II SA/Bk 904/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Andrzej Melezini, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder, sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 listopada 2014 r. sprawy ze skargi Skarbu Państwa - Nadleśnictwa N. w N.- S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] czerwca 2014 r. nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Wójta Gminy N. – S. z dnia [...] kwietnia 2014 roku o numerze [...]; 2. stwierdza, że zaskarżone decyzje nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącego Skarbu Państwa – Nadleśnictwa N. w N. – S. kwotę 440,00 (słownie: czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.- Wnioskiem z dnia 19 listopada 2012 r. Nadleśniczy Nadleśnictwa N. wystąpił do Wójta Gminy N. S. o dokonanie, na podstawie art. 97 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), dalej jako u.g.n., podziału działki nr [...] o powierzchni 38, 3579 ha położonej w obrębie ewidencyjnym N. – S., w celu wydzielenia działki budowlanej zgodnie z projektem podziału sporządzonym przez uprawnionego geodetę, a załączonym do wniosku. Wniosek był kilkakrotnie rozpoznawany przez organy obydwu instancji, w tym: - decyzją z dnia [...] marca 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. uchyliło decyzję Wójta z dnia [...] stycznia 2013 r. odmawiającą dokonania podziału. Kolegium wskazało, że organ I instancji nie ocenił, czy projektowana do wydzielenia działka spełnia kryteria prawne działki budowlanej, czy w miejscu proponowanego ustanowienia służebności drogowej funkcjonuje droga leśna, po której może się odbywać ruch drogowy i czy jest stosownie oznakowana, czy istnieje konieczność wydzielenia drogi wewnętrznej; - decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r. SKO w B. uchyliło kolejną decyzję Wójta (z dnia [...] maja 2013 r.) odmawiającą dokonania podziału wskazując, że ustalenie o istnieniu wzdłuż wydzielanej działki drogi leśnej, po której ma przebiegać służebność drogowa – nie zostało przekonująco wykazane; - decyzją z dnia [...] lutego 2014 r. SKO w B. po raz kolejny uchyliło decyzję Wójta (z dnia [...] października 2013 r.) odmawiającą dokonania podziału. Kolegium wskazało, że organ I instancji ustalił wygląd drogi przebiegającej wzdłuż planowanych granic działki wydzielanej, jednakże: nie ocenił możliwości zapewnienia dostępności tej działki do drogi publicznej, szczególnie w kontekście art. 3 ust. 2 w związku z art. 29 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 Nr 12, poz. 59 z późn. zm.), dalej jako u.l. oraz nie dokonał oceny spełnienia przesłanek podziału wynikających z art. 97 ust. 1 u.g.n. Polecono, aby uzasadnienie kolejnej decyzji pierwszoinstancyjnej spełniało wymagania art. 107 § 1 i 3 k.p.a. W postępowaniu prowadzonym przez Wójta po decyzji kasacyjnej z dnia [...] lutego 2014 r. wezwano wnioskodawcę w trybie art. 64 § 2 k.p.a. do wykazania, że spełnione zostały wszystkie przesłanki dokonania podziału, w tym wynikające z art. 93 ust. 3 u.g.n. oraz czy nastąpiło to z uwzględnieniem regulacji u.l. W szczególności wzywany miał jednoznacznie sprecyzować, z którą z dróg publicznych nastąpi skomunikowanie i z wykorzystaniem której z dróg wewnętrznych. Jeśli komunikacja miałaby się odbywać drogą leśną, wezwano do wykazania, czy możliwy jest na niej ruch pojazdów silnikowych, zaprzęgowych i motorowerowych (art. 3 ust. 2 w związku z art. 29 u.l.) oraz czy droga jest oznakowana w sposób gwarantujący swobodne poruszanie się pieszych i pojazdów silnikowych, a jeśli nie, to czy planowane jest wprowadzenie takiego oznakowania. W odpowiedzi na wezwanie Nadleśniczy w piśmie z dnia 27 marca 2014 r. wskazał, że skomunikowanie nowopowstałych działek nastąpi z drogą publiczną - ulicą O. w miejscowości N. S. Wyjaśnił, że wykorzystane w tym celu zostaną drogi leśne poprzez ustanowienie na nich służebności drogowej (załączył mapy, na których zostały zaznaczone wymienione drogi leśne). Nadto wskazał, że droga leśna, na której ma zostać ustanowiona służebność umożliwia zarówno ruch pojazdów silnikowych, motorowerowych jak i zaprzęgowych (korzystają z niej najemcy budynków na działce nr [...] oraz S. U. z domu "B."). Oznaczenie drogowe zostanie wprowadzone po zatwierdzeniu podziału. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. znak [...] Wójt Gminy N. S., stosując art. 93 ust. 3 i art. 95 pkt 7 u.g.n. w związku z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663), odmówił zatwierdzenia podziału działki nr [...]. Jak wskazał organ, z wniosku wynika, iż podział miałby nastąpić celem wydzielenia działki budowlanej, zaś dostęp działki do drogi publicznej miałby zostać zapewniony przez ustanowienie służebności drogowej. Na terenie, na którym znajduje się działka nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ani też nie przystąpiono do jego sporządzania. W oparciu o poczynione ustalenia organ wywiódł, że przepis art. 93 ust. 3 u.g.n. wskazuje na kolejność uwzględniania określonych sposobów ustalania dostępu do drogi publicznej. Przede wszystkim ma to być dostęp bezpośredni, w następnej kolejności wymienia się w przepisie wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności, a ostatecznie – jeśli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem - ustanowienie innych służebności drogowych. Tymczasem wnioskodawca nie wskazał, z jakiego powodu nie ma możliwości wydzielenia z działki objętej podziałem drogi wewnętrznej, po której odbywać by się mógł swobodny ruch pojazdów i pieszych. Również nie obliguje organ do dokonania podziału fakt przyjęcia dokumentacji projektowej do zasobów geodezyjnych. Odmówiono zatem dokonania podziału w oparciu o art. 93 ust. 3 u.g.n. ze wskazaniem, że nie spełniono wymagań tego przepisu. Odwołanie od powyższej decyzji złożyło Nadleśnictwo N. zarzucając naruszenie art. 93 ust. 3 u.g.n. Zdaniem strony, w zaistniałym stanie faktycznym nie istnieje konieczność wydzielenia drogi wewnętrznej celem zapewnienia dojazdu powstałej po podziale działce do drogi publicznej, bowiem cel ten można uzyskać przez ustanowienie służebności drogowych. Odnośnie przedłożonej dokumentacji projektowej wskazano, że strona wskazała jedynie na jej formalną poprawność. Decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Kolegium ustaliło, że na wskazanej do podziału działce znajdują się trzy budynki, w tym budynek mieszkalny oraz że jest to teren, dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Proponowana do skomunikowania działki służebność przebiegać miałaby po istniejącej drodze leśnej, oznaczonej adresem leśnym [...], łączącej ulicę O. w miejscowości N. S. (droga publiczna) między innymi z proponowaną do wydzielenia działką. W chwili obecnej droga ta, mimo że odbywa się nią ruch kołowy i pieszy, nie jest oznaczona w sposób gwarantujący swobodne poruszanie się po niej uczestników ruchu. Organ wyjaśnił zasady dokonywania podziałów nieruchomości uregulowane w art. 93, 94 i 95 u.g.n. oraz zwrócił uwagę na definicję działki budowlanej zawartą w art. 4 pkt 3a tej ustawy. Na tej podstawie ocenił, że proponowana do wydzielenia z działki nr [...] działka nr [...] ze względu na jej wielkość, cechy geometryczne oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwia prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku i urządzeń na niej położonych. Nie spełnia natomiast warunku zapewnienia dostępu do drogi publicznej, bowiem nie posiada dostępu bezpośredniego, zaś wnioskodawca nie proponuje wydzielenia z dzielonej działki drogi wewnętrznej, na której mogłaby zostać ustanowiona odpowiednia służebność (choć z przedłożonych map i szkiców taka możliwość wynika), zaś proponuje zapewnienie dostępu do drogi publicznej przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Tymczasem w przepisie art. 93 ust. 3 u.g.n. ustanowiona kolejność zapewnienia dostępu do drogi publicznej to przede wszystkim wydzielenie drogi wewnętrznej i ustanowienie na niej służebności, a dopiero jeśli to nie jest możliwe - ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Kolegium nie zgodziło się z wnioskodawcą, jakoby istniała możliwość zapewnienia dostępu do drogi publicznej przez wskazywaną drogę leśną, bowiem droga taka – jak wynika z art. 26 ust. 2 i 3 u.l. i w zależności od prowadzonej gospodarki leśnej – może zostać wyłączona z dostępności, co wykluczałoby również dostępność do wydzielonej działki. Jak wskazało Kolegium, zgodnie z art. 29 u.l. ruch pojazdem silnikowym, zaprzęgowym lub motorowerem w lasach jest dopuszczalny jedynie drogami publicznymi, a leśnymi tylko gdy są oznaczone drogowskazami dopuszczającymi taki ruch. Tymczasem sporna droga leśna nie posiada oznakowania z czego wnioskować należy, że w chwili obecnej ruch po niej nie jest dopuszczalny. Również nie została ona wyodrębniona geodezyjnie, zatem nie spełnia warunku zapewnienia dostępu przez drogę wewnętrzną. Nie jest zatem dopuszczalne przeprowadzenie podziału na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. Kolegium negatywnie oceniło również możliwość dokonania podziału w tzw. trybie zwykłym tzn. na podstawie art. 92 ust. 1, art. 93 ust. 2a i 3a u.g.n. Wskazało, że z wymienionych przepisów wynika dopuszczalność wydzielenia z nieruchomości rolnych i leśnych co najmniej jednej działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha tylko i wyłącznie, gdy ma to na celu: powiększenie sąsiedniej nieruchomości (art. 93 ust. 2a), dla dokonania regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami (art. 93 ust. 2a), w okolicznościach określonych w art. 95, pod drogi wewnętrzne (art. 93 ust. 3a). Skoro zatem wskazana do podziału nieruchomość jest wykorzystywana na cele rolnicze i leśne, mają z niej powstać trzy działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, a jednocześnie podział nie ma na celu powiększenia działki sąsiedniej, dokonania regulacji granic, przeznaczenia pod drogę wewnętrzną, jak też w sytuacji uregulowanej w art. 95 – to brak jest możliwości uwzględnienia zgłoszonego wniosku o podział. Skargę na powyższą decyzję złożyło do sądu administracyjnego Nadleśnictwo N. zarzucając naruszenie: - prawa materialnego mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia tj. art. 93 ust. 3 u.g.n. poprzez błędną wykładnię i uznanie, że zaproponowany podział nie spełnia warunku zapewnienia dostępu do drogi publicznej poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej. Zdaniem skarżącego błędnie Kolegium uznało, że wymieniony warunek jest bezwzględny. Tymczasem należy oceniać jego spełnienie z odniesieniem do okoliczności konkretnej sprawy. Spełnienie go w przedmiotowej sprawie spowodowałoby potrzebę zmiany przeznaczenia gruntu na inny niż leśny i zbędne wyłączenie z produkcji leśnej oraz nie uwzględniałoby roli istniejących już dróg; - prawa procesowego, które miało wpływ na treść rozstrzygnięcia tj. art. 7, 77 i 80 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a w konsekwencji uznanie, że podział przedmiotowych nieruchomości nie zapewnia dostępu do drogi publicznej działkom, które miałyby powstać w jego wyniku. Uzasadniając zarzuty skarżący podkreślał, że przewidziane w art. 93 ust. 3 u.g.n. sposoby zapewnienia działkom powstającym w wyniku podziału dostępu do drogi publicznej mają charakter alternatywny. Nadto Kolegium dokonało ustaleń w sprawie wyłącznie na gruncie teoretycznym, nie uwzględniając celowości forsowanego rozwiązania, podczas gdy faktycznie istniejąca droga leśna, na której doszłoby do ustanowienia służebności drogowej, mogłaby spełniać funkcję zapewniającą dostęp wydzielonej działce budowlanej do drogi publicznej. Nie uwzględniło również Kolegium konsekwencji wydzielenia drogi wewnętrznej z dzielonej działki, które sprowadzałyby się do przeprowadzenia procedury wyłączenia gruntu z produkcji leśnej, poniesienie nakładów pracy i finansowych związanych z możliwą wycinką drzew, uiszczeniem opłat, zmianą wysokości podatku należnego od przekształconego gruntu. Zdaniem skarżącego organ nie dostrzegł, że zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 8 u.l. drogi leśne nie są drogami publicznymi, ale według art. 8 ust. 1 ustawy o drogach publicznych są drogami wewnętrznymi. Nie ma zatem potrzeby wydzielać nowej drogi wewnętrznej, bowiem na tej istniejącej można ustanowić odpowiednią służebność. W ocenie skarżącego, podział ewidencyjny działki jest przedwczesnym momentem na stawianie wymagań co do jednoznacznego określenia sposobu zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Na tym etapie należy jedynie określić faktyczną możliwość zapewnienia tego dostępu, a ostateczne rozwiązania w tym zakresie zostaną ustalone dopiero przy podziale prawnym (zbyciu wydzielonej działki). Jak wskazano, właściciel wydzielanych i sprzedawanych działek może postanowić o innym, niż opisany w projekcie podziału, sposobie dostępu do drogi publicznej. Zdaniem skarżącego, Kolegium nie uwzględniło również, że zarówno podział jak i istniejąca droga leśna służyć mają pracownikom leśnym, co nadaje sprawie szczególny, niedający się pominąć, charakter. Nadto również wymaganie oznakowania drogi może nastąpić dopiero w trakcie realizowania decyzji podziałowej, a nie przed faktem dokonania podziału. Do skargi, na poparcie argumentacji strony, dołączono kserokopię decyzji Starosty S. wprowadzającego zmiany w ewidencji gruntów, w której zatwierdzając projekt podziału działki leśnej zaakceptowano możliwość zapewnienia jej dostępu do drogi publicznej przez ustanowienie służebności na drodze leśnej. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację z uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Odnośnie zarzutów skargi wskazał, że na spornej drodze leśnej nie funkcjonuje droga wewnętrzna, bowiem nie został wydzielony pas drogowy. Przedmiotowa droga leśna stanowi jedynie szlak komunikacyjny zapewniający dostęp do kolejnych sektorów lasu. Natomiast wskazywane przez stronę trudności związane z wydzieleniem drogi wewnętrznej mają charakter iluzoryczny. Na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku pełnomocnik skarżącego doprecyzował do protokołu rozprawy zarzuty skargi jako: - zarzut naruszenia art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 8 ust. 1 ustawy o drogach publicznych w związku z art. 3 pkt 2 i art. 6 ust. 1 pkt 8 ustawy o lasach poprzez błędną wykładnię tych przepisów, - zarzut naruszenia art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię tego przepisu Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlegała uwzględnieniu albowiem odmowa zatwierdzenia podziału nieruchomości leśnej nastąpiła z mającym wpływ na wynik sprawy naruszeniem przepisów prawa materialnego, wymienionych w zarzutach, sprecyzowanych przez pełnomocnika strony skarżącej, Z akt administracyjnych wynika, że wniosek Nadleśnictwa N. – S. dotyczył geodezyjnego wydzielenia z dużego kompleksu leśnego, stanowiącego jedną nieruchomość oznaczoną numerem geodezyjnym [...], położoną w obrębie ewidencyjnym N. S., o powierzchni 38,3579 ha, gruntu o powierzchni 0,2679 ha zajętego pod budynkami, w tym pod budynkiem mieszkalnym osady nadleśnictwa, w celu wyłącznie usprawnienia zarządzania i administrowania osadą i ułatwienia rozliczania z użytkownikami budynków tj. bez zamiaru ewentualnej sprzedaży wydzielonej działki. Wynikająca z akt administracyjnych przyczyna podjęcia zamiaru geodezyjnego wydzielenia gruntu pod budynkami osady nadleśnictwa, od początku wskazywała na potrzebę oceny dopuszczalności podziału nie poprzez pryzmat art. 93 ust. 2 "a" i 3 "a" ustawy o gospodarce nieruchomościami ale w świetle dyspozycji art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zamiarem wnioskodawcy nie było bowiem geodezyjne wydzielenie gruntu dla potrzeb regulacji granic między nieruchomościami, ani dla powiększenia sąsiedniej nieruchomości ani dla wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych tj. dla przeznaczenia wskazanego art. 92 ust. 1 i 93 ust. 2 "a" ustawy o gospodarce nieruchomościami jako dopuszczalne przy wydzielaniu z nieruchomości rolnej i leśnej działki o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Ewidencyjno – geodezyjny podział nieruchomości leśnych co do zasady odbywa się poza reżimem ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z art. 92 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika bowiem, że przepisów podziałowych tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Zatem wyłącznie wtedy, gdy skutkiem ewidencyjnego podziału nieruchomości leśnej – i to niezależnie od celu podziału - jest wydzielenie przynajmniej jednej działki gruntu o powierzchni poniżej 0,3000 ha, podział ewidencyjny musi być poddany procedurze i warunkom określonym w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. W innych przypadkach podział nieruchomości leśnej odbywa się na podstawie operatu podziałowego przyjmowanego do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego we właściwym terytorialnie ośrodku dokumentacji geodezyjnej kartograficznej, zgodnie z par. 45, 46 ust. 1 w związku z par. 35 pkt 1 i par. 36 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) tj. bez konieczności zatwierdzania projektu podziału decyzją administracyjną. Nie ulega wątpliwości, że dzielona nieruchomość jest nieruchomością leśną. O takim charakterze dzielonej nieruchomości przesądza – przy bezspornym braku obowiązującego dla dzielonej nieruchomości miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - jej wykorzystanie na cele leśne w rozumieniu wykorzystania na takie cele określonym definicją art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W świetle powyższego przepisu za nieruchomości wykorzystywane na cele leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione. Leśny charakter gruntu jako jego wykorzystywanie na takie cele, zapisywany jest w katastrze jako użytek gruntowy należący do odpowiedniej grupy gruntów leśnych oraz zadrzewionych i zakrzewionych. Gruntami leśnymi oraz zadrzewionymi i zakrzewionymi zapisywanymi w ewidencji gruntów i budynków, według par. 68 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) i załącznika Nr 6 tego rozporządzenia są: - lasy, oznaczone symbolem "Ls" tj. grunty określone jako "las" w ustawie z 28 września 1991r. o lasach (tj. z 2005r. Nr 45, poz. 43 ze zm.) - grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem "Lz". Lasem w rozumieniu art. 3 ustawy o lasach, do której to ustawy odsyła przyporządkowanie ewidencyjne gruntów leśnych, jest zaś grunt: 1. o zwartej powierzchni co najmniej 1,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony: a)przeznaczony do produkcji leśnej lub b)stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo c)wpisany do rejestru zabytków; 2. związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne. W świetle przytoczonej wyżej definicji lasu, przewidziany do geodezyjnego wydzielenia grunt pod budynkami osady nadleśnictwa, był lasem przed podziałem i pozostanie lasem po podziale nieruchomości jako grunt związany z gospodarką leśną a zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej budynki i budowle. Tak jak zabudowa gruntu rolnego związana z prowadzonym gospodarstwem rolnym nie zmienia charakteru tego gruntu, tak i grunt leśny zabudowany na potrzeby związane z gospodarka leśną nie przestaje być lasem. Zauważyć należy, że za wyłączone z produkcji rolnej i leśnej w rozumieniu przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych uważa się grunty leśne pod budynkami oraz z budynkami związane, dopiero w momencie, gdy stają się przedmiotem sprzedaży po stwierdzeniu ich nieprzydatności Lasom Państwowym (vide: art. 40 "a" ust. 3 ustawy o lasach państwowych). Zaakcentowanie powyższego wydaje się konieczne dla zwrócenia uwagi, że z niezmienionym wskutek geodezyjnego podziału reżimem prawnym wydzielonego ewidencyjnie gruntu wiązać się musi dotychczasowy reżim prawny dostępu do niego. Dostęp zaś (dojazd) do osady nadleśnictwa odbywa się drogą leśną tj. gruntem zajętym pod wewnętrzną komunikację gospodarstwa leśnego, który geodezyjnie nie jest i nie musi być wydzielony jako użytek drogowy, oznaczony symbolem "dr". Po geodezyjnym wydzieleniu gruntu osady nadleśnictwa, dojazd do niej, nadal jako do części gospodarstwa leśnego, ma się odbywać dotychczasowym wewnętrznym szlakiem komunikacyjnym. Przepis art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszcza wydzielenie geodezyjne gruntu niezbędnego do korzystania z budynku mieszkalnego. Nie ulega wątpliwości składu orzekającego, że przepis powyższy może stanowić samoistną podstawę podziału także nieruchomości wykorzystywanej na cele rolne i leśne w przypadku konieczności wydzielenia działki mniejszej niż 0,3 ha. Wątpliwości interpretacyjne co do możliwości stosowania art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami do podziałów nieruchomości rolnych i leśnych rozwiał ustawodawca nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonaną ustawą z dnia 24 sierpnia 2007r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173, poz. 1218), która weszła w życie z dniem 22 października 2007r. Na mocy ustawy zmieniającej dodane zostało do art. 93 ust. 2 "a" zastrzeżenie o niestosowaniu tego przepisu do podziałów nieruchomości dla realizacji szczególnych celów, wymienionych w art. 95. Jednym z tych szczególnych celów podziału jest wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego (art. 95 pkt 7 ustawy). W przypadku nieruchomości rolnych i leśnych chodzi o geodezyjne wyodrębnienie gruntów już istniejącej zabudowy zagrodowej (siedlisk) i leśnej (osad nadleśnictw), nietracących poprzez podział charakteru gruntów rolnych czy leśnych. Reasumując, działka budowlana, tu rozumiana jako zabudowana budynkiem mieszkalnym działka gruntu, może być wydzielona również z nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w razie braku planu, z nieruchomości wykorzystywanej na cele rolne i leśne. Jeżeli, jak w przypadku objętym kontrolowanym postępowaniem, powierzchnia tej działki będzie mniejsza niż 0,3000 ha jej wydzielenie nie może być ograniczane przepisem art. 93 ust. 2 "a" ustawy o gospodarce nieruchomościami, mimo, że wydzielenie działki nie będzie miało na celu powiększenia sąsiedniej nieruchomości, ponieważ podział ten oparty jest na innej prawnej podstawie niż przepis art. 93 ust. 2"a", w tym wypadku przepis art. 95 pkt 7 ustawy. Wyodrębniony grunt winien oczywiście odpowiadać zawartej w art. 4 pkt 3 "a" ustawy o gospodarce nieruchomościami definicji działki budowanej (tu rozumianej jako zabudowana działka leśna) a zatem jej wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej powinny umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce, ale ocena zachowania wymienionych wyżej atrybutów działki budowlanej przy geodezyjnym wydzielaniu siedliska rolniczego czy osady nadleśnictwa, powinna być dokonywana poprzez pryzmat okoliczności, że wyodrębnione geodezyjnie siedlisko czy osada nadleśnictwa nadal stanowić będą część gospodarstwa rolnego czy leśnego. W konsekwencji również atrybut dostępu do wydzielonego geodezyjnie siedliska czy osady nadleśnictwa powinien być oceniany w kontekście ustawowych regulacji dostępu do gruntów rolnych i leśnych. Projektowane do wydzielenia zabudowane działki gruntu zawsze muszą mieć dostęp do drogi publicznej. Dostęp ten jest albo bezpośredni, albo poprzez drogę wewnętrzną wydzieloną z gruntu objętego podziałem albo poprzez służebność drogową przez inny niż droga wewnętrzna grunt podmiotu trzeciego. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004r. Nr 268, poz. 2663) wskazuje, że opracowany na kopii mapy zasadniczej operat podziału, sposób zapewnienia dostępu do drogi publicznej projektowanych do wydzielenia działek gruntu przedstawia w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej (vide: par. 3 ust. 2 pkt 6 rozporządzenia). Operat podziałowy sporządzony przez uprawnionego geodetę na potrzeby zatwierdzenia kontrolowanego podziału przewidział dostęp wydzielanej geodezyjnie działki do drogi publicznej (ulicy O. w N. S.) w sposób opisowy wzmianką, iż będzie się odbywał, jak dotychczas, istniejącą na gruncie wewnętrzną drogą leśną z możliwością ustanowienia na tej drodze służebności drogowej na wypadek gdyby dojść miało w przyszłości do, nieplanowanego dziś, podziału prawnego nieruchomości tj. sprzedaży wyodrębnionego geodezyjnie gruntu osobom trzecim. Sporządzona na potrzeby kontrolowanego podziału dokumentacja geodezyjna (operat podziałowy) została przyjęta do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, co