II SA/Bd 1063/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Elżbieta Piechowiak (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Anna Klotz sędzia WSA Grzegorz Saniewski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 23 listopada 2021 r. sprawy ze skargi M. B. na decyzję Wojewody z dnia [...] czerwca 2021 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. Decyzją z dnia [...] 2021 r., nr [...] Starosta [...] odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz Spółka (dalej jako: "skarżący") za przejęcie pod drogę części nieruchomości, oznaczonej aktualnie w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha wydzielonej z działki nr [...] o pow. [...] ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], która z mocy prawa przeszła na własność Gminy [...] (pkt 1 rozstrzygnięcia). W punkcie drugim decyzji orzekł o powiększeniu odszkodowania o dodatkową wartość 5% w kwocie [...]w związku ze spełnieniem okoliczności wskazanych w art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W punkcie trzecim decyzji umorzył postępowanie w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za służebność przesyłu ustanowioną na rzecz [...] Sp. z o.o., zapisaną w dziale II Kw [...]. Jednocześnie punkcie 4 rozstrzygnięcia wskazał, że do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 odszkodowania w kwocie łącznej [...] zł na rzecz skarżącego zobowiązany jest Wójt Gminy [...], jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W kolejnych punktach rozstrzygnięcia zawarł informację o tym, że do skutków opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (pkt 5 rozstrzygnięcia) oraz, że wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty (pkt 6). W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący zarzucił jej ustalenie wysokości odszkodowania w zaniżonej wysokości w związku z naruszeniem przepisu art. 18 ustawy z ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1363; ze zm.). Jak wskazał skarżący, Starosta był władny do oceny operatu i nie było konieczności przedstawiania kontropinii. W ocenie strony, operat sporządzony w niniejszej sprawie jest bardzo lakoniczny, a stanowisko rzeczoznawcy, wobec braku opisu poszczególnych nieruchomości i transakcji pod względem ich warunków prawnych odnoszących się do możliwości ich zabudowy i aktualnego wykorzystania, nieweryfikowalne. W ocenie strony skarżącej, rzeczoznawca powinien w operacie uwzględnić możliwość wznoszenia na nieruchomościach budynków wielorodzinnych, gdyż takie nieruchomości cechują się znacznie wyższą cena za 1m˛. Jak wskazał skarżący, w zbiorze nieruchomości uwzględnionych przez rzeczoznawcę wyłącznie jedna posiada warunki zabudowy na budowę wielorodzinną. Decyzją z dnia [...] 2021 r., [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. W ocenie organu z ustaleń biegłej wynika, że wyceniana nieruchomość w dniu wydania decyzji przez ZRID nie była objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] z dnia [...] 2015 r. nr [...], wyceniana nieruchomość znajdowała się w jednostce polityki przestrzennej o symbolu M, w obszarze w którym ustalone zostały kierunki zmian w przeznaczeniu terenów: teren zabudowy mieszkaniowej oraz mieszkaniowej z towarzyszącymi i nieuciążliwymi usługami i nieuciążliwymi działalnościami gospodarczymi. Dla działki nr [...], z której wydzielono działkę [...] Wójt Gminy [...] w dniu [...] 2018 r. wydał decyzję o warunkach zabudowy dla zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Biegła, biorąc pod uwagę, że przeznaczenie wycenianej działki w dniu wydania decyzji ZRID nie było tożsame z przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia, dokonała badania obu segmentów rynku tj. rynku nieruchomości gruntowych stanowiących tereny mieszkaniowo-usługowe i rynku nieruchomości drogowych. Jak podniósł Wojewoda, badając pierwszy ze wskazanych segmentów rynku zakresem analizy objęto transakcje z miejscowości [...] z okresu 2 lat poprzedzających wycenę, dotyczące nieruchomości o bardzo podobnych uwarunkowaniach położenia i podobnych uwarunkowaniach planistycznych. Biegła ustaliła, że w obszarze rynku lokalnego - gminy [...] - rynek nieruchomości niezabudowanych - gruntów o funkcji mieszkaniowej i mieszkaniowo-usługowej stanowią jeden segment rynku. Na tymże rynku ceny za nieruchomości o różnym stanie planistycznym przy sprzyjającym sąsiedztwie, odpowiednich warunkach dojazdu oraz możliwościach