za nią zapłaty w chwili wnoszenia aportu ale uzyskuje prawo do zysku z działalności spółki. Tak więc prawo do uzyskania ekwiwalentu za zbytą nieruchomość przesuwa się jedynie w czasie. Wniesienie nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego do spółki stanowi tym samym zbycie uprawniające do ustalenia opłaty planistycznej. W wyniku takiej operacji następuje bowiem przeniesienie własności gruntów, strona zbywająca nie jest już ich właścicielem, a poza tym zwiększa swój wkład w spółce o wkład niepieniężny. Nie zasługuje na uwzględnienie również twierdzenie strony skarżącej, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło nie na skutek wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a w następstwie nakładów skarżącego na nieruchomość. Faktem bowiem bezspornym jest, że to zmiana przeznaczenia nieruchomości wpłynęła na zwiększenie atrakcyjności terenu i umożliwiła wzniesienie budynku mieszkalnego wielorodzinnego (istniał już w dacie sporządzania operatu szacunkowego w marcu 2023r., co wynika z dokumentacji fotograficznej na stronie 26 tego operatu) a nie wcześniejsza wycinka drzew i wyłożenie polbrukiem dojazdu. Dla ustalenia renty planistycznej konieczne jest zaś wykazanie związku przyczynowego pomiędzy ustaleniami planu a wzrostem wartości nieruchomości a inne czynniki, które mogły mieć wpływ na podwyższenie wartości nieruchomości, nie mogą być brane pod uwagę. Nakłady natomiast na nieruchomość poczynione przez uchwaleniem planu wpływają na stan nieruchomości uwzględniany przy szacowaniu nieruchomości (jako stan zagospodarowania a także stan otoczenia nieruchomości) Za zasadne natomiast sąd uznał zarzuty odnoszące się do niewłaściwej oceny operatu szacunkowego sporządzonego w marcu 2023r. Szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości zawiera ustawa o gospodarce nieruchomościami do której przepisów odsyła art. 37 ust. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z treścią art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n., określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy dokonują wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (vide: art. 154 ust. 1 ustawy) Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (vide: art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, reguluje powołane wyżej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021r., poz. 555) Stosownie do brzmienia § 55 ust. 2 tego rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Nadto rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (por. m.in. wyrok NSA z 8 lutego 2008r., II OSK 2012/06, Lex nr 437627). Operat szacunkowy jest koniecznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jak każdy dowód w sprawie podlega swobodnej ocenie organu administracji (por.: m.in. wyrok NSA z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2470/12, czy wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r. sygn. I OSK 417/06). Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, mają zatem zastosowanie: art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego; art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 §1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Pomimo tego, że operat jest autorską opinią specjalisty posiadającego w tym kierunku stosowną wiedzę oraz uprawnienia, to sporządzający go rzeczoznawca nie ma pełnej swobody w określaniu wartości nieruchomości albowiem musi mieć na względzie regulacje prawne normujące zasady oraz wytyczne w zakresie wyceny nieruchomości. Okoliczność ta winna zostać uwzględniona w trakcie oceny operatu szacunkowego, dokonywanej w toku postępowania administracyjnego, a następnie skontrolowana przez sąd administracyjny. Z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca majątkowy przy wycenie wartości rynkowej nieruchomości zobowiązany jest wykorzystywać ceny z rynku lokalnego. Dopiero w przypadku gdy na konkretnym lokalnym rynku nieruchomości brakuje informacji o transakcjach nieruchomościami podobnymi przy określaniu wartości rynkowej, zachodzi konieczność oceny podobieństwa innych lokalnych rynków. W takim przypadku do analizy przyjmuje się nieruchomości z rynków porównywalnych. Takie postępowanie dopuszcza § 26 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego, zgodnie z którym przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwo rynków Wyceniając nieruchomość skarżącego zgodnie z jej przeznaczeniem przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca dokonał analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu pod tereny usług rzemieślniczych i mieszkalnictwa z rynku lokalnego (Mońki). Analizie poddał 11 transakcji, których ceny transakcyjne zawierały się w przedziale 56 zł - 100 zł/m2. Natomiast wyceniając