oznacza, że poprawność jej wykonania pod względem formalnym i technicznym została uznana za zgodną z techniką sporządzania projektu geodezyjnego podziału nieruchomości, w tym również w aspekcie przewidzianego rozporządzeniem wykonawczym oznaczenia "sposobu zapewnienia dostępu wydzielanej działki do drogi publicznej". Podważanie w tej sytuacji prawidłowości zapewnienia proponowanym podziałem dostępu do drogi publicznej wydzielanej geodezyjnie działce, jest niezrozumiałe. Wbrew stanowisku organów, nie ma potrzeby wydzielania drogi wewnętrznej dla "stworzenia" połączenia wydzielanego gruntu ze stanowiącą drogę publiczną ulicą O. w N., ponieważ droga wewnętrzna istnieje. Nie jest ona geodezyjnie wyodrębniona, bo nie musi, gdyż jest gruntem zajętym pod wewnętrzną komunikację kompleksu leśnego, sklasyfikowanym geodezyjnie jako "Ls" tj. tak jak przyległy użytek gruntowy. Podkreślić należy, że drogi dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, przez które rozumieć należy drogi zakładowe prowadzące do gospodarstw rolnych i leśnych oraz drogi wiejskie w rozumieniu przepisów o drogach publicznych (vide: art. 4 pkt 20 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych) są w świetle ustawy o drogach publicznych drogami wewnętrznymi (vide: art. 8 ust. 1 ustawy o drogach publicznych). Następstwem wyodrębnienia z kompleksu leśnego, gruntu osady nadleśnictwa, niezmieniającego charakteru tego gruntu (nadal bowiem w rozumieniu przepisów ustawy o lasach pozostającego lasem jako grunt związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej budynki i budowle) nie mogła być utrata skomunikowania wydzielonej geodezyjnie działki z drogą publiczną poprzez wytyczoną na gruncie wewnętrzną drogę leśną, pozostającą własnością właściciela osady nadleśnictwa. Skład orzekający nie podziela przy tym stanowiska organu, jakoby zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nadawały któremuś ze sposobów dostępu nieruchomości do drogi publicznej rangę ważniejszą. Zawsze, zdaniem sądu, chodzi o wybór najbardziej racjonalnego w okolicznościach konkretnego przypadku, skomunikowania nieruchomości z drogą publiczną. Podkreślić należy, że operat ewidencyjnego podziału nieruchomości służy wskazaniu skomunikowania wydzielanej działki z drogą publiczną, natomiast zapewnienie dostępu takiej działki do drogi publicznej urzeczywistnia się dopiero w momencie podziału prawnego nieruchomości tj. zbycia wydzielonej działki prowadzącego do uczynienia jej odrębną nieruchomością. Podział prawny nieruchomości leśnej nie jest - wedle twierdzeń nadleśnictwa - planowany. Mając powyższe na uwadze Sąd nie podzielił stanowiska SKO jakoby dla zatwierdzenia przedłożonego projektu podziału nieruchomości leśnej konieczne było geodezyjne wydzielenie istniejącej drogi leśnej, którego wyrazem graficznym byłoby oznaczenie tej drogi w operacie podziałowym kolorem czerwonym. Sąd zauważa, że odmowa zatwierdzenia proponowanego podziału nieruchomości leśnej pozostaje w sprzeczności z akceptacją operatów podziałowych przez organ ewidencji gruntów i budynków w przypadku, gdy podstawą geodezyjnego wydzielenia zabudowanych gruntów leśnych, również skomunikowanych z drogą publiczną poprzez drogę leśną, jest - z uwagi na powierzchnię wydzielonej działki przekraczającą 0,3000 ha. - wyłącznie dokumentacja geodezyjna. Przykład takiego zaakceptowanego operatu podziałowego został dołączony do skargi. Z tych przyczyn uznając skargę za zasadną Sąd orzekł o uchyleniu decyzji organów obu instancji (art. 145 par. 1 pkt 1 lit. "a" ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Konsekwencją uwzględnienia skargi stało się zamieszczenie w wyroku koniecznego stwierdzenia o niemożności wykonania decyzji administracyjnych do czasu uprawomocnienia się wyroku (art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi) oraz orzeczenie o obowiązku zwrotu przez organ na rzecz strony skarżącej poniesionych przez nią kosztów postępowania sądowego (art. 200 w związku z art. 210 par. 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).