uzbrojenia kształtują się na zbliżonym poziomie. Na terenie miejscowości [...] i [...] transakcje nieruchomościami przeznaczonymi (najczęściej w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego) na cele zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej dotyczą obszarów wielofunkcyjnych, które przewidują zamiennie funkcje mieszkaniową, wielorodzinną lub usługową. Do zbioru nieruchomości porównawczych włączono nieruchomości o podobnych względem nieruchomości wycenianej stanach planistycznych; znajdują się w nim nieruchomości, które zgodnie z ustaleniami studium stanowią tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej (dla których wydano decyzje o warunkach zabudowy, w tym dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, lub bez decyzji o warunkach zabudowy); ze zbioru wyłączono nieruchomości, dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W zgromadzonym zbiorze znalazły się transakcje nieruchomościami położonymi w odległości maksymalnie 2 km od nieruchomości wycenianej. Do zbioru biegła przyjęła [...] nieruchomości, których ceny transakcyjne kształtowały się na poziomie od [...] zł/lm2 do [...] zł/lm2, średnio [...] zł/lm2. Jak wskazał organ, analizując rynek nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne biegła poddała badaniu rynek G. O., rozszerzając okres badania na dziesięć lat poprzedzających wycenę. Biegła odnotowała 17 transakcji, w których ceny kształtowały się na poziomie od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, średnio [...] zł/lm2. Corocznie na terenie G. O. zawartych było kilka transakcji nieruchomościami drogowymi, natomiast w latach 2017, 2018 i 2019 wystąpiły jedynie pojedyncze transakcje. Najwyższe ceny jednostkowe uzyskano za sprzedaż gruntów położonych w miejscowościach [...] i [...]. Mając na uwadze wyniki analizy rynku biegła dokonała wyceny przyjmując aktualny sposób użytkowania nieruchomości, zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. Ceny transakcyjne nieruchomości stanowiących tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej (w tym z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej) były bowiem wyższe od cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy, szacując grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do porównań biegła przyjęła [...] nieruchomości. Za cechy wpływające na ceny nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym biegła uznała położenie i sąsiedztwo, warunki dojazdu do nieruchomości oraz stan wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Po uwzględnieniu wartości współczynników korygujących odzwierciedlających różnice w cenie z uwagi na różne cechy rynkowe nieruchomości, wartość 1 m˛ powierzchni gruntu określono na kwotę [...]zł, natomiast wartość gruntu szacowanej działki o powierzchni [...] ha na kwotę [...]zł. W wyniku oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu [...] 2020 r. ustalono, iż wyceniana działka w dniu wydania decyzji ZRID stanowiła grunt bez części składowych. Ostatecznie wartość rynkową nieruchomości oszacowano na kwotę [...]zł. Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Nie zawiera on niejasności, ani pomyłek, które negatywnie wpływałyby na jego wartość dowodową. Posiada także wszystkie elementy treści wymagane przez obowiązujące przepisy prawa. W związku z tym Wojewoda nie znalazł podstaw do jego podważenia. Odnosząc się do zarzutów strony skarżącej organ odwoławczy stwierdził, że odpowiedziała już na nie biegła w piśmie z dnia [...] 2020 r. Wyjaśniła w nim, że do porównania przyjęto nieruchomości o podobnej funkcji określonej w studium, a w zgromadzonym zbiorze znalazły się nieruchomości, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub tez bez tej decyzji. Ze zbioru wyłączono natomiast nieruchomości, których przeznaczenie ustalono w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo biegła wskazała, że analiza rynku lokalnego na terenach w bliskim sąsiedztwie przedmiotu wyceny wykazała, że w segmencie rynku nieruchomości mieszkaniowo-usługowych nie wytworzyły się odrębne rynki nieruchomości mieszkaniowych uwzględniające intensywność zabudowy (zabudowa jednorodzinna lub wielorodzinna). Fakt, że wyceniana nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym sprawia, ze mogą być dla niej wydane również inne decyzje o warunkach zabudowy dla innej intensywności zabudowy. Biegła podkreśliła też, że w zbiorze transakcji nieruchomościami porównawczymi znalazła się również transakcja, której przedmiotem była działka nr [...], tj. nieruchomość z której wydzielony został przedmiot wyceny. Jak wskazał Wojewoda, biegła odnosząc się do kolejnych zastrzeżeń skarżącego wyjaśniła w piśmie z dnia [...] 