nieruchomość według jej przeznaczenia po zmianie planu dokonał analizy transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z rynku regionalnego tj. z obrębów: Białystok, K., Choroszcz. Analizie poddał jedynie 3 transakcje, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale 85 zł - 267 zł/m2. Skład orzekający podziela twierdzenie skarżącego, że rynkiem podobnym do lokalnego rynku nieruchomościami w Mońkach, nie jest rynek lokalny w Białymstoku. Białostocki rynek obrotu nieruchomościami zdecydowanie różni się bowiem od monieckiego. Białystok jest miastem wojewódzkim, w którym ceny zbywanych nieruchomości są dużo droższe niż w Mońkach. Tym samym, zdaniem sądu, przy sporządzaniu operatu dokonano niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych do wycenianej, pominięto cechy różniące te nieruchomości ze względu na położenie oraz nie uzasadniono w sposób wystarczający doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych, wskutek czego naruszono zasady ustalone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Potwierdzeniem niedokładnego zbadania transakcji na rynku lokalnym przez rzeczoznawcę będącego autorem operatu, na którym zostało oparte ustalenie wartości nieruchomości dla potrzeb obliczenia kwoty renty planistycznej, jest operat szacunkowy P. G. dołączony do skargi, z którego na wniosek skarżącego sąd dopuścił dowód. Ten rzeczoznawca wyceny nieruchomości dokonał w oparciu o bazę transakcji na rynku lokalnym z miejscowości Mońki (dla potrzeb wyceny nieruchomość według przeznaczenia przed uchwaleniem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego) oraz dla potrzeb wyceny nieruchomości według przeznaczenia wprowadzonego zmianą planu zagospodarowania przestrzennego w oparciu o bazę transakcji wyłączających transakcje z obszaru miasta Białegostoku (wzięto pod uwagę transakcje w Mońkach, K., J. K., Sokółce, Wasilkowie, Czarnej Białostockiej oraz w Bielsku Podlaskim). Treść kontroperatu dołączonego do skargi jako dowodu braku przeprowadzenia przez organy administracji wnikliwej analizy i oceny operatu sporządzonego w marcu 2023r. potwierdziła, że istniał większy i wystraczający lokalny rynek transakcji nieruchomościami podobnymi i nie istniała potrzeba sięgania do rynku obrotu nieruchomościami z terenu miasta Białystok. Kontroperat potwierdził, że rzeczoznawca pominął przy doborze transakcji referencyjnych, odpowiadających przeznaczeniu nieruchomości po zmianie planu, istotną transakcję na rynku lokalnym, tj. sprzedaż pod budownictwo wielorodzinne, nieruchomości położonej w Mońkach, o powierzchni 0,744 ha, która to działka została sprzedana w dniu 15 marca 2017 roku za kwotę 700.000 zł, co daje w przeliczeniu kwotę około 94 zł za m2. Przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji nie może powoływać się na konkluzję zawartą w opinii lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły konkluzję oparł oraz skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego. Organ winien ocenić, czy rzeczoznawca nie naruszył zasad szacowania nieruchomości i czy opina zawiera uzasadnienie dla przyjętej przez biegłego metody szacowania. Operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (tak WSA w Gliwicach w wyroku z 27.01.2023r.sygn. II SA/Gl 1482/22). W sprawie niniejszej, zabrakło wnikliwej oceny doboru nieruchomości porównawczych wziętych do wyceny. Organy obu instancji nie zażądały nawet wyjaśnienia przez rzeczoznawcę przyczyny wykorzystania do wyceny transakcji nieruchomością położoną na obszarze miasta Białystok. Ocena operatu sprowadziła się do skontrolowania formalnej jego poprawności z pominięciem sprawdzenia na jakich przesłankach merytorycznych biegły wycenę oparł oraz skontrolowania prawidłowości rozumowania biegłego. Mając powyższe na uwadze sąd orzekł o uchyleniu decyzji organów obu instancji (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Dla rozstrzygnięcia przez sąd sprawy nie było konieczne zwracanie się przez sąd do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego z dnia 10 marca 2023 roku, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. B. Przedłożonym kontroperatem skarżący bowiem wykazał brak wnikliwej oceny przez organy obu instancji operatu szacunkowego z dnia 10 marca 2023 roku pod kątem właściwego doboru nieruchomości porównawczych dla potrzeb wyceny według przeznaczenia wynikającego ze zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Konsekwencją uwzględnienia skargi stało się orzeczenie o obowiązku zwrotu przez organ na rzecz skarżącego kosztów postępowania sądowego, na które złożył się wpis od skargi i koszty zastępstwa procesowego strony przed sądem (art. 200 w związku z art. 210 § 1 i 205 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi)