I SA/Bd 932/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Jarosław Szulc Sędziowie: sędzia WSA Leszek Kleczkowski (spr.) sędzia WSA Tomasz Wójcik Protokolant: starszy sekretarz sądowy Anna Krenz- Winiecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 stycznia 2019r. sprawy ze skargi M. J. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę W toku prowadzonego do majątku skarżącego postępowania egzekucyjnego zawiadomieniem z dnia [...]. Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w T. dokonał zajęcia nieruchomości położonej w W. N., ul. [...]. Jednocześnie wezwano stronę do zapłaty w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania należności wymienionych w zawiadomieniu pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zawiadomienie to doręczono skarżącemu dnia [...]. Z uwagi na brak wpłaty przystąpiono do dalszych czynności związanych z egzekucją, w ramach których w dniu [...]. sporządzono protokół opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości, w którym określono wartość rynkową, zgodnie z operatem szacunkowym z dnia [...]. wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego I. M. - na kwotę [...]zł. Protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości wraz z dołączonym do niego operatem szacunkowym doręczono stronie w dniu [...]. P. z dnia [...]. skarżący wniósł zarzuty do opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości wskazując, że w operacie nie uwzględniono osobno wartości gruntów, obiektów budowlanych oraz przynależności i pożytków. Wobec powyższego skarżący wniósł o ponowne oszacowanie wartości nieruchomości z uwzględnieniem powyższych uwag. Postanowieniem z dnia [...]. Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w T. oddalił złożone zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości. Organ stwierdził, że brak jest podstaw do podważenia operatu szacunkowego, gdyż został on wykonany zgodnie z obwiązującymi przepisami i zasadami. Po rozpatrzeniu wniesionego zażalenia, postanowieniem z dnia [...]. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu organ podał, że w związku z wniesionymi przez stronę zarzutami organ egzekucyjny przed wydaniem zaskarżonego postanowienia zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do podniesionych przez stronę okoliczności bądź sporządzenie nowego operatu szacunkowego. W odpowiedzi, pismem z dnia [...]. I. M. wskazała, że przedmiotem wyceny było prawo własności, a nie użytkowania wieczystego, w związku z czym określając wartość całej nieruchomości, nie określa się oddzielnie wartości gruntu i zabudowań, ponieważ względem prawa tworzą one nieruchomość. Odnosząc się do podniesionych przez skarżącego zarzutów, organ stwierdził, że zarzut naruszenia art. 110s § 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2018r. poz. 1314 ze zm.), dalej: "u.p.e.a.", jest niezasadny. Organ podał, że w operacie szacunkowym nie wyszczególniono odrębnie wartości gruntów i obiektów budowlanych, gdyż nie będą one oddzielnie wystawiane na licytację. W związku z tym nie istniała konieczność określania częściowych wartości nieruchomości. Przedmiotem wyceny było prawo własności nieruchomości gruntowej, a zgodnie z art. 4 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018r. poz. 121 ze zm.). Natomiast przynależności i pożytki nie zostały ujawnione, dlatego rzeczoznawca nie ujął ich w operacie szacunkowym. Wobec powyższego organ uznał, ze operat szacunkowy czyni zadość wymaganiom art. 110s § 2 u.p.e.a. i określa wartość gruntów i obiektów budowlanych. Zaskarżony opis i oszacowanie odpowiada także wymogom art. 110r § 1 u.p.e.a., zawiera bowiem wszystkie elementy, o których mowa w tym przepisie. W zakresie twierdzenia strony, że operat szacunkowy nie przewiduje możliwości podziału gruntu na działki budowlane, co znacznie podniosłoby wartość całej nieruchomości, organ wskazał, że takie działanie niezgodne byłoby zarówno ze stanem faktycznym sprawy, ale także z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Rzeczoznawca majątkowy swoje założenia i wyliczenia dotyczące wyceny nieruchomości opiera bowiem wyłącznie na stanie faktycznym, a nie hipotetycznym. Źródłem informacji przy sporządzeniu operatu jest między innymi księga wieczysta, której zapisy muszą być wiernie powtórzone. W skardze strona wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i ponowne oszacowanie nieruchomości. Strona zarzuciła zaskarżonemu postanowieniu naruszenie art. 110s § 2 u.p.e.a. poprzez niedokonanie przez rzeczoznawcę majątkowego odrębnej wyceny gruntu, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. Ponadto skarżący zarzucił naruszenie art. 7 i art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018r., poz. 2096 ze zm.), dalej: "k.p.a.", w zw. z art. 18 u.p.e.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na wadliwym materiale dowodowym. Zdaniem skarżącego, operat szacunkowy nie został należycie oceniony, a rzeczoznawca powinien opierać się na danych, które można zweryfikować. Organ egzekucyjny powinien ocenić moc prawną dowodu z opinii biegłego poprzez szczegółową analizę pod kątem jego rzetelności, logiczności i zupełności. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Sąd administracyjny bada zgodność zaskarżonego postanowienia organu odwoławczego z punktu widzenia jego legalności, tj. zgodności tego postanowienia z przepisami powszechnie obowiązującego prawa. Z brzmienia art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), dalej: "p.p.s.a.", wynika, że zaskarżone postanowienie winno ulec uchyleniu wtedy, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Oceniając zaskarżone postanowienie z punktu widzenia jego zgodności z prawem stwierdzić należy, iż nie narusza ono prawa w stopniu uzasadniającym jego uchylenie. Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie odmawiające uznania zarzutów do opisu i oszacowania wniesionych do protokołu z dnia [...] r. dotyczącego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, stanowiącej działkę 121/18, położoną w W. N.. W protokole tym ustalono, że wartość rynkowa prawa własności powyższej nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego I. M. i wynosi [...] zł. W skardze strona kwestionuje prawidłowość sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, podnosząc, że wbrew treść art. 110s § 2 u.p.e.a. rzeczoznawca nie dokonał odrębnej wyceny gruntu, obiektów budowlanych i przynależności i pożytków, co sprawia, że materiał dowodowy, na którym oparto rozstrzygnięcie jest wadliwy. Przepis art. 110s § 2 u.p.e.a. stanowi, że przy oszacowaniu wartości nieruchomości podaje się wartość: gruntów, obiektów budowlanych, przynależności i pożytków. W sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie nie wskazano odrębnie tych wartości. Stanowi to naruszenie prawa, jednakże w ocenie Sądu nie ma ono wpływu na wynik sprawy. Należy bowiem zauważyć, że w rozpatrywanej sprawie budynki nie stanowią odrębnego przedmiotu własności, a zatem samodzielna ich sprzedaż nie jest możliwa (art. 47 § 1 i art. 48 kodeksu cywilnego). Nie będą one zatem oddzielnie wystawiane na licytację. Nawet więc gdyby organ wskazał obrębie wartość gruntów i obiektów budowlanych to istotna jest suma ich wartości. Nadto należy wskazać, że dokonując wyceny rzeczoznawca kierował się treścią art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. W rozpatrywanej sprawie budynki i grunty nie stanowią odrębnego przedmiotu prawa własności. Natomiast przynależności i pożytki nie zostały przez skarżącego ujawnione, dlatego rzeczoznawca nie ujął ich w operacie szacunkowym. Odnosząc się do zarzutu skarżącego, że rzeczoznawca majątkowy powinien opierać się na danych, które można zweryfikować wyjaśnić trzeba, że sporządzając operat szacunkowy biegły w zakresie wyceny wartości nieruchomości swoje założenia i wyliczenia opiera na danych, których źródłem są wskazane w art. 155 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dokumenty, rejestry, ewidencje czy księga wieczysta Zatem wykorzystane przez rzeczoznawcę majątkowego informacje możliwe są do zweryfikowania. Trzeba też zauważyć, że w rozpatrywanej sprawie kontrola sądowa legalności zaskarżonego aktu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, budzący uzasadnione wątpliwości, wymaga wyjaśnienia (por. wyrok NSA z dnia 15 września 2016 r., II OSK 3065/14). Zauważyć należy, że zgłoszone przez skarżącego zarzuty były przedmiotem wyjaśnień przez rzeczoznawcę. W piśmie z dnia [...] r. wskazał on, że w przedmiotowym przypadku nieruchomość gruntowa stanowi przedmiot własności, a nie użytkowania wieczystego, i zabudowania, które na niej występują są częścią składową gruntu. W takiej sytuacji – jak stwierdzono w tym piśmie – określając wartość całej nieruchomości, nie określa się oddzielnie wartości gruntu i zabudowań, ponieważ z punktu widzenia przepisów prawa tworzą one (grunt i zabudowania) całą nieruchomość. W operacie szacunkowym przedstawiono sposób dokonania wyceny, w tym wskazano przedmiot wyceny, zastosowaną procedurę oraz wybór podejścia i metody szacowania oraz zawarto inne elementy, o których mowa w § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości, określono cechy rynkowe i wagi wpływające na wartość rynkową nieruchomości gruntowych, wybrano trzy nieruchomości gruntowe zabudowane i dokonano charakterystyki tych nieruchomości, określono różnice w wartości pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównania, określono wartość nieruchomości jako średnią arytmetyczną z wartości uzyskanych poprzez porównanie w parach porównawczych. Operat jest spójny, czytelny i logiczny, nie zawiera niejasności. Brak było zatem podstaw do uznania by nie spełniał on wymagań wynikających z przepisów prawa. Skarżący nie przedstawił żadnych konkretnych dowodów podważających ustalenia biegłego. To, że strona nie zgadza się z określoną w operacie wartością użytkowania wieczystego nie oznacza, że jest on wadliwy. Nie zasługuje także na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. Wydane w niniejszej sprawie postanowienie poprzedzone zostało przeprowadzeniem wyczerpującego postępowania dowodowego, które wyjaśniło podnoszone wątpliwości, a przygotowany operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z zasadami obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych. Umożliwiono też stronie zapoznanie się z operatem szacunkowym i protokołem, wysyłając je za pośrednictwem operatora pocztowego. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd oddalił skargę. L. Kleczkowski J. Szulc T. Wójcik