2020 r., że w związku ze szczególnymi uwarunkowaniami położenia i stanem planistycznym, potencjalnie każda z nieruchomości porównawczych (podobnie jak nieruchomość wyceniana) może otrzymać decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Tak samo jak dla wycenianej nieruchomości możliwe jest wydanie kolejnej decyzji, tym razem dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Biegła doprecyzowała ponadto, iż działka nr [...], z której wydzielono przedmiot wyceny, była przedmiotem sprzedaży w transakcji z dnia [...] 2018 r. Transakcja ta trafiła do zbioru nieruchomości porównawczych, a uzyskana w niej cena nieruchomości ukształtowała się na poziomie [...] zł/lm2. Określona w kwestionowanym operacie szacunkowym wartość nieruchomości wyniosła natomiast [...] zł/1m˛; jest więc znacznie wyższa. Biegła podkreśliła, iż prawidłowość wyrażająca się w tym, że jednostkowe ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną są wyższe od cen jednostkowych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, jest właściwa w przypadku analizy największych miast regionu, tj. [...] oraz [...]. Zależności tej nie stwierdzono jednak na badanym lokalnym rynku w miejscowości [...], na którym ważniejsze okazało się ogólnie pojęte położenie w określonej części miejscowości, które determinuje wszystkie inne czynniki kształtujące cenę nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego wyjaśnienia przedłożone przez biegłą są logiczne, spójne, należycie uzasadnione i oparte o szczegółową analizę czynników kształtujących ceny nieruchomości na badanym lokalnym rynku. Biegła przeprowadziła wycenę zgodnie z wskazaną w przepisie art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami regulacją, przyjmując do porównań nieruchomości, które zgodnie ze studium stanowiły tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Uwzględniła również fakt wydania dla przedmiotu wyceny decyzji o warunkach zabudowy, przyjmując do zbioru transakcję nieruchomością z wydanymi warunkami zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, spełniającą bez wątpienia kryterium podobieństwa. Niezasadne w ocenie Wojewody, wobec szczegółowego przedstawienia badanego rynku oraz zachodzących na nim zjawisk i czynników kształtujących wysokość cen, są zarzuty nie uwzględniania w wycenie wyłącznie nieruchomości objętych decyzjami o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Czynniki, o których mowa w art. 154 ust. 2 ustawy zostały przez biegłą uwzględnione. Nie ma natomiast podstaw, aby w sposób generalny kwestionować dobór nieruchomości podobnych ze względu na intensywność dopuszczalnej zabudowy. Określenie wpływu cenotwórczego w/w czynnika należy do wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego i przynależnego mu uprawnienia do oceny tegoż czynnika. W kontrolowanej sprawie biegła wyjaśniła, iż podział na określone segmenty rynku ze względu na intensywność zabudowy dotyczy [...] i [...], jako największych miast województwa kujawsko-pomorskiego. Tego typu zależności nie występują natomiast w miejscowości [...], albowiem nie wykazała tego analiza rynku. Wojewoda podkreślił też, że biegła zasadnie do porównań nie przyjęła nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Organ odwoławczy zwrócił ponadto uwagę, że oszacowana wartość 1m˛ jest ok. [...] % wyższa od ceny transakcyjnej osiągniętej w [...] 2018 r. Tym samym zarówno wyniki ogólnej charakterystyki rynku i czynników kształtujących ceny, jak szczegółowe dane rynkowe odnośnie cen, potwierdzają stanowisko rzeczoznawcy majątkowego w zakresie kryteriów doboru materiału porównawczego. Organ odwoławczy dodał, że strona skarżąca nie przedłożyła żadnych dowodów, ani nie wskazała argumentów opartych na danych rynkowych, które potwierdzałyby istnienie odrębnych segmentów rynku nieruchomości mieszkaniowych, wyodrębnionych ze względu na intensywność zabudowy na badanym lokalnym rynku O., przedstawiając jedynie swoje stanowisko o charakterze polemiki z ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na powyższa decyzję Spółka zarzucił naruszenie przepisów prawa tj.: 1) art. 18 ustawy o szczególnych zasadach realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez ustalenie wysokości odszkodowania w zaniżonej wysokości; 2) art. 7, 77 § 1, 80, 140 w zw. z art. 15 k.p.a. poprzez ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu utraty prawa własności w oparciu o operat szacunkowy, który zawiera rażące braki; 3) art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez błędną wykładnie i niewłaściwe zastosowanie; 4) art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe zastosowanie skutkujące nieuwzględnieniem zmiany cen nieruchomości wskutek upływu czasu; 5) art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe zastosowanie skutkujące dokonaniem szacowania nieruchomości na podstawie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego z pominięciem uwarunkowań zewnętrznych, które powinny zostać uwzględnione przy szacowaniu nieruchomości; 6) art. 140 Kodeksu cywilnego poprzez niewłaściwe zastosowanie skutkujące określeniem przeznaczenia nieruchomości w oparciu o Studium, które nie jest aktem prawa miejscowego o mocy powszechnie obowiązującej, a zatem nie może wpływać na sytuację prawną właścicieli nieruchomości; 7) § 4.4. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie skutkujące brakiem uwzględnienia ceny średniej kilkunastu nieruchomości podobnych przy określaniu wartości nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z obowiązującym prawem. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. z 2020 r. Dz. U. poz. 1363 – dalej jako: "specustawa drogowa") oraz odpowiednie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2020 r. Dz. U. poz. 65 ze zm.) a także przepisy § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie zaś z przepisem art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Artykuł 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi natomiast, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem to rzeczoznawca, a nie organ czy Sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości porównawczych i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu, do czego jest uprawniona na mocy art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2020 r. Dz. U. poz. 1990 ze zm.). Analiza akt sprawy, w tym przede wszystkim złożonej skargi wskazuje, że stan faktyczny sprawy nie jest sporny. Zarzuty skarżącego dotyczą prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z dnia [...] 2020 r., który stanowił podstawę do określenia przez organ wysokości przyznanego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Jak wynika z akt sprawy, wyceny wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości biegły dokonał za pomocą podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Stosując tę metodę, biegła dokonała odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównawczych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami - zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia. Biegła uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, czym wypełnił dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wobec zgłaszanych przez skarżącego zastrzeżeń co do doboru nieruchomości porównawczych, organ I instancji wystąpił do rzeczoznawcy o wyjaśnienia. Pismami z dnia [...] 2019 r. i [...] 2020 rzeczoznawca majątkowy odniosła się do złożonych zastrzeżeń oraz podtrzymała sporządzoną przez siebie wycenę. Rzeczoznawca wskazała, że do zbioru nieruchomości podobnych (porównawczych) włączono nieruchomości o podobnych względem nieruchomości wycenianej stanach planistycznych: w zbiorze nieruchomości podobnych (porównawczych) znajdują się nieruchomości, które zgodnie z ustaleniami studium stanowią teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy lub bez takiej decyzji. Ze zbioru wyłączono nieruchomości, dla których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W omawianych pismach, zwrócono uwagę, że na badanym rynku lokalnym, ograniczonym do terenów położonych w bardzo bliskim sąsiedztwie nieruchomości wycenianej, w segmencie nieruchomości mieszkaniowo-usługowych, nie wytworzyły się odrębne rynki nieruchomości mieszkaniowych uwzględniające intensywność zabudowy (zabudowa jednorodzinna lub wielorodzinna). Fakt, że wyceniana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem, a jedynie decyzją o warunkach zabudowy sprawia, że mogą być dla niej wydane inne decyzje o warunkach zabudowy. Biegła podkreśliła również, że w zaprezentowanym w operacie zbiorze nieruchomości podobnych znajduje się transakcja nieruchomością najbardziej podobną do wycenianej (o identycznym położeniu i stanie planistycznym, z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy pod zabudowę mieszkaniową), tj. nieruchomość, z której działka [...] została wydzielona. Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania finalnych ustaleń rzeczoznawcy majątkowego. Jak wynika z analizy akt sprawy, operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera oczywistych pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W procesie wyceny biegła prawidłowo przyjęła istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. [...] 2020 r. (data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] 2015 r., zgodnie z którym przedmiotowa działka znajdowała się w jednostce polityki przestrzennej o symbolu M, w obszarze w którym ustalone zostały kierunki przeznaczenia terenów: teren zabudowy mieszkaniowej oraz mieszkaniowej z towarzyszącymi i nieuciążliwymi usługami oraz nieuciążliwymi działalnościami gospodarczymi. Rzeczoznawca wziął również pod uwagę, że dla działki [...], z której wydzielona została działka [...], Wójt wydał decyzję o warunkach zabudowy dla zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Zdaniem Sądu dokonana przez rzeczoznawcę analiza rynku nieruchomości spełnia wymogi wynikające tak z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak i przywołanego rozporządzenia i nie sposób uzasadnić, że uznanie przez organy orzekające tej analizy za prawidłową stanowiło naruszenie prawa. Rzeczoznawca majątkowy przedstawiła swój wybór podejścia i metody – tj. podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej, jaką dysponowała. Ustalił też cechy mające wpływ na wartość nieruchomości oraz ich wagi. Wyjaśnić w tym miejscu należy, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy przy tym podkreślić, że żaden przepis prawa, a w szczególności powołany art. 4 pkt 16, nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka identyczna, czyli o takiej samej powierzchni, strukturze i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana. Co więcej, na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice, wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej." Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. W ocenie Sądu dokonana przez biegłego rzeczoznawcę wycena nie budzi zastrzeżeń, zaś przeprowadzona przez organy ocena dowodowa operatów szacunkowych, jest rzetelna, wyczerpująca oraz nie nosi znamion dowolności. Pozwoliło to na obdarzenie operatów pełną mocą dowodową oraz przyjęcie ich za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania należnego skarżącemu, zasadnie powiększonego o 5%, stosownie do art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Nie sposób zatem uwzględnić zarzutów skargi, w tym dotyczących naruszenia przez organy przepisów prawa materialnego, których uzasadnienia w zasadzie stanowią jedynie niedopuszczalną polemikę z treścią ww. operatów, nie popartą dowodami, które skutecznie mogłyby podważyć ich prawidłowość. Jak zasadnie zwracał uwagę Wojewoda, jeżeli skarżący ze względu na stawiane zarzuty natury metodologicznej miał wątpliwości i zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do określenia w wydanej decyzji wysokości należnego odszkodowania, to miał możliwość poddania tego operatu ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania metodologicznej prawidłowości sporządzenia operatu. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy i woli strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Taka sytuacja nie wystąpiła jednak w rozpatrywanej sprawie. Oznacza to, że operat szacunkowy, który był podstawą oszacowania wartości nieruchomości w niniejszej sprawie został prawidłowo przez organy oceniony w toku postępowania administracyjnego. Operat szacunkowy nie został bowiem sporządzony z naruszeniem przepisów prawa, ani nie zawiera oczywistych i rażących błędów, które dyskwalifikowałyby ten dokument jako dowód w sprawie. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2019 r. Dz. U. poz. 2325 ze zm.) orzekł jak w sentencji. Jednocześnie należy wskazać, że z uwagi na realnie istniejące zagrożenie dla zdrowia osób uczestniczących w rozprawie w związku z trwającym stanem epidemii, stosownie do treści art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1842) sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym