II SA/Bd 1147/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Jarzembski (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Sędzia WSA Małgorzata Włodarska Protokolant Dominika Znaniecka po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 lutego 2013 r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2012 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. II SA/Bd 1147/12 Uzasadnienie Na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 4, i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w związku z uchwałą Rady Gminy L. Nr [...] z dnia [...] listopada 2008 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi Z. i części wsi G. (Dz. Urz. Woj. Kuj. - Pom. z 2009 r., Nr 9, poz. 192), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany planu miejscowego i zbycia nieruchomości oznaczonej numerem działki [...], położonej w miejscowości Z. - decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r. znak [...], Wójt Gminy L. ustalił M.i R. jednorazową opłatę w wysokości [...] % wzrostu wartości nieruchomości na kwotę [...] zł. Odwołanie wniósł M. R., żądając uchylenie ww. decyzji i umorzenia postępowania z uwagi na naruszenie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ww. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. art. 4 pkt 16, art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 7, 6,77, 80 Kpa oraz § 26.3, § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, podnosząc że decyzja została wydana w oparciu o operat, który nie może stanowić wiarygodnego dowodu w sprawie z uwagi na błędy, zaprzeczenia, nieprawdziwe informacje w zakresie analizy rynku nieruchomości, błędnie dobrane nieruchomości do porównań przy określaniu wartości nieruchomości po zmianie planu miejscowego. Wg skarżącego biegła niesłusznie uznała działkę nr [...], położoną w Z. o pow. [...] m², za nieruchomość podobną do nieruchomości wycenianej. Zakwestionował też możliwość określania przez biegłą rodzaju rynku analizowanego na potrzeby określania wartości nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako rynek nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych na cele usługowe z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej. Nie zgodził się również z faktem, iż do porównania przyjęto nieruchomość oznaczoną nr działki [...], położoną w Z., skoro była możliwość przyjęcia do porównań działki nr [...], położonej w L. D. (Gmina L.), o pow. [...] m², której cechy (m.in. wielkość, położenie, przeznaczenie w planie, cena rynkowa) były bardziej podobne do pozostałych działek przyjętych do porównań, jak i do działki wycenianej. Wg skarżącego wyceniana działka nr [...] straciła na atrakcyjności w związku ze zmianą planu miejscowego, a jej wartość rynkowa spadła i organ nie wykazał jednoznacznie, by wzrost wartości był wynikiem zmiany planu, nie uzasadnił związku z czego ten wzrost wynika oraz nie dokonał prawidłowej oceny pod względem wiarygodności i przydatności operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie. SKO w T. decyzją z [...] października 2012 r. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ww. ustawy z dnia 27 marca 2003 r., ww. uchwały Rady Gminy L. oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Wg Kolegium wyjaśnione zostały wszystkie istotne dla jej rozstrzygnięcia okoliczności faktyczne, jak też prawidłowo zastosowano przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie Kolegium rzeczoznawca prawidłowo wybrała nieruchomości podobne do wycenianej nieruchomości, zarówno w przypadku wyceniania wartości tej nieruchomości przed uchwaleniem zamiany planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po jego uchwaleniu. Biegła zarówno w swoim operacie, jak i w piśmie z dnia [...] kwietnia 2012 r. wyjaśniła dlaczego działka numer [...] została przyjęta do porównań i Kolegium uznało te wyjaśnienia za wystarczające. Postępowanie zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami postępowania jak i prawa materialnego. Zaistniały wszystkie ustawowe przesłanki warunkujące wydanie decyzji o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości i organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił jej wysokość na kwotę [...] zł. Wnosząc skargę na powyższą decyzję M. R. zarzucił naruszenie art. 138 § 1 Kpa - poprzez zaniechanie ponownego dokładnego i merytorycznego rozpatrzenia sprawy przez SKO, art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ww. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. - poprzez niewłaściwe określenie wartości rynkowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu zmiany planu miejscowego, art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - poprzez niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych przyjętych do porównań (przyjęcie do porównań działki o odmiennym przeznaczeniu od działki wycenianej, w przypadku gdy jedną z istotnych cech stanowiących o podobieństwie nieruchomości jest ich przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego), § 5.2. ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. - poprzez przyjęcie do porównań w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości po zmianie planu miejscowego działki nr [...], położonej w Z., zbytej w drodze przetargu przez Gminę L., której cena w sposób rażący (ponad [...]%) odbiega od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne oraz § 51.1 tego rozporządzenia, który stanowi, że przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym (warunek ten przy określeniu wartości nieruchomości po zmianie planu miejscowego nie został spełniony), art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa - poprzez nierozpatrzenie całokształtu materiału dowodowego i przeprowadzenie wyłącznie formalnej oceny operatu szacunkowego, bez wnikania w jego zawartość merytoryczną i niedostrzeżenie istotnych uchybień w sporządzonym operacie szacunkowym będącym głównym dowodem dla ustalenia okoliczności faktycznych, czyli wzrostu wartości nieruchomości. Wg skarżącego przy sporządzaniu operatu rzeczoznawca dokonała niewłaściwego doboru nieruchomości do porównań, stanowiących podstawę wyceny wartości rynkowej gruntu według jego przeznaczenia po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W szczególności należy wskazać na uchybienia dotyczące stworzenia bazy nieruchomości i wyłonienia z próbki reprezentatywnej nieruchomości przyjmowanych do bezpośrednich porównań działki nr [...], o pow. [...] m2, położonej w Z., o odmiennym przeznaczeniu od działki wycenianej (brak spełnienia warunku podobieństwa), zbytej w drodze przetargu przez Gminę L., której cena w sposób rażący (ponad [...]%) odbiega od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne, naruszając przy tym przepisy ustawy gospodarce nieruchomościami oraz przepisy ww. rozporządzenia. Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie, ponieważ zarzuty podniesione w niej były już przedmiotem postępowania wyjaśniającego i podjęte rozstrzygnięcie zostało wyczerpująco umotywowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Zgodnie natomiast z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. (Dz. U. z 2012 r., poz. 270) Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy należało więc badając zgodność zaskarżonej decyzji z prawem obowiązującym w chwili jej wydania, zbadać jej zgodność przede wszystkim z przepisami wskazanymi w podstawie prawnej zaskarżonej decyzji. W ocenie Sądu zasadne są zarzuty skarżącego w szczególności dotyczące naruszenia wskazanych w skardze przepisów postępowania tj. przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa. W myśl tych przepisów w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (zasada prawdy obiektywnej). Organ jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy i ocenić na podstawie całokształtu materiału dowodowego czy dana okoliczność została udowodniona. Dodatkowo podzielając zasadność skargi należałoby jeszcze wskazać na naruszenie przepisów art. 6 i 8 Kpa, w myśl których organy administracji publicznej winny działać na podstawie przepisów prawa (zasada legalności działania) oraz prowadzić postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej (zasada pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa). Stosownie do przepisu art. 133 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy. Analiza akt sprawy prowadzi natomiast Sąd do wniosku, że nie zostały wyjaśnione wszystkie istotne dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy okoliczności, bowiem organ w sposób bezkrytyczny uznał za prawidłowy operat szacunkowy w oparciu o który naliczono rentę planistyczną. W swoim operacie szacunkowym do określenia wartości rynkowej nieruchomości po uchwaleniu zmiany planu miejscowego, do porównań rzeczoznawca przyjęła działkę oznaczoną nr [...], położoną w Z. o pow. [...] m², przeznaczoną w planie miejscowym pod zabudowę usługową i/lub zabudowę mieszkaniową, mimo że skarżący w toku postępowania administracyjnego wywodził, że ta działka ze względu na małą powierzchnię, odmienne przeznaczenie nie powinna być przyjęta do porównań i nie jest działką podobną w rozumieniu przepisów w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Faktycznie w myśl tego przepisu za nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Natomiast zgodnie z § 51 przywoływanego rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym. Wyceniana nieruchomość - działka nr [...], położona w Z., po zmianie planu miejscowego stanowi teren zabudowy usługowej o charakterze komercyjnym z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, dopuszczalne przeznaczenie uzupełniające - stacje transformatorowe, przepompownie. Dlatego też materiał porównawczy do określenia wartości rynkowej nieruchomości po zmianie planu miejscowego winny stanowić nieruchomości gruntowe przeznaczone wyłącznie na cele usługowe. Z akt sprawy wynika, że takie działki istniały, lecz zostały przez rzeczoznawcę pominięte (vide pismo z [...] kwietnia 2012 r.). Tymczasem w przywołanym przepisie art. 4 pkt 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami o podobieństwie działek decyduje nie tylko ich położenie, ale i inne kryteria, w tym m.in. przeznaczenie. Do tych okoliczności operat w ogóle się odnosi. Rzeczą organu było żądanie od rzeczoznawcy wyjaśnienia przyczyny zupełnego pominięcia pozostałych działek wskazanych w piśmie z [...] kwietnia 2012 r. oraz ustalenia podobieństwa działek wyłącznie w oparciu o kryterium położenia, mimo że wskazane w tym przepisie pozostałe kryteria są tak samo istotne i równoważne. Nie przesądzając bynajmniej ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy należy w szczególności wyjaśnić dlaczego dla ustalenia ceny nie przyjęto działki nr [...] (wymienionej w zał. Nr 1 do pisma z dnia 11 kwietnia 2012 r.), położonej w L. D. (Gmina L.), której cechy takie jak: powierzchnia - [...] m², lokalizacja - podobny rynek lokalny, przeznaczenie w planie miejscowym - tereny zabudowy usługowej, były podobne do działki będącej przedmiotem wyceny. Operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi dla takiego dokumentu, ale musi też opierać się na prawidłowo wybranych nieruchomościach podobnych do szacowanej nieruchomości. W tym stanie rzeczy podzielając w całość zarzuty skargi uznając, że nastąpiło naruszenie wyżej wskazanych przepisów postępowania w stopniu wskazanym w art. 145 § 1 pkt 1 lit.c ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi na podstawie tego przepisu uchylono zaskarżoną decyzję, rozstrzygnięcie w pkt 2 wyroku opierając na przepisie art. 152 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Sąd nie orzekł o kosztach postępowania, albowiem skarżący na rozprawie przed sądem administracyjnym oświadczył, iż nie wnosi o zwrot kosztów postępowania (mimo iż pierwotnie taki wniosek zawarł w skardze). Wskazania co do dalszego postępowania organu wynikają wprost z uzasadnienia niniejszego wyroku, którego wskazania i oceny mają po myśli art. 153 ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi dla organu charakter bezwzględnie wiążący. W szczególności obowiązkiem organu będzie wezwanie rzeczoznawcy majątkowego do uzupełnienia operatu szacunkowego przez wyjaśnienia wszystkich wskazanych powyżej okoliczność istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy.